Hétvégi ház átminősítése lakóingatlanná

Nyaraló átminősítése lakóingatlanná a tulajdoni lapon?

Minek kell megfelelnie egy hétvégi háznak ahhoz, hogy lakásnak, lakóháznak lehessen nevezni a tulajdoni lapon? A kérdésre a válasz egyszerű. A lakásra előírt jogszabályi előírásoknak meg kell felelnie.

 Hogy ne legyen olyan könnyű a dolgunk, 

• a jó öreg, már bevált Étv-t, tehát az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt hatályon kívül helyezte a magyar építészetről szóló 2023. évi C. tv., a Méptv., valamint
• az OTÉK-ot, a közel harminc éves Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendeletet is 2025.01.01-gyel de iure hatályon kívül helyezte a jogalkotó, helyébe lépett a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX.30.) Korm. rendelet, rövidített nevén a TÉKA. 

Hogy miért de iure helyezték hatályon kívül az OTÉK-ot, és de facto miért nem, azt később részletezem.

A Méptv. 16. § 76. pontja határozza meg a lakóépület fogalmát:

„lakóépület: olyan épület, amelynek hasznos alapterülete több, mint 50%-ban lakófunkciót tartalmaz;”

 A TÉKA 126. §-a a lakás kritériumait rögzíti:

„126. § (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek helyiségeit úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé 

• a pihenést, az alvást és az otthoni tevékenységek folytatását,
• a főzést, étkezést és mosogatást,
• a tisztálkodást, a mosást, az illemhelyhasználatot,
• az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását,
• szükség esetén az otthoni, irodai jellegű munkavégzést.

A lakás további kritériumai a TÉKA-ban:

• Alapkövetelmények: minden helyiségnek fűthetőnek, szellőztethetőnek és rendeltetésszerűen megvilágítottnak kell lennie.
• Lakószoba: huzamos tartózkodásra szolgáló, természetes fénnyel és szellőzéssel rendelkező, fűthető helyiség, amely alkalmas alapvető életfunkciókhoz kapcsolódó tevékenységekre és berendezések elhelyezésére.
• Alapterület:
  • Legalább 7 lakásos épületben a lakószoba minimum 10 m².
  • 30 m² feletti lakás esetén legalább egy lakószoba 18 m² kell legyen (a közös légtérben lévő főző-étkező rész nélkül).
  • 30 m² feletti, legfeljebb 80 m²-es lakásban kötelező egy legalább 2 m²-es tárolóhelyiség (a lakáson kívül is lehet, max. 10 m-re).
  • 80 m² feletti lakásban kötelező egy legalább 5 m²-es háztartási helyiség.
  • Legfeljebb 30 m²-es lakás esetén a lakószoba legalább 16 m², ha főzésre is szolgál, legalább 20 m².
• Előtér: 30 m² alatti lakásnál előteret/előszobát is ki kell alakítani, ahol elfér egy 1,20 x 0,60 x 2,40 m méretű szekrény, anélkül hogy csökkentené a lakószoba minimális alapterületét.
• Nagy lakóépületek: minden megkezdett 50 lakás után legalább 1 adaptálható (akadálymentesíthető) lakást kell kialakítani.

Ez a rendszer lényegében a lakások komfortszintjét, minimális méretét és funkcionális helyiségeit szabályozza, külön figyelembe véve a kisebb (≤30 m²), közepes (30–80 m²) és nagy (80 m² feletti) lakásokat, valamint a többlakásos épületeket.

Ha a jogszabályhelyet végigolvastuk, és megtaláltuk azokat a paramétereket, amelyek a hétvégi házunkra vonatkoznak, akkor kezdhetünk bizakodni, hogy hétvégi házunkból csak lesz lakóház!

Bizodalmunk azonban egyből véget ér, amikor elolvassuk a TÉKA 111. §-át, mely a helyiségek méreteiről, kialakításáról szól, és amely előírja a helyiségek belmagasságát. Eszerint a helyiségek méreteit, belmagasságát, szellőzését és megvilágítását mindig a rendeltetésükhöz kell igazítani, és biztosítani kell, hogy azok biztonságosan, egészségesen és kényelmesen használhatók legyenek. A huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségeknek nagyobb minimális mérettel és belmagassággal kell rendelkezniük, a lakószoba pedig nem lehet pinceszinti, kivéve, ha ott is adott a természetes fény és szellőzés.

A TÉKA a 130. §-ig már minden kedvünket elvette. A reményt számunkra a 131. § jelenti, mely a meglévő építményekre vonatkozóan ad előírásokat, kedvezményeket. Így különösen a 131. § (6) valamint a (10)-(12) bekezdései. A hivatkozott jogszabályhelyek alapján a meglévő épületeket úgy kell fenntartani és átalakítani, hogy azok biztonságosan használhatók és állékonyak maradjanak, valamint a szomszédos építmények állapotát se veszélyeztessék. Bővítés vagy rendeltetésmódosítás csak akkor lehetséges, ha az megfelel a helyi építési szabályzatnak, és nem okoz túlzott környezeti terhelést. Egyes előírások, például a felvonóra vagy a belmagasságra vonatkozó szabályok bizonyos esetekben enyhíthetők, de az akadálymentesség követelményeit teljesíteni kell. A régi, történeti jelentőségű épületek rekonstrukciója során a korabeli állapot igazolása és a szabályozásban való szerepeltetés szükséges. Épület bontásakor biztosítani kell, hogy az ne veszélyeztesse a környezetet, az egészséget és az épített örökség védelmét.

Na de térjünk vissza hétvégi házunkhoz! Lesz-e még belőle lakóház?

Tegyük fel, hogy hétvégi házunk megfelel - akár a jogszabályban biztosított, meglevő épületekre vonatkozó kedvezményes szabályok alkalmazásával - a lakásra fent részletezett TÉKA-követelményeknek. Ennél a pontnál szükségesnek tartom a TÉKA két szakaszát idézni:

• A TÉKA beépítésre szánt területek című III. fejezetének 24. pontja alatt szabályozza az üdülőházas üdülőterület elnevezésű építési övezetet.

Ezen belül a 25. § (5) bekezdése így szól:

„25. § (5) Az üdülőházas üdülőterületen belül lakórendeltetés nem helyezhető el és meglévő rendeltetés lakórendeltetéssé nem sorolható át. Egy telken az üdülőépületen belül egy szolgálati lakás kialakítható, ha az üdülőegységek száma eléri a 12 üdülőegységet.”

 Szintén a TÉKA III. fejezete tartalmazza a 25. pontban a hétvégi házas üdülőterület nevet viselő építési övezetet.

A 26. § (5) bekezdés ezt rögzíti:

„26. § (5) A hétvégi házas üdülőterületen közösségi szórakoztató és lakó rendeltetés nem helyezhető el.”

A TÉKA fent idézett két rendelkezése kizárja az üdülőházas üdülőterületen és a hétvégi házas üdülőterületen belül fekvő ingatlan esetében a lakórendeltetésű épület létesítését, illetve a már meglévő épület lakórendeltetéssé történő átsorolását.

Tekintettel arra, hogy a TÉKA záró rendelkezései sok esetben még az OTÉK-ot rendeli el alkalmazni, ezért a fenti két szabály csak a kivételszabályok összevetésével értelmezhetők.

Település szabályozási terve és az rendeltetésmódosítás határai

Mindezek tükrében következő lépésünk, hogy megnézzük a településünk szabályozási tervét, hogy ellenőrizzük:

1. ingatlanunk melyik építési övezetbe tartozik, illetve
2. abban az övezetben engedi-e a szabályozási terv lakó-, vagy lakás rendeltetésű épület elhelyezését, továbbá
3. milyen közművesítettségi feltételeket kell teljesítenie az ingatlanunknak?

Településképi bejelentés - útközben az átminősítésig

Ha engedi a szabályozási terv, akkor a következő lépés, hogy településképi bejelentést kell tennünk a települési önkormányzathoz. A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII.15.) Korm. r. (TTr.) 46. § (1) bekezdése szerint:

„46. § (1) Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása - így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása - esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében...”

 A TTr. előírja a kérelem tartalmi kellékeit, az önkormányzatok ezt segítendő formanyomtatványt szoktak közzétenni a honlapjukon. A kérelemhez mellékletek csatolása is szükséges. A mellékletek olyan tervdokumentációk, melyek elkészítéséhez építész tervező közreműködése szükséges. Ennél a pontnál érezhetjük úgy, hogy a lakóházhoz vezető rögös utunkon nemhogy megbotlottunk, hanem egy óriási nagyot zakóztunk.

Építészre is szükségünk lesz

A tervezőnek kell elkészítenie – a teljesség igénye nélkül – a helyszínrajzot 1:200, vagy 1:500 arányban, alaprajz valamennyi épületszintről 1:100 arányban, metszetek 1:100 arányban, homlokzatok 1:100 arányban, utcakép a szomszédos ingatlanok bemutatásával, látványterv, beépítettség- és épület-magasság számítás, építészeti műszaki leírás.

Ha a sokkból sikerült feleszmélnünk, és lakóházunkhoz mégis szeretnénk eljutni, akkor keresnünk kell egy arra megfelelő jogosultsággal rendelkező építészt, tervezőt, aki a szükséges tervdokumentációt elkészíti. Igen, ez az ügynek ez a legköltségesebb része, de csak azért, mert a tervezőnek majdhogynem ugyanannyi munkaórájába kerül a dokumentáció elkészítése, mintha egy új házat építenénk.

Energetikai tanúsítvány is kell

Szükségünk lesz még egy energetikai tanúsítványra is, mivel a lakóépületekre vonatkozó, érvényben lévő energetikai követelményeknek való megfelelés ebben az esetben is kötelező. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése ehhez képest már aprópénz, több, erre jogosultsággal rendelkező mérnök akár már másnapra elkészíti az okiratot aktuálisan olyan 20-30.000.- Ft-ért.

Jöhet a településképi bejelentési kérelem

Amennyiben az építész tervező által elkészített tervdokumentáció, valamint az energetikai tanúsítvány rendelkezésre áll, úgy ezekkel együtt a településképi bejelentési kérelmet az önkormányzathoz benyújtva 15 napon belül döntenek a kérelem tárgyában. Az eljárásra az Ákr. szabályai az irányadóak. Jó hír, hogy az eljárás díjmentes, valamint szintén örömre ad okot, hogy az eljárásban helye van az Ákr. 80. § (2) bekezdés c) pontja szerinti jogszerű hallgatásnak: ha 15 napon belül nem dönt az eljáró szerv, akkor az ügyfelet megilleti a kérelmezett jog gyakorlása.

Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló eljárás

„Rögös utunk” azonban a településképi bejelentéssel még nem ért véget. A földhivatali ügyintézéshez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. év C. tv. 29. § (3) bekezdése szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló eljárásban szükségünk lesz egy hatósági bizonyítványra, ami alapján az ingatlan-nyilvántartási hatóság a hétvégi házat átvezeti lakóházra. A hatósági bizonyítvány iránti kérelmet szintén a települési önkormányzathoz kell benyújtanunk.

Kitöltve az ingatlan-nyilvántartási kérelmet a hatósági bizonyítványt mellékletként csatolva kérelmezzük az ingatlan fekvése szerinti földhivatalnál a rendeltetésmód-változás ingatlan-nyilvántartási átvezetését, megfizetve a benyújtás napján aktuális igazgatási szolgáltatási díjat.

 A földhivatal szintén az Ákr-ben foglalt ügyintézési (remélhetőleg) határidőben döntést hoz, a változást a tulajdoni lapon átvezeti, majd a határozatot postázza.

Mi a helyzet a zártkertek átminősítésével?

Sajnos úgy látom, hogy a zártkerti hétvégi házas tulajdonosoknak csak egy lehetőségük maradt, ez pedig a művelés alóli kivonás, persze csak akkor, ha ezt az új szabályozás szerint a települési önkormányzat rendeletében lehetővé teszi.

Ez azt jelenti, hogy a zártkerti tulajdonosok első és legfontosabb lépése, hogy tájékozódjanak a saját önkormányzatuknál:

• Elfogadtak-e már ilyen tartalmú rendeletet?
• Tervezik-e a közeljövőben a rendelet megalkotását?

Ha az önkormányzat zöld utat ad, a tulajdonos egy egyszerű kérelemmel fordulhat az illetékes földhivatalhoz az átminősítésért.

Művelés alóli kivonás ≠ Belterületbe vonás vagy Építési engedély

Fontos azonban tisztázni néhány fogalmat, amelyek gyakran összekeverednek:

• Művelés alóli kivonás: Ez a lépés az ingatlan jogi jellegét változtatja meg a földhivatali nyilvántartásban. Megszűnik termőföldnek lenni, ami az eladást könnyíti meg. Ez az, amire az új, fent hivatkozott jogszabály vonatkozik.
• Belterületbe vonás: Ez egy sokkal komplexebb, településrendezési eljárás, amit jellemzően az önkormányzat kezdeményez nagyobb külterületekre. Ezáltal a külterületi ingatlan hivatalosan is a település lakóövezeti részévé válik, ami általában a közművesítés és az infrastruktúra fejlesztésével jár együtt.
• Lakóház jelleg feltüntetése: Erről a lépésről szól a fenti cikk.

Most akkor az OTÉK, vagy a TÉKA hatályos?

Laikusként a jogszabály olvasása a fentiekkel véget is érne, azonban gyakorló ügyvédként a kíváncsiság tovább visz, és elolvasom a TÉKA XII. fejezetét, ami a záró rendelkezéseket tartalmazza. Örömmel konstatálom, hogy a TÉKA 2025.01.01-jén lép hatályba.

Az ezt követő szakaszok azonban kivételszabályokat tartalmaznak, melyekkel a jogalkotó az átmenetet próbálta meg szabályozni, amikor arról rendelkezik, hogy a de iure hatályon kívül helyezett OTÉK mely passzusát de facto mikor kell még alkalmazni.

 A kíváncsiságom továbbra sem hagy nyugodni, és a TÉKA után fellapozom a Méptv-t, annak is a XVIII. fejezet 51. pontját, ami az átmeneti rendelkezéseket tartalmazza.

Mindkét jogszabály záró és átmeneti rendelkezései nagyon sok kivételszabályt tartalmaznak, már-már felérnek egy matematikai érettségi szöveges feladatával. Remélhetőleg a jogalkalmazók - és itt főként a nem jogi, hanem műszaki, építőmérnöki, építész diplomával rendelkező tervezőkre gondolok - nem fognak elveszni a betűk sűrűjében.

Zárszó

Mit írhatnék zárszóként?

A rendeltetésmód-változási, településképi bejelentési eljárások olyan ingatlanokra vonatkoznak, mely ingatlanokat 40-60 évvel ezelőtt építették, bővítgették, a tulajdonos, a család igényeinek megfelelően, noha lehet, hogy az építés, bővítés már az akkori építésügyi előírásoknak sem felelt meg. Az építéshatóságnak azonban a régi építési törvény szerint 10 éve volt arra, hogy a szabálytalanságok ellen fellépjen, elrendelje a bontást, bírságot szabjon ki. Álláspontom szerint a 10 év letelte után ezen ingatlanok amnesztiát kaptak, így a jelenlegi szabályozásnak való megfelelés csak nagyon erőltetve vizsgálható.

Ismert jelenség, hogy zártkerti ingatlanokban országszerte több ezren, több tízezren laknak, élnek, gyereket nevelnek, vagy élik nyugdíjas éveiket. Van olyan településrész, pl. Budapest III. kerület, Csúcshegy zártkerti része, ahol már az 1960-as években életvitelszerűen éltek emberek. Az ő esetükben 65 év is kevés volt ahhoz, hogy a jogi helyzetet hozzáigazítsák a tényleges állapothoz.

Persze megértem az önkormányzati aggodalmakat is, hiszen amennyiben zöld utat kapnak a hétvégi házas ingatlanok lakóházzá minősítése, akkor ezzel együtt megnövekszik az önkormányzati kötelező-feladatellátás (óvodai, iskolai férőhelyek, orvosi ellátás, úthálózat-fejlesztés, stb.) szükségessége. Úgy gondolom, hogy Fő téri nyári sörfesztivál, meg téli jégpálya helyett település üzemeltetésre, működtetésre, infrastruktúra, közműhálózat fejlesztésre, útépítésre kellene inkább az önkormányzati pénzt fordítani.