Lakásvásárlási illeték 2026: mikor kell fizetni, és hogyan számol valójában a NAV?

Házvásárlás illeték vs. lakás

Lakás az az ingatlan, amelyet az ingatlan-nyilvántartás lakás vagy lakóház megnevezéssel tart nyilván, és amely lakás céljára létesült. Azaz a családi ház, ikerház is.

Viszont NEM minősül lakástulajdonnak, még ha a házzal össze is van építve, vagy ha a házzal egy telken is van:

• garázs,
• műhely,
• üzlethelyiség,
• gazdasági épület,
• egyéb, lakáshasználathoz nem szükséges helyiség.

Ez a különbségtétel okozza, hogy más szabályok szerinti illetéket fizetünk lakásra és másra minden más ingatlanra. Garázsra nincs cserepótló vétel illetékmentesség és CSOK Plusz illetékmentesség sem!

Mi az a B400E adatlap, és miért ezen múlik minden?

A NAV az illetéket elsősorban nem a szerződésből, hanem az ügyvéd által kitöltött és beadott B400E adatlapon szereplő nyilatkozatokból állapítja meg.

Ez tartalmazza többek között:

• a szerzés jogcímét
• a szerzett ingatlan adatait
• a vételárat
• az esetleges illetékkedvezményeket
• a forgalmi értékre vonatkozó nyilatkozatokat

Tapasztalatból mondom: ha ez az adatlap pontatlan vagy hiányos, az szinte mindig további NAV-kérdéseket vagy szemlét eredményez.

Nem ritka, hogy az ügyfél hónapokkal később keres meg:

Megjött a NAV levele, de magasabb összeg szerepel benne, mint amire számítottam.

Ilyenkor szinte mindig kiderül, hogy:

• a vételár jelentősen eltér a környék piaci szintjétől, vagy
• az ingatlan egyedi jellegű (felújítandó, telek + felépítmény), vagy
• a B400E-n szereplő adatok nem tükrözték pontosan az állapotot

Milyen adatok alapján állapítja meg a NAV az illetéket?

A 40/2006. (XII. 25.) PM rendelet pont erről szól: a NAV nem „érzésből” dönt. Jogszabály alapján strukturált, összehasonlító értékadatokat tartalmazó adatbázist használ, amelyben szerepelnek:

• hasonló ingatlanok korábbi adásvételei
• fekvés, alapterület, műszaki állapot
• közművesítettség, komfortfokozat
• energetikai jellemzők

Ha ezek alapján nem egyértelmű a helyzet, helyszíni szemlét is elrendelhetnek.

Ez különösen gyakori:

• feltűnően alacsony vételárnál
• egyedi ingatlanoknál
• építési telkeknél vagy félkész házaknál.

Mikor várható helyszíni szemle az illeték kiszabás során?

A NAV szükség esetén helyszíni szemlét tarthat a forgalmi érték megállapításához.

Mit jelent ez gyakorlatban?

• Nem automatikus a helyszíni szemle – csak akkor kerül rá sor, ha a NAV a benyújtott adatok, összehasonlító értékek alapján nem tudja eldönteni az ingatlan valós forgalmi értékét.
• A NAV először összehasonlító értékadatokból próbál dolgozni. Ha ezek nem elégségesek, akkor rendelhet el szemlét.
• A szemle időpontját a NAV külön értesítésben közli az ügyféllel.

Mikor szokott szemle történni?

Tapasztalat szerint jellemzően akkor rendelhető el helyszíni szemle, ha:

• ha az ügyvéd nem jelenti be a B400e adatlapon, hogy a garázs mekkora értéket képvisel a kivett lakóház, udvarban,
• a vételár jelentősen eltér a környék piaci árától,
• az ingatlan állapota vagy adottságai a benyújtott dokumentumokból nem ítélhetők meg,
• a NAV ellentmondást lát a nyilatkozat és a nyilvántartott adatok között.

Mit tartalmaz a NAV fizetési meghagyása?

A határozatból egyértelműen kiderül:

• milyen illetéktípusról van szó
• mekkora forgalmi értéket fogadtak el
• mi az illeték alapja
• mennyit kell fizetni
• mikor kell megfizetni
• milyen jogorvoslati lehetőség van
• hova és hogyan kell átutalni a kiszabott illetéket.

Ez közigazgatási döntés, nem puszta értesítés.

A vagyonszerzési illeték fizetési határidő mi?

👉 A vagyonszerzési illeték fizetési határidő a NAV határozat kézbesítésétől számított 30 nap.

Nem előbb. Nem automatikusan. Nem az adásvételi szerződés megkötésekor, nem a banki folyósításkor és nem is a kulcsátadáskor.

Gyakorlati tanács:
amikor megérkezik a határozat, érdemes azonnal ellenőrizni:

• az elfogadott forgalmi értéket
• a kedvezmények alkalmazását
• a határidőt

Mit tegyél ügyfélként, hogy ne legyen meglepetés?

✔️ Már a szerződéskötéskor:

• reálisan gondolkodj a vételárról
• jelezd az ingatlan állapotát pontosan

✔️ A B400E kitöltésénél:

• ne bagatellizáld a részleteket
• kérdezz rá, mit miért jelöl az ügyvéd

✔️ NAV-levél érkezésekor:

• ne hagyd a fiókban
• nézd meg, felszólítás vagy határozat
• határidő előtt reagálj

Összegzés

Ingatlan visszterhes megszerzése esetén a vagyonszerzési illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki, az illeték alapja főszabály szerint a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Az illeték általános mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék, de legfeljebb 200 millió forint. 

Az eljárás során a NAV a forgalmi értéket elsősorban összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg, figyelembe véve a vagyonszerző nyilatkozatát, szükség esetén pedig helyszíni szemlét tarthat vagy szakértőt vonhat be. A fizetendő összegről a hatóság fizetési meghagyást bocsát ki, amely a véglegessé válást követő 15. napon válik esedékessé.

Ügyvédet keres lakásvásárláshoz? Vegye fel velünk a kapcsolatot!