Hogy működik a CSOK Plusz illetékmentesség?

Mi az a CSOK Plusz illetékkedvezmény?

A CSOK Plusz hitellel vásárolt használt vagy új lakás teljes illetékmentességet élvez. Ezt a szabályt a NAV hivatalos tájékoztatója is rögzíti: „Illetékmentes a használt vagy új lakás tulajdonjogának megszerzése a kedvezményes CSOK Plusz kölcsönnel.”

Ez azt jelenti, hogy nem kell megfizetni a 4%-os illetéket, amelyet normál esetben minden lakásvásárló fizet.

Példa

45 milliós lakásvásárlás → normál illeték: 1 800 000 Ft
CSOK Plusz igénylésével → 0 Ft

Bármilyen ingatlanra jár a CSOK Plusz illetékkedvezmény?

Nem. A CSOK Plusz illetékmentesség csak azokra az ingatlanokra jár, amelyeket a törvény lakásnak minősít:

✔ lakás
✔ lakóház
✔ lakás céljára kialakított önálló ingatlan
✔ lakás tulajdoni hányada

Nem jár azonban a következőkre:

✘ építési telek
✘ zártkerti ingatlan (kivéve, ha lakóházként van nyilvántartva)
✘ üdülő
✘ garázs, tároló
✘ pince
✘ gazdasági épület
✘ üzlethelyiség
✘ tanya, ha nem lakóházként van nyilvántartva

Ahol nem jár a CSOK Plusz kedvezmény, ott visszterhes vagyonátruházási illetéke megegyezik az általános ingatlanilletékkel: Az ingatlanrészre eső vételár 4%-a.

Ez akkor is így van, ha pl. a garázst:

• lakással együtt vásárolod,
• ugyanazon adásvételben szerepel,
• CSOK Plusz hitelt veszel fel a lakásra.

A kedvezmény (illetékmentesség) kizárólag a lakásra vonatkozik – a garázs önálló melléképítményként nem illetékmentes.

A CSOK Plusz hitel kockázatai

Ahhoz, hogy eldöntsük, megéri-e csak az illetékmentesség miatt felvenni a CSOK Pluszt, érdemes tisztában lenni a kockázatokkal is. A CSOK Plusz kamattámogatását vissza kell fizetni és büntetőkamatot is kiszabnak, ha a házaspár 

• nem teljesíti a gyermekvállalást,
• eladja
• nem lakáscélra használja az ingatlant, vagy
• megszegi a bentlakási szabályt. 

Eladás új lakás vásárlása mellett

Ez fontos és ügyfélbarát szabály: a CSOK Pluszt is át lehet vinni másik ingatlanra.

Ha az ingatlant eladják, de másik lakást vesznek vagy építenek, akkor kérhető:

Felfüggesztés (1 év vásárlás, 3 év építés esetén)

• A kamattámogatást nem kell visszafizetni,
• csak letétbe kell helyezni a támogatás összegét.
• Ha a pár igazolja az új lakás megszerzését, a terhek átkerülnek az új ingatlanra.

Ha nem vesznek másik lakást: a letét visszaminősül visszafizetésnek, és a támogatás megszűnik.

Ha a házaspár elválik

• Eladáskor a kamattámogatást a vagyonmegosztási arányban kell visszafizetni.
• Kivétel:
  Ha az egyik fél megszerzi az ingatlant, és minden gyermek hozzá kerül, akkor nem kell visszafizetni és a támogatás tovább él.

A gyermekvállalás nem teljesül

Ez az egyik leggyakoribb visszafizetési ok.

Ha a vállalt gyermek nem születik meg határidőre:

• A kamattámogatás megszűnik.
• A már igénybe vett támogatást alapkamat +5% kamattal kell visszafizetni 120 napon belül.
• Részben teljesítésnél csak a hiányzó gyermek(ek) arányos része fizetendő vissza.

Különös méltánylás – ilyen esetekben csökkenthető vagy elengedhető:

• egészségi ok miatti gyermekvállalási akadály,
• meddőségi kezelések sikertelensége,
• gyermek súlyos betegsége,
• házastárs halála,
• megváltozott munkaképesség.

A kormányhivatal akár teljes elengedést is adhat.

Büntetőkamat az igénybevétel napjától számított jegybanki alapkamat + 5%.

Külföldre költözés

A támogatás elveszik, és vissza kell fizetni, ha 

• nem laknak benne életvitelszerűen,
• bérbe adják vagy másnak átengedik (kivételek vannak, pl. ingyenes használat közeli hozzátartozónak),
• nem lakáscélra használják.

A fentiek tipikusan megtörténnek, ha a család külföldre költözik.

De mi történik az illetékkel, ha pl. a gyermekvállalás nem teljesül?

A szabály viszonylag szabály egyértelmű: Ha a CSOK Plusz teljes kamattámogatást bármely okból vissza kell fizetni, az illetéket utólag meg kell fizetni.

Tehát:
✔ Ha a gyermekvállalás sikerül, az illeték örökre „eltűnik”.
❌ Ha a gyermekvállalás meghiúsul, az egész illetéket visszamenőleg meg kell fizetni.

A visszafizetendő illetéket a NAV a szerzéskori forgalmi érték alapján számolja ki, és a szerzéskori szabályok szerint állapítja meg. Ez lényeges! Nem az akkori (visszafizetéskori), hanem a vásárláskori lakásérték számít.

Mégsincs illeték, ha egészségügyi okból nem lehet a párnak gyermeke

Ha a gyermekvállalás egészségügyi okból hiúsul meg, akkor: nem kell megfizetni az illetéket utólag, még akkor sem, ha a CSOK Pluszt vissza kell fizetni. Ezt természetesen orvosi papírokkal kell igazolni.

Ez fontos méltányossági szabály.

Ha 2 gyermekre vették fel a CSOK Pluszt, de csak 1 születik meg, akkor vissza kell fizetni az illetéket?

Nem. Az Itv. értelmében, ha a támogatás teljes összegét kell bármely okból visszafizetni, akkor az illetéket utólag ki kell szabni.

Amennyiben a házaspár 2 gyermeket vállalt, de csak 1 születik:

• a kamattámogatásnak csak az 50%-át kell visszafizetni
• a másik 50% jogosnak minősül
• nincs teljes támogatás-visszafizetés

Csak akkor keletkezik utólag illetékfizetési kötelezettség, ha a támogatás TELJES összegét vissza kell fizetni.

Ezért: Ha két gyermeket vállaltak, de csak egy született meg → NINCS illetékfizetés.

Lehet-e részletfizetést kérni az utólag megállapított illetékre?

Igen, lehet részletfizetést kérni az utólag megállapított illetékre, de kifejezetten csak egyetlen esetben biztosít a NAV automatikus, pótlékmentes részletfizetést: az első lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódó illetéknél.

Általános fizetési könnyítés

Az Art. alapján:

• ha az illeték nem első lakástulajdonhoz kapcsolódik,
• vagy nem jogosult kedvezményre,

akkor is kérhető fizetési könnyítés (részletfizetés vagy halasztás), de nem automatikus, és késedelmi pótlék mellett történik. A NAV ilyenkor a kérelmet egyedileg bírálja el az adózó jövedelmi-vagyoni helyzete alapján.

5 év alatt nem évül el az illeték?

Jó kérdés! Az illeték megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított 5 év elteltével évül el, amelyben a vagyonszerzést illetékkiszabásra a NAV-nál bejelentették. CSAKHOGY ha egy illetékmentesség feltételhez kötött (pl. CSOK Plusz illetékmentesség), akkor az elévülés nem a szerzés évétől, hanem a feltétel teljesítési időszaka végének évétől számított 5 év.

Összegzés

A CSOK Plusz illetékmentesség akkor éri meg, ha az igénylő tisztában van azzal, hogy gyermek nélkül a 4% illetéket utólag meg kell fizetni. A minimális hitel alacsony büntetőkamatával együtt is megtakarítás lehet, de a NAV minden esetben behajtja az illetéket, kivéve igazolt egészségügyi akadály esetén.

Az ügyfelek számára a legfontosabb üzenet az, hogy a CSOK Plusz rendkívül kedvező konstrukció, de a feltételek megsértése esetén a kamattámogatást mindig büntetőkamat mellett kell visszafizetni.