Otthon Start négyzetméterár és értékbecslés

Mi az a négyzetméterár-korlát az Otthon Start programban?

A jogszabály egyértelműen rögzíti:

„Nem vehető igénybe a kölcsön, ha az otthon vételára vagy bekerülési költsége az alapterület négyzetméterára tekintetében meghaladja a bruttó 1 500 000 forintot.”
(227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet 5. §)

Ez azt jelenti, hogy az ingatlan hasznos alapterületének minden egyes négyzetmétere legfeljebb 1,5 millió forint értékben vehető figyelembe a programban – akár vásárlásról, akár építésről van szó.

Mit jelent az hogy bruttó vételár? Használt lakásnál ez fontos?

A „bruttó vételár” az összesen fizetendő ár általános forgalmi adóval együtt számolva. Új építésű lakásnál ez nettó ár + ÁFA. Használt lakásnál jellemzően nincs ÁFA (mivel tipikusan ÁFA körön kívüli magánszemély az eladó), ezért a bruttó és a "sima" vételár ugyanaz – vagyis a „bruttó” kitételnek használt lakások esetében általában nincs külön jelentősége. Kivételek persze vannak!

Mit kell tudni az alapterületről?

Az Otthon Start hitelprogram keretében a 1,5 millió Ft/m² négyzetméterár-limit számításánál a nettó alapterület az irányadó. Ezt a bankok és a minisztérium közös álláspontja, valamint egy minisztériumi állásfoglalás is megerősíti. 

A számítás módja a következő:

• Nettó alapterület: Ez a lakás belső, falak nélküli területe.
• Erkély/terasz/loggia: Ezen külső terek területének 50%-át hozzá kell adni a nettó alapterülethez.

Például, ha egy lakás nettó alapterülete 66 m², és tartozik hozzá egy 8 m²-es erkély, akkor a bank által figyelembe vett összes alapterület 66 m² + (8 m² × 0,5) = 70 m² lesz. Ezen az alapterületen osztják el a vételárat a négyzetméterár meghatározásához.

Fontos, hogy az adásvételi szerződésben – új otthon esetén a számlában – fel kell tüntetni a lakás alapterületének négyzetméterárát bruttó összegben. Mivel a banki értékbecslés alapja a négyzetméterár, ezért lényeges, hogy a nettó alapterület pontosan szerepeljen. Javasolt az alapterületet magunknak is felmérni, mivel a tulajdoni lapon időnként hibás értékek szerepelhetnek. Az energetikai tanúsítvány is segíthet, mivel az tartalmazza a hasznos alapterületet, amiből a nettó alapterület visszavezethető.

Minden ingatlanra vonatkozik ez a korlát?

Igen. A négyzetméterár-határt minden típusú ingatlan esetében alkalmazni kell:

• használt lakásra,
• új építésű lakásra,
• családi házra,
• sőt, építés esetén is a bekerülési költség számításakor.

Az egyetlen különbség, hogy új építésű lakásnál a négyzetméterár az építési költségből, használt lakásnál pedig a vételárból számítódik.

Családi házak, ikerházak esetén a telekre vonatkozik a másfél milliós korlát?

Nem. A 1,5 millió Ft/m² korlát a lakóépület alapterületére vonatkozik, nem külön a telekre. A 150 milliós limit viszont olyan egylakásos épületekre vonatkozik, aminek önálló tető és épületszerkezete van.

A bank a négyzetméter ár számításhoz:

• a nettó lakóteret veszi alapul,
• plusz az erkély/loggia/terasz területének 50%-át,
• a telek területe így nem része az „alapterületnek”.

Fontos: családi ház/ikerház esetén a teljes vételárba természetesen beletartozik a telekrész ára is, de a négyzetméterár-limitet csak a fenti alapterületre vetítik. 

Hol jelenthet gondot a 1,5 milliós határ?

Az állami támogatás igényléséhez kapcsolódó értékhatár szabály leginkább a nagyvárosokban és a budapesti belső kerületekben okozhat nehézséget, hiszen az új és felújított lakások átlagára itt már jellemzően 1,6–2 millió Ft/m² között mozog.
Például:

• Budapest V., VI., VII. kerületében sok új projekt 2 millió Ft/m² fölötti árszinten indul,
• vidéken viszont, különösen kisebb településeken, a 1,5 milliós korlát reális piaci árszintet jelent.

Szintén probléma, ha az adásvételi szerződésben szereplő (általában a tulajdoni lap alapján számolt) négyzetméterár eltér később attól, amit a banki értékbecslő felmér. Érdemes emiatt mindig előzetes hitelbírálatban és értékbecslésben gondolkozni.

Mi történik, ha az ingatlan túllépi a négyzetméterár-korlátot?

Ha az adott ingatlan négyzetméterára vagy vételára meghaladja a fenti értékeket, a lakáshitel nem vehető igénybe az Otthon Start lakáshitel keretében. Ebben az esetben a vásárlónak más, piaci alapú vagy támogatott hitelek után kell néznie.

Összegzés

2025 augusztusától elindult az Otthon Start program, amely a kormány 227/2025. (VII. 31.) rendelete alapján fix 3%-os kamatozású lakáshitelt kínál. A konstrukció célja, hogy megfizethetőbbé tegye a lakásvásárlást, különösen az első otthonhoz jutó családok számára. Ugyanakkor a program szigorú feltételeket tartalmaz – ezek közül az egyik legfontosabb a négyzetméterár-korlát, amely meghatározza, milyen értékű ingatlan vásárlására vagy építésére vehető igénybe a hitel.

Az Otthon Start program kedvező feltételeket kínál a lakásvásárlóknak, de a négyzetméterár-korlát és a vételár-határ komoly szűrőt jelent. Érdemes már az adásvételi szerződés előkészítésekor ügyvéd segítségét kérni, hogy az ingatlan minden paramétere megfeleljen a jogszabályi előírásoknak – és az igénylés ne ütközzön formai hibába.