A 3 százalékos hitel buktatói

Mekkora önerő kell valójában?

Az Otthon Start hitelhez minimum 10% önerő kell, de a bank ennél többet is kérhet. Az ok egyszerű: a jogszabály a támogatott hitel feltételeit rögzíti, a bank viszont saját kockázati szempontjai alapján dönti el, hogy mekkora hitelt ad a fedezet értékéhez képest. Ha az ingatlan állapota, elhelyezkedése vagy piacképessége kockázatos, a bank magasabb önerőt ír elő, jellemzően 20–40% között.

A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet 6. § (7) bekezdése kimondja:

➡️ Otthon Start hitel legalább 10% önerővel vehető igénybe.
➡️ Kivétel: ha pótfedezetet ad az ügyfél, akkor kevesebb is lehet.
➡️ A banknak a 32/2014. MNB-rendelet LTV (hitelfedezeti arány) szabályaihoz is igazodnia kell.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 10% csak a minimum, nem a megígért, garantált banki elvárás.

Mi történik, ha nem kapom meg a hitelt? Elveszíthetem a foglalót?

Ha a bank elutasítja a hitelkérelmet, a foglaló csak akkor jár vissza, ha a felek az adásvételi szerződésben ezt külön kikötötték. Ha nincs ilyen kikötés, a vevő a saját kockázatára vállalta, hogy hitelből fizet, és így a foglalót elveszíti, ha nem tudja kifizetni a megállapodott vételárat.

Logikus következtetés a vevőjelöltek részéről, hogy az önerő védelme érdekében rá kell venni az eladót, hogy adja vissza a foglalót, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet, de ez az eladóknak nem igazán áll érdekükben. Ha létrejön az adásvétel, ki kell fizetniük az ingatlanközvetítőt és ha visszakerül a lakás a piacra, azzal azt az üzenetet kockáztatják, hogy valami baj van a lakással.

Hogyan kell időzíteni az adásvételi szerződést, hogy ne legyen baj a hitellel?

A vételi szándéknyilatkozat önmagában nem védi meg a vevőt. A kritikus pontokat (határidők, mi van csúszásnál, tehermentesítés, folyósítás) a tényleges szerződésben kell jól leírni. A jó időzítés tényleg kulcs, mert a bank az adásvételi szerződéshez, az értékbecsléshez és a fizetési határidőkhöz igazít mindent.

1) Előminősítés még a foglaló előtt

Mielőtt bármit aláírsz vagy nagyobb foglalót adsz:

• legyen egy előzetes hitelbírálat / előminősítés (jövedelem, meglévő hitelek, KHR, várható hitelösszeg). Ez csökkenti annak esélyét, hogy később derüljön ki: nem kapsz annyit, amennyire számítottál.

2) Foglaló: kicsi és „okosan” ütemezve

Hitel esetén tipikus hiba a túl nagy foglaló. Inkább:

• mérsékelt összegű foglaló, és
• a további önerő-részek későbbi határidőkkel, a banki folyamat ritmusához igazítva.

3) A végleges adásvételi szerződés legyen „bank-kompatibilis”

A bankok a hitelkérelem befogadásához már kérik az ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatalba beadott adásvételi szerződést. Ebben legyen:

• pontos vételár és részletek ütemezése ,
• a hitel összege / finanszírozási mód jelzése,
• elég hosszú határidő a banki bírálatra + folyósításra (gyakorlatban sokszor 60 nap körüli mozgástér kell),
• birtokbaadás és tulajdonjog-bejegyzés logikája.

4) Vételárfizetés: a bank általában mindig csak a "végén” utal

A bank utolsó vételárrészként folyósít. Emiatt:

• az önerőt az eladónak ténylegesen át kell adni a folyósítás előtt,
• az ütemezésben reális időt kell hagyni az értékbecslésre, bírálatra, közjegyzőre, folyósításra.

5) Terhelt ingatlan esetén külön menetrend kell

Ha az ingatlanon jelzálog/tilalom van, a biztonságos megoldás lényege, hogy:

• a vételár tehermentesítéshez szükséges része közvetlenül az eladó bankjához megy (vagy ügyvédi letétből),
• a bank kiadja a törlési engedélyt ,
• és csak így lesz „tiszta” a tulajdoni lap a bejegyzésekhez.
  (A jelzálog tényleges törlése gyakran 2–8 hét , a földhivatali ügyintézési határidő 60 nap.)

Mennyi idő alatt bírálják el a 3%-os hitelt, és mi van, ha csúszik a folyamat?

Az Otthon Start program keretében igényelt 3%-os hitel elbírálási ideje papíron a kölcsönkérelem benyújtásától számított 30 nap, otthon építése esetén pedig 60 nap.

Jól előkészített ügyben jellemzően 10–14 nap a hitelbírálat. Ha viszont az átlagos eseteket nézzük:

• Lakásvásárlásnál: a bank a hiánytalanul benyújtott kérelemtől számítva jellemzően 30 napon belül bírál.
• Építésnél: jellemzően 60 nap .

Ha hiánypótlás, munkáltatói/NAV igazolások beszerzése, váratlan teher, vagy egyéb fennakadás van, akkor gyakran 20–30 nap is lehet.

A gyakorlatban a bank az igénylést követően általában 1 héten belül értékbecslést indít, és ez is befolyásolja az ütemet.

Miért utasíthat el a bank akkor is, ha papíron jogosult lennék a hitelre?

Fontos különbség: attól, hogy jogszabály alapján “jogosult lehetnél”, a bank még külön hitelbírálatot végez, és csak akkor ad kölcsönt, ha a saját kockázati szabályai szerint is “biztonságos” az ügylet.

Jövedelem és JTM (törlesztő-terhelhetőség)

• A jövedelem nem elég magas a kért hitelösszeghez/futamidőhöz képest.
• A bank nem számítja be teljesen a jövedelmed (pl. vállalkozói, bérbeadási, jutalékos rész).
• Már van más törlesztőd (személyi hitel, áruhitel, lízing, diákhitel), vagy hitelkártya keret – ez is terhelheti a JTM-et akkor is, ha “nem használod”.

Munkaviszony / jövedelem stabilitása

• Túl friss munkahely (gyakran elvárás legalább 3 hónap folyamatos munkaviszony, bankfüggő).
• Próbaidő, határozott idejű szerződés, gyakori munkahelyváltás.
• Vállalkozóknál: rövid működési múlt, ingadozó bevétel, “papíron” alacsony jövedelem.

KHR (BAR) és bankszámla-múlt

• Korábbi késedelem / negatív KHR (ez sokszor automatikus kizáró ok).
• A bank a számlatörténetből kockázatot lát (pl. rendszeres fedezethiány, túl sok szerencsejáték jellegű tranzakció) – ez a gyakorlatban előfordul.

Az ingatlan nem megfelelő fedezet

Hiába vagy hitelképes, ha a fedezet “gyenge”:

• az értékbecslés alacsonyabb , mint a vételár → több önerő kell, és elbukhat az ügylet,
• jogi/műszaki problémák (pl. engedély nélküli bővítés, rendezetlen térképmásolat),
• osztatlan közös tulajdon használati megosztás nélkül ,
• tehermentesítés, elővásárlási jog, per/igény, széljegy – a bank lassíthat vagy elutasíthat.

Önerő eredete és “önhitel” kockázat

Ha az önerő egy része friss személyi hitelből jön, azt a bankok különösen szigorúan vizsgálják (MNB elvárások miatt), és ez akár elutasításhoz is vezethet.

Banki belső szabályok (nem nyilvánosak)

Település, ingatlantípus, életkor/futamidő, adóstárs szükségessége, iparági kockázat stb. – ezek bankonként eltérnek, és sokszor csak ügyintézés közben derülnek ki.

Mit vizsgál a bank a megvásárolni kívánt ingatlanon? Mi miatt bukhat el az ingatlan?

A bank a megvenni kívánt ingatlant fedezetként vizsgálja: azt akarja látni, hogy jogilag tiszta, műszakilag elfogadható, beazonosítható, és ha baj van, értékesíthető.

Értékbecslés (forgalmi érték + hitelbiztosítéki érték)

• Helyszíni szemle + fotók, környék, állapot, komfort, alapterület, elrendezés.
• Összevetés piaci adatokkal.
• A bank a hitelbiztosítéki értékből számol, ami gyakran óvatosabb, mint a hirdetési/vételár.

Buktató: ha az értékbecslés alacsony → a bank kevesebb hitelt ad → több önerő kell, és ha nincs meg, “bukik” az ingatlan.

Műszaki/használhatósági minimumok (nem teljes műszaki szakértés, de szűrnek)

Jellemzően nézik:

• szerkezeti problémák nyomai (repedés, beázás, tető/födém gond),
• fűtés megléte és típusa,
• működő vizesblokk (WC/fürdő), komfortfokozat,
• közművek (villany, víz, csatorna/gáz) és mérőórák,
• felújítás alatt áll-e (ez értékcsökkentő).

Buktató: “félkész”, nem lakható állapot, komoly beázás/szerkezeti kockázat → a következmény értékcsökkenés vagy elutasítás.

Dokumentumok és nyilvántartási egyezőség (beazonosíthatóság)

A bank azt is nézi, hogy a valóság és a papírok összhangban vannak-e:

• tulajdoni lap adatai,
• alapterület, rendeltetés,
• térképmásolat / alaprajz (ha kérik),
• van-e engedély nélküli bővítés, “nem létező” melléképület a valóságban.

Buktató: rendezetlen térképmásolat, nem stimmelő alapterület/rendeltetés, engedélyezési hiányok → a bank kérhet rendezést, ami idő és pénz, vagy elutasít.

Milyen jelzálogjog keletkezik az Otthon Start hitelnél?

Sokan azt érzik a legfőbb buktatónak, hogy a reklámokból egyáltalán nem derül ki, hogy mi történik, ha megváltozik az élethelyzetük, el kell adni az ingatlant, vagy fedezetcserére szorulnak. Milyen teher kerül az ingatlanjukra?

A rendelet kétféle terhet említ:

1. Bank jelzálogjoga + elidegenítési és terhelési tilalom (futamidő végéig)
   – ez a “klasszikus” lakáshitel-jelzálog a hitelintézet javára
   – szabály: Kormányrendelet 9. § (6) bek.
2. Állami jelzálogjog + elidegenítési és terhelési tilalom (5 évig)
   – ez kifejezetten a kamattámogatás jogszerű igénybevételét biztosítja
   – szabályok: Kormányrendelet 9. § (1)–(5), 21–23. §

A két teher egymás mellett létezik:

• a banki jelzálog a teljes kölcsön fedezete,
• az állami jelzálog a kamattámogatás (és jogtalan igénybevétel esetén a visszakövetelés) biztosítéka.

Mit terhel az állami jelzálog?

A kölcsönnel érintett otthonra (vásárolt vagy épített lakás, ház, tanya, birtokközpont), az állam javára kerül bejegyzésre

• jelzálogjog, és
• ehhez kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom.

Mennyi időre és milyen összegben?

• Vásárlásnál:
  – a kölcsönszerződés megkötésétől kezdve
• Építésnél:
  – az építési időszakra, és
  – a használatbavételi engedély kiadását követő 5 évig

A jelzálog összegszerűen korlátozott:

• a kölcsönszerződés megkötésekor fennálló kölcsönösszeg 20%-áig jegyzik be.
• Ez a rész biztosítja a kamattámogatás és a jogtalan igénybevételből eredő követelések megtérülését.

A kölcsön hitelcéljaként szolgáló otthont – ha a kölcsön fedezete másik ingatlan, akkor azt a másik ingatlant – a kölcsönösszeg erejéig, a futamidő teljes időtartamára a hitelintézet javára jelzálogjog és elidegenítési–terhelési tilalom terheli, tehát a banki jelzálogjogot nem törlik 5 év után!

Hogyan törlik az állami jelzálogot az 5 év elteltével?

A törlést a kormányhivatal kezdeményezi, ha:

• letelt az 5 éves időszak, ÉS
• a támogatott személy minden rendeletbeli és szerződéses kötelezettségét teljesítette.

Akkor 5 év után jelzálogcserével eladhatom az otthon starttal vett lakást?

Otthon start hitel igénylés esetén 5 évre szól a Magyar Államkincstár elidegenítési és terhelési tilalma. Ebből következik, hogy 5 év után akár el is adhatják az ingatlant és kérhetnek fedezetcserét. Ilyen esetben, tehát fedezetcserekor nem kell már újra vizsgálni már az Otthon Start hitel feltételeket. 

Egyébként az eredeti igényléskor is lehetőség van arra, hogy a hiteligényléskor pótfedezetet ajánlanak fel az ügyfelek, de a MÁK 20%-os jelzálog-, elidegenítési és terhelési tilalma ebben az esetben is a célingatlanra kerül bejegyzésre, de 5 év után törölhető.

Át lehet-e vinni másik bankhoz a 3%-os hitelt, ha közben jobb feltételeket ajánlanak?

Nem. A FIX 3%-os Otthon Start hitel nem vihető át másik bankhoz, és nem váltható ki piaci hitellel úgy, hogy közben a támogatott 3%-os kamat megmaradjon. Ha kiváltod vagy új hitelt veszel fel helyette, a kamattámogatás automatikusan megszűnik, és a hitel piaci kamatozásúvá válik.

Ami lehetséges: ha nem kiváltásról beszélünk, hanem arról, hogy

• az egyik banknál futó ügyet leállítod / visszavonod , és
• egy másik banknál új kérelmet adsz be Otthon Starttal.

Osztatlan közös + HÉSZ-kockázat

A bankok eleve óvatosak osztatlan közös tulajdonnal. Ha az ingatlan:

• szabálytalan lakásszámot tartalmaz,
• engedély nélküli átépítés történt,
• nem felel meg a HÉSZ-nek,

akkor előfordulhat, hogy nem hitelezhető. Budakalászon az elmúlt két év hatósági szigorítása miatt a banki értékbecslők sokkal gyorsabban jelzik a kockázatot.

Ha a fentiekkel nem is kell megküzdenünk, osztatlan közös tulajdont akkor is csak használati megállapodással lehet megvenni.

Településképi bírság és visszaállítási kötelezési eljárás veszélye

A helyi szabályok megsértése miatt a hatóság:

• településképi kötelezést (TKÉ) indíthat,
• több milliós bírságot kiszabhat,
• előírhatja az engedély nélkül létesített lépcsők, teraszok, kapuk, válaszfalak bontását.

Tipikus esetek, amikor elbukhatod a 3 százalékot

A program szabályai alapján különösen kockázatos, ha:

Jogosulatlan igénybevétel / valótlan nyilatkozat

Ha utólag kiderül, hogy nem feleltél meg a feltételeknek, vagy hibás adat/nyilatkozat alapján kaptad meg.

Az ingatlant eladod vagy elajándékozod

A támogatás célja a saját lakhatás; az ingatlan “kikerül” a támogatott körből.

Haszonélvezeti vagy használati jogot alapítasz az ingatlanon

Tipikusan ilyen, ha valakinek (pl. rokon) haszonélvezetet/használatot adsz a tulajdonodon.

Nem lakáscél szerint használod az ingatlant

Ha a lakáscéltól eltérően hasznosítod.

• Fontos kivétel: a szabályok szerint a bérbeadás önmagában nem esik tiltás alá (tehát nem automatikus “bukás”), de a konkrét banki és jogszabályi részleteket érdemes előre egyeztetni.

Az ingatlant lebontják

Kivétel lehet, ha a bontás természeti katasztrófa miatt válik szükségessé.

Mi történik ilyenkor?

• Megszűnhet a kamattámogatás , így a törlesztő megemelkedhet (ügyleti/“piacihoz közelítő” kamat).
• Az addig igénybe vett kamattámogatást vissza kell fizetni , jellemzően büntetőkamat mellett.
• A továbbiakban eleshetsz a kedvezménytől.

Összegzés

A kamat fix 3%, de a THM (díjak, költségek miatt) jellemzően magasabb. Ettől még jó konstrukció lehet, csak ne keverd össze a kettőt. Az is fontos, hogy a 3%-os támogatott hitel jelentősen felhúzta az 1,5 millió Ft/m² alatti ingatlanok árát.

Mit jelent ez vevőként?

• Azok az ingatlanok, amelyek korábban 1,1–1,3 M Ft/m² körül voltak, felzárkóztak az 1,5 M Ft-os plafonhoz.
• A 2 M Ft/m² feletti kategória viszont nem tudott érdemben tovább drágulni.
• Az 1,6–1,7 M Ft/m² közötti ársávban egyes eladók inkább lejjebb vitték az árat, hogy beleférjenek a támogatási korlátba.
• Nagyon tanulságos a példa arra, hogy aki 7–8%-os hitelnél kivárt, végül 3%-kal, de jóval magasabb áron vásárolt 

👉 Stratégiai következtetés:
Ha jogosult vagy a támogatott hitelre, ne csak azt nézd, hogy „belefér-e az 1,5 millióba”. Vizsgáld meg, hogy az adott lakás valóban reálisan ennyit ér-e, vagy a támogatás miatt túlárazott.