A 3 százalékos hitel buktatói

Bankválasztás

Lakásvásárlásnál sok vevő először azt nézi, melyik banknál a legkedvezőbb a törlesztőrészlet. Ez érthető, de hitelből finanszírozott adásvételnél nem ez az egyetlen kérdés. Legalább ilyen fontos, hogy az adott bank egyáltalán hajlandó-e meghitelezni a konkrét ingatlant és a konkrét ügyletet.

Ezért kockázatos úgy adásvételi szerződést aláírni, hogy a vevő még nem tudja, melyik bank fogja befogadni az ügyletet. Ha a szerződésben rövid fizetési határidő szerepel, de a választott bank később nem hitelezi az ingatlant, a vevő könnyen időzavarba kerülhet. Ilyenkor nemcsak új bankot kell keresni, hanem az eladóval is egyeztetni kell a határidők módosításáról.

Gyakorlati szempontból az a biztonságosabb, ha a vevő már a vételi ajánlat vagy a szerződéskötés előtt banki előszűrést kér, és nem egyetlen bank válaszára építi az egész vásárlást. Különösen fontos ez akkor, ha az ingatlan nem egyszerű társasházi lakás, hanem családi ház, osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan, külterületi ingatlan, zártkert, tanya, sorház vagy jogilag bonyolultabb helyzetű lakóingatlan.

Mekkora önerő kell valójában?

Az Otthon Startnál sok vevő abból indul ki, hogy ha a programhoz elég lehet 10% önerő, akkor a kinézett ingatlanra is biztosan megkapja a vételár 90%-át hitelként. Ez veszélyes félreértés.

A 10% önerő nem azt jelenti, hogy a bank minden esetben köteles a vételár 90%-át meghitelezni. Ez csak azt jelenti, hogy bizonyos feltételek mellett jogszabályi oldalról nem kizárt a 90%-os finanszírozás. A bank ettől még saját kockázati szabályai, az ügyfél jövedelme, meglévő tartozásai és az ingatlan értékelése alapján dönt.

Mióta úgy tűnik, hogy tetőzött az ingatlanpiac, nem ritka, hogy az értékbecslő a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, a bank nem feltétlenül a teljes vételárból indul ki. Ilyenkor előfordulhat, hogy a vevő papíron 10% önerővel számolt, de a banki döntés után mégis több millió forint hiányzik a vételárból. Ugyanez lehet a helyzet akkor is, ha az ingatlan állapota, elhelyezkedése, jogi rendezettsége vagy piacképessége miatt a bank óvatosabb.

Vevőként különösen kockázatos úgy foglalót fizetni, hogy csak a minimális önerő áll rendelkezésre, és még nincs banki visszajelzés az ingatlan finanszírozhatóságáról. Ilyenkor az adásvételi szerződésben világosan kezelni kell, hogy mi történik banki elutasítás, alacsonyabb értékbecslés vagy késedelmes hitelbírálat esetén.

A vevők gyakran abból indulnak ki, hogy ha megkapják a hitelt, abból majd egyszerűen kifizetik az eladót. A gyakorlat ennél kötöttebb. A bank mindig az utolsó vételárrészt folyósítja, és csak akkor, ha a szerződésben előírt korábbi fizetések, az önerő teljesítése és a banki feltételek már rendben vannak.

Mi történik, ha nem kapom meg a hitelt? Elveszíthetem a foglalót?

Igen, a vevő elveszítheti a foglalót, ha a bank végül nem adja meg a hitelt, és emiatt nem tudja kifizetni a vételárat. Sokan úgy vannak vele, hogy a vételár finanszírozása kapcsán a bank olyan harmadik fél, akinek a döntéseire a vevő nincs hatással, így nem is felelnek a vásárlók, ha a pénzintézet elutasító választ ad. Csakhogy a vevőnek nem az a feladata, hogy az adott banktól pénzt szerezzen, hanem hogy bárhonnan, de előteremtse a vételárat. Ez nagyon is a vevő felelőssége.

Ha a szerződésben nincs külön rendelkezés arra az esetre, hogy a bank elutasítja a hitelkérelmet, akkor a vevő lényegében saját kockázatára vállalja a hitelből történő fizetést. Ilyenkor, ha a vételárat a vállalt határidőben nem tudja megfizetni, az könnyen a vevő szerződésszegésének minősülhet. Ennek tipikus következménye, hogy az eladó megtarthatja a foglalót.

Más a helyzet, ha a felek előre rögzítik, hogy a vevő csak akkor köteles teljesíteni, ha a bank meghatározott feltételekkel jóváhagyja a hitelt, vagy ha a szerződés kimondja, hogy banki elutasítás esetén a foglaló visszajár. Ilyen kikötés nélkül később nehéz arra hivatkozni, hogy a vevő „nem tehet róla”, mert a bank döntött így.

Vevői oldalról ezért logikus igény, hogy a szerződés védje az önerőt és a foglalót arra az esetre, ha a hitelkérelem elakad vagy elutasításra kerül. Eladói oldalról viszont ez nem mindig elfogadható. Az eladó ilyenkor hetekig vagy akár hónapokig leveszi az ingatlant a piacról, más érdeklődőket elveszíthet, és ha ingatlanközvetítő működik közre, a díjfizetés kérdése is felmerülhet. Ráadásul ha az ügylet meghiúsul és az ingatlan visszakerül a piacra, az a következő vevőkben is bizalmatlanságot kelthet, még akkor is, ha valójában nem az ingatlannal volt probléma.

Hogyan kell időzíteni az adásvételi szerződést, hogy ne legyen baj a hitellel?

Hitelből vásárolt ingatlannál nem elég megtalálni a lakást és megegyezni az árban. A szerződés időzítése legalább ilyen fontos, mert a bank a hitelbírálatot, az értékbecslést és a folyósítást sem az adásvételi szerződésben rögzített dátumokhoz igazítja.

A vételi szándéknyilatkozat önmagában nem védi meg a vevőt. Abban általában még nincs elég részletesen szabályozva, mi történik banki csúszásnál, elutasított hitelnél, terhelt ingatlannál vagy késedelmes folyósításnál. Ezeket a kérdéseket az ügyvéd által készített, végleges adásvételi szerződésben kell pontosan rendezni.

Előminősítés még a foglaló előtt!

Mielőtt a vevő nagyobb foglalót fizet vagy végleges kötelezettséget vállal, érdemes legalább előzetes banki minősítést kérni. Ennek során a bank vagy hitelközvetítő előzetesen megvizsgálja a jövedelmet, a meglévő hiteleket, a KHR-státuszt és azt, hogy körülbelül mekkora hitelösszegre lehet számítani.

Ez nem végleges hitelbírálat, és nem kötelezi a bankot a hitel folyósítására. Arra viszont jó, hogy ne az adásvételi szerződés aláírása után derüljön ki: a vevő kevesebb hitelt kaphat, mint amennyire a vételár megfizetéséhez szüksége lenne.

A foglaló legyen arányos a hitelkockázattal

Hitelből történő vásárlásnál gyakori hiba a túl magas foglaló. A foglaló lényege éppen az, hogy szerződésszegés esetén komoly pénzügyi következménye lehet. Ha a vevő nem tud fizetni, mert nem kapja meg a várt hitelt, könnyen vita lehet abból, hogy a foglaló visszajár-e.

Ezért hiteles vásárlásnál óvatosabb megoldás lehet a mérsékeltebb összegű foglaló, majd az önerő további részleteinek olyan ütemezése, amely igazodik a banki folyamathoz. Nem az a cél, hogy az eladó indokolatlanul hosszú ideig várjon, hanem az, hogy a szerződésben vállalt határidők teljesíthetők legyenek.

A szerződésnek bank-kompatibilisnek kell lennie

A banki hitelkérelemhez már az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést is csatolnunk kell. A szerződésnek ezért nemcsak a felek megállapodását kell tükröznie, hanem a banki finanszírozás logikájához is illeszkednie kell.

Különösen fontos, hogy a szerződés pontosan tartalmazza:

• a vételár összegét;
• az önerő és a hitel arányát;
• a vételárrészletek fizetési határidejét;
• a várható banki hitel összegét;
• a folyósítás feltételeit;
• a birtokbaadás időpontját;
• a tulajdonjog-bejegyzés és a bejegyzési engedély kezelésének rendjét.

A túl rövid fizetési határidő komoly kockázat. A banki értékbecslés, a hitelbírálat, a közjegyzői okirat, a földhivatali bejegyzések és a folyósítás együtt könnyen több hetet igénybe vehetnek. A gyakorlatban sok ügyletnél legalább 60 nap körüli mozgástérre van szükség, de bonyolultabb ingatlan vagy terhelt tulajdoni lap esetén ennél hosszabb határidő is indokolt lehet.

Terhelt ingatlannál külön menetrend kell

Ha az ingatlanon jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy más banki teher van, a szerződés időzítése még fontosabb. Ilyenkor nem elég azt írni, hogy az eladó tehermentesíti az ingatlant. A szerződésben azt is rendezni kell, miből, mikor és hogyan történik a tehermentesítés.

Biztonságosabb megoldás lehet, ha a vételár tehermentesítéshez szükséges része közvetlenül az eladó bankjához kerül, vagy ügyvédi letéten keresztül történik a teljesítés. Ezt követően az eladó bankja kiadja a törlési engedélyt, amely alapján a jelzálogjog törölhető a tulajdoni lapról.

Mennyi idő alatt bírálják el a 3%-os hitelt, és mi van, ha csúszik a folyamat?

Otthon vásárlása esetén a banknak a kölcsönkérelem benyújtását követő 30 napon belül kell elbírálnia a kérelmet. Otthon építésénél ez a határidő 60 nap. Ebbe azonban nem számít bele az ügyfélnek biztosított hiánypótlási idő, amely legalább 14 nap. Ezért a vevőnek nem szabad abból kiindulnia, hogy a hitel minden esetben pontosan 30 napon belül meglesz.

Jól előkészített ügyben a bírálat ennél gyorsabb is lehet. A gyakorlatban azonban az értékbecslés, a jövedelemigazolások, a NAV-igazolások, a munkáltatói dokumentumok beszerzése, a tulajdoni lapra bejegyzett terhek eladó általi törlése könnyen meghosszabbíthatják a folyamatot.

A szerződésnek a fentiek miatt kezelnie kell azt is, hogy mi történik banki csúszás, hiánypótlás, értékbecslési probléma vagy hitel-elutasítás esetén. Különösen fontos, hogy a foglaló sorsa, a póthatáridő lehetősége és a finanszírozási feltételek egyértelműen szerepeljenek az okiratban.

Miért utasíthat el a bank akkor is, ha papíron jogosult lennél?

Fontos különbséget tenni a jogszabályi jogosultság és a banki hitelbírálat között. Attól, hogy a vevő az Otthon Start program alapfeltételeinek megfelelhet, a bank még külön vizsgálja, hogy a konkrét ügyletet finanszírozhatónak tartja-e.

A bank elsősorban a jövedelmet, a meglévő tartozásokat és a törlesztőrészletek vállalhatóságát vizsgálja. Nem minden bevételt vesznek figyelembe teljes összegben. Vállalkozói jövedelemnél, bérbeadásból származó bevételnél vagy rövid munkaviszonynál szigorúbb lehet az értékelés. A hitelkártya-keret, a személyi kölcsön, a lízing, az áruhitel vagy más meglévő törlesztés akkor is ronthatja a hitelképességet, ha az ügyfél saját megítélése szerint még kényelmesen tudna fizetni.

A munkaviszony stabilitása is számít. Próbaidő, friss munkahely, határozott idejű szerződés, gyakori munkahelyváltás vagy rövid vállalkozói múlt esetén a bank óvatosabb lehet. Negatív KHR-státusz esetén pedig a hitelkérelem sokszor már a folyamat elején elakad.

A másik nagy kockázat maga az ingatlan. A vevő lehet hitelképes, mégis gond lehet, ha az ingatlan nem megfelelő fedezet. Ilyen helyzetet eredményezhet a banki értékbecslés folyamatában a rendezetlen térképmásolat, az engedély nélküli bővítés, az osztatlan közös tulajdon megfelelő használati megosztás nélkül, a haszonélvezeti jog, a végrehajtási jog, a peres feljegyzés, az elővásárlási jog vagy a még nem tisztázott tehermentesítés.

Külön figyelmet érdemel az önerő eredete is. Ha az önerő egy része 3 hónapon belül felvett személyi hitelből, más kölcsönből vagy nehezen igazolható forrásból származik, az banki szempontból kockázatot jelenthet. Ilyenkor nem csak az a kérdés, hogy a vevőnek megvan-e a pénze, hanem az is, hogy a bank elfogadja-e azt saját erőként.

Mit vizsgál a bank a megvásárolni kívánt ingatlanon? Mi miatt bukhat el az ingatlan?

A bank a megvenni kívánt ingatlant fedezetként vizsgálja: azt akarja látni, hogy jogilag tiszta, műszakilag elfogadható, beazonosítható, és ha baj van, értékesíthető.

Mit vizsgál az értékbecslő?

• Helyszíni szemle + fotók, környék, állapot, komfort, alapterület, elrendezés.
• Összevetés piaci adatokkal.
• A bank a hitelbiztosítéki értékből számol, ami gyakran óvatosabb, mint a hirdetési/vételár.

Műszaki/használhatósági minimumok (nem teljes műszaki szakértés, de szűrnek)

Jellemzően nézik:

• szerkezeti problémák nyomai (repedés, beázás, tető/födém gond),
• fűtés megléte és típusa,
• működő vizesblokk (WC/fürdő), komfortfokozat,
• közművek (villany, víz, csatorna/gáz) és mérőórák,
• felújítás alatt áll-e (ez értékcsökkentő).

Buktató: “félkész”, nem lakható állapot, komoly beázás/szerkezeti kockázat → a következmény értékcsökkenés vagy elutasítás.

Milyen jelzálogjog keletkezik az Otthon Start hitelnél?

A legtöbb kérdés nem is a hitel felvételekor merül fel, hanem később: mi történik, ha el kell adni a lakást, vagy másik ingatlanra cserélnénk a fedezetet? Ilyenkor derül ki, milyen terhek vannak valójában az ingatlanon.

A szabályozás két külön jogot ír elő, és ezek egymás mellett kerülnek bejegyzésre:

1. Banki jelzálogjog és elidegenítési, terhelési tilalom (a futamidő végéig)
Ez a hagyományos lakáshitel-fedezet. A bank javára jegyzik be, és a teljes tartozást biztosítja. Amíg a hitel fennáll, az ingatlant csak a bank hozzájárulásával lehet eladni vagy újra megterhelni.

2. Állami jelzálogjog és elidegenítési, terhelési tilalom (5 évig)
Ez nem a hitel, hanem a kamattámogatás „biztosítéka”. Az állam ezzel védi azt, hogy a támogatást jogszerűen vegyék igénybe. Ha a feltételek sérülnek, ezen keresztül tudja visszakövetelni a támogatást.

Mit jelent ez a gyakorlatban?
Két külön teher lesz az ingatlanon:
– a banki jelzálog a hitel miatt,
– az állami jelzálog a támogatás miatt.

Ez azért fontos, mert eladásnál vagy fedezetcserénél nem elég csak a bankkal egyeztetni – az állami jog is korlátozhatja az ügyletet az első 5 évben.

Mit terhel az állami jelzálog?

Az állami jelzálog mindig arra az ingatlanra kerül, amelyre a támogatott hitelt felvetted. Ez lehet vásárolt vagy épített lakás, családi ház, de akár tanya vagy birtokközpont is.

Az állam javára két jog kerül bejegyzésre:

– jelzálogjog, amely a kamattámogatás biztosítéka,
– elidegenítési és terhelési tilalom, amely korlátozza az ingatlan szabad értékesítését és további megterhelését.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlant az első 5 évben nem lehet szabadon eladni, elajándékozni vagy újabb hitellel megterhelni. Ehhez minden esetben szükség van az állam hozzájárulására is – nem csak a bankéra.

Ez a korlátozás nem a teljes futamidőre szól, hanem kifejezetten a támogatás „védelmi időszakára”. Ha a feltételek sérülnek (például idő előtti eladás), az állam ezen a jogon keresztül tudja érvényesíteni a visszafizetési igényét.

Mennyi időre és milyen összegben kerül rá a teher a tulajdoni lapra?

Az állami jelzálog időtartama attól függ, hogy vásárlásról vagy építésről van szó. Lakásvásárlásnál a teher már a kölcsönszerződés megkötésétől fennáll, míg építés esetén az egész építési időszak alatt is terheli az ingatlant, és ezt követően – a használatbavételi engedély kiadásától számítva – még további 5 évig megmarad.

Az állami jelzálog összege nem a teljes hitelhez igazodik, hanem annál jóval alacsonyabb: a kölcsönszerződés megkötésekor fennálló hitelösszeg legfeljebb 20%-áig jegyzik be. Ez a rész kifejezetten a kamattámogatás biztosítékát jelenti, vagyis azt fedezi, ha a támogatást jogosulatlanul veszik igénybe, és azt vissza kell fizetni.

Ezzel párhuzamosan azonban a bank is bejegyzi a saját biztosítékát. A hitel fedezetéül szolgáló ingatlant – vagy ha más ingatlan kerül bevonásra, akkor azt – a teljes kölcsönösszeg erejéig jelzálogjog és elidegenítési, terhelési tilalom terheli a hitelintézet javára. Ez a banki teher nem 5 évre szól, hanem a teljes futamidő alatt fennmarad, egészen addig, amíg a hitelt vissza nem fizetik.

Hogyan törlik az állami jelzálogot az 5 év elteltével?

A törlést a kormányhivatal kezdeményezi, ha:

• letelt az 5 éves időszak, ÉS
• a támogatott személy minden rendeletbeli és szerződéses kötelezettségét teljesítette.

Akkor 5 év után jelzálogcserével eladhatom az otthon starttal vett lakást?

Otthon start hitel igénylés esetén 5 évre szól a Magyar Államkincstár elidegenítési és terhelési tilalma. Ebből következik, hogy 5 év után akár el is adhatják az ingatlant és kérhetnek fedezetcserét. Ilyen esetben, tehát fedezetcserekor nem kell már újra vizsgálni már az Otthon Start hitel feltételeket. 

Egyébként az eredeti igényléskor is lehetőség van arra, hogy a hiteligényléskor pótfedezetet ajánlanak fel az ügyfelek, de a MÁK 20%-os jelzálog-, elidegenítési és terhelési tilalma ebben az esetben is a célingatlanra kerül bejegyzésre, de 5 év után törölhető.

Át lehet-e vinni másik bankhoz a 3%-os hitelt, ha közben jobb feltételeket ajánlanak?

Nem. A FIX 3%-os Otthon Start hitel nem vihető át másik bankhoz, és nem váltható ki piaci hitellel úgy, hogy közben a támogatott 3%-os kamat megmaradjon. Ha kiváltod vagy új hitelt veszel fel helyette, a kamattámogatás automatikusan megszűnik, és a hitel piaci kamatozásúvá válik.

Ami lehetséges: ha nem kiváltásról beszélünk, hanem arról, hogy

• az egyik banknál futó ügyet leállítod / visszavonod , és
• egy másik banknál új kérelmet adsz be Otthon Starttal.

Tipikus esetek, amikor elbukhatod a 3 százalékot

A program szabályai alapján különösen kockázatos, ha:

Jogosulatlan igénybevétel / valótlan nyilatkozat

Ha utólag kiderül, hogy nem feleltél meg a feltételeknek, vagy hibás adat/nyilatkozat alapján kaptad meg.

Az ingatlant eladod vagy elajándékozod

A támogatás célja a saját lakhatás; az ingatlan “kikerül” a támogatott körből.

Haszonélvezeti vagy használati jogot alapítasz az ingatlanon

Tipikusan ilyen, ha valakinek (pl. rokon) haszonélvezetet/használatot adsz a tulajdonodon.

Nem lakáscél szerint használod az ingatlant

Ha a lakáscéltól eltérően hasznosítod.

• Fontos kivétel: a szabályok szerint a bérbeadás önmagában nem esik tiltás alá (tehát nem automatikus “bukás”), de a konkrét banki és jogszabályi részleteket érdemes előre egyeztetni.

Az ingatlant lebontják

Kivétel lehet, ha a bontás természeti katasztrófa miatt válik szükségessé.

Mi történik ilyenkor?

• Megszűnhet a kamattámogatás , így a törlesztő megemelkedhet (ügyleti/“piacihoz közelítő” kamat).
• Az addig igénybe vett kamattámogatást vissza kell fizetni , jellemzően büntetőkamat mellett.
• A továbbiakban eleshetsz a kedvezménytől.

Összegzés

Hitelből vásárlás előtt a vevőnek nemcsak azt kell megkérdeznie, hogy „megkaphatom-e a hitelt?”. Legalább ilyen fontosak ezek a kérdések:

• elfogadható-e a bank számára a kiszemelt ingatlan;
• elég lesz-e a várható hitelösszeg a vételárhoz;
• milyen határidővel vállalható biztonságosan a fizetés;
• mi történik, ha az értékbecslés alacsonyabb értéket állapít meg;
• mi történik, ha a bank késik vagy elutasítja a kérelmet;
• hogyan kezeli a szerződés a foglalót banki elutasítás esetén;
• terhelt ingatlannál pontosan hogyan történik a tehermentesítés.

Szeretné, ha profi hitelügyintéző partnerünk segítene Önnek? Vegye fel vele a kapcsolatot!