3%-os hitel önerő szabályai - kinek elérhető az Otthon Start program 10%-os önerővel?

Mit jelent egyáltalán az önerő?

Az "önerőt" mint fogalmat jogszabály nem definiálja, igazából az Otthon Start rendelet vezette be a jogrendbe. A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a hitelfedezeti arány kifejezést használja.

A banki gyakorlatok alapján persze pontosan tudjuk, hogy a gyakorlatban minden nem hitelből származó saját forrás (megtakarítás, eladás, örökség, igazolt ajándék) és a vissza nem térítendő állami támogatások teljes összege. Babaváró és Munkáshitel legfeljebb 75%-ban számítható be. Személyi hitel mint önerő általában nem elfogadott.

Mit jelent az önerő a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján?

Az MNB-rendelet nem külön fogalomként határozza meg az önerőt, hanem a hitelfedezeti arányt (LTV) szabályozza. Ez azt mondja ki, hogy a banki kitettség (a felvett hitel összege) legfeljebb mekkora lehet az ingatlan forgalmi értékéhez képest.

• Forinthitel esetén: alapesetben max. 80% LTV → minimum 20% önerő.
• Kedvezményekkel: max. 90% LTV → minimum 10% önerő, ha
  • első lakást vásárolsz (nem volt 50%-ot elérő lakástulajdonod, vagy csak haszonélvezettel terhelt ingatlanod volt), vagy
  • energiahatékony lakást veszel/építesz, illetve energetikai korszerűsítést végzel.

Fontos: az önerőt mindig a bank által megállapított hitelbiztosítéki értékhez viszonyítják, nem a szerződéses vételárhoz. Ha az értékbecslés eredménye alacsonyabb, több önerőre lehet szükség.

Önerő a hitelezési gyakorlatban

Nézzük kicsit részletesebben a fentieket: ha valaki forinthitelt vesz fel, amit ingatlanra bejegyzett jelzálogjog fedez, akkor:

• a hitel összege nem lehet több az ingatlan forgalmi értékének 80%-ánál,
• pénzügyi lízingnél pedig legfeljebb 85%.

Építkezésnél a forgalmi értéket nem a félkész állapothoz, hanem a várható kész állapot értékéhez viszonyítják!

Vannak kivételek, amikor a hitelösszeg elérheti az ingatlan értékének 90%-át:

• ha az ügyfélnek (vagy adóstársaknak) eddig nem volt lakástulajdona legalább 50%-ban, vagy
• ha volt, de azt teljes egészében haszonélvezeti jog terhelte (pl. a szülő haszonélvezettel bír, így valójában nem tudják használni).

A hitel aránya akkor is elérheti a 90%-ot, ha a hitel célja:

• energiatakarékos lakás vásárlása vagy építése, vagy
• a meglévő lakás energiahatékonysági felújítása.

Ez a „zöldhitel” logikáját tükrözi.

Példák

• Volt 33% tulajdona egy lakásban → "Első lakásosnak számít", mehet a 90% LTV (ha a JTM is rendben).
• Pont 50% tulajdon volt korábban → Nem első lakásos a rendelet szerint, ezért főszabályban max 80% LTV.
• Van saját lakása, de azon „özvegyi jog” (jogszabályi haszonélvezet) terheli → a rendelet szerint első lakásosnak minősülhet.
• A+ új építés → akkor is 90% LTV, ha nem első lakásos.

Mi is az 50%-os tulajdoni hányad és a haszonélvezet szabálya?

Forinthitel és pénzügyi lízing esetén – ingatlanra bejegyzett jelzálog mellett – a kitettség legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 90%-a, vagyis az önerő lehet akár legfeljebb 10%, ha az adós kvázi "első lakásosszerzőnek" minősül:

1. Soha nem rendelkezett 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal lakásban, vagy
2. Kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkezett amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (a tulajdoni hányad mértéke mindegy).

Ha több adós van, mindenkire vonatkozik a feltétel!

Haszonélvezet – mi számít?

• Csak a „jogszabályon alapuló” haszonélvezet (tipikusan özvegyi haszonélvezet) hoz 90% LTV-re jogosító kivételt, szerződéssel alapított haszonélvezet nem.
• „Kizárólag” feltétel: ha volt akár egy olyan lakás is, amely nem volt ilyen jogon terhelt, akkor ez a kivétel nem alkalmazható (de az 50%-os tulajdoni határ kivétel még teljesülhet).

Hogy ellenőrzik a korábbi ingatlantulajdont?

A bank ezt 2025. december 1-től csak ingatlan-nyilvántartás adatai alapján ellenőrzi, addig az ügyfél nyilatkozik (is)!

Van összefüggés az Otthon Startos korábbi tulajdonjogra vonatkozó és az önerős szabály között?

Összefüggés van, hiszen mindkét szabály esetén a meglevő lakóingatlanok számítanak (termőföld, garázs, tároló stb. nem). Fontos különbség azonban, hogy míg 

• az Otthon Start kölcsön akkor is igényelhető, ha az igénylő a kölcsön iránti kérelem benyújtásának időpontjában és a benyújtását megelőző tíz éven belül egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett. Azaz az 1/2 tulajdoni hányad alapvetően az igénylésnél nem probléma.
• a 10%-os önerő számításnál az adós(ok) a kérelem napjáig nem rendelkezhettek 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal egy lakásban sem, azaz a 49% még belefér, az 50% már nem!
• haszonélvezet esetén az Otthon Start igénylési feltételeinél belefér, ha az adásvételi szerződéssel együtt alapított, tehát szerződéses haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, de az önerős szabálynál az ilyen haszonélvezetet figyelmen kívül kell hagyni!

MNB körlevél szintjén is ismertek az önerővel kapcsolatos szabályok

Az önerő a hitelfelvevő tényleges saját hozzájárulása az ingatlan vételárához, amit nem másik banki hitelből fedez, hanem saját forrásból vagy vissza nem térítendő állami támogatásból. Ez a hitelfelvevő elköteleződését és a banki hitelezés biztonságát szolgálja.

A lakossági jelzáloghitelekhez szükséges önerő pénzügyi intézmények általi értékelésével kapcsolatos elvárásokról szóló 40295–2/2025 iktatószámú MNB vezetői körlevél értelmében az önerőt a következőképpen kell értékelni:

Elfogadható önerő források

• Saját megtakarítások, örökség, eladott ingatlan vételára, ajándék (igazolható forrásból). stb.
• Vissza nem térítendő állami támogatások (pl. CSOK és egyéb egyszeri, gyermekek után járó támogatások): teljes mértékben beszámíthatók önerőként.
• Babaváró és Munkáshitel: legfeljebb 75% arányban tekinthető önerőnek. Ráadásul kockázatértékeléskor a banknak a „bővített kitettség” számításához +25%-kal meg kell növelnie a jelzáloghitel összegét, ha e két hitelt a bírálatot megelőző 90 napon belül felvették, vagy a döntést követő 20 munkanapon belül jóváhagyták.

Mi nem (vagy csak kivételesen) önerő?

A praxisom során többször találkoztam olyan ügyfelekkel, akik az önerő hiányzó részét egy gyorsan felvett személyi kölcsönből próbálták pótolni. Az MNB körlevél is foglalkozik ezzel az esettel: A személyi kölcsön (és általában banki fogyasztási hitel) mint „önerő-pótlás”: kifejezetten kockázatos, el nem várt gyakorlat.

• Ha mégis felmerül egyedi, kivételes engedéllyel, a banknak szigorú kockázatkezelési feltételek mellett, portfólió-limittel (általában ≤10%) kell kezelnie.

Bankokkal szemben támasztott elvárás

• A bankoknak nemcsak formálisan, hanem tartalmilag is vizsgálniuk kell, honnan származik az önerő.
• Az ügyfelektől nyilatkozatot kell kérni arról, hogy az önerő nem más pénzintézeti hitelből származik.

A foglaló beleszámít az önerőbe a 3%-os hitelnél?

Az ügyfeleinknél gyakran felmerül, hogy a foglaló miként számít bele az önerőbe? Az önerő azt jelenti, hogy a vevőnek mekkora saját forrást kell biztosítania a hitelhez képest. A foglaló a szerződéskötéskor fizetett összeg, amit a vételárba beszámítanak. Tehát a foglaló a vételár részét képezi, és emiatt az önerő részének is tekinthető.

🔹 Példa:

Ingatlan vételára: 50 millió Ft
Maximális hitel: 40 millió Ft (80%-os LTV)
Szükséges önerő: 10 millió Ft

Ha a szerződéskötéskor 5 millió Ft foglalót fizettél, akkor a bank szempontjából az önerő felét már teljesítetted, a másik 5 milliót a végső elszámoláskor kell rendezned.

Mire figyelj?

• A bank az önerőt mindig igazolt, saját forrásból származó összegként várja. A foglalót akkor fogadja el önerőként, ha:
  • a befizetést banki átutalással tudod igazolni,
  • és a szerződésben egyértelműen szerepel, hogy a foglaló a vételár része.
• A bank a végső folyósítás előtt ellenőrzi, hogy az önerő ténylegesen befizetésre került, ehhez sokszor ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot kérnek.

Mi változott 2025 szeptemberében?

Főbb változások a régi és az új szabály között

1. Korhatár eltörlése
   • Régi szabály: a 90%-os LTV (hitel/ingatlan érték arány) kedvezmény csak akkor volt elérhető, ha az ügyfél(ek) nem töltötték be a 41. életévüket.
   • Új szabály: a 41 év alatti korhatár kikerült. Mostantól minden életkorban igénybe vehető a 90%-os arány, ha a tulajdoni feltételek teljesülnek.
2. Nyilatkozat helyett nyilvántartási alap
   • Régi szabály: a bank a feltételek fennállásáról az ügyfél írásbeli nyilatkozata + ingatlan-nyilvántartás adatai alapján győződött meg.
   • Új szabály: 2025. december 1-től csak az ingatlan-nyilvántartás adatai az ellenőrzés alapja, ügyféli nyilatkozat nem kell.

Összegzés

• Alapesetben legalább 20% önerő kell lakáshitelhez.
• Kedvezményesen 10% önerő is elég lehet, de csak első lakásvásárlóknak vagy energiahatékony lakás esetén.
• Az Otthon Start 3%-os hitel csak a fenti feltételek mellett érhető el 10% önerővel.
• A bank szigorúbb belső szabályokat is előírhat, ezért mindig érdemes előzetesen tájékozódni.

👉 Röviden: 10% önerővel akkor vehetsz fel Otthon Start hitelt, ha első lakásodat vásárolod (nincs 50%, vagy afeletti korábbi lakástulajdonod, vagy ha van azt törvényes haszonélvezet terheli), illetve amennyiben energiahatékony ingatlant veszel. Ha már volt jelentősebb lakástulajdonod, akkor legalább 20% önerőre lesz szükséged.

További kérdésed lenne? Szívesen összekötünk hitelszakértő partnerünkkel, Valkó Andrással!