Ingatlan előleg szerződés minta? Mutatjuk, amit tudni kell!

Miért veszélyes egy internetről letölthető Word-minta?

Az Otthon Start által uralt ingatlanpiacon a gyors döntések miatt sokan még szerződéskötés előtt fizetnek. A hétköznapi minták természetesen NEM számolnak az ingatlan műszaki tulajdonságaival, vagy a tulajdoni lapból kiolvasható terhekkel.

A legtöbb sablonnal az alábbi problémák vannak:

1. Hiányoznak a kritikus részletek

Ügyvédi átvizsgálás nélkül gyakran kimarad:

• pontos határidő,
• a teljes vételár és fizetési ütemezés,
• az átadás feltételei,
• a terhek rendezésének szabályai,
• hitelbírálattal kapcsolatos feltételek.

Egy ügyfelem 2023-ban azért bukott majdnem 3 millió forint foglalót, mert a sablon „fizetési ütemezés” pontja nem rögzített semmit. Az eladó joggal kérdezte: mi történik, ha a bank lassan bírál - természetesen fel is mondta a szóbeli megállapodást.

2. Nem tisztázza: előleg vagy foglaló?

Ez a legnagyobb buktató. A két jogintézmény teljesen más jogkövetkezménnyel jár, főleg meghiúsulás esetén.

3. Nincs összhangban a piaccal

2025-ben több új elem is bekerült a folyamatokba:

• E-ING miatt módosult az Inytv.,
• banki megfelelések szigorodása,
• külföldi eladók azonosítási előírásai.

Egy sablon ezekkel nem foglalkozik — pedig kellene.

4. Nem vizsgálja az ingatlan jogi helyzetét

Sablon alapján nem fog kiderülni:

• van-e végrehajtás, haszonélvezet, szolgalom,
• osztatlan közös tulajdonban mit jelent a használati megállapodás,
• van-e adózási vagy illetékfizetési kockázat.

Ezeket a hibákat mindig csak utólag látjuk, amikor már baj van.

Mi legyen a minta helyett?

Az ingatlan adásvételi folyamatban a legbiztonságosabb az alábbi megoldás:

Ügyvéd által készített előszerződés

Egy jó előszerződés rögzíti:

• az előleg/foglaló jogcímét,
• határidőket, feltételeket,
• a finanszírozás sajátosságait,
• a meghiúsulás jogkövetkezményeit.

A jelenlegi piaci helyzetben (gyors ármozgások, lassabb banki folyamatok) a vevők többsége akkor jár jobban foglalóval, ha a szerződésben pontos feltételek védik őket — pl. sikertelen hitelbírálat esetére.

Kell ügyvédi letéti számlára utalni az előleget?

Nem. Ha az eladó külföldi, aki magyarországi bankszámlával nem rendelkezik, akkor viszont előírás, ha a vevő bankhitelből finanszíroz.

Kötelező lehet, ha:

• az eladó külföldi és nincs magyar bankszámlája,
• a vevő bankhitelből finanszíroz és a bank ezt előírja,
• a felek biztonságos kockázatkezelést szeretnének.

Az ügyvédi letét rendkívül szigorú szabályok szerint működik - nagy biztonságot ad, azonban meglehetősen drága megoldás.

Fontos jogi különbségek: Előleg vs. Foglaló

Mindkét összeg beleszámít a vételárba, ha létrejön az adásvétel. A különbség a szerződés meghiúsulásakor érvényesülő jogi következményekben rejlik:

Az előleg az önerő?

Röviden: nem automatikusan az.

• Előleg = a vételár egy része, amit a vevő előre fizet.
• Önerő = minden saját forrás, ami nem bankhitelből van (megtakarítás, eladott ingatlan ára, ajándék, támogatás stb.).

Az előleg, sőt a foglaló is része lehet az önerőnek, ha azt a vevő a saját pénzéből fizeti, és nem másik hitelből. A bank szinte mindig vizsgálja, honnan származik az önerő.

Az 1 milliós támogatás lehet előleg egy szerződésben lakásvásárlásnál?

Igen, lehet, de csak bizonyos feltételekkel, és nagyon pontosan kell megfogalmazni a szerződést. A közszolgálati otthontámogatás egy kérelemre nyújtható, vissza nem térítendő támogatás, amely lakáskölcsön felvételét vagy törlesztését segíti. Éves keretösszege jogosultanként legfeljebb nettó 1.000.000 Ft lehet.

Mit mond erről az Üttv.? Miért nem írhat alá ügyvéd egy hozott mintát?

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény értelmében ügyvéd az általa szerkesztett, továbbá ügyvédi irodája, helyettese által szerkesztett és az ügyvéd által szakmailag jóváhagyott okiratot ellenjegyezheti. Tehát ha az ügyfél behoz neki egy kinyomtatott mintát, akkor azt nem ellenjegyezheti. 

1. Az okiratszerkesztés ügyvédi "privilégium"

Az Üttv. 42. § (1) kimondja, hogy ügyfél jognyilatkozatáról okiratot csak ügyvéd (vagy jogtanácsos, meghatározott keretek között) szerkeszthet. 

2. Az ügyvédnek meg kell vizsgálnia, jogszerű-e, amit a felek akarnak

Az ügyvéd köteles megtagadni az okiratszerkesztést, ha az akaratnyilvánítás jogszabályba ütközik vagy jogszabály megkerülésére irányul.

Egy minta nem képes felismerni:

• rejtett adózási kockázatot,
• illetékfizetési problémát,
• családi jogi összefüggést,
• közös tulajdon sajátosságait,
• tulajdoni lapon szereplő terheket.

Ezeket csak ügyvéd vizsgálhatja, és szükség esetén köteles is beavatkozni.

3. A szerződésnek joghatás kiváltására alkalmasan kell lennie

Az ügyvédnek mindig úgy kell eljárnia, hogy az okirat az ügyfél érdekeinek megfelelő és joghatás kiváltására alkalmas legyen. Egy internetes minta ezt nyilvánvalóan nem tudja biztosítani. Ha egy mondat hiányzik, vagy hibás a jogcím, a földhivatal elutasítja a bejegyzést, és a jogügylet egyszerűen nem valósul meg.

4. Az ellenjegyzés nem puszta ügyvédi „aláírás” 

Az ellenjegyző ügyvéd azt tanúsítja, hogy

• az okirat jogszabályszerű,
• a felek valóban azt akarták, ami benne van,
• a felek azonosítása megtörtént,
• az aláírás hiteles.

Ehhez azonban az kell, hogy az egész ügyletet végigbeszélje az ügyfelekkel és ő írja az okiratot is.

Összegzés

Alapvetően nem jó ötlet ingatlan adásvételnél pénzt átadni egy internetről letöltött Word-minta alapján. Az előleg vagy foglaló átadásának joghatásai komolyak: ha valami hibádzik a szövegben, a vevő és az eladó is könnyen olyan helyzetbe kerülhet, amit később csak perrel vagy jelentős veszteséggel lehet rendezni.

Az ingatlanvásárlás szempontjából általában a foglaló a gyakoribb és erősebb jogi garancia mind az eladó, mind a vevő számára, mivel szankcióval jár a visszalépés.

• Eladó szempontjából: A foglaló előnyösebb, mert biztosítékot jelent a vevő komoly szándékára, és ha a vevő visszalép, megtarthatja azt.
• Vevő szempontjából: Az előleg biztonságosabb, ha nem biztos a vételi szándékában, vagy a finanszírozásban (pl. hitelbírálat még nem történt meg), mert meghiúsulás esetén visszakapja a pénzét. A foglaló is vállalható, de érdemes lehet az előszerződésbe olyan feltételeket (pl. hitel elutasítása) belefoglalni, amelyek esetén a foglaló visszajár.