Ingatlan vételár kifizetése készpénzben 2026-ban

Önerőt adhatom készpénzben?

Sokszor hitelből finanszírozott ügyletek esetén is felmerül, hogy az egész önerőt készpénzben fizetnék a vevőt nem csak a foglalót.

2025 júliusáig az államilag támogatott hitelek esetén jogszabály korlátozta az önerő készpénzben átadhatóságát, de azóta a falusi CSOK és a CSOK Plusz esetén az önerő teljes összege kifizethető készpénzben.

A fentiektől függetlenül nagy összegű készpénzmozgásnál:

• az ügyvéd bejelentési kötelezettség alá eshet
• az eredet igazolását kérhetik

Kifizethető egy ingatlan vételára színtisztán készpénzben az ügyvéd előtt?

Igen, jogilag a felek megállapodhatnak úgy, hogy az ingatlan vételára készpénzben kerül megfizetésre – de ettől még az ügylet pénzmosási kockázata kiugró, ami ügyvédként plusz kötelezettségeket és akár “nem vállalható” kimenetet is jelent:

• Az ügyvéd nagyon nagy eséllyel magas kockázatú ügyfélnek/ügyletnek minősít, és fokozott átvilágítást kérhet (pénzeszköz forrása, dokumentumok, extra ellenőrzések).
• Ha a forrás/indok nem tisztázható, vagy a kockázat nem kezelhető, az ügyvédnek meg kell tagadnia a közreműködést / az ügylet teljesítését.

Mivel az ingatlan ügyvédek többsége nem érzi magát komfortosan, ha az adásvételi szerződés megszerkesztése előtt az ügyfelek vagyonának forrásáról kell érdeklődnie, a hibás döntések eredményeként ráadásul az ügyvédek több milliós bírsággal, vagy ügyvédi kamarai kizárással is sújthatóak, sokan inkább nem vállalnak ilyen ügyet.

Mi az a fokozott ügyfél átvilágítás?

A Pmt. hatálya az ügyvédekre, ügyvédi irodákra is kiterjed, ha az ingatlan vásárlás készpénzzel történik. Az ügyvédek minden ingatlannal kapcsolatos tranzakció előtt kötelesek ügyfél átvilágítást végezni. A sima átvilágításnak nem része a forrásinformációk bekérése az ügyfél vagyonára/pénzeszközeire vonatkozóan, de a készpénzmozgáshoz kapcsolódó fokozott átvilágításnak igen.

Mi az összeghatár fokozott átvilágítás esetén?

A 10/2019. (VI. 24.) MÜK szabályzat alapján magas kockázatú az ügylet és így fokozott ügyfélátvilágítás kötelező, ha az eladó vagy a vevő elfogadható magyarázat nélkül – az észszerű mértékű foglalón kívül – a vételár készpénzben való megfizetéséhez ragaszkodik. Hivatalosan tehát nincs összeghatár. 

Mit jelent az észszerű mérték, mi az elfogadható magyarázat? A feltett kérdésekre nincs egzakt válasz - hogyan döntenek ilyenkor az ügyvédek?

4,5 millió forint felett szinte mindig fokozott ügyfél-átvilágítás!

A Pmt. alapján a szolgáltatók ügyfél-átvilágítást kötelesek alkalmazni négymillió-ötszázezer forintot elérő vagy meghaladó összegű ügyleti megbízás teljesítésekor. Az ügyvéd ugyan nem ügyleti megbízást teljesít, amikor előtte történik a készpénzes vételár átadás, de mégis hagyományosan ezt a 4,5 millió forintos összeget tekintjük a fokozott ügyfél átvilágítás határának. 

Hogyan lehet igazolni a készpénz/vagyon forrását?

A készpénz vagy vagyon forrásának igazolása kapcsán nincs formai előírás: logikus, egymásra épülő bizonyítékok láncát keressük, amelyből életszerűen és ellenőrizhetően kiderül, honnan származik a pénz.

Pmt. szempontból mindig az a kérdés: érthető, jogszerű és arányos-e a forrás az ügylethez képest?

Munkajövedelemből származó vagyon

Mikor tipikus? alkalmazott, vezető beosztású munkavállaló

Elfogadható igazolások:

• munkaszerződés
• munkáltatói jövedelemigazolás
• éves SZJA-bevallás
• bankszámlakivonatok (ha korábban bankban volt a pénz)
• igazolás készpénzfelvételről (ATM / bankfiók)

👉 Fontos: ha valaki 10–15 év alatt halmozott fel készpénzt, ez önmagában nem probléma – de időbeli logikának kell lennie.

Vállalkozásból kivett jövedelem / osztalék

Mikor tipikus? cégvezető, tulajdonos

Elfogadható:

• osztalékhatározat
• osztalék kifizetéséről szóló bizonylatok
• tagi jövedelem kifizetési igazolása
• NAV-bevallások (TAO, SZJA releváns részei)
• bankszámlakivonatok

⚠️ Red flag lehet, ha:

• a cég veszteséges, de „sok készpénz” jelenik meg,
• nincs összhang a cég mérete és a vételár között.

Ingatlan vagy más nagyértékű vagyontárgy eladása

Nagyon gyakori és jól igazolható forrás

Elfogadható:

• adásvételi szerződés
• készpénzes kifizetésnél: ügyvédi okirat + átvételi elismervény
• korábbi tulajdoni lap

👉 Klasszikus példa: „eladtam egy lakást, abból veszek másikat” – ez tipikusan rendben van, ha dokumentált.

Öröklés

Elfogadható:

• jogerős hagyatéki végzés
• bankszámlakivonat az örökség jóváírásáról, majd a készpénzfelvételről
• készpénz esetén: hagyatéki leltár + átvételi igazolás

💡 Öröklésnél a készpénz nem gyanús önmagában, de a papírok kulcsfontosságúak.

Ajándék (pl. szülőktől)

Nagyon gyakori ingatlanvásárlásnál.

Elfogadható:

• írásos ajándékozási szerződés
• ajándékozó pénzügyi forrásának igazolása
• bankszámlakivonat vagy készpénzátadás dokumentálása
• illetékmentesség igazolása (egyenes ági rokon)

⚠️ Sokan az ajándékozó pénzügyi forrásait is nézik, nem csak a vevőét.

Amit nem fogadnak el önmagában

• „szóbeli magyarázat”
• tanúk nyilatkozata dokumentum nélkül
• nem adózott jövedelem
• „baráti kölcsön” szerződés nélkül
• belső ellentmondásokkal teli történet

Art. szerinti korlátok

Készpénzfizetési korlátokat az adózás rendjéről szóló törvényben is találunk.

Magánszemélyek között: Jelenleg nincs jogszabályi felső korlátja annak, hogy két magánszemély mennyi készpénzt adhat át egymásnak. Akár több tízmillió forint is kifizethető így, bár ehhez a fentiek miatt nem könnyű ügyvédet találni.

A cégek, egyéb jogi személyek és az ÁFA fizetésére kötelezett természetes személyek egymás közötti ügyletei esetén legfeljebb 1,5 millió forint összegben teljesíthetnek készpénzfizetést.

Összegzés

Jogilag lehet, de a teljes vételár “színtisztán készpénzben” az egyik legerősebb AML-red flag ingatlannál. Ha ilyet terveztek, érdemes úgy strukturálni, hogy legyen banki nyom (befizetés/átutalás), és előre készülni a pénz forrásának igazolására.

Ha valaki tényszerűen készpénzben kapja a fizetését/nyugdíját, akkor ezt kell igazolnia, de azért nem jellemző, hogy ilyen módon készpénzből tízmilliók halmozódjanak fel a párnacihában. Megfelelő igazolás lehet, egy adásvételi szerződés, amivel a vevő igazolja, hogy ő is eladott egy ingatlant, ahol az ő vevője készpénzben fizetett. Mindenesetre a készpénzeshez leginkább akkor szokás ragaszkodni, ha adózatlan jövedelemből tett szert a vevő a jövedelemre - az ilyen pénzek "tisztára mosásában" pedig a legtöbb ügyvéd nem nyújt segítséget - mi biztosan nem.

Érdekli, hogy kriptopénzzel fizethet-e lakásért? Olvassa el cikkünket!

Lakásvásárláshoz ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!