Perbejegyzés (perfeljegyzés) ingatlanra

Büntetőeljárás megindításának ténye

Nemcsak klasszikus polgári per kerülhet a tulajdoni lapra. Ha a büntetőeljárásban polgári jogi igényt terjesztenek elő, és az törlési, kiigazítási vagy tulajdonjogi kérdést érint, a bíróság szintén hivatalból hozza meg a perbejegyzésről szóló végzést.

Külön szabály vonatkozik arra az esetre is, ha a bejegyzéssel vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban bűncselekmény miatt indul büntetőeljárás. Ilyenkor a bíróság az ügyiratok bírósághoz érkezését követő 30 napon belül hivatalból, előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli a büntetőeljárás megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Ingatlant érintő közigazgatási per megindításának ténye

Közigazgatási per esetén is megjelenhet perbejegyzés a tulajdoni lapon. Ha a nem ingatlan-nyilvántartási döntés felülvizsgálata iránt indult közigazgatási per az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogot, tényt vagy adatot érint, a bíróság az iratok beérkezésétől számított 15 napon belül hivatalból elrendeli az ingatlant érintő közigazgatási per megindítása tényének bejegyzését.

Ki kérheti a perbejegyzést?

Az Inytv. 68. §-a alapján a perbejegyzést főszabály szerint nem a felperes, a sértett vagy más fél külön földhivatali kérelme alapján jegyzik be. A törvény úgy rendelkezik, hogy a bíróság hivatalból rendeli el a per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. 

Persze, hogy a bíróság mit rendel el, arra értelemszerűen a bírósági eljárásban előterjesztett kérelmek vannak hatással. A perbejegyzés nem önálló, a pertől függetlenül élő jogvédelmi eszköz. Ha egy ügyben a bíróság nem jut el az ügy érdemi vizsgálatáig, a perbejegyzési kérelmet nem biztos, hogy önállóan elbírálják (lásd: Kúria Kfv.VII.37.116/2026/2. számú végzése).

Perbejegyzés joghatása

A perindítás tényének bejegyzése önmagában "nem fogja meg" a további kérelmeket, felhívásokat, de csak a folyamatban lévő per eredményétől függő hatállyal történhet meg ezek bejegyzése. Előzetesen végrehajtható végzéssel, külön lehet kérni a perbejegyzés teljesítését követően érkezett beadványok intézésére irányuló eljárások felfüggesztését. 

A perbejegyzést elrendelő végzés ellen fellebbezésnek van helye. Ugyanez igaz akkor is, ha a bíróság a perbejegyzés iránti kérelmet elutasítja.

A perbejegyzés nem marad fenn korlátlan ideig. Ha a perbejegyzés alapjául szolgáló végzést hatályon kívül helyezik, megváltoztatják, vagy jogerősen mellőzik a perbejegyzést, a bíróság a jogerős végzést haladéktalanul, de legfeljebb 8 napon belül megküldi az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzés törlése céljából.

Ha a bejegyzett perben olyan jogerős határozat születik, amely ingatlan-nyilvántartási változást tartalmaz, a bíróság a határozaton alapuló változás bejegyzését és a perbejegyzés törlését is elrendeli. Ha pedig az eljárást jogerősen megszüntetik, a keresetet elutasítják, vagy büntetőügyben felmentő ítélet születik, a bíróság nem fellebbezhető végzéssel rendeli el a perbejegyzés törlését.

A perbejegyzés törlése után az ingatlanügyi hatóság dönt arról, hogy mi történjen azokkal a jogokkal, amelyeket időközben függő hatállyal jegyeztek be. Ilyenkor a hatóság a függő hatállyal bejegyzett jog sorsáról vagy a függő hatály törléséről dönt.

Végrehajtási jog és árverési vevő a tulajdoni lapon

Ha a perbejegyzést követően 

• hatósági határozaton alapuló jelzálogjogot,
• végrehajtási jogot, vagy
• az árverési vevő tulajdonjogát

a per, illetve a büntetőeljárás befejezésének eredményétől függő hatállyal jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba. A bejegyzésben a függő hatályra utalni kell.

Később érkező beadványok elintézésének felfüggesztése

A perbejegyzés önmagában azt jelzi a tulajdoni lapon, hogy az ingatlannal kapcsolatban per vagy más eljárás van folyamatban. Bizonyos esetekben azonban a jogvédelem ennél tovább mehet: a bíróság elrendelheti azt is, hogy a perbejegyzés után érkező földhivatali beadványok intézését az ingatlanügyi hatóság függessze fel.

Ha perbejegyzéshez felfüggesztés is kapcsolódik, kiegészítő szöveges bejegyzésként fel kell tüntetni azt is, hogy a bíróság a perbejegyzést követően érkezett beadványok intézésére irányuló ingatlan- nyilvántartási eljárások felfüggesztését rendelte el (lásd: Inytv. vhr. 78. §).

Ilyenkor a bíróság a perbejegyzés elrendelésével egyidejűleg, előzetesen végrehajtható végzéssel dönthet arról, hogy a perbejegyzést követően érkezett kérelmeket a földhivatal a per jogerős befejezéséig "ne intézze el". Ez a gyakorlatban komolyabb korlátozás, mint maga a perbejegyzés. Nemcsak arról van szó, hogy a tulajdoni lapon láthatóvá válik a jogvita, hanem arról is, hogy a későbbi ingatlan-nyilvántartási ügyek — például egy újabb bejegyzési kérelem — elintézése megakadhat.

Ezt polgári perben a felperesnek külön kérnie kell. Büntetőeljárásban a felfüggesztést nem a felperes, hanem az ügyész, a magánvádló, a pótmagánvádló vagy a sértett kezdeményezheti. Közigazgatási perben is sor kerülhet ilyen védelemre. A bíróság azonnali jogvédelemként elrendelheti a perbejegyzést követően érkező beadványok intézésének felfüggesztését, ha például a fennálló állapot megváltozása később már nem lenne helyrehozható, a kérelmező joggyakorlása meghiúsulna, közvetlen hátrány fenyegetné, vagy más különös méltánylást érdemlő ok áll fenn.

A Kúria 9/2025. jogegységi határozata

A perbejegyzés gyakorlati jelentőségét jól mutatja a Kúria 9/2025. jogegységi határozata is. A döntés kimondta, hogy az ingatlan elbirtoklása iránt indított perben a keresetnek helyt adó jogerős ítélet hatálya nem terjed ki azokra a személyekre, akik a perben nem álltak félként.

Ez azért fontos, mert korábban felmerült az az álláspont, hogy ha valakinek az elbirtoklását jogerős ítélet megállapítja, majd ez alapján a tulajdonjogát bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, akkor ezt más, perben nem álló személy már nem vitathatja. A jogegységi határozat lényege, hogy az elbirtoklási perben hozott ítélet nem zárja ki automatikusan, hogy egy perben nem álló másik személy később saját tulajdoni igényt érvényesítsen, például arra hivatkozva, hogy valójában ő vagy jogelődje birtokolta el az ingatlant.

Ez a perbejegyzés szempontjából azért lényeges, mert a tulajdoni lapon szereplő perbejegyzés figyelmezteti a későbbi jogszerzőket arra, hogy az ingatlan jogi helyzete vitatott. A perbejegyzés célja éppen az, hogy a per eredménye a későbbi jogszerzőkkel szemben is érvényesülhessen, ha a jogszabályi feltételek fennállnak.

Vevőként ebből az következik, hogy egy elbirtoklással, tulajdonjogi vitával vagy törlési perrel érintett ingatlannál nem elég azt vizsgálni, hogy ki szerepel aktuálisan tulajdonosként a tulajdoni lapon. Azt is meg kell nézni, van-e folyamatban lévő per, volt-e korábbi elbirtoklási vagy tulajdonjogi vita, és a bejegyzett tulajdoni állapot mögött fennállhat-e olyan igény, amelyet a tulajdoni lap önmagában nem magyaráz meg.

Összegzés

A perbejegyzés azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzik egy ingatlant érintő per vagy eljárás megindítását. Ez figyelmezteti a vevőt, hitelezőt vagy más érdeklődőt arra, hogy az ingatlan jogi helyzete vitatott, és a per eredménye később bejegyzett jogokat módosíthat.