A társasházi közgyűlés összehívásának szabályai

Ki hívhatja össze a közgyűlést?

Alapesetben a közgyűlés összehívására a közös képviselő feladata, de ha ilyen működik, akkor az intézőbizottság elnöke jogosult rá.

Van azonban három fontos kivétel:

1. Évente kötelező közgyűlés
   A társasháznak évente legalább egy közgyűlést kell tartania, az éves elszámolást és költségvetést legkésőbb május 31-ig el kell fogadni.
2. Tulajdonosi kezdeményezés
   Ha a tulajdoni hányad legalább 10%-ával rendelkező tulajdonosok írásban kérik a közgyűlést (napirenddel és határozati javaslattal együtt), azt kötelező összehívni.
3. Közös képviselő mulasztása esetén
   Ha a közös képviselő 30 napon belül nem intézkedik, akkor:
   • a számvizsgáló bizottság,
   • ennek hiányában maguk a kezdeményező tulajdonosok
     is jogosultak a közgyűlést összehívni.

Hogyan kell meghívni a tulajdonosokat?

A közgyűlés csak akkor tekinthető szabályosan összehívottnak, ha minden tulajdonost írásban meghívtak, és a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen kifüggesztették. 6 lakásnál nagyobb társasházakban már van közös képviselő, így az ilyen helyeken ez a képviselő felelőssége.

Meghívási határidő

• Normál esetben: legalább 8 nappal a közgyűlés előtt
• Sürgős esetben (pl. élet- vagy vagyonbiztonságot veszélyeztető helyzet): rövidebb határidő is elfogadható

E-mail meghívó társasházi közgyűlésre

A meghívó 2025. január 1. óta e-mailben is kiküldhető, ha a tulajdonos előzetesen bejelentette az e-mail címét. Fontos: ha az e-mail kézbesítése sikertelen, más módon is meg kell kísérelni a kézbesítést.

A meghívó írásban ugyanis megküldöttnek minősül, ha azt e-mailben, a közös képviselő a tulajdonostás által bejelentett elektronikus levelezési címére küldte ki.

Ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni.

Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt egyszer bejelentette.

Honnan tudja a közös képviselő az e-mail címemet?

A Tht. alapján minden tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni: 

• A lakás eladásakor, ajándékozásakor a tulajdonosváltozást,
• A lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát,
• elektronikus levelezési címét (e-mail!), amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá
• amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja: a bérlő/lakást használó haszonélvező adatait

Mit kell tartalmaznia a közgyűlési meghívónak?

A meghívó tartalma nem formai kérdés – hiányosság esetén a közgyűlés határozatai érvénytelenek lehetnek.

A meghívónak kötelezően tartalmaznia kell:

• a közgyűlés időpontját és helyszínét,
• a napirendi pontokat,
• a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztására vonatkozó javaslatot,
• ha szükséges, a megismételt közgyűlés időpontját és azt a figyelmeztetést, hogy az már a megjelentek számától függetlenül határozatképes lehet,
• részközgyűlés esetén erre való kifejezett utalást.

📌 Fontos szabály:
A meghirdetett napirenden nem szereplő kérdésben érvényes határozat nem hozható.

Kell-e melléklet a meghívóhoz?

Igen.
A meghívóhoz a közös képviselőnek csatolnia kell minden olyan írásos előterjesztést, amelyről szavazás várható, különösen:

• az éves költségvetést,
• az elszámolást,
• jelentősebb beruházások részleteit.

Ez a szabály a tulajdonosok megfelelő tájékoztatását szolgálja, és gyakori jogvita-forrás, ha elmarad.

Mikor határozatképes a közgyűlés?

A közgyűlés akkor határozatképes, ha:

• a tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselve van.

Ha nem határozatképes:

• megismételt közgyűlést kell tartani,
• amely már a megjelentek számától függetlenül határozatképes,
• de ezt előre, a meghívóban világosan jelezni kell.

Lehet-e közgyűlési határozatot írásbeli szavazással hozni?

Igen. Bizonyos esetekben a közgyűlési határozat írásban is meghozható: a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, amelyről a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg.

Gyakori hibák, amelyek miatt a határozat támadható

• nem minden tulajdonos kapott meghívót,
• túl későn küldték ki a meghívót,
• hiányos vagy pontatlan napirend,
• nem csatolták az előterjesztéseket,
• a közgyűlés nem volt határozatképes,
• a jegyzőkönyv nem szó szerint tartalmazza a határozatot.

Mit tehet a tulajdonos, ha szabálytalan volt a közgyűlés?

Ha a társasházi közgyűlési határozat:

• jogszabályba,
• az alapító okiratba,
• vagy az SZMSZ-be ütközik,
• illetve súlyosan sérti a kisebbség jogos érdekeit,

akkor 60 napon belül bírósághoz lehet fordulni, és kérni a határozat érvénytelenségének megállapítását.

A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.

Összegzés

A társasházi közgyűlés összehívása nem adminisztratív formalitás, hanem jogi jelentőségű eljárás. Egyetlen hiba is elég ahhoz, hogy egy fontos döntés utólag érvénytelenné váljon. Különösen igaz ez nagyobb felújítások, költségvállalások vagy személyi kérdések esetén.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát, tehát arra sosem hivatkozhat, hogy nem ismerte az összehívás szabályait.

Kérdése lenne? Jogi tanácsadás keretében szívesen válaszolunk!