A társasházi közgyűlés összehívásának szabályai

Hogyan kell meghívni a tulajdonosokat?

A közgyűlés csak akkor tekinthető szabályosan összehívottnak, ha minden tulajdonost írásban meghívtak, és a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen kifüggesztették. 6 lakásnál nagyobb társasházakban már van közös képviselő, így az ilyen helyeken ez a képviselő felelőssége. Ha a tulajdonostárs nem a társasházban lakik (mert pl. bérbeadta a lakást), azaz nem erre a címre várja a meghívót, akkor az erre irányuló kifejezett kérelmét és a pontos címét a közös képviselőhöz időben el kell juttatnia.

Meghívási határidő

• Normál esetben: legalább 8 nappal a közgyűlés előtt
• Sürgős esetben (pl. élet- vagy vagyonbiztonságot veszélyeztető helyzet): rövidebb határidő is elfogadható

E-mail meghívó társasházi közgyűlésre szabályos?

A meghívó 2025. január 1. óta e-mailben is kiküldhető, ha a tulajdonos előzetesen bejelentette az e-mail címét. Fontos: ha az e-mail kézbesítése sikertelen, más módon is meg kell kísérelni a kézbesítést.

A meghívó írásban ugyanis megküldöttnek minősül, ha azt e-mailben, a közös képviselő a tulajdonostás által bejelentett elektronikus levelezési címére küldte ki.

Ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs bejelentett elektronikus levelezési címére történik, és onnan a sikertelen kézbesítésről szóló üzenet érkezik vissza, a meghívó kézbesítését más módon is meg kell kísérelni.

Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt egyszer bejelentette.

Honnan tudja a közös képviselő az e-mail címemet?

A Tht. alapján minden tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni: 

• A lakás eladásakor, ajándékozásakor a tulajdonosváltozást,
• A lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát, illetve a jogi személy nyilvános adatát,
• elektronikus levelezési címét (e-mail!), amennyiben az elektronikus kapcsolattartáshoz hozzájárul, továbbá
• amennyiben a szervezeti-működési szabályzat előírja: a bérlő/lakást használó haszonélvező adatait

Mit kell tartalmaznia a közgyűlési meghívónak?

A meghívó tartalma nem formai kérdés – hiányosság esetén a közgyűlés határozatai érvénytelenek lehetnek. Mindenképpen követelmény a meghívóval szemben, hogy a tulajdonosok által könnyen érthető legyen. Ahogy a Kúria is kimondta a 2016.El.II.JGY.P.1. számú összefoglaló véleményében: "A konkrét ügy megjelölése helyett az „egyebek” vagy a folyamatban lévő ügyek” megfogalmazás nem fogadható el, hiszen ebből nem ismerhető meg a szavazásra kerülő kérdés."

A meghívónak kötelezően tartalmaznia kell:

• a közgyűlés időpontját és helyszínét,
• a napirendi pontokat,
• a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztására vonatkozó javaslatot,
• ha szükséges, a megismételt közgyűlés időpontját és azt a figyelmeztetést, hogy az már a megjelentek számától függetlenül határozatképes lehet,
• részközgyűlés esetén erre való kifejezett utalást.

Fontos szabály: A meghirdetett napirenden nem szereplő kérdésben érvényes határozat nem hozható. A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések közé tartozik, ha határozatot nem a napirendben feltüntetett ügyben hozták.

Kell-e melléklet a meghívóhoz?

Igen. A közös képviselőnek a meghívóhoz mellékletként kell csatolni a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket - különösen az éves költségvetésre, illetve az elszámolásra vonatkozó esetekben. Ebben a körben tipikusan felmerülhet például a jelentősebb beruházások részletezése.

Ez a szabály a tulajdonosok megfelelő tájékoztatását szolgálja, és gyakran vezet vitához, ha ez elmarad.

Mikor határozatképes a közgyűlés?

A közgyűlés akkor határozatképes, ha a tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselve van.

Ha nem határozatképes:

• megismételt közgyűlést kell tartani,
• amely már a megjelentek számától függetlenül határozatképes,
• de ezt előre, a meghívóban világosan jelezni kell.

Milyen szavazattöbség szükséges a döntésekhez?

A társasházi közgyűlés döntéseit főszabály szerint a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű többséggel hozzák meg. Ha azonban a döntés a rendes gazdálkodás körét meghaladja, akkor minden tulajdonos egyhangú szavazata szükséges.

Mi az ami a rendes gazdálkodás körét meghaladja?

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás minden olyan beruházás, amely új funkciót hoz létre vagy jelentősen átalakítja az épületet (például új lakás kialakítása, lift beépítése). Nem a költség nagysága számít, hanem a beruházás célja és eredménye.

A joggyakorlat alapján ilyenek például:

• új lakás kialakítása a tetőtérben
• közös helyiségből lakás vagy üzlet létrehozása
• lift beépítése ott, ahol korábban nem volt
• garázsok építése az udvaron
• lépcsőházból üzlethelyiség leválasztása
• teljes rendszerátalakítás (pl. leválás távhőről, új kazánrendszerrel)
• panelprogram napkollektorral kiegészítve

Ezekhez pedig nem kell egyhangúság, elég az egyszerű többség:

• lift cseréje korszerűbbre
• kazán cseréje (ha elromlott)
• gázvezeték felújítása
• közművesítés
• biztonsági ajtó, zár felszerelése
• panelprogram (szigetelés + nyílászárócsere)

Lehet-e közgyűlési határozatot írásbeli szavazással hozni?

Igen. Bizonyos esetekben a közgyűlési határozat írásban is meghozható: a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, amelyről a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg.

Gyakori hibák, amelyek miatt a határozat támadható

• nem minden tulajdonos kapott meghívót,
• túl későn küldték ki a meghívót,
• hiányos vagy pontatlan napirend,
• nem csatolták az előterjesztéseket,
• a közgyűlés nem volt határozatképes,
• a jegyzőkönyv nem szó szerint tartalmazza a határozatot.

Mit tehet a tulajdonos, ha szabálytalan volt a közgyűlés?

Ha a társasházi közgyűlési határozat:

• jogszabályba,
• az alapító okiratba,
• vagy az SZMSZ-be ütközik,
• illetve súlyosan sérti a kisebbség jogos érdekeit,

akkor 60 napon belül bírósághoz lehet fordulni, és kérni a határozat érvénytelenségének megállapítását.

A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.

Összegzés

A társasházi közgyűlés összehívása nem adminisztratív formalitás, hanem jogi jelentőségű eljárás. Egyetlen hiba is elég ahhoz, hogy egy fontos döntés utólag érvénytelenné váljon. Különösen igaz ez nagyobb felújítások, költségvállalások vagy személyi kérdések esetén.

A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát, tehát arra sosem hivatkozhat, hogy nem ismerte az összehívás szabályait.

Kérdése lenne? Jogi tanácsadás keretében szívesen válaszolunk!