Meddig él a foglaló?

Az adásvételi szerződés megkötése után meddig érvényesül a foglaló?

A foglaló érvényesülésének ideje alapvetően a szerződés teljesüléséhez vagy meghiúsulásához kapcsolódik. Ahogy a Kúria Gfv.IX.30.320/2011/5. számú ítéletéből is kiolvasható: a foglaló „érvényesülésének” ideje alatt azt az időszakot értjük, amíg a szerződés hatályban van, és a teljesítés elmaradása (meghiúsulás) jogkövetkezményeként még szóba jöhet a foglaló elvesztése vagy visszafizetése. Ez az időszak addig tart, amíg a szerződés érvényesen fennáll vagy az attól való jogszerű elállás kérdése eldöntésre nem kerül:

• A foglaló akkor tartható meg, ha a szerződés a másik fél hibájából hiúsul meg, és az elállás jogszabályi alapokon nyugszik (pl. régi Ptk. 300. § (1) bek. – késedelem miatti elállás).
• Ha az elállás nem jogszerű, vagy a szerződés közös megegyezéssel szűnik meg, akkor a foglaló visszajár, mivel a szerződés megszűnésének nincs felróható oka, vagy egyik fél sem jogosult megtartani azt.

Ahogy a Kúria is megállapította: „A nem jogszerű elállás a szerződést nem szüntette meg, ezért a Ptk. 245. §-ában foglalt feltételek hiányában az alperes nem jogosult megtartani az átvett foglalót.”

Vagyis végső soron a foglaló sorsa a szerződés megszűnésének jogalapjától függ.

Alapvető kérdések a foglaló kapcsán

A foglaló egy gyakran alkalmazott jogi eszköz, különösen az ingatlan-adásvételi szerződések világában, amely a szerződéskötési szándék komolyságát hivatott jelezni és mindkét felet a teljesítésre ösztönözni.

Hogyan szabályozza a Ptk. a foglalót?

A Ptk. alapján foglaló egy olyan pénzösszeg, amit a szerződés megerősítésére ad a vevő. Ha a szerződést teljesítik, a foglaló a vételárba beleszámít. Ha a szerződés meghiúsul és ezért egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ha a teljesítés meghiúsulásáért az egyik fél felelős, az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót pedig kétszeresen kell visszafizetnie. A foglaló elvesztése vagy visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés további következményei alól.

Miben különbözik a foglaló az előlegtől?

Ideális esetben a foglaló a vételár része - az előleg azonban minden körülmények között az. Ha akár az eladó, akár a vevő eláll az adásvételi szerződéstől, akkor az előleget egyszerűen vissza kell fizetni.

Mekkora összegű lehet a foglaló?

A foglaló mértékét a felek szabadon határozzák meg, de általában a vételár 10%-a, vagy pár millió forint szokott lenni. Ha a foglaló összege túl magas, a bíróság azt ítélettel csökkentheti.

Kell ügyvéd a foglaló átadásához?

Nem kötelező ügyvédhez fordulni, de mindenképpen ajánlott, hogy a szerződés pontosan rögzítse a foglaló feltételeit, hogy az mindkét fél érdekeit védje.

A foglaló összege nem adható át az ingatlanközvetítőnek

A foglaló mindig az eladó és a vevő közötti szerződéshez kapcsolódik, és annak megerősítésére szolgál - ebből következik, hogy a foglalóra mindig az eladó jogosult. Ha nem így szeretnék a felek, akkor az eladó erre kifejezetten feljogosított képviselőjének is fizethetnek de ez az eladó írásos utasítása hiányában nem lehet az ingatlanközvetítő! 

Ennek oka többek között az, hogy az ingatlanközvetítők egyáltalán nem jogosultak pénzletét kezelésére (ez zugírászat bűncselekményének is minősülhet!). Ennek ellenére sok ingatlanközvetítővel találkoztam, aki az irodán, franchise-on belüli szokásjogra hivatkozva mindkét fél képviseletében, egyfajta projektmenedzserként lépett fel és pénzt is "őrzött". 

Manapság gyakori, hogy az ingatlanközvetítők regisztrációs díjat, vagy ingatlanközvetítő díj előleget kérnek. Ezek megfelelő szerződés esetén jogos igények lehetnek, egyébként jó eséllyel jogalap nélküli gazdagodás címszóval visszajárnak.

Ha a jelzálog törlése sikertelen, a foglaló visszajár

A foglaló kétszerese jár vissza, ha az eladó egyedül felelős a szerződés meghiúsulásáért.

Sokan nem tudják, de ha az eladó határidőben nem tudja pl. a jelzálogot töröltetni az ingatlan-nyilvántartásból, a vevő jogosan állhat el a szerződéstől és a foglaló visszajár, akkor is, ha egyébként az eladó a teherrel kapcsolatos tartozását ténylegesen rendezte.

A tehermentesítés természetesen nem csupán a jelzálogok kapcsán merülhet fel problémaként, semmiképpen nem javaslom, hogy valaki ügyvédi konzultáció nélkül pl. végrehajtási joggal terhelt ingatlant biztosítson foglalóval.

Ha a vevő nem kap bankkölcsönt, az eladó megtarthatja a foglalót!

Ez is tipikus eset: az eladó jogszerűen áll el a szerződéstől és tartja meg a foglalót, ha a vevő a vételárat határidőben azért nem tudja rendezni, mert egyetlen bank sem nyújtott számára jelzálog alapú kölcsönt. Bizonytalan finanszírozás esetén a vevő a foglaló erejéig komoly kockázatot vállal.

Az ügyvédi praxisomban gyakran felmerül, hogy a vevők félnek a finanszírozási nehézségektől és megpróbálják rábeszélni az eladókat arra, hogy írják bele a szerződésbe: ha nem kapnak bankkölcsönt és emiatt a szerződés meghiúsul az ne számítson az ő hibájuknak és járjon vissza a pénz - hiszen arra szükségük van a következő, nyilván olcsóbb lakás megvásárlására. 

Eladóknak semmiképpen sem tanácsolnám, hogy ilyesmibe belemenjenek, a szemfüles vevők természetesen örülhetnek a szerencséjüknek.

Ha elővásárlásra jogosult jelentkezik, a foglaló egyszeresen jár vissza!

Az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek az eladó érdekkörébe esnek, viszont ezekért az eladó nem felelős. Ha az elővásárlásra jogosult él az elővásárlási jogával, az eladó és a vevő szerződése alapján az eladó a foglaló egyszeres összegének visszafizetésére köteles.

Az a tapasztalatom, hogy ha az adott ingatlannal kapcsolatban elővásárlási jog áll fenn, akkor jobb, ha a vevő idejében felméri, hogy az elővásárlásra jogosult kívánja-e gyakorolni e jogát. Pénzt csak azután érdemes átadni, ha meggyőződött róla, hogy a válasz: nem.

Összegzés

A foglalóval kapcsolatos kérdések szinte minden eladót és minden vevőt érintenek az ingatlan adásvétel során. Mivel a foglaló szabályait elsősorban a szerződés, másodsorban a Ptk. rendezi, hasznos ha az érintettek már a folyamat elején tisztában vannak a szabályokkal.

Amennyiben foglaló kapcsán ügyvédi segítségre lenne szüksége, foglaljon időpontot online!