A foglaló visszajár, ha visszalépek az adásvételtől? Meddig tehetem ezt meg?

Meddig léphetek vissza az ingatlan adásvételtől?

Ha még csak érdeklődik az ingatlan iránt, nem tett írásos ajánlatot, nem írt alá vételi szándéknyilatkozatot, előszerződést vagy adásvételi szerződést, akkor jellemzően még nincs olyan kötelezettsége, amely miatt foglalót bukna. Más a helyzet, ha már írásban vállalta, hogy meghatározott vételáron, meghatározott feltételekkel megveszi az ingatlant. Ilyenkor már nem biztos, hogy következmények nélkül ki lehet lépni az ügyletből.

Az adásvételtől való visszalépésnek (a Ptk. szóhasználatában: elállásnak) nincs egyetlen, napra pontosan meghatározott általános határideje. Akár ajánlatot tettünk, akár előszerződést írtunk alá, abban valószínűleg szerepel, hogy milyen kötelezettségek terhelik az eladót és milyenek a vevőt. Ha ezeket a vállalásokat a fél HATÁRIDŐBEN nem teljesíti, megnyílik az elállás joga.

A szerződéstől való elállás esetén a már teljesített szolgáltatások visszajárnak, ez az előlegre mindig igaz, de mi a helyzet a foglalóval?

Visszajár a vevőnek a foglaló?

A foglaló látszatra nem bonyolult jogintézmény: a foglaló az adásvételi szerződés megkötésekor átadandó pénzösszeg, ami biztosítékként szolgál arra az esetre, ha valamelyik fél elállna az üzlettől. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A vevőnek kétszeres összegben jár vissza a foglaló, ha az eladó felelős az adásvétel meghiúsulásáért

Tipikus esetek:

• az eladó határidőben nem tudta töröltetni a jelzálogjogot&elidegenítési és terhelési tilalmat,
• az eladó határidőben nem tudta elintézni, hogy a haszonélvezet jogosultja lemondjon e jogáról,
• az eladó kapott egy jobb ajánlatot egy másik vevőtől.

A vevőnek egyszeres összegben jár vissza a foglaló, ha senki se felelős - sőt akkor is, ha mindkét fél felelős

Ilyenkor fordul elő:

• az elővásárlásra jogosult élt e jogával,
• a gyámhatóság nem adott hozzájárulást a kiskorút is érintő ügylethez,
• az eladó időben nem tehermentesített, de a vevő sem utalta át a megállapodott összeget.

Sokan nem tudják, de ha a vevő nem kap bankkölcsönt, az eladó megtarthatja a foglalót!

Ez is tipikus eset: az eladó jogszerűen áll el a szerződéstől és tartja meg a foglalót, ha a vevő a vételárat határidőben azért nem tudja rendezni, mert egyetlen bank sem nyújtott számára jelzálog alapú kölcsönt. Bizonytalan finanszírozás esetén a vevő a foglaló erejéig komoly kockázatot vállal.

Az ügyvédi praxisomban gyakran felmerül, hogy a vevők félnek a finanszírozási nehézségektől és megpróbálják rábeszélni az eladókat arra, hogy írják bele a szerződésbe: ha nem kapnak bankkölcsönt és emiatt a szerződés meghiúsul az ne számítson az ő hibájuknak és járjon vissza a pénz - hiszen arra szükségük van a következő, nyilván olcsóbb lakás megvásárlására. 

Eladóknak semmiképpen sem tanácsolnám, hogy ilyesmibe belemenjenek, a szemfüles vevők természetesen örülhetnek a szerencséjüknek.

Mikor ne adj át foglalót?

Különösen kockázatos foglalót adni, ha:

• nem látta friss tulajdoni lapot;
• nem világos, kik az ingatlan tulajdonosai;
• haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más teher szerepel az ingatlanon;
• nem egyértelmű, hogyan történik a tehermentesítés;
• hitelből vásárolna, de nincs előzetes banki visszajelzés;
• az eladó vagy az ingatlanközvetítő sürgeti az aláírást;
• csak egy rövid, internetről letöltött minta áll rendelkezésre;
• nem szerepel világosan, hogy milyen esetben jár vissza a pénz.

A foglaló átadása előtt nem az a kérdés, hogy „szokás-e ennyit adni”, hanem az, hogy biztonságos-e ilyen feltételek mellett pénzt átadni.

Hogyan lehet biztonságosan szabályozni a visszalépést?

A visszalépés lehetőségét előre érdemes szabályozni. Egy jól megírt adásvételi szerződésben pontosan szerepelnie kell annak, hogy:

• milyen esetben minősül a vevő szerződésszegőnek;
• milyen esetben minősül az eladó szerződésszegőnek;
• mikor jár vissza a foglaló;
• mikor veszíti el a vevő a foglalót;
• mikor kell az eladónak a foglaló kétszeresét visszafizetnie;
• mi történik banki hitel elutasítása esetén;
• milyen igazolást kell bemutatni a hitel elutasításáról;
• milyen határidők vonatkoznak az értesítésre;
• mi történik, ha az ingatlan jogi helyzete nem rendezhető.

Minél nagyobb a foglaló összege, annál fontosabb, hogy ezek ne általános mondatok legyenek, hanem az adott ügyletre szabott rendelkezések.

A foglaló összege nem adható át az ingatlanközvetítőnek!

A foglaló mindig az eladó és a vevő közötti szerződéshez kapcsolódik, és annak megerősítésére szolgál - ebből következik, hogy a foglalóra mindig az eladó jogosult. Ha nem így szeretnék a felek, akkor az eladó erre kifejezetten feljogosított képviselőjének is fizethetnek de ez az eladó írásos utasítása hiányában nem lehet az ingatlanközvetítő! 

Ennek oka többek között az, hogy az ingatlanközvetítők egyáltalán nem jogosultak pénzletét kezelésére (ez zugírászat bűncselekményének is minősülhet!). Ennek ellenére sok ingatlanközvetítővel találkoztam, aki az irodán, franchise-on belüli szokásjogra hivatkozva mindkét fél képviseletében, egyfajta projektmenedzserként lépett fel és pénzt is "őrzött". 

Manapság gyakori, hogy az ingatlanközvetítők regisztrációs díjat, vagy ingatlanközvetítő díj előleget kérnek. Ezek megfelelő szerződés esetén jogos igények lehetnek, egyébként jó eséllyel jogalap nélküli gazdagodás címszóval visszajárnak.

Összegzés

A foglalóval kapcsolatos kérdések szinte minden eladót és minden vevőt érintenek az ingatlan adásvétel során. Mivel a foglaló szabályait elsősorban a szerződés, másodsorban a Ptk. rendezi, hasznos ha az érintettek már a folyamat elején tisztában vannak a szabályokkal.

A foglaló sorsa nem attól függ, hogy a vevő „meggondolta-e magát”, hanem attól, hogy ki felelős az adásvétel meghiúsulásáért.

Ha a vevő azért nem teljesít, mert nem tudja határidőben kifizetni a vételárat, nem kap hitelt, vagy egyszerűen mégsem akarja megvenni az ingatlant, az eladó főszabály szerint megtarthatja a foglalót. Ha viszont az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, például nem tud tehermentesíteni, nem tudja rendezni a haszonélvezetet, vagy másnak adja el az ingatlant, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza.

Egyszeres összegben járhat vissza a foglaló, ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért, vagy mindkét fél hibázott. Ilyen lehet például, ha az elővásárlásra jogosult jogszerűen belép az ügyletbe, a gyámhatóság nem adja meg a szükséges hozzájárulást, vagy a felek teljesítése kölcsönösen elakad.

Amennyiben adásvételi szerződéshez ügyvédet keres, hívjon minket!