Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Rigó Adél

6 perc olvasás

Mi történik, ha lejár a függőben tartás?

Mi van, ha késik a tulajdonjog bejegyzési engedély?

Mi van, ha késik a tulajdonjog bejegyzési engedély?

A lakásvásárlás jogi vonatkozásaival kapcsolatos egyik legfontosabb tudnivaló - ami néha igencsak meg szokta lepni az ügyfeleket - hogy ha valaki meg szeretne vásárolni egy ingatlant, akkor a tulajdonjog megszerzéséhez nem csak adásvételi szerződés, de a szerződés alapján a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba (földhivatal) való bejegyzése is szükséges! Ehhez az eljáráshoz a felek (vevő) által megbízott ügyvéd egy formális kérelmet nyújt be a földhivatalba ingatlanonként 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében.

De mi is a függőben tartás? A vevői tulajdonjog bejegyzését célzó hivatalos kérelemnek az elintézését - a felek kérésére - a földhivatal függőben tartja, méghozzá az eladó által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb a szerződés földhivatali benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig.

Miért van erre szükség és mi történik a 6 hónap után?

Miért szükséges egyáltalán a függőben tartás?

Ha az adásvételi szerződés az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) szerinti minden előírásnak megfelel, akkor ügyvédként egyszerűen be kell küldenem a szerződést a földhivatalba és az bejegyzi a kért tulajdonjogot. 

Ha azonban a vevő nem a szerződéskötéskor rendezi a vételárat, azaz nem "készpénzben" fizet, akkor az eladók nem szokták engedni, hogy már az adásvételi szerződés tartalmazza az Inytv. által elvárt ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Az én ügyvédi praxisomban ez a tipikus eset.

Ha a vevő a szerződéskötés után rendezi a vételárat, akkor a menetrend (földhivatali szempontból) a következő:

  1. A felek aláírják az adásvételi szerződést, az eladó letétbe helyezi az eljáró ügyvédnél a tulajdonjog bejegyzési engedélyt
  2. A vevő elutalja az előleget (foglalót)
  3. A vevő/az ügyvéd érkezteti az adásvételi szerződést a földhivatalban
  4. A földhivatal széljegyzi a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét
  5. A földhivatal dönt arról, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét még nem intézi el, hanem ameddig az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyt nem ad, de legfeljebb 6 hónapig ezt az eljárást függőben tartja
  6. A vevő (pl. bankhitel segítségével) rendezi a vételárat
  7. Az eladó jelzi az ügyvédnek, hogy a vevő a teljes vételárat rendezte (vagy a vevő igazolja ugyanezt)
  8. Az ügyvéd beküldi a földhivatalba az általa letétbe vett, eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt
  9. A földhivatal lefolytatja a korábban függőben tartott eljárást
  10. A vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül

Mi az a tulajdonjog bejegyzési engedélyt?

A tulajdonjog bejegyzési engedély röviden az eladónak a vevő tulajdonjog bejegyzését engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozata. Az Inytv. 29. §-ban foglaltak alapján - az eladó ezt a nyilatkozatot külön okiratban is megadhatja. A bejegyzési engedély aláírása általában az adásvételi szerződéssel egyidejűleg történik.

Az adásvételi szerződés legfontosabb kiegészítő okirata általában az az ügyvédi letéti szerződés, ami alapján a tulajdonjog bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe veszem. Ezt csak előre meghatározott feltételek bekövetkezése esetén adhatom be a földhivatalba: általában akkor, ha elsősorban az eladó, másodsorban a vevő hitelt érdemlően igazolta a teljes vételár megfizetését.

Mi tehet az ügyvéd ingatlan adásvétel lejáró fizetési határideje esetén?

Mi tehet az ügyvéd ingatlan adásvétel lejáró fizetési határideje esetén?

Mi van ha lejár a függőben tartás?

A függőben tartás leginkább egy okból tud lejárni: ha lejár a fizetési határidő az adásvételi szerződésben

Ez legtöbbször a vevő hibája (mert pl. nem kapott bankhitelt, vagy azt pótló családi kölcsönt) és számolnia kell a foglaló elvesztésével is. Ilyen esetben az eladó nem érdekelt abban, hogy a függőben tartást a felek meghosszabbítsák, sőt, ilyenkor az eladó mindent meg szokott tenni a függőben tartás megszüntetése érdekében - annak érdekében, hogy az ingatlant mielőbb másnak értékesítse. 

Ritkábban, de előfordult már ügyfeleimmel, hogy az eladónak volt felróható a késedelem: leginkább új építésű ingatlanokkal kapcsolatban találkozunk ilyesmivel. Tipikus esetben az eladónak nem sikerül időben használatbavételi engedélyt (egyszerű bejelentés alapján elkészített épületre hatósági bizonyítványt) szereznie, akkor a bank sem tudja finanszírozni a vételárat. Ilyenkor nem a vevő, hanem az eladó esik késedelembe.

Lehetséges a függőben tartás meghosszabbítása?

Az Inytv. 47/A. § (1) bek. b) pontja világosan fogalmaz: a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig lehet a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét tartalmazó beadvány elintézését függőben tartani.

Ennek ellenére több ügyvéd kollégám határozottan állítja: van olyan földhivatal, ahova ha az ügyvéd egyszerűen újra benyújtja a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét és hivatkozik a már rendelkezésre álló iratanyagra - esetleg a felek újabb függőben tartást célzó kérelmével együtt - akkor egyszerűen újra széljegyzik a kérelmet és további 6 hónap áll rendelkezésre a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtására.

Mivel nem tudhatjuk, hogy ki intézi majd el a beadványunkat, a fentieket "atombiztos" megoldásnak nem nevezném, hiszen az Inytv. háttérjogszabályaként is szolgáló Ákr. (lásd: Ákr. 8. § (2) bek.) rendelkezései értelmében a földhivatal a kérelmet visszautasítja, ha ugyanazon jog érvényesítésére irányuló kérelmet a hatóság érdemben már elbírálta, és a kérelem tartalma nem változott. Tehát érdemes legalábbi egy vételár fizetésére nyitva álló határidő hosszabbítást célzó szerződésmódosítást mellékelni az újabb kérelemhez.

A függőben tartott kérelem lejárata komoly problémákat okozhat

A függőben tartott kérelem lejárata komoly problémákat okozhat

Milyen további problémákkal kell számolni, ha "meghosszabbítjuk" a függőben tartást?

Ha bankhitelből finanszírozzuk a vételárat, akkor további feladatai is vannak a feleknek:

Ha eddigre megkötésre került a bankkal a kölcsönszerződés, akkor az 

  • az adásvételi szerződések jellemzően már csak a bank hozzájárulásával módosíthatóak;
  • a bankok legtöbbször nem finanszíroznak akkor sem, ha a függőben tartásból kevesebb, mint 30 nap van hátra;
  • a kölcsönt később biztosító jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom szintén széljegyen szerepel az ingatlan tulajdoni lapján;

Ha pedig a szerződésmódosítás vételár fizetési határidőt is módosít, egész biztosan számolni kell azzal, hogy az elővásárlásra jogosultak elővásárlási joga feléled - akkori is ha korábban tettek lemondó nyilatkozatot.

A megoldás: mielőbbi egyeztetés a bankkal és az elővásárlásra jogosultakkal.

Rangsorcsere kérelem

Annak érdekében, hogy a bank jelzálogjog bejegyzési kérelmét a földhivatal ne utasítsa el, a feleknek (eladó, vevő, bank) közösen - ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratban, vagy közokiratban - kérnie kell, hogy a földhivatal az Inytv. a 44. § (2) bek. alapján engedélyezze, hogy a vevő később benyújtott (újabb) tulajdonjog bejegyzési kérelmét előbb intézze el, mint korábban benyújtott, ezért előbb elintézendő jelzáloggal kapcsolatos kérelmet.

CSOK, vagy más állami támogatás esetén ilyen engedélyre a Magyar Államtól is szükségünk van.

Mit tehetünk, ha nem lehetséges a meghosszabbítás?

Ha az ügyletben nincs bank, de a vevői tulajdonjog bejegyzési kérelemre pl. végrehajtási jog következik akkor a vevőnek elemi érdeke, hogy ne újonnan széljegyzett, függőben tartást igénylő kérelem, hanem az eredeti széljegyzés ranghelyén szerezzen tulajdonjogot.

Erre egyetlen esélye van: az Inytv. 39. §-a értelmében a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét tartalmazó újabb beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra (többek között) a tulajdonjog bejegyzési engedély hiánya miatt került sor, de az elutasító döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat!

alternatívák - ha a beadvány további függőben tartása nem lehetséges

Alternatívák - ha a beadvány további függőben tartása nem lehetséges

Alternatíva: tulajdonjog fenntartással történt eladás

Az Inytv. vhr. 32. §-a alapján a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az eladott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A feljegyzés lényegében elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez. Az ilyen tényfeljegyzés nem határidőhöz kötött, így hat hónapnál hosszabb időre is alkalmas a vevői jogok biztosítására.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás esetén a tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát a tényfeljegyzés rangsorában kell bejegyezni.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyezhető függőben tartás esetén is!

Összegzés

A függőben tartás egy remek jogintézmény, hiszen védi a vevőt és az eladót is:

  • a vevő addig nem szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, ameddig a vételárat nem rendezi
  • az eladó nem tudja másnak eladni, megterhelni az ingatlanát, azután, hogy szerződést kötött a vevővel
  • végrehajtási jog sem jegyezhető be az ingatlanra a 6 hónap alatt

Ugyanakkor hátránya, hogy csak 6 hónapig biztosítja a fenti jogokat.


Amennyiben jogi tanácsra lenne szüksége függőben tartással kapcsolatos kérdésekben, tekintse meg a díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Tudnivalók tulajdonosoknak
Rigó AdélRA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Rigó Adél

[email protected]

Dr. Rigó Adél egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a társasági jog és a cégátvilágítások.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A 6 hónap letelte előtt a kérelem a szerződő feleknek ügyvéd által ellenjegyzett közös nyilatkozatával visszavonható vagy módosítható. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő hozzájárulása is szükséges.