Mi történik, ha lejár a függőben tartás?

Miért szükséges egyáltalán a függőben tartás?

Ha az adásvételi szerződés az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) szerinti minden előírásnak megfelel, akkor ügyvédként egyszerűen be kell küldenem a szerződést a földhivatalba és az bejegyzi a kért tulajdonjogot. 

Ha azonban a vevő nem a szerződéskötéskor rendezi a vételárat, azaz nem "készpénzben" fizet, akkor az eladók nem szokták engedni, hogy már az adásvételi szerződés tartalmazza az Inytv. által elvárt ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Az én ügyvédi praxisomban ez a tipikus eset.

Ha a vevő a szerződéskötés után rendezi a vételárat, akkor a menetrend (földhivatali szempontból) a következő:

1. A felek aláírják az adásvételi szerződést, az eladó letétbe helyezi az eljáró ügyvédnél a tulajdonjog bejegyzési engedélyt
2. A vevő elutalja az előleget (foglalót)
3. A vevő/az ügyvéd érkezteti az adásvételi szerződést a földhivatalban
4. A földhivatal széljegyzi a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét
5. A földhivatal dönt arról, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét még nem intézi el, hanem ameddig az eladó tulajdonjog bejegyzési engedélyt nem ad, de legfeljebb 6 hónapig ezt az eljárást függőben tartja
6. A vevő (pl. bankhitel segítségével) rendezi a vételárat
7. Az eladó jelzi az ügyvédnek, hogy a vevő a teljes vételárat rendezte (vagy a vevő igazolja ugyanezt)
8. Az ügyvéd beküldi a földhivatalba az általa letétbe vett, eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt
9. A földhivatal lefolytatja a korábban függőben tartott eljárást
10. A vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül

Mi az a tulajdonjog bejegyzési engedélyt?

A tulajdonjog bejegyzési engedély röviden az eladónak a vevő tulajdonjog bejegyzését engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozata. Az Inytv. 29. §-ban foglaltak alapján - az eladó ezt a nyilatkozatot külön okiratban is megadhatja. A bejegyzési engedély aláírása általában az adásvételi szerződéssel egyidejűleg történik.

Az adásvételi szerződés legfontosabb kiegészítő okirata általában az az ügyvédi letéti szerződés, ami alapján a tulajdonjog bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe veszem. Ezt csak előre meghatározott feltételek bekövetkezése esetén adhatom be a földhivatalba: általában akkor, ha elsősorban az eladó, másodsorban a vevő hitelt érdemlően igazolta a teljes vételár megfizetését.

Mi van ha lejár a függőben tartás?

A függőben tartás leginkább egy okból tud lejárni: ha lejár a fizetési határidő az adásvételi szerződésben. 

Ez legtöbbször a vevő hibája (mert pl. nem kapott bankhitelt, vagy azt pótló családi kölcsönt) és számolnia kell a foglaló elvesztésével is. Ilyen esetben az eladó nem érdekelt abban, hogy a függőben tartást a felek meghosszabbítsák, sőt, ilyenkor az eladó mindent meg szokott tenni a függőben tartás megszüntetése érdekében - annak érdekében, hogy az ingatlant mielőbb másnak értékesítse. 

Ritkábban, de előfordult már ügyfeleimmel, hogy az eladónak volt felróható a késedelem: leginkább új építésű ingatlanokkal kapcsolatban találkozunk ilyesmivel. Tipikus esetben az eladónak nem sikerül időben használatbavételi engedélyt (egyszerű bejelentés alapján elkészített épületre hatósági bizonyítványt) szereznie, akkor a bank sem tudja finanszírozni a vételárat. Ilyenkor nem a vevő, hanem az eladó esik késedelembe.

Lehetséges a függőben tartás meghosszabbítása?

Az Inytv. 47/A. § (1) bek. b) pontja világosan fogalmaz: a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig lehet a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét tartalmazó beadvány elintézését függőben tartani.

Ennek ellenére több ügyvéd kollégám határozottan állítja: van olyan földhivatal, ahova ha az ügyvéd egyszerűen újra benyújtja a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét és hivatkozik a már rendelkezésre álló iratanyagra - esetleg a felek újabb függőben tartást célzó kérelmével együtt - akkor egyszerűen újra széljegyzik a kérelmet és további 6 hónap áll rendelkezésre a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtására.

Mivel nem tudhatjuk, hogy ki intézi majd el a beadványunkat, a fentieket "atombiztos" megoldásnak nem nevezném, hiszen az Inytv. háttérjogszabályaként is szolgáló Ákr. (lásd: Ákr. 8. § (2) bek.) rendelkezései értelmében a földhivatal a kérelmet visszautasítja, ha ugyanazon jog érvényesítésére irányuló kérelmet a hatóság érdemben már elbírálta, és a kérelem tartalma nem változott. Tehát érdemes legalábbi egy vételár fizetésére nyitva álló határidő hosszabbítást célzó szerződésmódosítást mellékelni az újabb kérelemhez.

Milyen további problémákkal kell számolni, ha "meghosszabbítjuk" a függőben tartást?

Ha bankhitelből finanszírozzuk a vételárat, akkor további feladatai is vannak a feleknek:

Ha eddigre megkötésre került a bankkal a kölcsönszerződés, akkor az 

• az adásvételi szerződések jellemzően már csak a bank hozzájárulásával módosíthatóak;
• a bankok legtöbbször nem finanszíroznak akkor sem, ha a függőben tartásból kevesebb, mint 30 nap van hátra;
• a kölcsönt később biztosító jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom szintén széljegyen szerepel az ingatlan tulajdoni lapján;

Ha pedig a szerződésmódosítás vételár fizetési határidőt is módosít, egész biztosan számolni kell azzal, hogy az elővásárlásra jogosultak elővásárlási joga feléled - akkori is ha korábban tettek lemondó nyilatkozatot.

A megoldás: mielőbbi egyeztetés a bankkal és az elővásárlásra jogosultakkal.

Rangsorcsere kérelem

Annak érdekében, hogy a bank jelzálogjog bejegyzési kérelmét a földhivatal ne utasítsa el, a feleknek (eladó, vevő, bank) közösen - ügyvéd/jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratban, vagy közokiratban - kérnie kell, hogy a földhivatal az Inytv. a 44. § (2) bek. alapján engedélyezze, hogy a vevő később benyújtott (újabb) tulajdonjog bejegyzési kérelmét előbb intézze el, mint korábban benyújtott, ezért előbb elintézendő jelzáloggal kapcsolatos kérelmet.

CSOK, vagy más állami támogatás esetén ilyen engedélyre a Magyar Államtól is szükségünk van.

Mit tehetünk, ha nem lehetséges a meghosszabbítás?

Ha az ügyletben nincs bank, de a vevői tulajdonjog bejegyzési kérelemre pl. végrehajtási jog következik akkor a vevőnek elemi érdeke, hogy ne újonnan széljegyzett, függőben tartást igénylő kérelem, hanem az eredeti széljegyzés ranghelyén szerezzen tulajdonjogot.

Erre egyetlen esélye van: az Inytv. 39. §-a értelmében a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét tartalmazó újabb beadvány megtartja a benyújtás időpontjának megfelelő ranghelyét, ha az elutasításra (többek között) a tulajdonjog bejegyzési engedély hiánya miatt került sor, de az elutasító döntés átvételétől számított 15 napon belül új kérelemben pótolták az elutasításról szóló határozatban megjelölt hiányosságokat!

Fontos tudni, hogy ilyenkor a bejegyzés ugyan az eredeti ranghelyen történik, de az új kérelmet (ami után ismételten igazgatási szolgáltatási díj fizetendő) nem eredeti beadvány rangsorában intézik el. Tehát ha az új beadványt pl. jelzálogjog bejegyzési kérelem előzi meg, akkor rangsorcsere kérelem mindenképpen szükséges. Ennek hiányában az új kérelem a megelőző széljegyek elintézését követően intézi el a földhivatal. 

Alternatíva: tulajdonjog fenntartással történt eladás

Az Inytv. vhr. 32. §-a alapján a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az eladott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A feljegyzés lényegében elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez. Az ilyen tényfeljegyzés nem határidőhöz kötött, így hat hónapnál hosszabb időre is alkalmas a vevői jogok biztosítására.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás esetén a tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát a tényfeljegyzés rangsorában kell bejegyezni.

A tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyezhető függőben tartás esetén is!

Összegzés

A függőben tartás egy remek jogintézmény, hiszen védi a vevőt és az eladót is:

• a vevő addig nem szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, ameddig a vételárat nem rendezi
• az eladó nem tudja másnak eladni, megterhelni az ingatlanát, azután, hogy szerződést kötött a vevővel
• végrehajtási jog sem jegyezhető be az ingatlanra a 6 hónap alatt

Ugyanakkor hátránya, hogy csak 6 hónapig biztosítja a fenti jogokat.

Amennyiben jogi tanácsra lenne szüksége függőben tartással kapcsolatos kérdésekben, tekintse meg a díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!