Vételi szándéknyilatkozat - mit írjon alá a vevő?

Jogi kötőerő nélküli vételi szándéknyilatkozat Word formátumban

Mivel pontosan tudjuk, hogy a közvetítői gyakorlaton nem tudunk változtatni, inkább megalkottuk a saját vételi szándéknyilatkozat mintánkat. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás Dokumentum Asszisztense segítségével bárki generálhat jogi kötőerővel nem bíró, ügyvédi közreműködést nem igénylő vételi szándéknyilatkozatot. Letöltés Word formátumban.

A minta akkor használható, ha:

• a vevő csak a további tárgyalási szándékát jelzi;
• még jogi, műszaki vagy finanszírozási ellenőrzés szükséges;
• a vevő nem vállal ajánlati kötöttséget;
• az eladó aláírása önmagában nem hoz létre szerződést;
• nem történik foglaló, előleg vagy más biztosíték átadása.

A Dokumentum Asszisztens itt érhető el.

Egy biztonságos ingatlan vételi szándéknyilatkozat minta tipikus tartalma

A vevő által tett vételi szándéknyilatkozat szerintem is hasznos lehet, ha valóban csak azt rögzíti, hogy az aláíró érdeklődik az ingatlan iránt, illetve azt, hogy milyen feltételek mellett tárgyalna tovább.

Mivel a vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, a magyar jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit. A minták azonban a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. Vevő adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím);
2. Eladó adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím);
3. Ingatlan adatai (település, helyrajzi szám, esetleg cím; tulajdoni hányad)
4. A vevő által megajánlott vételár (kilátásba helyezett foglaló és fizetési ütemezés);
5. Birtokbaadás feltételei (mikor költözne be, mit kér a lakásban hagyni)
6. Keltezés helye, ideje, aláírás.

Szig. szám vagy személyi azonosító nem kötelező, sőt! Bármilyen irat esetén elmondható, hogy csak annyi adatot írjunk bele, ami az egyértelmű azonosításunkhoz, vagy a törvényi feltételeknek való megfeleléshez feltétlenül szükséges. Az is kockázat, ha a dokumentum pontatlan vagy valótlan adatot tartalmaz.

A vételár mellett lényeges még

• mikor és milyen részletekben fizeti meg a vevő a vételárat;
• függ-e a vásárlás banki hiteltől;
• mikor kerül sor a birtokbaadásra;
• milyen biztosítékot vállal a vevő;
• mekkora összegű foglalót vagy kötbért ír elő a nyomtatvány;
• milyen következménnyel jár, ha valamelyik fél nem írja alá az adásvételi szerződést.

Mit írjon bele a vevő, ha csak érdeklődést akar jelezni?

Ha a vevő nem akar kötelező ajánlatot tenni, ezt egyértelműen rögzíteni kell.

Például:

„Jelen nyilatkozat kizárólag a vevő vételi érdeklődésének jelzésére szolgál. Nem minősül kötelező erejű vételi ajánlatnak, nem keletkeztet szerződéskötési kötelezettséget, és nem jár foglaló vagy más biztosíték átadásával. Végleges döntés az ingatlan jogi, műszaki és finanszírozási feltételeinek ellenőrzése után kívánunk hozni.”

Ez a mondat nem minden helyzetben elég, de segít tisztázni, hogy a vevő nem kíván azonnal jogi kötelezettséget vállalni.

Mit jelent az, hogy a szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik?

Azt jelenti, hogy nem keletkeztet jogot vagy kötelezettséget, és nem lehet rá úgy hivatkozni, mint egy szerződésre, határozatra vagy jogszabályra. Ez azt jelenti, hogy a szándéknyilatkozat önmagában nem kötelezi a feleket szerződéskötésre, és általában nem lehet belőle közvetlenül kikényszeríteni az adásvételt.

Vagyis: a fél jelzi a komoly vételi vagy eladási szándékát, de még nem vállal végleges jogi kötelezettséget. 

Különösen figyelni kell azonban, ha a dokumentumban ilyen fordulatok szerepelnek:

• „az ajánlat az eladó általi elfogadásig köti a vevőt”;
• „az ajánlattevő az ajánlatát meghatározott ideig fenntartja”;
• „az eladó elfogadása esetén a felek kötelesek adásvételi szerződést kötni”;
• „a vevő kötelezettségvállalása megerősítéseként foglalót fizet”;
• „a vevő visszalépése esetén az átadott összeg nem jár vissza”;
• „az eladó elfogadásával a felek között megállapodás jön létre”.

Ezek már nem pusztán érdeklődést jelző mondatok. Ilyenkor az irat tartalma alapján meg kell vizsgálni, hogy vételi ajánlatról, előszerződésről vagy más kötelező jognyilatkozatról van-e szó.

Vételi ajánlat lett, maradhat?

Az is látszik azonban ügyfélszolgálatunk kimutatásaiból, hogy a vevők gyakran szinonimaként használják a vételi szándéknyilatkozatot, a vételi ajánlatot, az előszerződést. Ahhoz, hogy az olvasó ügyvéd nélkül meg tudja írni, vagy ellenőrizni tudja a saját nyilatkozatát, elengedhetetlen a különböző fogalmak közötti különbség megértése.

A vételi ajánlat lényegében olyan jognyilatkozat, amelyben a vevő már szerződéskötésre irányuló, egyértelmű akaratot fejez ki. 

Mivel itt már jogokról és kötelezettségekről beszélünk, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.

A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:

• a felek megjelölését
• az ingatlant (helyrajzi szám, tulajdoni hányad)
• az adásvételi szándékra utalást és
• a vételárat.

Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!

Mikor minősülhet az irat előszerződésnek?

Az előszerződés a vételi ajánlathoz hasonlóan erős jogi kötelezettséget jelent, csak eleve mindkét fél aláírja. A Ptk. szerint az előszerződés értelme, hogy a felek abban állapodnak meg, hogy később szerződést kötnek, és rögzítik a későbbi szerződés lényeges feltételeit, akkor a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést.

Egy irat akkor kerülhet közel az előszerződéshez, ha:

• mindkét fél aláírja;
• pontosan meghatározzák az ingatlant;
• az irat tartalmazza a vételárat;
• rögzíti, hogy a felek később ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést kötnek;
• mindkét félre kötelezettséget telepít;

Ilyenkor már nem az a kérdés, hogy a dokumentum címe „szándéknyilatkozat” volt-e. A jogi minősítésnél a tartalom számít. Lásd: Kúria Gfv.IX.30.286/2007/6.

Foglalót lehet adni vételi szándéknyilatkozat mellé?

Foglalót nem lehetséges egy egyszerű szándéknyilatkozat mellé átadni, hiszen ez egy szerződést biztosító mellékkötelezettség - tehát minimálisan egy szerződés biztosan kell hozzá. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, a foglalót elveszítheti. Ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen kell visszatérítenie.

A Ptk. azt is rögzíti, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól. Ez azt jelenti, hogy a foglaló nem mindig zárja le teljesen a felek közötti jogvitát.

Ha a vevő pénzt ad át, az irat jó, amelyik pontosan tartalmazza az alábbiakat:

• kinek fizet;
• milyen jogcímen fizet;
• mikor jár vissza az összeg;
• mikor nem jár vissza;
• ki őrzi az összeget;
• milyen feltételek teljesülése esetén használható fel;
• mi történik, ha a hitelfelvétel nem sikerül;
• mi történik, ha a tulajdoni lap vagy a műszaki állapot problémát mutat.

Ha ezek nincsenek tisztázva, nem biztonságos pénzt átadni.

Meddig érvényes a nyilatkozat?

Egy nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozatnál az „érvényességi idő” inkább gyakorlati határidő, nem klasszikus ajánlati kötöttség.

A vevő jelezheti például, hogy az érdeklődését 3 vagy 5 munkanapig tartja fenn. Ez arra jó, hogy az eladó tudja: meddig számolhat komolyan a vevő érdeklődésével.

Ha azonban a dokumentum azt mondja ki, hogy a vevő az ajánlatát meghatározott ideig fenntartja, és az eladó elfogadása esetén köteles szerződést kötni, akkor már nem egyszerű szándéknyilatkozatról beszélünk. Ez inkább vételi ajánlat.

El lehet állni?

Egy valódi, nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozattól általában következmények nélkül vissza lehet lépni. Ez azért van, mert az ilyen irat nem hoz létre szerződéskötési kötelezettséget.

Ha azonban pénzmozgás is történt, akkor nem az a kérdés, hogy jogunk van-e az elálláshoz, hanem, hogy mi lesz az önerőnkkel. Sajnos nincsenek általános érvényű igazságok. Van hogy az eladó akkor is visszaadja a pénzt, ha teljesen jogosan tartaná meg, sokan meg a nyilvánvalóan visszajáró foglalóhoz is ragaszkodnak - főleg ha már elköltötték azt. Elállás előtt mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni.

Kérhető-e kártérítés, ha az eladó végül másnak adja el az ingatlant?

Igen, de nem pusztán azért, mert az eladó végül másik vevővel szerződik. A meghiúsult ügylettel érintett vevő akkor követelhet kártérítést, ha az eladó megszegte a tárgyalások alatti együttműködési és tájékoztatási kötelezettségét, ebből bizonyítható kár keletkezett, valamint fennállnak a kártérítési felelősség további feltételei.

A Gyulai Törvényszék a 15.Pf.25.384/2025/6. számú ügyben az eladó saját hirdetésére jelentkező vevő 57 millió forintos szóbeli ajánlatát elfogadhatónak találta. A felek ügyvéd bevonásával egyeztették az adásvételi szerződés tervezetét, a birtokbaadás részleteit és a szerződéskötés időpontját is.

A szóbeli ajánlat elfogadását követően azonban az eladóval leszerződött ingatlanközvetítő hozott egy jobb ajánlatot. Az eladó erről 2024. július 20-án szerzett tudomást, de az első vevőjelöltet csak néhány nappal később tájékoztatta. Az ingatlant végül a közvetítő által hozott vevő vásárolta meg.

Az első vevő a szerződés tervezett aláírására készülve idő előtt értékesítette az állampapírjait. A meghiúsult vásárlás miatt összesen 4 691 939 Ft kártérítést követelt az eladótól:

• 556 386 Ft értékesítési veszteséget;
• 4 035 553 Ft elmaradt hozamot;
• 100 000 Ft ügyvédi munkadíjat.

A bíróság a keresetet elutasította.

Miért nem kellett az eladónak megtérítenie a vevő veszteségét?

A Ptk. 6:62. § (4) bekezdése szerint a szerződés létrejöttének elmaradásáért önmagában egyik fél sem felel. Emiatt a szerződés előkészítése során felmerülő szokásos költséget – például a szerződéstervezet elkészítésének ügyvédi díját – főszabály szerint az viseli, aki azt vállalta.

Más a helyzet, ha valamelyik fél a tárgyalások alatt megszegi együttműködési vagy tájékoztatási kötelezettségét. A Ptk. 6:62. § (5) bekezdése alapján ilyenkor a szerződés létrejötte nélkül is felmerülhet kártérítési felelősség. Ehhez azonban bizonyítani kell:

• a tájékoztatási vagy együttműködési kötelezettség megszegését;
• a kár bekövetkezését;
• a mulasztás és a kár közötti okozati összefüggést;
• valamint a felelősség további feltételeit.

Ebben az ügyben az eladó nem tudott arról, hogy a vevő a vételárat állampapírok lejárat előtti értékesítéséből kívánja előteremteni, és ezzel többmilliós veszteséget kockáztat. A törvényszék ezért úgy ítélte meg, hogy az eladónak ezt a különleges jellegű és nagyságrendű kárt nem kellett előre látnia. A Ptk. 6:521. §-a alapján így nem állt fenn a kártérítéshez szükséges jogi okozati összefüggés.

Összegzés

Mintát keresni olcsó - pereskedni drága. Ennek megfelelően egy ingatlan vételi szándéknyilatkozat esetén sem az számít, hogy mi a dokumentum címe, hanem az, hogy mit tartalmaz, mire kötelez a (sok esetben letöltött) minta. Sokkal hasznosabb mielőbb ügyvédhez fordulni, átnézetni a tulajdoni lapot és egyeztetni az adásvétel menetéről, mint utóbb arról jogvéleményt készíttetni, hogy hogyan kell a vételi ajánlattól, szándéknyilatkozattól elállni.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételi ügyletéhez? Válasszon minket!