Ingatlan vételi szándéknyilatkozat szerepe az adásvételi ügyletekben

A vételi szándéknyilatkozat fogalma

A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy írásos jelzés az eladónak, hogy a vevő az eladósorba került ingatlan iránt komolyan érdeklődik. A dokumentum előnyei közé tartozik (a vételi ajánlattal szemben!), hogy egy egyszerű szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem bír.

A nyilatkozat sokszor kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint pl. 

• vételárra,
• fizetési feltételekre,
• a kiköltözésre,
• a terhekre, 
• a plusz garázzsal, tárolóval, kerthasználattal, stb. kapcsolatos vételi szándékra is.

Vételi szándéknyilatkozat minta - mi is ez?

Aki szándéknyilatkozat minta után kutat, az vagy írni szeretne egy jobbat, mint amit az ingatlanközvetítőtől kapott, vagy ellenőrizni szeretné, hogy amit átküldtek neki, az mindent tud-e, amit tudnia kell. Mivel a vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, a jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit.

A minták a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. A vevő neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme;
2. Az eladó neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme (ezt sokszor az ingatlanközvetítőktől tudja meg a vevő);
3. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma, természetbeni címe;
4. A vevő által megajánlott vételár (foglaló) és fizetési ütemezés;
5. Birtokbaadás
6. Keltezés helye, ideje, aláírás.

Szig. szám vagy személyi szám nem kötelező, sőt!

Vételi szándéknyilatkozatot tehet a vevő képviselője is, ehhez azonban megfelelő meghatalmazásra van szüksége!

Szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat?

A vételi ajánlat lényegében egy jogi kötőerővel bíró vételi szándéknyilatkozat. Mivel jogi kötőerővel bír, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja is: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.

A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:

• a felek megjelölését
• az ingatlant
• az adásvételi szándékra utalást és
• a vételárat.

Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!

Kötelező adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni?

Nem, semmilyen jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vételi szándéknyilatkozat hiányában szóba sem állhat a vevővel. Ha valaki ingatlanközvetítő közbeiktatása nélkül vásárol ingatlant, akkor tapasztalataink szerint egyáltalán nem szokott sor kerülni vételi szándéknyilatkozat, vagy vételi ajánlat tételére. Amennyiben nincs ingatlanközvetítő az ügyletben, a felek általában szóban egyeznek meg, kezet ráznak egymással, majd e-mailen egyeztetik a részleteket - egészen addig amíg az adásvételi szerződést, vagy legalábbis előszerződést meg nem kötik.

Az ingatlanközvetítők szempontjából persze érthető az igyekezet: ahhoz, hogy később igazolni tudják, hogy ők közvetítették az adott vevőt, tudniuk kell az érdeklődő nevét, lakcímét, elérhetőségeit, stb. 

Milyen kockázatokat rejtenek az ingatlanközvetítők által alkalmazott vételi szándéknyilatkozatok?

Bár a szándéknyilatkozat hasznos eszköze lehet az adásvételnek, a közvetítői formanyomtatványok sokszor nem a vevő, hanem a tranzakció minél gyorsabb lezárásának és a jutalék biztosításának érdekeit szolgálják.

A leggyakoribb problémák a következők:

• Időnyomás - A vevőt sürgetik, hogy helyben, azonnal, a dokumentum alapos áttanulmányozása és értelmezése nélkül írjon alá.
• Szándéknyilatkozatnak álcázott vételi ajánlat - A vevő ilyenkor azt hiszi, hogy csak szándékot jelzett, holott a vételi ajánat kötelmet keletkeztet
• Pénzösszeg átadása - Az ingatlanközvetítők a szándéknyilatkozat mellé sokszor kérnek "ajánlati biztosítékot", "vételi szándékot megerősítő összeget", netán "regisztrációs díjat" - Ha a tranzakció meghiúsul, a pénz visszaszerzése a közvetítőtől bizonytalanná és nehézkessé válhat.
• Mintairatok - A közvetítői formanyomtatványok "egy kaptafára" készülnek, és nem veszik figyelembe az adott ügylet egyedi sajátosságait, főleg nem tartalmaznak a vevőt védő feltételeket.

Az ingatlanközvetítők által alkalmazott iratok kapcsán az ügyészség gyakran indít pert, a legutóbbi esetről írtunk is.

Mit tehet a vevő, ha a nyilatkozat aláírására kérik?

1. Kérjen időt, hogy ügyvédet keressen – az ingatlanjogra specializálódott ügyvédek gyorsak szoktak lenni.
2. Csak ügyvédi letétbe fizessen foglalót; az ingatlanközvetítő nem jogosult pénzt őrizni.
3. Írja le, hogy a dokumentum nem kötelező érvényű, és „visszavonható a műszaki és jogi átvilágításig”.
4. Ellenőrizze, hogy ha a vételi szándéknyilatkozatból adásvétel lesz, a vevőnek is kell-e fizetni az ingatlanközvetítőnek (lásd: Otthon Centrum Felezőcsomag).

Aranyszabály: előbb ügyvéd, aztán aláírás és pénzátadás.

Mit érdemes átnézni a vételi szándéknyilatkozat minta aláírása előtt?

Ingatlan vásárlás előtt mindig érdemes ellenőrizni

• a tulajdoni lapot (Ha nem ismeri az ingatlan helyrajzi számát, akkor a helyrajzi szám kiderítésének elhatékonyabb módszereiről itt írtunk.)
• az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet (de legalábbis megkérdezni, hogy készül-e),
• a vagyonszerzési illetéket (alapesetben 4 %, de létezik pl. CSOK mentesség),
• társasház esetén az alapító okiratot és az elmúlt évek határozatait.

Ez a minimális jogi-pénzügyi checklist.

Műszaki & jogi due diligence

Szerencsés, ha a vevő a lentieket is figyelembe veszi a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt:

1. Építési engedély / használatbavételi megléte.
2. CSOK feltételeknek való megfelelés előzetes ellenőrzése
3. Illegális bővítések – bírság és kényszerbontás kockázata.
4. Közmű- és közös költség-tartozás ellenőrzése.
5. Bérlők, haszonélvezők jogai.
6. Elővásárlási jog (pl. önkormányzat, bérlő).

Meddig érvényes egy szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozatban érdemes utalni rá, hogy az meddig érvényes, de ennek - jogi kötőerő hiányában - sok következménye nincs. Az eladó addig veheti komolyan a vevői szándékot az eladó, ameddig felveszik neki a telefont. A legalább szóbeli határidő azonban azért is fontos lehet, mert időt ad a vevőnek a fent említett szempontok átgondolására.

A vevőt kötő, jogilag is kikényszeríthető szándéknyilatkozat, azaz a vételi ajánlat kapcsán azonban már komolyan vizsgálni kell az érvényességet, ami elsősorban az abban foglalt határidőig tart. 

Ha netán kimaradt a határidő az iratból, akkor a Ptk. 6:65. §-a alapján az ajánlati kötöttség az alábbi időpontokban szűnik meg:

• jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
• távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta - e-mailes kommunikáció esetén ez reálisan kb. 3-4 nap;
• a másik fél általi visszautasítással;
• ha az eladó az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú ellenajánlatot tesz.

Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza, kivéve ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan.

Mi bajunk lehet egy rossz vételi szándéknyilatkozattól?

A vételi ajánlat lényegében olyan vételi szándéknyilatkozat, amiben a vevő jogi kötelezettséget vállal az ingatlan megvételére - ha az eladó ezt elfogadja, akkor ő pedig az ingatlan eladására lesz köteles. Ahogy vételi szándéknyilatkozatot, úgy vételi ajánlatot sem szokás tenni a magyar gyakorlatban - hacsak az ember nem ingatlanközvetítő közbeiktatásával vásárol.

Egy hiányos, nem kellően részletezett vételi ajánlattal azt kockáztatja a vevő, hogy annak elfogadásával közte és az eladó között adásvételi szerződés jön létre. Joggal teszi fel az olvasó a kérdést, hogy ez miért probléma, hiszen eleve az adásvétel a felek célja!

Abban az esetben, ha végül a felek mégsem tudnak megegyezni pl. 

• bankhitel felvétele esetén a vételár fizetési határidejében, 
• a kiköltözés időpontjában, 
• abban, hogy a vételárba a "kötelezően megvásárlandó garázs" beletartozik-e,
• leszerelhető-e a konyhabútor,
• ki viselje a milliós tételű, 2 hónap múlva esedékes társasházi pótbefizetés összegét

akkor a szűkszavú adásvételi szerződéssel előnyösebb helyzetbe kerülő fél bármikor kérheti a bíróságtól, hogy az állapítsa meg: az adásvétel létrejött!

A fenti példákra mind sor került már az ügyvédi praxisomban - emiatt én magam mindig azt javaslom, hogy jogi kötőerővel bíró ajánlatot, vagy ügyvédi segítséggel, vagy sehogy ne tegyenek a vevők!

Előszerződés vagy szándéknyilatkozat?

A vételi ajánlatokkal szemben egyáltalán nem vagyok a vételi szándéknyilatkozatok ellensége, csak a fentiek miatt feleslegesnek tartom őket. Egyedül akkor tartom fontosnak és hasznosnak az eladó és a vevő közötti "írásbeli levelezést", ha a vételi szándék annyira komoly, hogy a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzése előtt!

A foglaló azonban kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, tehát vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adhatjuk át. Ha ez a vevő célja, akkor lényegében egyetlen biztos megoldás létezik: az ingatlan adásvételi előszerződés!

Az előszerződés egy olyan jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Az előszerződés lényegesen különbözik az egyszerű szándéknyilatkozattól vagy ajánlattól, mivel már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára. 

Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak, de nem szabad megfeledkezni az előszerződés veszélyeiről sem!

Az ingatlanosok miért tulajdonítanak akkora jelentőséget a vételi ajánlatnak?

Azért gondolja sok vevő, akivel találkozom, hogy a vételi szándéknyilatkozat az ingatlanvásárlás alapdokumentuma, mert az ingatlanok igen nagy hányada közvetítő segítségével kerül értékesítésre. Az eladó és az ingatlanközvetítő között létrejött megbízási szerződések márpedig fontos mérföldkőnek tekintik a vételi szándéknyilatkozatot.

Milyen következményei lehetnek, ha az ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot szállít az eladónak?

1. Sok ingatlanközvetítő már ezzel teljesíti a megbízás feltételeit.
2. Ha az abban szereplő vételár eléri az eladó által kikötött minimum eladási árat, akkor az ingatlanközvetítő máris jogosult lehet az ingatlanos jutalékra, vagy legalábbis egy részére.

A fentiek mellett talán a legfontosabb következmény, hogy a közvetítő az ajánlat átadásával megismeri és kezeli a vevő adatait, tehát ha az eladó megpróbálna spórolási céllal a közvetítő kihagyásával megállapodni a vevőjelölttel, akkor az ingatlanközvetítő kötbér, illetve kártérítés iránt joggal perelné az eladót.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - a vevővel szemben - mindig elemi érdeke, hogy az érdeklődő a lehető leghamarabb elköteleződjön a megtekintett lakás mellett és vételi ajánlatot tegyen.

Ingatlan vételi szándéknyilatkozat és kísérője: a regisztrációs díj, vételi biztosíték és társai

A másik, amit az ingatlanközvetítők erőltetnek a vételi szándéknyilatkozat mellett, az jobb esetben a foglaló, rosszabb esetben “regisztrációs díj”, vagy "vételi biztosíték", netán "közvetítői díjelőleg" mielőbbi átadása. 

A foglaló az, amit a vevő az eladónak ad át egy szerződés/előszerződés megkötésekor. Az összeg általában a vételár 10%-a, amit az eladó megtarthat, ha a vevő visszalép a szerződéstől. Igen gyakran mégsem azt hallom a hozzám forduló vevőktől, hogy foglalót utalt át az eladónak, hanem, hogy 

• az ingatlanközvetítőnél van a foglaló készpénzben, majd a szerződéskötésre hozza!
• foglalót ugyan nem adott az ingatlanosnak, de "regisztrációs díjat" természetesen fizetett, hogy lekerüljön a hirdetés az ingatlan.com-ról!

A foglaló valóban hasznos biztosíték lehet az eladó kezében, de ha az ingatlanközvetítőnek adjuk át bármilyen fantázianéven, akkor leginkább az ő sikerdíját biztosítja! Az ingatlanközvetítő pedig nem bank, vagy ügyvéd, hogy pénzletétet kezeljen. Az ügyfeleim ezen a ponton gyakran nekem szegezik a kérdést: jogszerű ez? 

Átadhat-e pénzt a vevő az ingatlanközvetítőnek a vételi szándéknyilatkozattal együtt?

A Lakástörvény szerint az ingatlanközvetítő ingatlanok adásvételének és cseréjének közvetítésével, a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatokat látja el. Mint látjuk a pénzkezelés nem került a jogszabályban ingatlanközvetítői hatáskörként felsorolásra.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény alapján az üzletszerű letéti szolgáltatás kifejezetten pénzügyi szolgáltatásnak minősül és csak az MNB engedélyével rendelkező pénzügyi intézmény végezheti. Ahogy fent már hivatkoztam, a Lakástörvény, az ingatlanközvetítők vonatkozásában nem rendeli másként, tehát ők ezt a pénzügyi szolgáltatást nem nyújthatják - legalábbis ellenérték fejében, rendszeresen semmiképpen. 

Kérdés persze, hogy ha az ingatlanközvetítő a vételár egy bizonyos %-ában meghatározott jutalékért végzi a tevékenységét, aminek az összegén a letétkezelés nem változtat, akkor lehet-e ingyenes, szívességi szolgáltatásnak tekinteni, hogy átveszi az eladónak járó foglalót? Sok ingatlanos franchise nyilván emellett érvel.

Az ügyvéd biztosan jogosult az ingatlan foglaló őrzésére!

Nem tisztem megítélni, hogy az ingatlanközvetítők fent ismertetett gyakorlata mennyire jogszerű, de az biztos, hogy vannak olyan nem banki szereplők a piacon, akikre rá lehet bízni a foglalót akkor is, ha a vevő azt nem tudja, vagy nem akarja közvetlenül az eladónak átadni: pénzletétet, vagyis foglalót biztonságosan és jogszerűen ugyanis ügyvéd kezelhet!

Ha ilyen szakemberhez fordulnak az ügyfelek, akkor az ügylet meghiúsulása esetén nagyobb biztonságban lesznek, hiszen a kamarai szabályok ezt garantálják - a letéttel való visszaélés a legtöbb esetben az ügyvédi kamarából való kizárást vonja maga után!

Jó tudni, hogy nem kizárt a foglaló közjegyzői letétbe helyezése sem, de a közjegyzők kevésbé foglalkoznak ilyen ügyletekkel, mivel az ő eljárásuk drágább az ügyvédekénél.

Összegzés

Remélem, hogy ez a blogposzt segített tisztázni a vételi szándéknyilatkozat fontosságát és jellegzetességeit az ingatlan adásvételi folyamatban. Megértem, hogy ez a dokumentum sokak szerint miért kulcsfontosságú a tranzakciók biztonságának növelése érdekében, de ha már ilyet írunk, akkor jó, ha az okirat mind az eladó, mind a vevő jogi védelmét biztosítja.

Nem tartozik szorosan a tárgyhoz, de minden ügyfélnek el szoktam mondani: igazi biztonságot a lakásvásárlás kapcsán a finanszírozhatóság ad. Amennyiben banki hitelből fizetné a vételárat, legyen tisztában a JTM számítás és a hitelbiztosítéki érték számítás szabályaival, valamint fontolja meg az előzetes hitelbírálatot!

Ha lakásbérlés miatt érdeklik a szándéknyilatkozatok, olvassa el cikkünket a témában!

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!