Ingatlan vételi szándéknyilatkozat szerepe az adásvételi ügyletekben

A vételi szándéknyilatkozat fogalma

A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy írásos jelzés az eladó részére, hogy a vevő az eladósorba került ingatlan iránt komolyan érdeklődik. A dokumentum előnyei közé tartozik, hogy ha az eladó ilyet kap kézhez, akkor maga is elkezdhet felkészülni az adásvételi szerződés megkötésére.

A nyilatkozat sokszor kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint pl. 

• vételárra, 
• fizetési feltételekre, 
• a kiköltözésre, 
• a terhekre,  
• a garázzsal, tárolóval, kerthasználattal, stb. kapcsolatos vételi szándékra is.

Kötelező adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni?

Nem, semmilyen jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vételi szándéknyilatkozat nélkül szóba sem állhat a vevővel. Fontos tudni, hogy ha valaki ingatlanközvetítő közbeiktatása nélkül vásárol ingatlant, akkor egyáltalán nem szokott sor kerülni vételi szándéknyilatkozatnak, vagy vételi ajánlatnak a megtételére.

A saját praxisomban még egyetlen ügyféllel sem találkoztam, aki önszorgalomból szándéknyilatkozatot szeretett volna tenni. Ennek oka, hogy ha ingatlanos nem vesz részt az ügyletben, akkor az eladó és a vevő közvetlen kapcsolatban állnak egymással és a folyamatos kommunikáció, a személyes alku és az azt lezáró kézfogás elér mindent, ha nem többet, mint egy személytelen papír.

Szándéknyilatkozat minta - mi is ez?

Aki szándéknyilatkozat minta után kutat, az vagy írni szeretne egy jobbat, mint amit az ingatlanközvetítőtől kapott, vagy ellenőrizni szeretné, hogy amit átküldtek neki, az mindent tud-e, amit kell. Mivel ilyen nyilatkozat megtétele nem kötelező, annak kötelező tartalmi elemei sincsenek.

A minták a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. A vevő neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme;
2. Az eladó neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme (ezt sokszor az ingatlanközvetítőktől tudja meg a vevő);
3. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma, természetbeni címe;
4. A vevő által megajánlott vételár.

Ha a szándéknyilatkozat kitér arra is, hogy az "mennyi ideig érvényes" vagy mennyi ideje van az eladónak azt "elfogadni" akkor jó eséllyel nem vételi szándéknyilatkozatot találtunk, hanem jogi kötőerővel bíró vételi ajánlatot, ami az ajánlatnak megfelelő tartalommal köti a vevőt! Jó tudni, hogy a XXV. számú PED értelmében pont csak ennyiben kell megállapodni az adásvételi szerződés érvényességéhez!

Vételi szándéknyilatkozatot tehet a vevő képviselője is, ehhez azonban megfelelő meghatalmazásra van szüksége!

Meddig érvényes?

Ha a vevő ajánlatot tesz, de a szándéknyilatkozat nem rendelkezik jogi kötőerővel, akkor az érvényessége sem állapítható meg. Addig veheti komolyan a vevői szándékot az eladó, ameddig a vevő felveszi neki a telefont.

Ahogy fent is írtam, a vevőt kötő, jogilag kikényszeríthető szándéknyilatkozat, azaz a vételi ajánlat kapcsán már komolyan vizsgálni kell az érvényességet, ami elsősorban az abban foglalt határidőig tart. Ne felejtsük el, a vételi ajánlat eladó általi elfogadása a Ptk. 6:69. §-a alapján adásvételi szerződést hoz létre!

Ha netán kimaradt a határidő az iratból, akkor a Ptk. 6:65. §-a alapján az ajánlati kötöttség az alábbi időpontokban szűnik meg:

• jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
• távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta - e-mailes kommunikáció esetén ez reálisan kb. 3-4 nap;
• a másik fél általi visszautasítással
• ha az eladó az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú ellenajánlatot tesz.

Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza, kivéve ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan, vagy az ajánlat az elfogadásra határidőt állapít meg. Az ajánlat elfogadása esetén a felek között létrejön az adásvételi szerződés.

Vételi ajánlat - avagy mi bajunk lehet egy rossz vételi szándéknyilatkozattól?

A vételi ajánlat lényegében olyan vételi szándéknyilatkozat, amiben a vevő jogi kötelezettséget vállal az ingatlan megvételére - amennyiben az eladó az ajánlatát elfogadja. Ahogy vételi szándéknyilatkozatot, úgy vételi ajánlatot sem szokás tenni a magyar gyakorlatban - hacsak az ember nem ingatlanközvetítő közbeiktatásával vásárol.

A Ptk. 6:64. §-a alapján, aki vevőként a szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő (lényeges kérdés: eladó, vevő, ingatlan, vételár) jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Ilyen esetben az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal az eladó elfogadhatja, ilyenkor a Ptk. 6:69. §-a alapján adásvételi szerződés jön létre!

Egy hiányos, nem kellően részletezett vételi ajánlattal (tehát egy átlagos, ingatlanközvetítő által adott minta alapján szerkesztett, ajánlati kötöttséget eredményező vételi szándéknyilatkozattal) azt kockáztatja a vevő, hogy annak elfogadásával közte és az eladó között adásvételi szerződés jön létre. Joggal teszi fel az olvasó a kérdést, hogy ez miért probléma, hiszen eleve az adásvétel a felek célja!

Abban az esetben, ha utóbb a felek mégsem tudnak megegyezni a vételi szándéknyilatkozatban nem rögzített feltételekben pl. bankhitel felvétele esetén a vételár fizetési határidejében, a kiköltözés időpontjában, hogy a vételárba a "kötelezően megvásárolandó garázs" beletartozik-e, akkor a szűkszavú adásvételi szerződéssel előnyösebb helyzetbe kerülő fél bármikor kérheti a bíróságtól, hogy az állapítsa meg: az adásvétel létrejött!

Mit tanácsolunk foglaló esetén - szándéknyilatkozat előszerződés, vagy egy harmadik megoldás?

A vételi ajánlatokkal szemben egyáltalán nem vagyok a vételi szándéknyilatkozatok ellensége, csak a fentiek miatt feleslegesnek tartom őket. Egyedül akkor tartom fontosnak és hasznosnak az eladó és a vevő közötti "levelezést", ha a vételi szándék annyira komoly, hogy a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd által ellenjegyezett magánokiratba foglalása előtt!

A foglaló azonban kifejezetten szerződést biztosító mellékkötelezettség, tehát vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adhatjuk át. Ha ez a vevő célja, akkor lényegében egyetlen biztos megoldás létezik: az ingatlan adásvételi előszerződés!

Az előszerződés egy olyan jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Az előszerződés lényegesen különbözik az egyszerű szándéknyilatkozattól vagy ajánlattól, mivel már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára. Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak, de nem szabad megfeledkezni az előszerződés veszélyeiről sem!

Az ingatlanosok miért tulajdonítanak akkora jelentőséget a vételi ajánlatnak?

Azért gondolja sok vevő, akivel találkozom, hogy a vételi szándéknyilatkozat az ingatlanvásárlás alapdokumentuma, mert az ingatlanok igen nagy hányada közvetítő segítségével kerül értékesítésre. Az eladó és az ingatlanközvetítő között létrejött megbízási szerződések ugyanis fontos mérföldkőnek tekintik a vételi szándéknyilatkozatot.

Milyen következményei lehetnek, ha az ingatlanközvetítő vételi szándéknyilatkozatot szállít az eladónak?

1. Sok ingatlanközvetítő ezzel teljesíti a megbízás feltételeit.
2. Ha az abban szereplő vételár eléri az eladó által kikötött minimum eladási árat, akkor az ingatlanközvetítő máris jogosult lehet az ingatlanos jutalékra, vagy legalábbis egy részére.

A fentiek mellett talán a legfontosabb következmény, hogy a közvetítő az ajánlat átadásával megismeri és kezeli a vevő adatait, tehát ha az eladó megpróbálna spórolási céllal a közvetítő kihagyásával megállapodni a vevőjelölttel, akkor az ingatlanközvetítő kötbér, illetve kártérítés iránt joggal perelné az eladót.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - a vevővel szemben - mindig elemi érdeke, hogy az érdeklődő a lehető leghamarabb elköteleződjön a megtekintett lakás mellett és vételi ajánlatot tegyen.

Ingatlan vételi szándéknyilatkozat és kísérője: a foglaló

A másik, amit az ingatlanközvetítők erőltetnek a vételi szándéknyilatkozat mellett, az a foglaló, vagy “regisztrációs díj”, mielőbbi átadása. A foglaló röviden az adásvételt biztosító pénzösszeg, amit a vevő az eladónak ad át. Az összeg általában a vételár 10%-a, amit az eladó megtarthat akkor is, ha a vevő visszalép a szerződéstől.

Igen gyakran mégsem azt hallom a hozzám forduló vevőtől, hogy foglalót utalt át az eladónak, hanem, hogy az ingatlanközvetítőnél van a foglaló készpénzben, majd a szerződéskötésre hozza! Vagy jobb esetben: foglalót ugyan nem adott az ingatlanosnak, de "regisztrációs díjat" természetesen fizetett, hogy lekerüljön a hirdetés az ingatlan.com-ról!

A foglaló valóban hasznos biztosíték lehet az eladó kezében, de ha az ingatlanközvetítőnek adjuk át bármilyen fantázianéven, akkor leginkább az ő sikerdíját biztosítja - nem csoda hogy nagyon fontos neki! Az ügyfeleim ezen a ponton gyakran szegezik nekem a kérdést: jogszerű ez? 

Átadhat-e pénzt a vevő az ingatlanközvetítőnek a vételi szándéknyilatkozattal együtt?

A Lakástörvény szerint az ingatlanközvetítő ingatlanok adásvételének és cseréjének közvetítésével, a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével – ide nem értve az okiratok megszerkesztését és azok ellenjegyzését – összefüggő feladatokat látja el. Mint látjuk a pénzkezelés nem került a jogszabályban ingatlanközvetítői hatáskörként felsorolásra.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény alapján az üzletszerű letéti szolgáltatás pénzügyi szolgáltatásnak minősül és csak az MNB engedélyével rendelkező pénzügyi intézmény végezheti - kivéve, ha törvény másként rendeli. Ahogy fent már hivatkoztam, a Lakástörvény, az ingatlanközvetítők vonatkozásában nem rendeli másként, tehát ők ezt a pénzügyi szolgáltatást nem nyújthatják - legalábbis ellenérték fejében, rendszeresen semmiképpen. 

Kérdés persze, hogy ha az ingatlanközvetítő a vételár %-ban meghatározott jutalékért végzi a tevékenységét, aminek az összegén a letétkezelés nem változtat, akkor lehet-e ingyenes, szívességi szolgáltatásnak tekinteni, hogy átveszi az eladónak járó foglalót? Sok ingatlanos franchise nyilván emellett érvel, lásd: lent. Más kérdés, hogy az ingyenesen, szívességből történő letétkezelés pedig ügyvédi tevékenységnek minősülhet.

Az ügyvéd biztosan jogosult az ingatlan foglaló őrzésére!

Nem tisztem megítélni, hogy az ingatlanközvetítők fent ismertetett gyakorlata mennyire jogszerű, de az biztos, hogy vannak olyan nem banki és nem is ingatlanos szereplők a piacon, akik átvehetik és megőrizhetik a foglalót akkor is, ha a vevő azt nem tudja, vagy nem akarja közvetlenül az eladónak átadni. Ha ilyen szakemberhez fordulnak az ügyfelek, akkor az ügylet meghiúsulása esetén nagyobb biztonságban lesznek, hiszen a kamarai szabályok ezt garantálják.

A Ptk. alapján a kötelezett a pénz fizetésére irányuló kötelezettségét bírósági, vagy közjegyzői letétbe helyezés útján is teljesítheti, de csak ha a jogosult személye bizonytalan, teljesítés helyén nem található, tehát meglehetősen korlátozott esetekben. 

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény pedig egyenesen az ügyvédi alaptevékenységek közé sorolja a letét kezelését. Pénzletétet, vagyis foglalót tehát az átlag vevő számára reálisan elérhetően ügyvéd kezelhet!

Összegzés

Remélem, hogy ez a blogposzt segített tisztázni a vételi szándéknyilatkozat fontosságát és jellegzetességeit az ingatlan adásvételi folyamatban. Megértem, hogy ez a dokumentum sokak szerint miért kulcsfontosságú a tranzakciók biztonságának növelése érdekében, de ha már ilyet írunk, akkor jó, ha az mind az eladó, mind a vevő jogi védelmét biztosítja.

Jó ha tudja, igazi biztonságot a lakásvásárlás kapcsán a finanszírozhatóság ad: amennyiben banki hitelből fizetné a vételárat, legyen tisztában a JTM számítás és a hitelbiztosítéki érték számítás szabályaival, valamint fontolja meg az előzetes hitelbírálatot!

Fontos hangsúlyozni, hogy minden ingatlan adásvételi helyzet egyedi, és az itt tárgyalt információk általános tájékoztatást nyújtanak. Ezért javaslom, hogy minden esetben forduljon szakértő jogi tanácsadóhoz, aki személyre szabottan segíthet az Ön ingatlanügyében! 

A cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!