Ingatlan vételi szándéknyilatkozat minta?

Mit jelent a vételi szándéknyilatkozat? 

Az ingatlanos zsargonban az ingatlan vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amelyben a vevő jelzi a "hivatalos" szándékát egy adott ingatlan megvásárlására. Az irat mindig tartalmazza a megajánlott vételárat, de egyéb releváns információkat is lehet jelezni benne (pl. hitelből fizetne a vevő), sőt sokszor foglalót/regisztrációs díjat is adnak a szándéknyilatkozattal együtt, ami viszont nem mindig szerencsés.

Az ingatlanközvetítők közreműködésével hirdetett lakások esetén a nyilatkozat aláírása nélkül a vevő sokszor nem léphet közvetlen kapcsolatba az eladóval, holott sok fontos kérdésről csak az eladó tudna nyilatkozni. Emiatt is fontos tisztában lenni azzal, hogy a vételi szándéknyilatkozat önmagában nem feltétlenül hoz létre szerződéskötési kötelezettséget - vagy ha igen, akkor jogi értelemben ajánlatról beszélünk!

Mikor elég egy minta?

Elméletben akkor elég lehet a foglaló átadásához egy minta, ha:

• nincs pénzmozgás,
• nincs foglaló,
• nincs kötbér,
• nincs határidő vállalás,
• a dokumentum kifejezetten rögzíti, hogy nem minősül szerződésnek.

De a gyakorlatban a legtöbb szándéknyilatkozat már tartalmaz vételárat, fizetési ütemezést és határidőt – vagyis már kötelező irányba mozdul el.

Vételi szándéknyilatkozat minta tipikus tartalma

Aki szándéknyilatkozat minta után kutat, az vagy írni szeretne egy jobbat, mint amit az ingatlanközvetítőtől kapott, vagy ellenőrizni szeretné, hogy amit átküldtek neki, az mindent tud-e, amit tudnia kell. Mivel a vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, a jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit.

A minták a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. A vevő neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme;
2. Az eladó neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme (ezt sokszor az ingatlanközvetítőktől tudja meg a vevő);
3. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma, természetbeni címe;
4. A vevő által megajánlott vételár (foglaló) és fizetési ütemezés;
5. Birtokbaadás
6. Keltezés helye, ideje, aláírás.

Szig. szám vagy személyi szám nem kötelező, sőt!

Vételi szándéknyilatkozatot tehet a vevő képviselője is, ehhez azonban megfelelő meghatalmazásra van szüksége!

Mit érdemes átnézni a vételi szándéknyilatkozat minta aláírása előtt?

Ingatlan vásárlás előtt mindig érdemes ellenőrizni

• a tulajdoni lapot (Ha nem ismeri az ingatlan helyrajzi számát, akkor a helyrajzi szám kiderítésének elhatékonyabb módszereiről itt írtunk.)
• az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet (de legalábbis megkérdezni, hogy készül-e),
• a vagyonszerzési illetéket (alapesetben 4 %, de létezik pl. CSOK mentesség),
• társasház esetén az alapító okiratot és az elmúlt évek határozatait.

Ez a minimális jogi-pénzügyi checklist.

Műszaki & jogi átvilágítás (due diligence)

Szerencsés, ha a vevő a lentieket is figyelembe veszi a vételi szándéknyilatkozat megtétele előtt:

1. Építési engedély / használatbavételi megléte.
2. CSOK feltételeknek való megfelelés előzetes ellenőrzése
3. Illegális bővítések – bírság és kényszerbontás kockázata.
4. Közmű- és közös költség-tartozás ellenőrzése.
5. Bérlők, haszonélvezők jogai.
6. Elővásárlási jog (pl. önkormányzat, bérlő).

Szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat?

A vételi ajánlat lényegében egy jogi kötőerővel bíró vételi szándéknyilatkozat. Mivel jogi kötőerővel bír, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja is: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.

A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:

• a felek megjelölését
• az ingatlant
• az adásvételi szándékra utalást és
• a vételárat.

Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!

El lehet állni egy vételi szándéknyilatkozattól?

Egy vételi szándéknyilatkozattól akkor lehet következmények nélkül elállni, ha az nem minősül kötelező erejű ajánlatnak vagy előszerződésnek. Ha viszont tartalmazza a lényeges feltételeket (ingatlan, vételár, határidő) és azt a másik fél elfogadta, a szerződés létrejöhet, és az elállás már jogkövetkezményekkel járhat.

A leggyakoribb félreértés

Sokan azt gondolják:

Ha meggondolom magam, elveszítem a foglalót, és ennyi.

Ez nem így működik. A magyar jog alapelve: a szerződéseket teljesíteni kell.

Milyen kockázatokat rejtenek az ingatlanközvetítők által alkalmazott vételi szándéknyilatkozat minták?

Bár a szándéknyilatkozat hasznos eszköze lehet az adásvételnek, a közvetítői formanyomtatványok, szándéknyilatkozat minták sokszor nem a vevő, hanem a tranzakció minél gyorsabb lezárásának és a jutalék biztosításának érdekeit szolgálják.

A leggyakoribb problémák a következők:

• Időnyomás - A vevőt sürgetik, hogy helyben, azonnal, a dokumentum alapos áttanulmányozása és értelmezése nélkül írjon alá.
• Szándéknyilatkozatnak álcázott vételi ajánlat - A vevő ilyenkor azt hiszi, hogy csak szándékot jelzett, holott a vételi ajánat kötelmet keletkeztet
• Pénzösszeg átadása - Az ingatlanközvetítők a szándéknyilatkozat mellé sokszor kérnek "ajánlati biztosítékot", "vételi szándékot megerősítő összeget", netán "regisztrációs díjat" - Ha a tranzakció meghiúsul, a pénz visszaszerzése a közvetítőtől bizonytalanná és nehézkessé válhat.
• Mintairatok - A közvetítői formanyomtatványok "egy kaptafára" készülnek, és nem veszik figyelembe az adott ügylet egyedi sajátosságait, főleg nem tartalmaznak a vevőt védő feltételeket.

Az ingatlanközvetítők által alkalmazott iratok kapcsán az ügyészség gyakran indít pert, a legutóbbi esetről írtunk is.

Mit tehet a vevő, ha a nyilatkozat aláírására kérik?

1. Kérjen időt, hogy ügyvédet keressen – az ingatlanjogra specializálódott ügyvédek gyorsak szoktak lenni.
2. Csak ügyvédi letétbe fizessen foglalót; az ingatlanközvetítő nem jogosult pénzt őrizni.
3. Írja le, hogy a dokumentum nem kötelező érvényű, és „visszavonható a műszaki és jogi átvilágításig”.
4. Ellenőrizze, hogy ha a vételi szándéknyilatkozatból adásvétel lesz, a vevőnek is kell-e fizetni az ingatlanközvetítőnek (lásd: Otthon Centrum Felezőcsomag).

Aranyszabály: előbb ügyvéd, aztán aláírás és pénzátadás!

Az ingatlanközvetítő által átvett „ajánlati biztosíték” visszakövetelhető lehet

A gyakorlatban egyre több olyan eset kerül bíróság elé, amikor a vevő a vételi szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat aláírásakor pénzt ad át az ingatlanközvetítőnek „ajánlati biztosíték”, „regisztrációs díj” vagy hasonló elnevezéssel.

Ügyvédek között is sokszor felmerül, hogy jogszerű-e az a gyakorlat, amikor 

• a közvetítő a vételi ajánlathoz kapcsolódó dokumentumban rögzíti egy ilyen pénzösszeg átadását,
• a közvetítő megtartja a pénzt, ha az adásvétel végül nem jön létre?

Egyre több az olyan bírósági döntés, ami kimondja, hogy az vételi ajánlati dokumentum tisztességtelen szerződési feltételt tartalmaz, ezért az erre alapított pénzkövetelés érvénytelen. Ennek következményeként az ingatlanközvetítőnek:

• vissza kellett fizetnie az átvett összeget - kamatokkal együtt,
• továbbá a perköltséget is meg kellett téríteni.

Összegzés

A vételi szándéknyilatkozat lényegében egy írásos jelzés az eladónak, hogy a vevő az eladósorba került ingatlan iránt komolyan érdeklődik. A dokumentum előnyei közé tartozik (a vételi ajánlattal szemben!), hogy egy egyszerű szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem bír.

A nyilatkozat sokszor kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint pl. 

• vételárra,
• fizetési feltételekre,
• a kiköltözésre,
• a terhekre,
• a plusz garázzsal, tárolóval, kerthasználattal, stb. kapcsolatos vételi szándékra is.

Nem tartozik szorosan a tárgyhoz, de minden ügyfélnek el szoktam mondani: igazi biztonságot a lakásvásárlás kapcsán a finanszírozhatóság ad. Amennyiben banki hitelből fizetné a vételárat, legyen tisztában a JTM számítás és a hitelbiztosítéki érték számítás szabályaival, valamint fontolja meg az előzetes hitelbírálatot!

Ha lakásbérlés miatt érdeklik a szándéknyilatkozatok, olvassa el cikkünket a témában!

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!