Vételi szándéknyilatkozat - kockázatok a gyakorlatban

Vételi szándéknyilatkozat minta tipikus tartalma

Mivel a vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, a jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit.

A minták a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. A vevő neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme;
2. Az eladó neve, születési helye, ideje, anyja neve, lakcíme (ezt sokszor az ingatlanközvetítőktől tudja meg a vevő);
3. Az ingatlan fekvése, helyrajzi száma, természetbeni címe;
4. A vevő által megajánlott vételár (foglaló) és fizetési ütemezés;
5. Birtokbaadás feltételei
6. Keltezés helye, ideje, aláírás.
7. Szig. szám vagy személyi azonosító nem kötelező, sőt! 

A vételi szándéknyilatkozatnál nem csak az a veszély, hogy a vevő túl korán kötelezi el magát. Az is kockázat, ha a dokumentum pontatlan vagy valótlan adatot tartalmaz. Egy ingatlanügyletben a rossz helyrajzi szám, a téves eladói adat, vagy a félrevezető pénzátadási jogcím (regisztrációs díj=foglaló?) később komoly jogvitához vezethet.

Mikor elég egy minta?

Elméletben akkor elég lehet a foglaló átadásához egy minta, ha:

• nincs pénzmozgás,
• nincs foglaló,
• nincs kötbér,
• nincs ajánlati kötöttség,
• a dokumentum kifejezetten rögzíti, hogy nem minősül szerződésnek, vagy ajánlattételnek.

Ezzel szemben a gyakorlatban azt látjuk, hogy a legtöbb szándéknyilatkozat már tartalmaz vételárat, fizetési ütemezést és határidőt – vagyis a jogilag kötelező vételi ajánlat irányába mozdul el.

Vételi szándéknyilatkozat foglaló, most azonnal - engedjünk az ingatlanközvetítői nyomásnak?

Bár a szándéknyilatkozat hasznos eszköze lehet az adásvételnek, a közvetítői formanyomtatványok, szándéknyilatkozat minták sokszor nem a vevő, hanem a tranzakció minél gyorsabb lezárását és a közvetítői jutalék biztosítását szolgálják.

Az ingatlanközvetítők közreműködésével hirdetett lakások esetén a nyilatkozat aláírása nélkül a vevő sokszor nem léphet közvetlen kapcsolatba az eladóval, holott (az ingatlan adásvételi szerződés szempontjából) sok fontos kérdésről csak az eladó tudna nyilatkozni. Emiatt is fontos tisztában lenni azzal, hogy a vételi szándéknyilatkozat önmagában nem feltétlenül hoz létre szerződéskötési kötelezettséget - vagy ha igen, akkor jogi értelemben vételi ajánlatról beszélünk!

A leggyakoribb problémák a következők:

• Időnyomás - A vevőt sürgetik, hogy helyben, azonnal, a dokumentum alapos áttanulmányozása és értelmezése nélkül írjon alá.
• Szándéknyilatkozatnak álcázott vételi ajánlat - A vevő ilyenkor azt hiszi, hogy csak szándékot jelzett, holott a vételi ajánlat kötelmet keletkeztet
• Pénzösszeg átadása - Az ingatlanközvetítők a szándéknyilatkozat mellé sokszor kérnek "ajánlati biztosítékot", "vételi szándékot megerősítő összeget", netán "regisztrációs díjat" - Ha a tranzakció meghiúsul, a pénz visszaszerzése a közvetítőtől bizonytalanná és nehézkessé válhat.
• Mintairatok - A közvetítői formanyomtatványok "egy kaptafára" készülnek, és nem veszik figyelembe az adott ügylet egyedi sajátosságait, főleg nem tartalmaznak a vevőt védő feltételeket.

Az ingatlanközvetítők által alkalmazott iratok kapcsán az ügyészség gyakran indít pert, a legutóbbi esetről írtunk is.

Mi ingatlan ügyvédek nem támogatjuk a vevők nyomás alá helyezését, különösen, ha a vevő ezen a ponton még nem találkozott, nem egyeztetett az eladóval. Különösen igaz ez akkor, ha a közvetítő regisztrációs díj, stb. letételét is előírja a vételi szándéknyilatkozat mellé.

Mit tehet a vevő, ha a nyilatkozat aláírására kérik?

1. Kérjen időt, hogy ügyvédet keressen – az ingatlanjogra specializálódott ügyvédek gyorsak szoktak lenni.
2. Csak ügyvédi letétbe fizessen foglalót; az ingatlanközvetítő nem jogosult pénzt őrizni.
3. Írja le, hogy a dokumentum nem kötelező érvényű, és „visszavonható a műszaki és jogi átvilágításig”.
4. Ellenőrizze, hogy ha a vételi szándéknyilatkozatból adásvétel lesz, a vevőnek is kell-e fizetni az ingatlanközvetítőnek (lásd: Otthon Centrum Felezőcsomag).

Aranyszabály: előbb ügyvéd, aztán aláírás és pénzátadás!

Szándéknyilatkozat vagy vételi ajánlat?

A vételi ajánlat lényegében egy jogi kötőerővel bíró vételi szándéknyilatkozat. Mivel jogi kötőerővel bír, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja is: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.

A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:

• a felek megjelölését
• az ingatlant
• az adásvételi szándékra utalást és
• a vételárat.

Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!

Mikor minősül inkább előszerződésnek az irat?

Hiába hívnak egy iratot „szándéknyilatkozatnak”, ha konkrét kötelezettségeket tartalmaz, akkor jogilag kötelező lehet. A Kúria Gfv.IX.30.286/2007/6. számú döntése segít az elhatárolásban:

• rögzítettek konkrét ellenszolgáltatást?
• telepítettek mindkét félre kötelezettséget?
• megállapodtak jövőbeni szerződéskötési kötelezettségben?

Ha igen, akkor a felek előszerződést kötöttek. Ettől a legnehezebb elállni.

El lehet állni egy vételi szándéknyilatkozattól?

Egy vételi szándéknyilatkozattól akkor lehet következmények nélkül elállni, ha az nem minősül kötelező erejű ajánlatnak vagy előszerződésnek. Ha viszont tartalmazza a lényeges feltételeket (ingatlan, vételár, határidő) és azt a másik fél elfogadta, a szerződés létrejöhet, és az elállás már jogkövetkezményekkel járhat.

Sokan azt gondolják:

Ha meggondolom magam, visszavonom a szándéknyilatkozatot, elveszítem a foglalót, és ennyi.

Ez azonban nem így működik, hiszen egy szándéknyilatkozat nem alkalmas arra, hogy foglalót adjunk "mellé", az ingatlan adásvételi szerződésektől persze el lehet állni, de a Ptk. 6:185. § (4) bek. kimondottan rögzíti, hogy A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít.

Meddig érvényes egy szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozatban érdemes utalni rá, hogy az meddig érvényes, de ennek - jogi kötőerő hiányában - sok következménye nincs. Az eladó addig veheti komolyan a vevői szándékot az eladó, ameddig felveszik neki a telefont. A legalább szóbeli határidő azonban azért is fontos lehet, mert időt ad a vevőnek a fent említett szempontok átgondolására.

Mit érdemes átnézni a vételi szándéknyilatkozat minta aláírása előtt?

Ha az ingatlan ára feltűnően kedvező, a vevőnek még a szándéknyilatkozat előtt tisztáznia kell, hogy nincs-e a háttérben végrehajtás, finanszírozási nyomás, jogvita, rendezetlen birtokhelyzet vagy más sürgető körülmény.

Ingatlanvásárlás előtt mindig érdemes ellenőrizni:

• a tulajdoni lapot
• az energetikai tanúsítványt és a villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet (de legalábbis megkérdezni, hogy készül-e),
• 0-s igazolásokat mind a közművel, mind a közös költség tartozások vonatkozásában
• társasház esetén az alapító okiratot és az elmúlt évek határozatait.

Természetesen egy műszaki típusú átvilágítás sem haszontalan.

Összegzés

Mintát keresni olcsó - pereskedni drága. Ennek megfelelően az ingatlan vételi szándéknyilatkozatok esetén sem az számít, hogy mi a dokumentum címe, hanem az, hogy mit tartalmaz, mire kötelez a (sok esetben letöltött) minta. Ha egy vevőjelöltön látszik, hogy komolyan érdeklődik egy lakás, vagy ház iránt és az eladó ingatlanközvetítőt bízott meg az értékesítéssel, akkor a közvetítő szinte biztosan elkezd erősködni, hogy a vevő tegyen mielőbb vételi szándéknyilatkozatot - és ha lehet azt a vételi szándéknyilatkozat mintát használja, amit a közvetítő átküld e-mailen. 

Ügyvédet keres ingatlan adásvételi ügyletéhez? Válasszon minket!