Vételi szándéknyilatkozat lakásvásárlás előtt: mikor biztonságos aláírni?

Egy biztonságos ingatlan vételi szándéknyilatkozat minta tipikus tartalma

A vevő által tett vételi szándéknyilatkozat szerintem is hasznos lehet, ha valóban csak azt rögzíti, hogy az aláíró érdeklődik az ingatlan iránt, illetve azt, hogy milyen feltételek mellett tárgyalna tovább.

Mivel a vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik, a magyar jogszabályok sem határozzák meg a tartalmi elemeit. A minták azonban a legtöbb esetben tartalmazzák a következő adatokat:

1. Vevő adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím);
2. Eladó adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím);
3. Ingatlan adatai (település, helyrajzi szám, esetleg cím; tulajdoni hányad)
4. A vevő által megajánlott vételár (kilátásba helyezett foglaló és fizetési ütemezés);
5. Birtokbaadás feltételei (mikor költözne be, mit kér a lakásban hagyni)
6. Keltezés helye, ideje, aláírás.

Szig. szám vagy személyi azonosító nem kötelező, sőt! Bármilyen irat esetén elmondható, hogy csak annyi adatot írjunk bele, ami az egyértelmű azonosításunkhoz, vagy a törvényi feltételeknek való megfeleléshez feltétlenül szükséges. Az is kockázat, ha a dokumentum pontatlan vagy valótlan adatot tartalmaz.

Mit írjon bele a vevő, ha csak érdeklődést akar jelezni?

Ha a vevő nem akar kötelező ajánlatot tenni, ezt egyértelműen rögzíteni kell.

Például:

„Jelen nyilatkozat kizárólag a vevő vételi érdeklődésének jelzésére szolgál. Nem minősül kötelező erejű vételi ajánlatnak, nem keletkeztet szerződéskötési kötelezettséget, és nem jár foglaló vagy más biztosíték átadásával. Végleges döntés az ingatlan jogi, műszaki és finanszírozási feltételeinek ellenőrzése után kívánunk hozni.”

Ez a mondat nem minden helyzetben elég, de segít tisztázni, hogy a vevő nem kíván azonnal jogi kötelezettséget vállalni.

Mit ne írjon alá a vevő ügyvéd nélkül?

Tulajdoni lap lekérése nélkül bármit kockázatos aláírni, de még a jogi státusz ismeretében is óvatosan kell kezelni az olyan iratot, amely:

• foglaló megfizetését írja elő;
• az ajánlat elfogadására határidőt ad az eladónak;
• kimondja, hogy az eladó elfogadásával szerződés jön létre;
• visszalépés esetére az ajánlati biztosíték elvesztését írja elő;
• kizárja a vevő jogi vagy műszaki ellenőrzési lehetőségét;
• nem tisztázza, hogy az átadott pénz pontosan milyen jogcímen jár;
• az ingatlanközvetítő díját a vevőre is átterheli;
• nem tartalmazza, hogy a vevő döntése a tulajdoni lap, a hitel és az okiratok ellenőrzésétől függ.

Ha a dokumentum ilyen elemeket tartalmaz, azt már nem érdemes egyszerű mintaként kezelni és érdemes mielőbb ügyvédhez fordulni.

Miért kérnek vételi szándéknyilatkozatot lakásvásárlásnál?

A vételi szándéknyilatkozat célja a gyakorlatban az, hogy a vevő írásban jelezze az ingatlanközvetítőnek: komoly érdeklődő, és meghatározott vételáron vagy feltételekkel megvenné az ingatlant. Az ingatlanközvetítő elméletileg minden szándéknyilatkozatot továbbít az eladónak - ügyvédként azonban gyakran látom, hogy sok közvetítő kiköti, hogy a vevő regisztrációs díjat, vagy ajánlati biztosítékot is mellékeljen a nyilatkozata mellé, különben az eladó nem értesül az érdeklődéséről. Ennek oka az, hogy - bár az ingatlanközvetítő nem jogosult semmilyen letétkezelésre - így szokás a közvetítői díj megtérülését biztosítani. Még bírósági ítélet is szól arról, hogy ha egyszer a közvetítő pénzt vesz át, akkor az nála is marad, hiába címkéződik át a biztosíték jutalékká.

A probléma sokszor itt kezdődik, hiszen ha a „vételi szándéknyilatkozat” című irat már konkrét kötelezettségvállalást, elfogadási határidőt, pénzátadást, foglalót vagy visszalépési szabályokat tartalmaz, akkor a vevő nem puszta szándékot jelez, hanem jogilag kötelező ajánlatot tesz, amit szerencsés alaposan meggondolni. 

A jogi kötőerő ugyanis a fő különbség a szándéknyilatkozat és az ajánlat között.

Mit jelent az, hogy a szándéknyilatkozat jogi kötőerővel nem rendelkezik?

Azt jelenti, hogy nem keletkeztet jogot vagy kötelezettséget, és nem lehet rá úgy hivatkozni, mint egy szerződésre, határozatra vagy jogszabályra. Ez azt jelenti, hogy a szándéknyilatkozat önmagában nem kötelezi a feleket szerződéskötésre, és általában nem lehet belőle közvetlenül kikényszeríteni az adásvételt.

Vagyis: a fél jelzi a komoly vételi vagy eladási szándékát, de még nem vállal végleges jogi kötelezettséget. 

Különösen figyelni kell azonban, ha a dokumentumban ilyen fordulatok szerepelnek:

• „az ajánlat az eladó általi elfogadásig köti a vevőt”;
• „az ajánlattevő az ajánlatát meghatározott ideig fenntartja”;
• „az eladó elfogadása esetén a felek kötelesek adásvételi szerződést kötni”;
• „a vevő kötelezettségvállalása megerősítéseként foglalót fizet”;
• „a vevő visszalépése esetén az átadott összeg nem jár vissza”;
• „az eladó elfogadásával a felek között megállapodás jön létre”.

Ezek már nem pusztán érdeklődést jelző mondatok. Ilyenkor az irat tartalma alapján meg kell vizsgálni, hogy vételi ajánlatról, előszerződésről vagy más kötelező jognyilatkozatról van-e szó.

Vételi ajánlat lett, maradhat?

Az is látszik azonban ügyfélszolgálatunk kimutatásaiból, hogy a vevők gyakran szinonimaként használják a vételi szándéknyilatkozatot, a vételi ajánlatot, az előszerződést. Ahhoz, hogy az olvasó ügyvéd nélkül meg tudja írni, vagy ellenőrizni tudja a saját nyilatkozatát, elengedhetetlen a különböző fogalmak közötti különbség megértése.

A vételi ajánlat lényegében olyan jognyilatkozat, amelyben a vevő már szerződéskötésre irányuló, egyértelmű akaratot fejez ki. 

Mivel itt már jogokról és kötelezettségekről beszélünk, a vételi ajánlatot a Polgári Törvénykönyv definiálja: aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot (azaz ajánlatot) tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja, ez az ún. ajánlati kötöttséd ideje.

A Ptk. és az azt értelmező XXV. számú PED értelmében írásbeli vételi ajánlatnak minősül az az aláírt okirat, ami tartalmazza:

• a felek megjelölését
• az ingatlant (helyrajzi szám, tulajdoni hányad)
• az adásvételi szándékra utalást és
• a vételárat.

Ha az eladó egy valódi vételi ajánlatot - szintén - írásban elfogad, akkor érvényes adásvételi szerződés jön létre. Persze ügyvédi ellenjegyzés nélkül egy ilyen okirat önmagában nem alkalmas arra, hogy az alapján a vevő tulajdont is szerezzen. Ha azonban az egyik fél (a másik akarata ellenére) visszalép a vételi ajánlattól, akkor az ügylethez ragaszkodó fél polgári perben akár követelheti is, hogy a bíróság pótolja a hiányosságokat!

Mikor minősülhet az irat előszerződésnek?

Az előszerződés a vételi ajánlathoz hasonlóan erős jogi kötelezettséget jelent, csak eleve mindkét fél aláírja. A Ptk. szerint az előszerződés értelme, hogy a felek abban állapodnak meg, hogy később szerződést kötnek, és rögzítik a későbbi szerződés lényeges feltételeit, akkor a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést.

Egy irat akkor kerülhet közel az előszerződéshez, ha:

• mindkét fél aláírja;
• pontosan meghatározzák az ingatlant;
• az irat tartalmazza a vételárat;
• rögzíti, hogy a felek később ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést kötnek;
• mindkét félre kötelezettséget telepít;

Ilyenkor már nem az a kérdés, hogy a dokumentum címe „szándéknyilatkozat” volt-e. A jogi minősítésnél a tartalom számít. Lásd: Kúria Gfv.IX.30.286/2007/6.

Foglalót lehet adni vételi szándéknyilatkozat mellé?

Foglalót nem lehetséges egy egyszerű szándéknyilatkozat mellé átadni, hiszen ez egy szerződést biztosító mellékkötelezettség - tehát minimálisan egy szerződés biztosan kell hozzá. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős, a foglalót elveszítheti. Ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen kell visszatérítenie.

A Ptk. azt is rögzíti, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól. Ez azt jelenti, hogy a foglaló nem mindig zárja le teljesen a felek közötti jogvitát.

Ha a vevő pénzt ad át, az irat jó, amelyik pontosan tartalmazza az alábbiakat:

• kinek fizet;
• milyen jogcímen fizet;
• mikor jár vissza az összeg;
• mikor nem jár vissza;
• ki őrzi az összeget;
• milyen feltételek teljesülése esetén használható fel;
• mi történik, ha a hitelfelvétel nem sikerül;
• mi történik, ha a tulajdoni lap vagy a műszaki állapot problémát mutat.

Ha ezek nincsenek tisztázva, nem biztonságos pénzt átadni.

Meddig érvényes a nyilatkozat?

Egy nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozatnál az „érvényességi idő” inkább gyakorlati határidő, nem klasszikus ajánlati kötöttség.

A vevő jelezheti például, hogy az érdeklődését 3 vagy 5 munkanapig tartja fenn. Ez arra jó, hogy az eladó tudja: meddig számolhat komolyan a vevő érdeklődésével.

Ha azonban a dokumentum azt mondja ki, hogy a vevő az ajánlatát meghatározott ideig fenntartja, és az eladó elfogadása esetén köteles szerződést kötni, akkor már nem egyszerű szándéknyilatkozatról beszélünk. Ez inkább vételi ajánlat.

El lehet állni?

Egy valódi, nem kötelező erejű vételi szándéknyilatkozattól általában következmények nélkül vissza lehet lépni. Ez azért van, mert az ilyen irat nem hoz létre szerződéskötési kötelezettséget.

Ha azonban pénzmozgás is történt, akkor nem az a kérdés, hogy jogunk van-e az elálláshoz, hanem, hogy mi lesz az önerőnkkel. Sajnos nincsenek általános érvényű igazságok. Van hogy az eladó akkor is visszaadja a pénzt, ha teljesen jogosan tartaná meg, sokan meg a nyilvánvalóan visszajáró foglalóhoz is ragaszkodnak - főleg ha már elköltötték azt. Elállás előtt mindenképpen érdemes ügyvéddel konzultálni.

Összegzés

Mintát keresni olcsó - pereskedni drága. Ennek megfelelően egy ingatlan vételi szándéknyilatkozat esetén sem az számít, hogy mi a dokumentum címe, hanem az, hogy mit tartalmaz, mire kötelez a (sok esetben letöltött) minta. Sokkal hasznosabb mielőbb ügyvédhez fordulni, átnézetni a tulajdoni lapot és egyeztetni az adásvétel menetéről, mint utóbb arról jogvéleményt készíttetni, hogy hogyan kell a vételi ajánlattól, szándéknyilatkozattól elállni.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételi ügyletéhez? Válasszon minket!