Elővásárlási jog társasház esetén

Elővásárlási jog társasházi alapító okiratban

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) lehetőséget biztosít arra, hogy a társasház alapító okiratában a külön tulajdonban álló lakásokra a tulajdonostársak javára elővásárlási jogot lehessen kikötni. Ez azt jelenti, hogy ha egy tulajdonos el kívánja adni a lakását egy külső személynek, a többi tulajdonostársnak elsőbbsége van a megvásárlásra azokkal a feltételekkel, amelyeket a külső vevő ajánlott.

Az elővásárlási jog célja és jelentősége:

• Közösség védelme: Az elővásárlási jog célja, hogy a tulajdonostársak befolyásolhassák, ki költözik a társasházba, ezáltal védve a lakóközösség érdekeit és a társasház nyugalmát.
• Szomszédi viszonyok alakítása: Lehetővé teszi a tulajdonostársak számára, hogy olyan személyek váljanak a szomszédaikká, akikkel várhatóan jó lesz a kapcsolat.

Fontos, hogy a Ptk. illetve szerződés alapján a társtulajdonosokon kívül harmadik személyek is rendelkezhetnek az elővásárlás jogával.

Földhivatali bejegyzés nélkül létezik elővásárlási jog?

A Tht. szerint társasháznak az minősül, amit az ingatlan-nyilvántartás így tart nyilván. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni, tehát abból egy példány a földhivatali okirattárban mindig fellelhető. Ha az alapító okiratnak megfelelő elővásárlási jogot az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyezték, vagy (tipikus esetben) az ingatlan-nyilvántartás társasházi törzslapja („társasházi információk”) elővásárlási jogot jelöl, akkor könnyű esettel állunk szemben: az elővásárlási jog dologi hatályú, azaz mindenkivel szemben érvényesül és a földhivatal is kikényszeríti az elővásárlásra vonatkozó szabályok betartását.

Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés elmarad, akkor az elővásárlási jog alapítására vonatkozó megállapodás csak kötelmi hatályú, vagyis csak a szerződést kötő (az alapító okiratot aláíró) felek egymás közötti viszonyában létesít jogokat és kötelezettségeket – lásd: Kúria Pfv.VI.20.087/2020/10. sz. ítélete.

Mi a legfontosabb különbség a dologi és a kötelmi hatályú elővásárlási jog között?

A Ptk. 5:168. § (1) bek. értelmében a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha ez az anyagi jogi jogállapottól eltér. Tehát ha a vevő nem tud az elővásárlási jogról, akkor jó eséllyel megtarthatja a kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértésével kötött adásvételi szerződéssel szerzett társasházi lakását. Ha azonban az ügyvédje az adásvételi szerződés szerkesztéséhez bekérte az alapító okiratot és tudomást szerzett a kötelmi hatályú elővásárlási jogról, már nem ilyen egyszerű a helyzet.

Mennyibe kerül minden tulajdonostársat kiértesíteni?

Tegyük fel, hogy egy társasházban 125 lakás található, ezek hiteles tulajdoni lapjainak megismerése jelenleg összesen 600.000,- Ft-ba kerül. Tegyük fel, hogy a lakásokkal kapcsolatban csak 124 társtulajdonos van, akiket – feltéve, hogy mind belföldi lakcímmel rendelkezik – elektronikus feladójegyzékkel ellátott tértivevényes levélben legjobb esetben is kb. 175.000,- Ft ellenében lehet felhívni az elővásárlási joguk gyakorlására. Ez összesen minimum 775.000- Ft-os többletköltséget eredményez a hipotetikus esetben.

Elvárható a fenti esetben, hogy az eladó mindenkit értesítsen a kapott vételi ajánlatról?

A BH 2021.4.104. sz eseti döntés, azaz a Pfv.VI.21.723/2019/11. sz. kúriai ítélet foglalkozik a fenti kérdéssel. Az ítéletben a Kúria megállapította, hogy nem terheli a tulajdonost a harmadik személytől kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége, ha annak teljesítése 

• a jogosult tartózkodási helye vagy
• más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy
• számottevő késedelemmel járna. 

A tulajdonosok nagy száma a Kúria szerint olyan oknak minősülhet, amely felmentést adhat az eladó számára a vételi ajánlat közlésének a kötelezettsége alól. Annak megítélése, hogy ez a körülmény ténylegesen is mentesülést eredményez-e, mindig csak egyedileg, az eset összes körülményének a mérlegelésével dönthető el. Ennek vizsgálata során figyelemmel kell lenni például az értékesített dolog vételárához képest magas közlési költségekre vagy a tulajdonosok tartózkodási helyére, a tartózkodási hely felkutatása miatti költségekre és a számottevő időveszteségre is. A vizsgált ügyben megállapításra került, hogy a vételárra, a tulajdonosok nagy számára (126 tulajdonostárs) és így a közlési költségek vételárral összevethető összegére és a nyilvánvalóan tetemes késedelemre tekintettel az eladót a kapott vételi ajánlatnak a tulajdonostársak részére való megküldése nem terhelte.

Az 105.600 forintos postaköltségbe került volna a tulajdonostársak tértivevényes postai úton való értesítése, ami a vételár mintegy 5 %-a volt. Visszatérve a fenti hipotetikus esetre 15.500.000,-s vételár alatt a hivatkozott ítélet alapján jó eséllyel nem kellett volna felhívni a tulajdonostársakat.

Igen ám, de a BH 2021.4.104. sz eseti döntés azt is kimondta, hogy nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól.

3 éven belül jelentkezhet a tulajdonostárs?

Az elővásárlási jog megsértésével kapcsolatos igények a szerződéskötéstől számított három évig érvényesíthetők (objektív határidő), de ügyelni kell arra is, hogy a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon túl (szubjektív határidő) az elővásárlásra jogosult igénye már elkésett. Az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is kell tenni, továbbá szükséges igazolni a teljesítőképességet is.

Ahogy fent is írtuk, az eladót bizonyos körülmények fennállása esetén nem terheli a közlési kötelezettég, ami jelentős anyagi és időbeli hátrányoktól mentesíti, de ha az elővásárlásra jogosult a 3 éves határidőn belül a szerződéskötésről más módon tudomást szerez, az elővásárlási jogát érvényesítheti. Az elővásárlásra jogosult az elővásárlási joga gyakorlására vonatkozó nyilatkozat eladó általi elfogadásának elmaradása esetén elővásárlási jogának megsértése miatt a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napos, elévülési jellegű, határidőn belül, az eladó és a vevő ellen hatálytalansági keresetet indíthat.

Összegzés

Az elővásárlási jog egy olyan jog, amely lehetővé teszi egy jogosult számára, hogy egy ingatlant vagy más vagyontárgyat megvásároljon, mielőtt azt másnak eladnák. Társasházak esetén ez a jog különösen fontos lehet, mivel befolyásolhatja, hogy ki lesz a szomszédunk, vagy hogy ki használja a közös területeket.

Nagyobb társasházakban, ahol sok tulajdonostárs van, az elővásárlási jog gyakorlása és az ehhez kapcsolódó adminisztráció jelentős nehézségeket okozhat.

Amennyiben garázs elővásárlási joggal kapcsolatos ügyben lenne szüksége ügyvédi segítségre, tekintse át díjszabásunkat és ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!