Az elővásárlási jog kijátszása

Dologösszesség és az ingatlan adásvétel- ha csak egy ingatlanra van valakinek elővásárlási joga

Ha dologösszességként, azaz csak és kizárólag együtt értékesítik a lakást és a garázst, az mentesít az alól, hogy a közös tulajdonban a szomszéd az elővásárlási jogát gyakorolhassa? Az ötlet annyira régi és bevett, hogy a Kúria 2/2009. sz. PK véleménye is foglalkozik a kérdéssel:

Ha a felek az adásvételi szerződésben abban állapodnak meg, hogy több vagyontárgyat kizárólag együttesen, azaz dologösszességként adnak el, illetve vesznek meg, akkor az egyik vagyontárgyat terhelő elővásárlási jog kihat a többire. A dologösszességre vonatkozó szolgáltatás oszthatatlan, azaz ilyenkor a jog jogosultja nem tudja csak a neki tetsző egységeket megvásárolni. Azaz elővásárlásra jogosult ebben az esetben a jogát csak az egész dologösszességre gyakorolhatja, még akkor is, ha az elővásárlás korábban csak az egyik dologra terjedt ki.

Az persze a legtöbb esetben igaz, hogy nagyobb esély van arra, hogy egy 5 millió forint vételárú garázsra lecsap az elővásárlásra jogosult, mint arra, hogy 83 millió forintot kifizessen egy garázsra és egy lakásra egyidejűleg. Éppen ezért, ha együttes értékesítésre kerül sor, akkor vevői érdek a garázst és a lakást dologösszességként megszerezni.

Fontos tudni, hogy ha a dologösszességként való értékesítés az elővásárlási jog meghiúsítását célzó, rosszhiszemű, tisztességtelen, visszaélésszerű joggyakorlásnak minősül (lásd: BH2016. 34.), akkor a bíróság joggal való visszaélésnek minősítheti azt, amit a Ptk. a 1:5. §-a alapján tilt. A tilos szerződések a Ptk. 6:95. §-a alapján pedig semmisnek minősülnek.

A dologösszességet a földhivatal hivatalból nem észleli, tehát abban nem érdemes bízni, hogy az ilyesmi fennakad a szűrőjükön. A dologösszesség ellen szól továbbá, hogy vannak olyan bankok, aki tiltják a dologösszességet, pontosabban ilyen esetben nem nyújtanak finanszírozást a vételárhoz.

Az elővásárlási jog kijátszása csereszerződéssel

A csereszerződés lényegében két adásvételi szerződés egyben - ahol az ingatlanok árát nem pénzben, hanem egy másik ingatlanban határozzák meg. Ha a vevő felajánl egy ingatlant cserére az elővásárlással terhelt ingatlannal szemben, akkor az elővásárlásra jogosult nehéz helyzetben lenne, hiszen nem tudná a vevő tulajdonában álló ingatlant "kifizetni" az eladónak. 

Klasszikus esetben a csere után a "jogos" tulajdonosa vissza szokta vásárolni a csereként adott ingatlant - ha ezt a tulajdoni lapok alapján nyomon követi az elővásárlásra jogosult, akkor jó esélyei lehetnek, hiszen a bírói gyakorlat (BH2018. 14.) alapján érvénytelenek azok a szerződések, amelyekben az alperesek a felperes és más személyek elővásárlási jogának a kijátszása végett először az ingatlan tulajdoni hányadára csereszerződést kötöttek, majd az eladó az így tulajdonossá vált vevő részére eladja a fennmaradt tulajdoni illetőséget.

Résztulajdon-csere majd adásvétel közös tulajdon segítségével

A törvényes elővásárlási jog legtöbbször a Ptk. 5:81. §-án alapul. Eszerint: A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. Azaz osztatlan közös tulajdon esetén a másik tulajdonostárssal szemben nem érvényesül elővásárlási jog.

Ha a tulajdonos csak egy "értéktelen" részét adja el az ingatlantulajdonának, majd ezt követi az értékesebb részre is érvényes adásvétel, akkor "elviekben" nem kell számolni azzal, hogy a tulajdonostárs elővásárlási jogát gyakorolja. De természetesen ez sem tartozik a kipróbált, 100%-os megoldások közé, lásd: Pfv.VI.20.220/2013/8. számú ítélet, amit ebben a cikkben ismertettünk.

Az EBH2010. 2133. számú döntés alapján ráadásul a cserével vegyes adásvétellel szemben is gyakorolható elővásárlási jog, ha megállapítható, hogy cserére csak elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ilyen esetben a bíróság a szerződést adásvételi szerződésnek tekinti és a szerződés létrejöttét az elővásárlásra jogosult személy és az eladó között megállapítja.

Az elővásárlási jog kikerülése ajándékozással

Ahogy előcserejog, úgy előajándékozási jog sincsen! Elővásárlási jog csak adásvételi szerződés esetén érvényesül, az ajándékozás márpedig nem adásvétel, hiszen a megajándékozott nem fizet vételárat, azaz az elővásárlási jog jogosultja sem jelentkezhet be az ingatlanért.

Éppen ezért adja magát az elővásárlási jog ajándékozással történő kijátszása. Ez azonban nem egy túl gyakori megoldás, hiszen azon túl, hogy ugyanúgy támadható, akár egy adásvételt leplező csere, a vevőnek ráadásul jelentős költséget is eredményez:

Az Itv. alapján ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződés megkötése napján azonban illetékfizetési kötelezettség keletkezik. Az ajándékozási illeték általános mértéke 18%, lakástulajdon esetén 9%. Lakásnak azonban csak a tulajdoni lapon ekként feltüntetett ingatlan minősül (a hozzá tartozó földrészlettel), a garázs, a tároló, a termőföld azonban nem. Ahhoz képest, hogy visszterhes vagyonátruházás esetén csak 4% illeték fizetendő, ez 9%-kal számolva is komoly anyagi áldozatot jelent a vevő oldalán. Ha a felek úgy okoskodnak, hogy ezt a plusz 5%-ot az eladó állja, akkor pedig olyan vételár-árcsökkentő tétellel állunk szemben, ami extrán motiválja majd az elővásárlásra jogosultat, hogy vegyen igénybe minden jogi eszközt az érdekei érvényesítése érdekében.

Mit tehetünk utólag, ha az elővásárlási jog megszegéséről értesültünk?

Ha az elővásárlási jog fennállása, vagy gyakorlásának jogszerűsége vitatott és az eladó az ingatlan adásvételi szerződést már egy másik vevővel kötötte meg, az elővásárlási jogra hivatkozó félnek hatálytalansági pert kell indítania a Ptk. 6:223. § alapján. Ezt a tulajdonostárs, a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül teheti meg, azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét.

Ebben a perben a jogosult lényegében azt kéri, hogy az elővásárlási joga jogszerű gyakorlása következtében a szerződés közte és az eladó között jött létre.

Az elkésettség kérdését vizsgálja a Kúria BH 2018.11.309 sz. eseti döntésének II. pontja is, amely szerint „II. A hatálytalanságból eredő igények érvényesítésére szabott harmincnapos határidő akkor nyílik meg, amikor az elővásárlásra jogosultnak ilyen igénye keletkezik: a perbeli esetben akkor, amikor az elővásárlásra jogosult felperes tudomást szerzett az elővásárlási joga megsértéséről vagyis arról, hogy az elfogadó nyilatkozatát figyelmen kívül hagyva az alperesek az általuk kötött szerződést teljesítik. Ekkor keletkezett ugyanis az alperesek által kötött adásvételi szerződés relatív hatálytalanságából eredő, csak perben érvényesíthető igénye.”

A teljesítőképesség igazolását jobb nem elmulasztani: a Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.060/2018/7. számú eseti döntésében külön ki is mondták, hogy ezt a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg kell igazolni, ez a per későbbi szakaszában már nem pótolható.

A teljesítőképesség igazolása általában bankszámlakivonatok bemutatásával történik.

Összegzés

Bár az elővásárlási jog kijátszására számos alkalom kínálkozik, pl. cserével, apporttal, ajándékozással, vagy a dologösszesség indokolatlan alkalmazásával - a fent ismertetett bírói gyakorlat alapján látszik, hogy nincs új ötlet a nap alatt, az elmúlt évtizedekben az eladók már mindent kipróbáltak. 

A bírói gyakorlatból én azt a következtetést vonom le, hogy a bíróságok kifejezetten az elővásárlási jog kijátszása ellen, a szerződési szabadság visszaélésszerű gyakorlásának visszaszorítása mellett lépnek fel.

Ha a fentiekkel kapcsolatban további kérdései lennének, vagy úgy érzi, hogy ügyvéd segítségére lenne szüksége, akkor tekintse át díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek egyikén!