A foglaló szerepe az ingatlanügyletekben

A foglaló fogalma a magyar jogban

Az ingatlanvásárlást biztosító foglaló definíció szerint egy pénzösszeg, amit a vevő mindig szerződéskötéskor fizet az eladónak - ez az összeg általában a vételár egy bizonyos százaléka, de a felek megállapodása alapján végső soron bármekkora lehet. Azért jó tudni, hogy a túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti.

A foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok - ahogy fent is írtam - igen egyszerűek: 

• Ha az ingatlan adásvételi szerződést teljesítik, a vételár tartozás az átadott pénz összegével csökken. 
• Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként átadott összeg visszajár.
• A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A szerződéses biztosíték kétféle célt szolgál:

• Azt mutatja, hogy a vevő komolyan elkötelezett az ingatlan megvásárlása iránt.
• Büntetésként szolgál, ha valamelyik fél megszegi a szerződést.

A jogintézmény szabályait a Ptk. rendezi, tehát ha vita merül fel az átadott pénz kapcsán, a bíróságok a vonatkozó jogszabályok alapján döntenek annak sorsáról.

A foglaló mértéke

Amikor a felek elhatározták, hogy adnak, vagy átvesznek foglalót, a következő dolog, ami elkezdi érdekelni őket az az, hogy mégis mennyit adjanak? A foglaló mértéke hagyományosan a vételár 10%-a, de a használt lakások magas ára miatt manapság inkább egy fix összeg, például 1-3-5 millió forint átadása a jellemző - legalábbis az én ügyfélkörömben.

Fontos tudni, hogy ha az ügylet nem jön létre, a Ptk. lehetővé teszi, hogy a bíróság mérsékelje a túlzott mértékű kötbért.

A foglaló mikor jár vissza?

Az ügyfeleinket minden esetben meg tudja nyugtatni, ha elmondom nekik, hogy az átutalt/borítékban átadott összeg mikor jár vissza. Természetesen ideális esetben az adásvételi szerződés aláírását követően a tranzakció teljesül, ekkor a foglaló szerepe, hogy a vevő által fizetett vételár első részletét képezze. Ha azonban az adásvételi szerződést a felek végül nem teljesítik, az átadott pénzzel el kell számolni.

Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul meg, akkor az adott foglalót elveszti, ha az eladó hibájából nem teljesül a szerződés, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő számára. Ha pedig a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló biztosan visszajár.

A foglalóval szemben az előleg minden esetben visszajár a vevőnek!

Hogyan adjunk foglalót?

Foglalót csak szerződéssel adhatunk át, rendben, de mi is az a szerződés? Egy érvényes ingatlan adásvételi szerződéshez elegendő, ha az okirat tartalmából egyértelmű, hogy 

• ki az eladó, 
• ki a vevő, 
• ők mennyi pénzért (vételár) és 
• milyen ingatlan (cím, vagy helyrajzi szám) adásvételében szeretnének megállapodni. 

Egyéb kérdésben (fizetési ütemezés, birtokbaadás, szavatosság) egyáltalán nem kell megállapodni ahhoz, hogy a szerződés érvényes legyen.

A fentiekből sajnos az következik, hogy ha a felek leírják, hogy ki ad át kinek pénzt (adásvételi szándékkal) és milyen ingatlanra tekintettel, akkor nem kizárt, hogy kötelezhető lesz - bíróság által - a szerződés megkötésére, ha később mégsem tudnak megállapodni olyan lényeges feltételekben, mint a vételár átutalási költségeit ki állja, vagy hogy a teremgarázst kötelező-e megvennie a vevőnek.

Foglaló minta - jobb ha ügyvéd adja

Mivel a foglaló átadásához nem feltétlenül kell ügyvéd, az ingatlanközvetítők gyakran sietnek a vevők segítéségre különböző ingatlan foglaló minta iratokkal, ezek között vannak jók és vannak rosszabbak, de az biztosan közös bennük, nincs olyan iratminta, aminek a tartalmáért az ingatlanközvetítő felelősséget vállal. Az ügyvédek gyakran figyelmeztetnek arra, hogy inkább vételi ajánlatot tegyünk, de ha lehet, kössünk előszerződést - ilyenkor az átadott pénz a végleges szerződés megkötésének biztosítéka!

A foglaló minta kapcsán írott cikkünket itt találja, de azért tekintsük át vázlatosan, hogy mi a különbség a fenti fogalmak között!

Átvételi elismervény elég-e? 

Gyakran felmerül az ügyvédi praxisomban, hogy a vevő azzal jelentkezik nálam, hogy olyan szuper lakást talált, hogy az első megtekintéskor “foglalóként” már át is adott 500.000,- Ft-ot. Rendszerint ezt követi a beismerés, hogy a foglalóról csak egy átvételi elismervény készült, amihez a mintát az ingatlanközvetítő adta. Ilyenkor bevallom nagyon szoktam sietni a szerződés előkészítésével, hiszen ahogy fent is írtam: szerződés nélkül nincs foglalónak minősíthető pénz. 

Foglalónak minősülő pénz egy egyszerű átvételi elismervénnyel nem adható át, hiszen ha ezt a jogintézményt alkalmazzuk, akkor a pénzösszeg átadása eleve feltételez egy szerződést. 

Hogy kapcsolódik a vételi szándéknyilatkozat a foglalóhoz?

A vételi szándéknyilatkozat egy olyan vevői jognyilatkozat, amely tartalmazza a szerződő felek és az ingatlan adatait, valamint a vételárat, de sok esetben azt is, hogy az nem minősül szerződési ajánlatnak, azaz elfogadása esetén nem jön létre ingatlan adásvételi szerződés. Pont emiatt hívják ezeket a dokumentumokat szándéknyilatkozatnak és nem ajánlatnak.

Mi a különbség a szándéknyilatkozat és az ajánlat között?

Szerződést nem csupán úgy lehet kötni, hogy az eladó és a vevő ugyanazt a papírt írják alá, hanem úgy is, hogy az egyik fél írásbeli ajánlatot tesz, amit a másik elfogad. Mindig kérdés tehát, hogy a vételi szándéknyilatkozata alapján a vevőnek ajánlati kötöttsége keletkezik-e? Itt dől el ugyanis, hogy létrejön-e szerződés. 

Vételi ajánlat

Vételi ajánlat esetében a vevő az ajánlatához az abban szereplő határidőig (pl. 5 nap) kötve van. Tehát ha az eladó eddig - azaz az ajánlati kötöttség végéig - elfogadja az ajánlatot, akkor közöttük adásvételi szerződés jön létre. Ez ugyan ügyvédi ellenjegyzés nélkül nem alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére - de ha a felek közül az egyik kihátrálna az ügyletből, akkor az ilyesmi bírói ítélettel pótolható. Fontos tudni, hogy foglaló ingatlan vételi ajánlatra is adható, ha az ajánlatot az eladó írásban elfogadja!

Bevallom, amikor a férjemmel az első közös lakásunkat igyekeztünk megvenni, én nem bíztam a véletlenre a vételi ajánlatot: az egy oldalas előlaphoz - ami a lényeges feltételeket tartalmazta - csatoltam még vagy 8 oldalnyi részletes szerződési feltételt! Azért nem állítom, hogy a vételi ajánlat, vagy szándéknyilatkozat csak így működőképes, de aki már pereskedett ingatlanért életében, az tudja, hogy miért ragaszkodnak sokan mégis ehhez.

Ingatlan adásvételi előszerződés - így biztonságosabb a foglaló kikötése

Ingatlan adásvételi előszerződés esetén a felek az eladó és a vevő, az ingatlan, valamint a vételár meghatározásán túl abban állapodnak meg, hogy később végleges adásvételi szerződést kötnek - ez tulajdonképpen a kétoldalú jognyilatkozat lényege.

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a foglalóban való megállapodás azt biztosítja, hogy az eladó tiszteletben tartja a vételi ajánlatot és megköti a vevővel a végleges adásvételi szerződést. Ha a szerződéskötés meghiúsulna, akkor az előszerződésben megállapított feltételek alapján, a bíróság később a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja, vagy követelheti a megfelelő jogkövetkezmények alkalmazását.

Minden esetben, amikor foglalónak szánt pénzt is adnának az ügyfelek, egyértelműen azt szoktam javasolni, hogy vételi ajánlat tétele helyett előszerződést kössenek! Az előszerződéshez nincs szükség ingatlan ügyvédre, a két tanú által hitelesített előszerződés is elfogadható - a lényeg, hogy készüljön el!

Tippek vevőknek és eladóknak

Az alábbiakban összeszedtem, hogy mi az amit mindenképpen érdemes tudni a foglaló átadása előtt, hiszen ingatlanközvetítő, terhelt ingatlant, hitelből vásárlás, vagy elővásárlási jog szinte mindent ügyletben szerepel.

A foglaló összege nem adható át az ingatlanközvetítőnek

Ezt mindig elmondom az ügyfeleinknek - annak is, aki nem kérdezi! Ha a szerződés megkötésére sor kerül, akkor akár a foglaló, akár az előleg teljesítése az eladónak való átutalással történik. Ha nem így szeretnék a felek, akkor az eladó erre kifejezetten feljogosított képviselőjének is fizethetünk, de az ingatlanközvetítőnek nem! 

Az ingatlanközvetítők egyáltalán nem jogosultak pénzletét kezelésére (ez zugírászat bűncselekményének is minősülhet!), ezirányú ügyleti meghatalmazás hiányában az eladót az adásvételi ügylet során egyáltalán nem képviselhetik. Ennek ellenére sok ingatlanközvetítővel találkoztam, aki az irodán, franchise-on belüli szokásjogra hivatkozva mindkét fél képviseletében, egyfajta projektmenedzserként tetszelgett. Ha emögött az eladó tényleges ügyleti meghatalmazása áll, ám legyen, egyébként mindkét fél számára életveszélyes lehet az ilyesfajta segítség.

Ha a jelzálog törlése sikertelen, a foglaló visszajár

Sokan nem tudják, de ha az eladó határidőben nem tudja pl. a jelzálogot töröltetni az ingatlan-nyilvántartásból, a vevő jogosan állhat el a szerződéstől és a foglaló visszajár, akkor is, ha egyébként az eladó a teherrel kapcsolatos tartozását már rendezte.

A tehermentesítés természetesen nem csupán a jelzálogok kapcsán merülhet fel problémaként, semmiképpen nem javaslom, hogy valaki ügyvédi konzultáció nélkül pl. végrehajtási joggal terhelt ingatlant biztosítson foglalóval.

Ha a vevő nem kap bankkölcsönt, az eladó megtarthatja a foglalót!

Ez is tipikus eset: az eladó jogszerűen áll el a szerződéstől és tartja meg a foglalót, ha a vevő a vételárat határidőben azért nem tudja rendezni, mert egyetlen bank sem nyújtott a számára jelzálog alapú kölcsönt. Bizonytalan finanszírozás esetén a vevő a foglaló erejéig komoly kockázatot vállal.

Az ügyvédi praxisomban gyakran felmerül, hogy a vevők félnek a finanszírozási nehézségektől és megpróbálják rábeszélni az eladókat arra, hogy írják bele a szerződésbe: ha nem kapnak bankkölcsönt és emiatt a szerződés meghiúsul az ne számítson az ő hibájuknak és járjon vissza a pénz - hiszen arra szükségük van a következő, nyilván olcsóbb lakás megvásárlására. 

Eladóknak semmiképpen sem tanácsolnám, hogy ilyesmibe belemenjenek.

Ha elővásárlásra jogosult jelentkezik, a foglaló egyszeresen jár vissza

Az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek az eladó érdekkörébe esnek, viszont ezekért az eladó nem felelős. Ha az elővásárlásra jogosult él az elővásárlási jogával, az eladó és a vevő szerződése alapján az eladó a foglaló egyszeres összegének visszafizetésére köteles.

Az a tapasztalatom, hogy ha az adott ingatlannal kapcsolatban elővásárlási jog áll fenn jobb, akkor a vevő jobb, ha idejében felméri, hogy az elővásárlásra jogosult a jogaival kíván-e élni és a pénzt csak azután érdemes átadni, ha meggyőződött róla, hogy a válasz: nem.

Összefoglalás

A foglaló kifizetése az eladó számára garancia arra, hogy a vevő elkötelezett az adásvétel iránt. Ez segít kiszűrni azokat az érdeklődőket, akiknek nem teljesen komolyak a vásárlási szándékaik, vagy nem biztosak benne, hogy a vételárat finanszírozni tudják. Ha a szerződés meghiúsulása az eladó hibájából következik be, a foglaló kompenzációt nyújt az eladónak a lemaradt tranzakció és az ebből eredő esetleges pénzügyi veszteségek (ismételt hirdetésfeladás, ingatlanközvetítőkkel futott újabb körök) miatt.

A foglaló jó esetben ráadásul a vételár részét képezi, így az eladó már a tranzakció lezárása előtt rendelkezésére álló pénzügyi forráshoz jut.

A foglalóként átadott pénz ugyanakkor a vevőt is biztosítja, hiszen ha az eladó elfogadja a pénzt, akkor az eladási szándékától csak komoly anyagi áldozat árán állhat el. A foglaló átadásával a vevő biztosíthatja, hogy az eladó az adott ingatlant ne hirdesse tovább másnak és ne legyen érdekelt abban sem, hogy más ajánlatát fogadja el az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ez különösen fontos lehet egy ingatlanpiacon, ahol sok azonos anyagi helyzetű vevő verseng hasonló lakásokért. Legalább ekkora előny, hogy a foglaló átadásával az ingatlan vételára is rögzül, ami akkor lehet fontos, ha hosszabb idő telik el a foglaló átadása és az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés elkészítése között.

Ha úgy érzi, hogy további kérdése lenne, nem tudja, hogy foglalót, vagy előleget adjon, vagy segítségre lenne szüksége vételi ajánlat, vagy szándéknyilatkozat, esetleg előszerződés megszövegezése kapcsán, tekintse át díjszabásunkat és kérje egyedi ajánlatunk a lenti elérhetőségek bármelyikén!