A foglaló szerepe az ingatlanügyletekben

A foglaló fogalma a magyar jogban

Az ingatlanvásárlást biztosító foglaló a Ptk. alapján egy pénzösszeg - általában a vételár egy bizonyos százaléka - de a felek megállapodása alapján végső soron bármekkora összeget át lehet adni. Azt azonban jó tudni, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság mérsékelheti.

Csak az minősül foglalónak, amit

• a vevő fizet
• az eladónak (nem az ingatlanközvetítőnek!)
• az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötésekor, vagy az UTÁN

A bírói gyakorlat alapján a foglaló rendeltetése a szerződésből egyértelműen ki kell hogy derüljön. Amennyiben ez a kikötés hiányzik, az átadott összeg csupán vételárelőlegnek (előlegnek) tekintendő, amelyre eltérő szabályok vonatkoznak.

A foglaló célja az adásvételi szerződés megkötése és teljesítése során, hogy mindkét fél számára garanciát nyújtson:

• Vevőként biztosítod, hogy komolyan gondolod a vásárlást.
• Eladóként garanciát kapsz, hogy a vevő nem gondolja meg magát ok nélkül.

A foglaló mikor jár vissza?

A foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok igen egyszerűek: 

• Ha az ingatlan adásvételi szerződést teljesítik, a vételár tartozás az átadott pénz összegével csökken - azaz a foglaló beleszámít a vételárba.
• Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként átadott összeg visszajár.
• A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglalóval szemben az előleg minden esetben visszajár a vevőnek - ha a szerződés meghiúsul.

Visszajár a foglaló ha nem kapok hitelt?

Alapesetben nem: ha a vevő azért nem tud fizetni, mert nem kap hitelt, azt a jog többnyire a vevő kockázatának tekinti, és a foglaló elveszik. Visszajárhat viszont, ha a szerződésben kifejezetten úgy állapodnak meg a felek (pl. banki értékbecsléshez kötött teljesítés), vagy ha a hitel azért hiúsul meg, mert az eladó érdekkörében felmerült ok akadályozza (pl. tehermentesítés nem sikerül, térképmásolat/engedély nélküli bővítés miatt a bank nem hitelez).

FONTOS, hogy mit írunk a szerződésbe, ha az eladó beleegyezett, hogy visszaadja a foglalót, ha a vevő nem kap hitelt. A Kúria 15/2024. jogegységi határozata ugyanis rögzíti, hogy a szerződéses szabadság csak a felek kölcsönös jogaira és kötelezettségeire terjed ki. A jogintézmények tartalmát meghatározó szabályoktól – így a foglaló törvényi szabályaitól – főszabály szerint nem lehet eltérni. Ha tehát a felek mégis úgy rendelkeznek, hogy a foglaló a hitel meghiúsuláse esetén is visszajár, az már nem foglaló a Ptk. értelmében. Ilyenkor célszerű "sui generis" biztosítékként rendelkezni a foglalóról, de ezt biztonságosan leginkább csak egy ingatlanjogra specializálódott ügyvéd tudja megtenni.

A foglalóból jár-e az ingatlanközvetítőnek?

Magyarországon bevett gyakorlat, hogy az adásvételi szerződés aláírásakor a vevő foglalót ad az eladónak – ez természetesen az eladót illeti. Előfordul azonban, hogy az eladó készpénzben kéri a foglalót, majd az összeg az aláírás után az ingatlanközvetítőhöz kerül. Még gyakoribb, hogy az ingatlanközvetítő egy „regisztrációs díj” vagy „ajánlati biztosíték” címén veszi át a pénzt, amelyet később foglalóként kezel és lényegében megtart. Ez részben magyarázza, miért ragaszkodnak egyes közvetítők ahhoz, hogy a vevő vételi ajánlatát csak a készpénz átadása után továbbítsák az eladónak. Ennek a gyakorlatnak a jogszerűsége azonban erősen vitatható. Fontos tudni, hogy az ingatlanközvetítők nem jogosultak foglaló vagy egyéb pénzletét kezelésére, ez a gyakorlat jogellenes.

Adásvételi szerződés VS vételi szándéknyilatkozat

Ezzel a dilemmával sajnos sokszor találkoznak az ügyfeleink a hirdetett ingatlan megtekintése után: írják alá a szándéknyilatkozatot, vagy elég legyen gyorsan adásvételi szerződés? Ügyvédként mindig elmondom: a vételi szándéknyilatkozat SOHA nem minősül szerződésnek, és joghatása korlátozott. Inkább csak azt jelzi: „komolyan gondolom a vásárlást”. Mivel önmagában nem hoz létre erős kötelezettségeket, a mellé adott pénz sorsa kapcsán könnyen vita alakul ki:

• foglaló volt, vagy előleg?
• visszajár?

Éppen ezért pénzt szándéknyilatkozat mellé adni kockázatos, hiszen a foglaló elvesztése mindig fájdalmas. Éppen ezért a Ptk. és az évtizedes bírói gyakorlat alapján foglalót biztonságosan csak adásvételi szerződéshez vagy előszerződéshez érdemes adni.

A foglaló valódi buktatója: alkudozás a szándéknyilatkozat aláírása után

A foglaló valódi buktatója legtöbbször nem az, hogy „ki lép vissza”, hanem az, hogy miről állapodtak meg pontosan. Ha a vevő a vételi szándéknyilatkozat aláírása után szeretne új feltételt beilleszteni (például automatikus elállást alacsony értékbecslésnél és a foglaló visszakérését), azzal valójában át akarja tolni saját finanszírozási kockázatát az eladóra. Ez azonban nem jár automatikusan — az eladónak nem kötelessége elfogadni. 

A banki értékbecslés mindig a vevő kockázata, nem az eladóé. Ha a vevő utólag módosítana, az többnyire ellenajánlatnak minősül, és nem jelenti azt, hogy az eladó „meghiúsította az üzletet”. Éppen ezért fontos, hogy a foglaló átadásakor ne csak az összeg, hanem a megállapodás jogi természete is egyértelmű legyen — különben könnyen vita lehet abból, hogy foglalóról vagy puszta előlegről volt-e szó.

Mit tartalmazzon a szerződés a foglalóról?

A XXV. számú Polgári Elvi Döntés értelmében az ingatlanra vonatkozó adásvételi (elő)szerződés akkor érvényes, ha a dokumentumból egyértelműen megállapítható:

• ki az eladó,
• ki a vevő,
• mennyi a vételár,
• és melyik ingatlanra (cím vagy helyrajzi szám) jön létre a megállapodás.

A többi feltételről – például fizetési ütemezésről, birtokbaadásról, szavatosságról vagy elővásárlási jogi kötelezettségekről – nem kötelező rendelkezni ahhoz, hogy a szerződés érvényes legyen, így a foglaló joghatásai is beállhatnak.

E-mail, Messenger üzenet, SMS alkalmas foglaló átadásához?

A Ptk. alapján azt is tudjuk, hogy foglalót csak írásba foglalt szerződés alapján lehet átadni. Ingatlan esetében a Ptk. kimondja, hogy az adásvételi szerződés írásbeli alakhoz kötött, ezért a megállapodásnak a hatályos gyakorlat alapján papír alapon vagy elektronikus aláírással, pl. DÁP-pal hitelesített elektronikus okirat formájában kell létrejönnie – az e-mail vagy SMS nem minősül szerződésnek.

A foglaló mértéke 2026-ban

A foglaló mértékére azt szoktuk mondani, hogy általában a vételár 10%-a - ez azonban inkább egy hagyomány, vagy megszokás, és a pontos százalék változhat az adott ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak szerint. Az elmúlt években ráadásul hatalmasat emelkedtek az ingatlanárak - éppen ezért sokan (érthetően) féltik az önerejüket és főleg nagy értékű ingatlanok esetén újabban sokkal inkább az a jellemző, hogy a vételár kisebb %-át kitevő, 1-3 millió forint közötti összeg, maximum 5 millió forint kerül foglalóként átadásra.

A cikk írása előtt igyekeztem az anonimizáltan közzétett bírósági határozatokban utánanézni az aktuális országos gyakorlatnak. Egyrészt nagy általánosságban a peresített ügyekben is 10% körüli foglalóban állapodtak meg a felek, másrészt az is látszik, hogy ha a vételár 20%-át meghaladó összegben állapodnak meg a felek, akkor a bíróság (megfelelő tényállás mellett) hajlik arra, hogy mérsékelje a túlzott mértékű kötbért.

2025-ben már a Szerződés Asszisztens szoftverből szolgáltuk ki az ügyfeleket. A szoftverünk szerint a valóságban a foglaló legtöbbször a vételár kb. 8%-a. Területi bontásban:

• Budapest: a vételár 8–8,5%
• Vidéki városok: a vételár 6–7,8%

Nagyon fontos, hogy a foglaló mindig pénz, tehát bitcoinban pl. nem adhatunk foglalót és az is, hogy foglalót szerződés nélkül nem lehet adni.

Foglaló minta - kell ehhez ügyvéd?

Mivel önmagában a foglaló átadásához nem kell ügyvéd, az ingatlanközvetítők gyakran sietnek a vevők segítéségre különböző ingatlan foglaló minta iratokkal, ezek között vannak jobbak és vannak rosszabbak, de az biztosan közös bennük, nincs olyan iratminta, aminek a tartalmáért az ingatlanközvetítő felelősséget vállal. 

Mi ügyvédek (ha tudjuk) mindig figyelmeztetjük az ügyfeleket arra, hogy ha nincs lehetőség adásvételi szerződést kötni, akkor a legbiztonságosabb, ha egy két tanú által hitelesített előszerződést kötnek a felek - ilyenkor az átadott pénz a végleges szerződés megkötésének biztosítéka. Ez ugyanis valóban szerződés - ellentétben a regisztrációs lappal, vételi szándéknyilatkozattal és egyéb néven futó iratmintákkal.

A foglaló minta kapcsán írott cikkünket itt találja, de jó tudni, hogy a minták általában az alábbi iratokat takarják:

Mi a foglaló sorsa a vevő/eladó halála esetén?

Akár az eladó, akár a vevő hal meg a szerződés megkötése után, de a teljesítése előtt, a szerződéses pozíció öröklődik. Amennyiben a vevő halála után hiúsul meg az adásvételi szerződés, mert az örökösök nem fizetik meg határidőben a vételárat, akkor felmerülhet, hogy az eladó a foglalót megtarthatja. Kisebb probléma, ha az eladó hal meg: ha a vevő a szerződésben rögzített bankszámlára igazoltan fizet, az ügyvéd köteles a tulajdonjog bejegyzési engedélyt kiadni a letétből. Az örökösöknek ilyenkor egy dolga marad: a birtokbaadás.

Mit érdemes mérlegelni eladóként és mit vevőként?

Mindkét fél érdeke, hogy az adásvételi szerződés egyértelműen és részletesen szabályozza a foglaló feltételeit, beleértve a foglaló összegét, a fizetés módját, a visszafizetés vagy megtartás feltételeit, valamint a felelősség kérdését az ügylet esetleges meghiúsulása esetén. 

Kiindulásnak a következők mérlegelését javaslom:

Összefoglalás

A szerződéses biztosíték kétféle célt szolgál:

• Azt mutatja, hogy a vevő komolyan elkötelezett az ingatlan megvásárlása iránt.
• Büntetésként szolgál, ha valamelyik fél megszegi a szerződést.

A foglaló kifizetése az eladó számára garancia arra, hogy a vevő elkötelezett az adásvétel iránt. Ez segít kiszűrni azokat az érdeklődőket, akiknek nem teljesen komolyak a vásárlási szándékaik, vagy nem biztosak benne, hogy a vételárat finanszírozni tudják. Ha a szerződés meghiúsulása a vevő hibájából következik be, a foglaló kompenzációt nyújt az eladónak a lemaradt tranzakció és az ebből eredő esetleges pénzügyi veszteségek (ismételt hirdetésfeladás, ingatlanközvetítőkkel futott újabb körök) miatt.

A foglalóként átadott pénz ugyanakkor a vevőt is biztosítja, hiszen ha az eladó elfogadja a pénzt, akkor az eladási szándékától csak komoly anyagi áldozat árán állhat el. A foglaló átadásával a vevő biztosíthatja, hogy az eladó az adott ingatlant ne hirdesse tovább másnak és ne legyen érdekelt abban sem, hogy más ajánlatát fogadja el az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ez különösen fontos lehet egy ingatlanpiacon, ahol sok azonos anyagi helyzetű vevő verseng hasonló lakásokért. Legalább ekkora előny, hogy a foglaló átadásával az ingatlan vételára is rögzül, ami akkor lehet fontos, ha hosszabb idő telik el a foglaló átadása és az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés elkészítése között.

Ha többet olvasna a foglaló buktatóiról, vagy albérlet miatt érdekli a foglaló, olvassa el vonatkozó cikkeinket!

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Írjon nekünk, vagy hívjon minket!