A B400e nyomtatvány és az ingatlan-nyilvántartás

Az illetékkiszabásra történő bejelentés és a B400e adatlap

Kinek a feladata bejelenteni a vagyonszerzést?

Az Art. értelmében az adókiszabás az adózó bejelentése alapján történik, tehát a B400e jelű adatlap beadása végső soron a vagyonszerző (pl. vevő) kötelezettsége. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 112. §-a értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat 

• az ügyfél vagy
• jogi képviselője 

az adóhatóság informatikai rendszerében vagy az adóhatóság előtt papíralapon teszi meg. 

Mivel az adatlap benyújtásakor a NAV (a kitöltési útmutató értelmében) a képviseleti jogosultságot nem vizsgálja, így azt bármely más személy is benyújthatja a vagyonszerző helyett. Általában persze az ügyvéd tölti ki és adja be az adatlapot, illetve ő nyújt tájékoztatást a lehetséges illetékkedvezményekről is. Ügyvédként azért érdemes figyelni arra, hogy mire terjed ki a meghatalmazásunk - különösen ha nem szeretnénk, ha az illetékügyben is képviseleti jogunk (kötelezettségünk) keletkezne.

Mit tartalmazzon az ügyvédi meghatalmazás szövege?

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai által használt Szerződés Asszisztens szoftver például a következő szöveggel generálja az ingatlan adásvételi szerződésekbe foglalt ügyvédi meghatalmazást: "A jelen meghatalmazás kiterjed arra, hogy az ügyvéd az Ingatlan, vagy az azzal kapcsolatos jog megszerzését bejelentse illetékkiszabásra – az illeték kiszabásával kapcsolatos adóhatósági eljárás során történő jogi képviseletre azonban nem." 

Mikor kell beadni?

Az Itv. 91. §-a értelmében ingatlan tulajdonjogának megszerzését az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül kell benyújtani. A NAV kitöltési útmutatója értelmében ugyanakkor az űrlapot csak a vagyonszerzési okirat ingatlanügyi hatósághoz történt benyújtása után kell benyújtani. Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a vagyonszerzési okirat keltekor nem kérjük a tulajdonjog bejegyzést. Álláspontom szerint ilyen esetben elégséges a tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása után érdemes beadni a B400e adatlapot, van azonban olyan kollégám is, aki a tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozat kézhezvételéig vár ezzel.

A vagyonszerzési illetéket az állami adó- és vámhatóság állapítja meg (kiszabás útján) méghozzá az Art. 141. § (3) bek. alapján az iratok beérkezését követő 60 napon belül.

B400 adatlap és az új Inytv. vhr - hova is kell beadni?

Az Inytv. vhr. értelmében mindenképpen az adóhatósághoz kell beadni a B400e adatlapot. Az adóhatóság informatikai rendszerét az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből (E-ING) elérhetővé kell tenni, de elképzelhető, hogy ez csupán egy egyszerű link lesz, ami majd az ONYA felületére mutat.

Az Inytv. vhr. 138. § (2) bek. azt is kimondja, hogy a tulajdonjog, valamint az illetékfizetési kötelezettséggel járó más vagyoni értékű jogok változásának bejegyzéséről szóló határozatot a földhivatal illetékkiszabás céljából megküldi az állami adóhatóságnak. A bejegyzési határozathoz mellékelni kell az illetékkiszabáshoz szükséges egyéb olyan iratokat is, amelyek az ingatlanügyi hatóság rendelkezésére állnak, tehát ha elfekszik a földhivatalnál egy B400 adatlap, azért feltehető, hogy a földhivatal azt is továbbítja az iratanyaggal együtt.

Mit mond ezzel szemben az Itv. 91. § (1) bekezdése?

Az Illetéktörvény jelenleg is hatályos szövege értelmében az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) nem a NAV-nál, hanem az ingatlanügyi hatóságnál kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat), valamint az állami adóhatóság által erre a célra rendszeresített – a felek adóazonosító számát vagy az ennek hiányára utaló nyilatkozatot is tartalmazó – nyomtatvány benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül.

Akkor végső soron mikor és kinek is kell eljuttatnia a B400 adatlapot illetékkiszabásra? Az ügyvéd a szerződéskötést követően beküldi a NAV-hoz, vagy az ügyvéd beadja a földhivatalba, aki megküldi a NAV-nak? Mindezt az ügyfél is megteheti?

A legutóbbi MÜK tájékoztatás értelmében a MÜK egyeztetést kezdeményezett a NAV-val a fent ismertetett ellentmondás feloldása érdekében. Az Itv. módosításáról ingatlan-nyilvántartási és térképészeti tárgyú törvények módosításáról szóló legújabb törvénytervezet egyelőre nem szól.

Hogyan lehet benyújtani a B400e adatlapot?

A B400e adatlapot az E-ING indulása előtt és információink szerint után is az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás (ONYA) használatával lehet elektronikusan eljuttatni az adóhatósághoz. Az adatlap webes kitöltőprogramja és a hozzá tartozó útmutató a

• https://nav.gov.hu/ → NAV Online → Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás (ONYA) Bejelentések → Illeték útvonalon vagy
• közvetlenül a Belépés - Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás linken keresztül a Bejelentések → Illeték útvonalon

érhető el.

Az első lépés: ki adja be?

Először is el kell döntenünk, hogy 

• az ügyvéd, vagy
• az ügyfél nyújtja-e be a B400e-t. 

Ez azért is fontos, mert bár az Inytv. vhr. 112. § erre nem utal, de ügyvédként elektronikus ügyintézésre vagyunk kötelesek, tehát nekünk DÁP, vagy Ügyfélkapu+ segítségével kell bejelentkezni az ONYA-ba és innen elektronikusan kell beküldenünk a B400e adatlapot. Fontos, hogy az ügyvéd ne magánszemélyként, hanem a cégkapuja segítségével adja be az űrlapot, tehát ügyelni kell a megfelelő szerepkör választásra is.

Ha azonban azonosítás nélkül lépünk be és úgy töltjük ki a B400e adatlapot, akkor lehetőségünk lesz azt kinyomtatni és papír alapon aláíratni az ügyféllel. Ha az adatlapot elektronikusan, de azonosítás nélkül történő belépéssel tölti ki, akkor nincsen lehetőség az adatlap több részletben történő kitöltésére, mentésére, illetve elnevezésére. Ha az adatlapot papír alapon nyújtják be, a beküldő személy adatait is meg lehet adni - feltehetően itt a vevőkre kell gondolni.

NAV és földhivatali tájékoztatás 2025. március 6-án Budapesten

Az ügyvédi meghatalmazás kiterjedhet a B400-as adatlap benyújtására. Ezt a meghatalmazást tartalmazhatja maga az adásvételi szerződés is - ekkor azonban az adásvételi szerződést is csatolni kell a B400 adatlaphoz. A B400 adatlap benyújtására külön okiratba foglalt ügyvédi meghatalmazás is adható.

Ha az ügyvéd elektronikusan tesz bejelentést jelenti be, akkor a szerződéskötést követően rögtön beküldheti az ONYA adatlapot. Az adóhatóság addig azonban nem kezdi meg az illetékkiszabást, ameddig a földhivatal a tulajdonszerzést nem igazolja felé.

Ha jogi képviselő jár el, akkor ha a szerződésben van a meghati akkor be kell csatolni a szerződést, amúgy külön kell meghatni. ÁNYK-ből lehet kinyomtatni a papír alapú nyomtatványt.

E-ING Ügyazonosító számot ki kell tölteni?

Ha elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás indul, úgy az adatlapon a beküldés előtt az E-ING Ügyazonosító számot mindenképpen ki kell tölteni. Jelenleg azonban az E-ING rendszer még nem üzemel: ugyan az ügyvéd elektronikusan köteles az űrlapot benyújtani, de E-ING Ügyazonosító számot semmiképpen sem tud megadni. A kitöltési útmutató alapján elektronikus kitöltés esetén az adatlap a program által jelzett hibaüzenettől függetlenül benyújtható.

Elektronikus kitöltéskor az E-ING Ügyazonosító második mezőjébe csak betű, a harmadik mezőjébe csak szám formátumú dátum, a negyedik mezőjébe pedig csak szám írható.

Mi történik, ha nincs adóazonosító jele (adószáma) a vagyonszerzőnek?

Ha a vagyonszerzőnek nincs adóazonosító jele vagy adószáma, akkor az adatlapot csak azonosítás nélküli bejelentkezéssel lehet kitölteni. Ebben az eseten magánszemélynek meg kell adnia a természetes azonosító adatait, míg külföldi vállalkozásnak a külföldi adószámát.

Az Art. 35. § (1) bek. értelmében a vagyonszerzési illeték kiszabására irányuló eljárás lefolytatása érdekében a bíróságnak, közigazgatási szervnek, közjegyzőnek közölnie kell az állami adó- és vámhatósággal az illeték megfizetésére kötelezett, illetve a visszatérítésére jogosult 

• természetes személy adóazonosító jelét, ennek hiányában természetes személyazonosító adatait, lakcímét, a nem magyar állampolgárságú természetes személy állampolgárságát, továbbá, ha a természetes személy – a lakóhelyén kívül – rendelkezik értesítési címmel is, az értesítési címet,
• nem természetes személy nevét székhelyét, adószámát.

A fent közölt adatok alapján az állami adó- és vámhatóság az adóazonosító számmal nem rendelkező személyek részére adóazonosító számot állapít meg.

Cserepótló vétel esetén hol lehet csatolni a másik szerződést?

Magánszemélyek lakástulajdon adásvétele kapcsán jogosultak lehetnek az ún. cserepótló vétel illetékkedvezmény alkalmazására. Ilyenkor az Itv. 21. § (5) bek. értelmében a vagyonszerző a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon igazolja. 

A korábbi adásvételi szerződés másolatát az ONYA felületen megnyitott B400e adatlap estén a képernyő jobb alsó sarkában található "További funkciók" gomb megnyomásával elérhető menüben lehet hozzáadni.

Mit jelent a tulajdoni hányad okirat szerinti, ennek hiányában nyilatkozott értéke?

FONTOS: Azt az értéket kell feltüntetni, ami a vagyonszerzésről készült okiratban az okirattal érintett teljes tulajdoni hányad értékeként szerepel (pl. adásvételi szerződés esetén a teljes vételár). Az értéket a vagyonszerzők számától függetlenül a vagyonszerzéssel érintett teljes tulajdoni hányad vonatkozásában kell szerepeltetni.

Visszterhes szerzés esetén ez az érték az okiratban szereplő teljes vételár! Ha visszterhes szerzésről van szó, de pl. csere-, eltartási-, életjáradéki szerződés kapcsán, úgy azt az értéket kell feltüntetni, amennyit a felek szerint a vagyonszerzés tárgyát képező ingatlanilletőség ér.

Ajándékozás esetén azt az értéket kell feltüntetni, amennyit a felek szerint az ingatlan illetőség ér.

Tulajdoni hányad forgalmi értéke mező

A mező kitöltése nem kötelező, hiszen a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg. Ha az értéket ítélet állapította meg, azt az állami adóhatóság nem bírálhatja felül. A forgalmi értéktől az Itv. 69. § (2) bekezdése alapján a vagyonszerző is nyilatkozhat. A forgalmi értékről a vagyonszerzők számától függetlenül, a vagyonszerzéssel érintett teljes tulajdoni hányadra szükséges nyilatkozni.

Az állami adóhatóság a forgalmi értéket elsősorban az összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg, de – összehasonlító értékadatok hiányában – más értékmeghatározó módszert (nettó pótlási költségalapú értékbecslés, hozamszámításon alapuló értékbecslés stb.) is alkalmazhat.

Jó tudni, hogy a NAV az ingatlan forgalmi értékének megállapításához szükséges adatokat (a továbbiakban: összehasonlító értékadat) tartalmazó nyilvántartásából, az abban szereplő ingatlanok forgalmi értékéről – az ingatlantulajdonos személyazonosságának megállapítására alkalmatlan módon – kérelemre igazgatási szolgáltatási díj ellenében adatszolgáltatást teljesít.

Milyen szerződéses jogcímeket lehet megadni az adatlapon?

A vagyonszerzést tartalmazó okirat típusát egy listából kell kiválasztani. Ez akkor is ajánlott, ha az okirat megnevezése ugyan nem pontosan egyezik meg az ott nevesített okirattal, de tartalmilag azonos vele. A következő típusok ismertek:

• Adásvételi szerződés
• Adásvétellel vegyes ajándékozási szerződés
• Adásvétellel vegyes csereszerződés
• Ajándékozási szerződés
• Ajándékozással vegyes adásvételi szerződés
• Ajándékozással vegyes csereszerződés
• Apport szerződés
• Árverési jegyzőkönyv
• Bejelentés
• Bírósági ítélet
• Birtokösszevonási célú földcsere szerződés
• Csereszerződés
• Egyesülési okirat (beolvadás)
• Egyesülési okirat (összeolvadás)
• Életjáradéki szerződés
• Eltartási szerződés
• Földhasználati jogot alapító szerződés
• Haszonélvezeti jogot alapító okirat
• Hatósági határozat
• Házastársi vagyonközösséget elismerő okirat
• Házastársi vagyonközösséget megszüntető szerződés
• Kiválási okirat
• Lízingszerződés
• Megállapodás
• Nyilatkozat ellenérték fejében történő haszonélvezeti jogról lemondásra
• Nyilatkozat haszonélvezeti jogról történő ingyenes lemondásról
• Öröklési szerződés
• Ráépítést elismerő szerződés
• Szétválási okirat
• Társasház alapító okirat
• Telekhatár-rendezési szerződés
• Tulajdonközösséget megszüntető szerződés
• Vagyonkezelői jogot alapító szerződés
• Zártvégű lízingszerződés
• Egyéb

Hol lehet segítséget kérni?

Ha az illetékkel, vagy az űrlappal kapcsolatos kérdésünk lenne, akkor az ONYA-ból közvetlen linken elérhetjük a 49 oldalas B400e kitöltési útmutatót és a NAV információs füzeteit is.

Telefonon a NAV Infóvonalán kérhet segítséget, belföldről a 1819-es, külföldről pedig a +3614611819-es számon. Az ügyfélszolgálat hétfőtől csütörtökig 8:30-tól 16:00 óráig, pénteken pedig 8:30-tól 13:30-ig hívható. Az 1-es menüpontban általános tájékoztatást kérhet, a 2-es menüponton keresztül pedig – érvényes PIN-kód birtokában – konkrét ügyeit is elintézheti. A PIN-kódot a TEL-adatlapon lehet igényelni, legegyszerűbben az ONYA rendszerén keresztül.

Összegzés

A B400 és B400e adatlapok használata körül sok a kérdés és a bizonytalanság - a helyzet valószínűleg az E-ING rendszer bevezetését követően tisztázódik csak.

Tapasztalataim szerint az ONYA rendszerben elérhető B400E űrlap használata jóval egyszerűbb, mivel intelligens módon nem tünteti fel azokat az illeték-kedvezményeket, amelyek az adott ingatlanra, vagy ügyletre nem vehetők igénybe.

Szeretné tudni, hogy az illeték mikor esedékes? Olvassa el cikkünket!