Az elbirtoklás feltételei és menete

Mit jelent az elbirtoklás?

Elbirtoklás útján az szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, aki tizenöt, éven át azt 

• sajátjaként 
• szakadatlanul 

birtokolja.

Az elbirtoklás lényege abban rejlik, hogy a birtokos a dolgok tényleges használatával és tulajdonosi jogok gyakorlásával idővel ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonossá válhat, még akkor is, ha eredetileg nem rendelkezett jogcím alapján tulajdonjoggal. 

Sajátkénti birtoklás jelentősége

Fontos megjegyezni, hogy az elbirtokláshoz szükséges, hogy a birtokos jóhiszeműen cselekedjen, vagyis abban a hiszemben legyen, hogy ő a tulajdonos. Ez annyira fontos feltétel, hogy ha a bíróság megállapítja, hogy az elbirtoklást állító tudta, hogy az ingatlan nem a sajátja, akkor több feltételt már nem is vizsgál, hanem elutasítja a keresetet (Lásd: BDT 2008/1830.).  A bérlő, vagy szívességi használó tehát nem tud elbirtokolni (Lásd még: BH 1991/232). 

Szakadatlan birtoklás jelentősége

Elbirtoklás akkor jöhet szóba, ha a birtokos hosszú időn keresztül folyamatosan birtokolja az ingatlant, és a tulajdonos nem tesz lépéseket a tulajdonjog visszaszerzésére.

Az elbirtoklás a következő esetekben szakad meg:

• Bírósági eljárás: Az elbirtoklás megszakad, ha a tulajdonos bírósági úton követeli vissza a birtokát. Ez a lépés jelzi, hogy a tulajdonos élni kíván a jogával, és megakadályozza az elbirtoklás folyamatának folytatását.
• Tulajdonosi jog gyakorlása: Ha a tulajdonos bármilyen formában rendelkezik az ingatlannal, az elbirtoklás folyamata megszakad. Rendelkezés pl. az adásvétel, az ajándékozás, de a végrendelkezés is.
• Birtok elvesztése: Az elbirtoklás megszakad akkor is, ha az elbirtokló akaratán kívül elveszíti a birtokot, és egy éven belül nem szerzi vissza, vagy nem indít bírósági eljárást annak visszaszerzése érdekében.

Ha az elbirtoklás megszakad, az addig eltelt idő nem számít bele a szükséges időtartamba, és az elbirtoklási idő újrakezdődik a megszakadást okozó esemény lezárulta után.

A jogcímes elbirtoklás feltételei

A jogcímes elbirtoklás olyan speciális helyzet, amikor a birtokos rövidebb idő, mindössze öt év elteltével szerezhet tulajdonjogot egy ingatlanra. Ennek a feltétele, hogy az elbirtokláshoz valamilyen jogcím is társuljon, tipikusan egy írásban megkötött adásvételi szerződés, amely alapján valamiért nem jegyezték be a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba. Jogcímes elbirtoklásra kerülhet sor a belföldön kelt, ügyvédi ellenjegyzéssel el nem látott okiratok esetén.

Jogcímes elbirtoklás esetén fontos, hogy ha a tulajdonosnak a jogcím (szerződés) alapján ellenszolgáltatás (vételár) jár, akkor azt az elbirtoklónak meg kell fizetnie.

Az elbirtoklás bizonyítása

Az elbirtoklás végső soron egy bizonyítási kérdés. A bizonyítási teher a birtokoson van, aki elbirtoklás útján kívánja megszerezni az ingatlan tulajdonjogát. 

Milyen bizonyítékok szükségesek?

Az elbirtokláshoz szükséges, hogy a birtokos bizonyítani tudja az ingatlan folyamatos és megszakítás nélküli birtoklását a törvényben meghatározott időtartam (15 év ingatlan esetén) alatt. Ehhez a következő bizonyítékok állhatnak rendelkezésre:

• Tanúvallomások: A szomszédok, ingatlan közelében élők, vagy más érintettek tanúvallomásai igazolhatják, hogy a birtokos ténylegesen birtokolta az ingatlant, és sajátjaként kezelte azt. Fontos, hogy ezek a tanúk megbízhatóan tudják alátámasztani a birtoklás folyamatos jellegét és időtartamát.
• Szerződések: Ha a tulajdonos rendelkezik valamilyen okirattal, például bérleti szerződéssel, vagy használati megállapodással ezek az elbirtoklás ellenbizonyításában segítenek.
• Fotók: Az ingatlan állapotát, használatát bemutató fényképek vizuális bizonyítékként szolgálhatnak. Ha a birtokos rendszeresen készített képeket az ingatlanról, ezek időbélyegyzővel ellátva igazolhatják a folyamatos használatot és karbantartást.
• Közüzemi számlák: Ezek is kellőképpen igazolhatják, hogy a birtokos rendszeresen használta és karbantartotta az ingatlant.

Ezek a bizonyítékok együttesen segíthetik a bíróságot annak megállapításában, hogy a birtokos az ingatlant a törvényben meghatározott időtartam alatt sajátjaként birtokolta, és ezáltal jogosulttá vált az elbirtoklásra.

Mi az elbirtoklás menete?

Érdemes mindenekelőtt felkeresni egy elbirtoklással gyakran foglalkozó ügyvédet, hiszen az elbirtoklás jogcímén történő tulajdonjog bejegyzést jellemzően egy polgári per előzi meg.

Az elbirtoklási per megindítását az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonos ellen kell kezdeményezni. Ez akkor is igaz, ha a tulajdonosról már évtizedek óta nincs információ, vagy ha az elhunyt. Ebben az esetben a per a törvényes, vagy végrendeleti örökösökkel szemben is indítható, feltéve, hogy a felperes ismeri, vagy felkutatja őket. Ha az örökösök ismeretlenek, ügygondnok kijelölése válhat szükségessé.

A bírósági eljárás során a felperesnek bizonyítania kell az ingatlan elbirtoklás törvényi feltételeinek teljesülését, beleértve a folyamatos birtoklást és a jóhiszeműséget. A bíróság figyelembe veszi a birtoklás megszakadásának lehetőségeit, például ha az ingatlan tulajdonjogát időközben másik fél megszerezte volna az ingatlan-nyilvántartás alapján.

A peres eljárás az alábbi lépésekből áll

• Keresetlevél benyújtása: Az elbirtokló félnek szabályszerű keresetlevelet kell benyújtania az illetékes bírósághoz. Ebben fel kell tüntetni az elbirtoklás tényét és időtartamát, valamint csatolni kell minden rendelkezésre álló bizonyítékot.
• A keresetlevél elbírálása: A bíróság először megvizsgálja, hogy a keresetlevél megfelel-e a formai és tartalmi követelményeknek. Ha ezek teljesülnek, az eljárás a perfelvételi szakba lép.
• A perfelvételi szakasz: Ebben a szakaszban a bíróság rögzíti a felek álláspontját, és meghatározza a jogvitát. Itt kerülnek bemutatásra a felek által benyújtott bizonyítékok, beleértve a tanúvallomásokat és az egyéb okiratokat.

A bírósági eljárás során a bíróság megvizsgálja a benyújtott bizonyítékokat és tanúkat hallgat meg. A per során a bíró feladata, hogy megállapítsa, a birtokos valóban teljesítette-e az elbirtoklás feltételeit, mint például a folyamatos birtoklás és a jóhiszeműség. A bírósági eljárás eredményeként a bíró ítéletet hoz, amely elismeri vagy elutasítja az elbirtoklási igényt.

Ha a bíróság az elbirtoklás mellett dönt, a tulajdonjog bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba, és az elbirtokló hivatalosan is az ingatlan tulajdonosává válik.

Zártkert elbirtoklása

A művelés alól kivont zártkertek elbirtoklása nem különbözik a lakóingatlanokétól. Ha azonban a zártkert mezőgazdasági művelés alatt áll, figyelemmel kell lenni a Földforgalmi törvény szabályaira is. Nagy előny ilyen esetben, hogy nem érvényesülnek az elővásárlási jog szabályai.

A folyamat egyik kulcseleme, hogy az elbirtoklás nem sértheti vagy kerülheti meg a tulajdonszerzési korlátozásokat. Az eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja, hogy az elbirtoklás feltételei valóban fennállnak. Osztatlan közös tulajdonban álló föld tulajdoni hányada – a jogcímes elbirtoklás kivételével – nem birtokolható el, kivéve ha az elbirtoklást az ingatlan valamennyi tulajdonosa elismeri.

Fontos, hogy ez az elbirtoklási időszak alatt a zártkert nem használható például bérleti, vagy haszonbérleti szerződéssel. Az elbirtoklás bizonyítása különböző módon történhet, például a terület gondozásával (gyümölcsfák ültetése, víz bevezetése), de tanúk nyilatkozata is elegendő lehet a környékbeli gazdáktól.

Összegzés

Az elbirtoklás egy olyan jogintézmény, amely lehetővé teszi, hogy valaki egy dolog tulajdonjogát megszerezze azáltal, hogy azt meghatározott ideig (ingó dolognál 10 év, ingatlannál 15 év) sajátjaként, szakadatlanul birtokolja.

Az elbirtoklás feltételei:

• A dolog birtokolása: A birtokosnak úgy kell viselkednie a dologgal kapcsolatban, mintha a tulajdonosa lenne.
• Sajátjakénti birtoklás: A birtokosnak azt kell hinnie, hogy a dolog felett szabadon rendelkezhet, és senki sem vitathatja el tőle.
• Szakadatlan birtoklás: A birtoklásnak folyamatosnak kell lennie, megszakítások nélkül.
• Időtartam: Az elbirtoklási idő ingó dolognál 10 év, ingatlannál 15 év.

Az elbirtoklás eredeti tulajdonszerzési mód, ami azt jelenti, hogy az elbirtokló új tulajdonjogot szerez, az eredeti tulajdonos tulajdonjoga pedig megszűnik. Az elbirtokláshoz nem szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, de a tulajdonjog bizonyításához már igen.

Amennyiben elbirtoklási tárgyú ügyben jogi segítségre lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!