Átjárási szolgalmi jog Ptk. szerinti szabályai

Hogy jön létre a szolgalom?

A lentieket természetesen bírói ítélet is pótolhatja.

Szerződéssel

• Írásbeli szolgalmi szerződés szükséges, amely tartalmazza:
  • az uralkodó és szolgáló telek helyrajzi számát,
  • a jog tartalmát és terjedelmét (pl. átjárás szélessége, út nyomvonala),
  • a költségviselés és fenntartás szabályait,
  • bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba.

👉 A bejegyzési engedély kötelező: ez az okirat lényeges eleme, különben a szolgalom nem szerez dologi hatályt.

Egyoldalú nyilatkozattal

A tulajdonos saját javára is alapíthat szolgalmat, pl. ha két egymás melletti saját telkét érinti.

Elbirtoklással

Ha a használat 15 éven át tiltakozás nélkül folyik (nem szívességből), a szolgalmi jog elbirtokolható.

Kell-e földmérési munka és vázrajz?

Igen, ez az első lépés a bejegyzéshez. Az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet alapján a szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja kell. Az ingatlanügyi hatóság jogosultságot, méréseket, formai-tartalmi megfelelést vizsgál, záradékol, majd előzetesen nyilvántartásba vesz. A záradék jellemzően 1 évig hatályos; hibánál hiánypótlás, lejáratnál újrazáradékolás szükséges.

A vázrajzot jogosult földmérő készítheti; a geodéziai és térképi munkákat a 2012. évi XLVI. törvény (Fttv.) szabályozza (elhatárolás, értesítések, jegyzőkönyv, dokumentáció megőrzése).

Nem kell vázrajz/vázlat, ha a szolgalom a földrészlet vagy adott alrészlet teljes területét érinti.

Földmérési folyamat – röviden

1. Megrendelés jogosult földmérőnél → helyszíni felmérés, elhatárolási értesítés az érdekelteknek (jegyzőkönyv).
2. Változási vázrajz elkészítése az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis követelményei szerint.
3. Záradékolás/állami átvétel (ha szükséges), a vázrajz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés melléklete lesz.

Az Fttv. 23. § (4)–(5) alapján bejelentés-köteles földmérési munkákat a 31. melléklet szerinti adatlapon kell bejelenteni. A bejelentés elmulasztásából eredő hibák javítása a földmérő feladata.

A hatósági vizsgálat és záradékolás menete

A földhivatal a változási vázrajzot és munkarészeit formai, tartalmi, műszaki és jogi szempontból vizsgálja. Megfelelés esetén záradékol, előzetes nyilvántartásba veszi és előzetesen átvezeti a térképi adatbázisban. A záradék rendszerint egy évig hatályos, típustól függő szöveggel.

Mit vizsgál a hatóság?

Jogosultságok és bejelentés

• A készítő földmérő és a minőségtanúsító személy jogosultságát (ingatlanrendező minősítés, stb.).
• Az adatszolgáltatási és vizsgálati díj befizetését.
• A bejelentési kötelezettség teljesítését és a visszaigazolásban előírtak követését.

Műszaki megfelelés

• Alappontsűrítés és részletmérés végrehajtását a vonatkozó előírások szerint.
• A vázrajz alaki és tartalmi megfelelését a rendeletnek és mintáknak.
• A területkimutatás „változás előtti” oldalának egyezését a hatályos nyilvántartással (vagy előzetesen nyilvántartásba vett állapottal).
• Területszámítás és helyrajzi számozás helyességét.
• Kettős munkarész esetén az új alaptérkép szerinti „változás előtti” oldal egyezését az adatszolgáltatással.
• A benyújtott digitális állomány és a nyomtatott példány teljes egyezőségét.
• A mérési/kitűzési vázlat, a jegyzőkönyv és a digitális adatok összhangját.

Geometria és adatbázis

• A változási állomány geometriai és topológiai helyességét, valamint beilleszthetőségét az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisba (47. § (4)).

Speciális ágazati vizsgálat

• Termőföld esetén mezőgazdasági (agrár) szempontú vizsgálat és záradékolás is történik (47. § (5)).

Záradék és előzetes nyilvántartás

Ha a munkarészek megfelelnek, a földhivatal záradékkal látja el a változási vázrajzot. A záradék igazolja a jogszabályi megfelelést és az adatbázisba illeszthetőséget (47. § (1)–(2)).

Előzetes nyilvántartás és térképi átvezetés

A záradékolást követően a változást a hatóság előzetes nyilvántartásba veszi, és gondoskodik az előzetes térképi átvezetésről (47. § (7)).

Kitűzési vázrajz sajátossága

Kitűzési vázrajz esetén a vizsgálat szűkebb körű, a záradék szövege: „Nyilvántartásba véve.” (51. § (3)).

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás menete

A bejegyzés geometriai előfeltétele az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis szabályos módosítása; a változásokat az ingatlanügyi hatóság vezeti, a vázrajz az adatbázis kötelező alapja. Ezt követi a szerződés beadása a földhivatalba. Ebben az eljárásban az ügyvédi képviselet kötelező.

A földhivatal a szolgalmi jogot az alábbiak szerint jegyzi be:

📌 A bejegyzés nem személyhez, hanem telekhez kötődik.
A jogosult név szerint nem kerül feltüntetésre — mindig az uralkodó telek „mindenkori tulajdonosa” a jogosult.

Bejegyzési kérelem benyújtása

A földhivatali bejegyzés kérelemre történik (Inytv. 29. § (1) e) pont):

• Ügyvéd által ellenjegyzett okiraton vagy hatósági határozaton alapulhat.
• A kérelmet elektronikusan kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (járási hivatal földhivatali osztálya).
• Határidő: a rendelkező okirat keltétől számított 30 napon belül.

Kötelező mellékletek

Inytv. 41. § (1) és Vhr. 52. § alapján:

• Szolgalmi szerződés / hatósági határozat
• Bejegyzési engedély (ha szerződéses alapú)
• Ügyvéd által ellenjegyzett okirat
• Változási vázrajz (záradékolt), ha:
  • az érintett ingatlan területrésze érintett (nem az egész földrészlet),
  • a szolgalom pontos nyomvonala földmérési azonosítással jelölhető.
• Földhivatali kérelem (az új rendszerben elektronikus formában).

A szolgalmi jog törlése

Jogalap: Ptk. 5:163. § (3), Inytv. 29. §

1. Jogügylettel (szerződéses megszüntetés)

• Az uralkodó telek tulajdonosa írásban lemond a szolgalomról,
• a szolgáló telek tulajdonosa bejegyzési engedélyt ad a törléshez,
• a földhivatal törli a jogot az ingatlan-nyilvántartásból.

2. Bírósági úton

• Ha a szolgalom feleslegessé válik vagy 15 évig nem gyakorolták, a bíróság megszüntetheti.

3. Hivatalból

• Ha a szolgalom tárgya megszűnt (pl. az átjáró megszűnt, telek egyesült), a földhivatal hivatalból törölheti.

Összegzés

Átjárási szolgalom bejegyzéséhez ügyvédi okirat vagy bírósági/hatósági határozat és – részterületnél – változási vázrajz kell.

Díjak és költségek (orientáció)

• Ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés általános díja: 10 600 Ft/kérelem (2025-ben is ez az irányadó).
• Földmérői díj: piaci (tipikusan 100 000 Ft-tól szolgalmi vázrajzra). (A pontos díjazás vállalkozótól függ.)

Tipikus hibák, amik elutasításhoz vezetnek:

• Nem megfelelő (nem ellenjegyzett) okirat, hibás formai kellékek – ilyenkor nem pótoltatható az alapokirat, és utasítás lesz.
• Vázrajz hiánya, ha a jog részterületet érint.