Átjárási szolgalmi jog a gyakorlatban

Mi az az útszolgalom?

Szolgalmi joggal a legtöbben akkor találkoznak, amikor egy ingatlan megközelítéséhez más telkén kellene átjárni, vagy amikor a tulajdoni lapon már szerepel egy bejegyzett jog. Nincs "általános" tartalmú szolgalmi jog, a Ptk., vagy a szolgalom alapításáról szóló okirat határozza meg, hogy ki, hol, milyen szélességben, milyen célból és milyen feltételekkel használhatja az érintett ingatlant.

A szolgalmi jog dologi jog: nem egyszerű szívességi használat, hanem az ingatlanhoz kötődő jogosultság. Ez azt jelenti, hogy ha bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, akkor nemcsak a jelenlegi tulajdonosokat érinti, hanem a későbbi tulajdonosokat is.

Mit jelent az uralkodó és a szolgáló telek?

Szolgalmi jognál két ingatlant kell megkülönböztetni.

Az uralkodó telek az az ingatlan, amelynek javára a szolgalmi jog fennáll. Az a telek, amelyet csak a szomszéd telkén át lehet megközelíteni.

A szolgáló telek az az ingatlan, amelyet a szolgalmi jog terhel. Az a telek, amelyen az átjárás történik, akinek a tulajdonosa tűrésre köteles.

Ez azért fontos, mert a szolgalmi jog főszabály szerint nem egy konkrét személyhez, hanem az ingatlanokhoz kapcsolódik. Ha az uralkodó telket eladják, az új tulajdonos lesz jogosult a szolgalom gyakorlására. Ha a szolgáló telket adják el, az új tulajdonosnak kell tűrnie a bejegyzett szolgalmi jog gyakorlását.

Mennyi a szolgalmi út minimum szélessége?

Nincs egyetlen, minden szolgalmi útra kötelező országos minimum szélesség. A szükséges szélességet mindig az ingatlan rendeltetésszerű használatához kell mérni: gyalogos átjárás, személyautós bejárás, teherautó, mezőgazdasági gép, tűzoltó- vagy mentőjármű egészen más szélességet igényel.

Gyalogos átjárásra keskenyebb út is elég lehet, személyautós bejáráshoz általában legalább kb. 3,5 méter használható szélességben érdemes gondolkodni, mezőgazdasági gépekhez vagy teherforgalomhoz azonban a 3-4 méter sokszor kevés lehet. A kapubehajtó környezete (épület közelsége), kanyarodási ív, útburkolat és terepviszony is nyilván számít.

Fontos, hogy nemcsak szélességben, magasságban is szabadnak kell lennie az útnak (pl. belógó faágak, tetőereszek, vezetékek).

Szolgalmi jog szerződéssel

Szolgalmat alapítani legegyszerűbben írásbeli szolgalmi szerződéssel lehet. Ez különösen akkor fontos, ha a felek előre szeretnék rendezni az átjárás pontos szabályait, vagy ha az ingatlan eladása, megosztása, építése, hitelezése miatt szükség van egyértelmű jogi helyzetre.

A szolgalmi szerződésben célszerű pontosan rögzíteni:

• az uralkodó és a szolgáló telek helyrajzi számát;
• a szolgalmi jog típusát, például átjárási szolgalmat;
• az átjárás pontos helyét vagy nyomvonalát;
• az út szélességét;
• azt, hogy gyalogos, gépjárműves vagy más célú használatról van-e szó;
• a fenntartás, karbantartás és költségviselés szabályait;
• a bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba.

Ha a felek azt szeretnék, hogy a szolgalmi jog dologi hatályú legyen, vagyis harmadik személyekkel és későbbi tulajdonosokkal szemben is érvényesüljön, akkor az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez megfelelő okirat szükséges.

A gyakorlatban sok későbbi vita abból ered, hogy a felek csak annyit írnak le: „átjárást biztosítanak”. Ez kevés. Egy jól használható szerződésnek azt is meg kell mondania, hol vezet az út, milyen széles, mivel lehet rajta közlekedni, és ki tartja karban.

Szolgalmi jog egyoldalú nyilatkozattal

Szolgalmi jog egyoldalú nyilatkozattal is alapítható. Ez például akkor merülhet fel, ha ugyanannak a tulajdonosnak két egymás melletti telke van, és az egyik ingatlan jövőbeni használatához szükséges, hogy a másik ingatlanon átjárási vagy más használati jog álljon fenn.

Ez tipikusan előrelátó rendezési eszköz lehet telekalakítás, értékesítés vagy fejlesztés előtt. Az egyoldalú nyilatkozatnál is fontos, hogy a jog tartalma, terjedelme és ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetősége pontosan rendezett legyen.

Miért nem elég a szóbeli megállapodás?

Szomszédok között gyakran évekig működik egy szóbeli megállapodás. Amíg jó a viszony, ez nem feltétlenül okoz problémát. A gond általában akkor kezdődik, amikor az egyik ingatlant eladják, öröklik, megosztják, beépítik, bekerítik, vagy a használat terjedelme megváltozik.

Ezért ingatlanvásárlás, telekalakítás, építkezés vagy tartós szomszédjogi helyzet rendezése előtt célszerű a szolgalmi jogot írásban és bejegyezhető módon rendezni.

Szolgalmi jog elbirtoklással

Szolgalmi jog elbirtoklással is létrejöhet. Ennek lényege, hogy a jogosult az idegen ingatlant a szolgalom tartalmának megfelelően, tartósan és megszakítás nélkül használja, és a használat ellen az érintett tulajdonos hosszú időn keresztül nem tiltakozik.

A gyakorlatban ez leggyakrabban régi átjárásoknál merül fel: például ha egy telek tulajdonosai hosszú ideje ugyanazon az úton járnak át a szomszédos ingatlanon keresztül.

Fontos azonban, hogy nem minden hosszú ideje fennálló használat vezet elbirtokláshoz. Ha a használat szívességből, engedékenységből vagy bizonytalan jogcímen történt, az önmagában nem biztos, hogy szolgalmi jogot keletkeztet. Ilyenkor különösen fontos a régi iratok, térképek, tanúk, használati körülmények és tulajdonosi nyilatkozatok vizsgálata.

Kell-e földmérő és változási vázrajz?

Igen, ez az első lépés a bejegyzéshez. Az 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet alapján a szolgalmi jog bejegyzéséhez a földmérő változási vázrajza és műszaki dokumentációja kell. Az ingatlanügyi hatóság jogosultságot, méréseket, formai-tartalmi megfelelést vizsgál, záradékol, majd előzetesen nyilvántartásba vesz. A záradék jellemzően 1 évig hatályos; hibánál hiánypótlás, lejáratnál újrazáradékolás szükséges.

A vázrajzot arra jogosult földmérő készítheti; a geodéziai és térképi munkákat a 2012. évi XLVI. törvény (Fttv.) szabályozza (elhatárolás, értesítések, jegyzőkönyv, dokumentáció megőrzése).

Nem kell vázrajz/vázlat, ha a szolgalom a földrészlet vagy adott alrészlet teljes területét érinti. Maga a vázrajz hasonlatos ahhoz, mint amit telekalakításoknál használnak.

Mi történik a földmérési folyamatban?

A földmérési folyamat célja, hogy a szolgalmi jog térképen is pontosan azonosítható legyen.

A folyamat általában így néz ki:

1. a felek jogosult földmérőt bíznak meg;
2. a földmérő beszerzi és ellenőrzi a szükséges térképi adatokat;
3. szükség esetén helyszíni felmérés történik;
4. elkészül a változási vázrajz és a műszaki dokumentáció;
5. a földhivatal megvizsgálja a munkarészeket;
6. megfelelő dokumentáció esetén a vázrajzot záradékolják;
7. a záradékolt vázrajz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárás melléklete lesz.

A záradék rendszerint meghatározott ideig használható fel. Ha a záradék lejár, vagy a dokumentáció hibás, hiánypótlásra, javításra vagy újrazáradékolásra lehet szükség. Ezért célszerű a földmérési munkát és az ügyvédi okiratszerkesztést összehangolni.

Hogyan jegyzik be a szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba?

A szolgalmi jog bejegyzése kérelemre történik. Szerződéses alapításnál az eljárás ügyvéd által ellenjegyzett okiraton és bejegyzési kérelmen alapul. Az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben a kérelmet elektronikus úton kell benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.

A bejegyzéshez általában ezekre az iratokra van szükség:

• szolgalmi szerződés vagy más megfelelő jogalap;
• bejegyzési engedély;
• ügyvéd által ellenjegyzett okirat;
• záradékolt változási vázrajz, ha a jog csak meghatározott területrészt érint;
• földhivatali bejegyzési kérelem.

A szolgáló telek tulajdoni lapján a szolgalmi jog teherként jelenik meg. Az uralkodó telek tulajdoni lapján pedig utalás szerepelhet arra, hogy az ingatlan javára szolgalmi jog áll fenn.

A jogosult nem név szerint kerül feltüntetésre. A szolgalmi jog az uralkodó telek mindenkori tulajdonosát illeti meg.

Hogyan történik a szolgalom gyakorlása?

A szolgalmi jogot csak a szükséges mértékben lehet gyakorolni. Ez azt jelenti, hogy a jogosult nem használhatja a szolgáló telket korlátlanul, csak annyiban, amennyiben az a szolgalom céljához szükséges.

Átjárási szolgalomnál ez jelentheti például:

• gyalogos közlekedést;
• személygépkocsival történő behajtást;
• az ingatlan mindennapi megközelítését;
• szükséges karbantartási munkákat, például az út járhatóságának fenntartását.

A jogosult nem terjesztheti ki önkényesen a használatot. Például az átjárási jog nem feltétlenül jogosít építőanyag tárolására, parkolóként való használatra, üzletszerű forgalom bonyolítására vagy az út eredeti céljától eltérő igénybevételére.

A szolgáló telek tulajdonosa köteles tűrni a jogszerű használatot, de ez nem jelenti azt, hogy minden használati módot el kell fogadnia. Nem akadályozhatja az átjárást, például nem torlaszolhatja el az utat, nem zárhatja le úgy a kaput, hogy a jogosult ne tudjon közlekedni, és nem szűkítheti le önkényesen az átjárót.

A fenntartási költségek kérdését érdemes már a szerződésben rendezni. Ha ez elmarad, később vitát okozhat, hogy ki fizeti az út javítását, murvázását, hóeltakarítását vagy a vízelvezetés kialakítását.

Hogyan lehet törölni a szolgalmi jogot?

A szolgalmi jog nem attól szűnik meg, hogy egy ideig nem használják, vagy hogy a szolgáló telek tulajdonosa zavarónak érzi. Ha a jog be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a törléshez is megfelelő jogalap és földhivatali eljárás szükséges.

A törlés történhet megállapodással. Ilyenkor az uralkodó telek tulajdonosa lemond a szolgalmi jogról, és a felek megfelelő okirat alapján kérik a törlést az ingatlan-nyilvántartásból.

Ha nincs megállapodás, bírósági út is szóba jöhet. Erre például akkor kerülhet sor, ha a szolgalom feleslegessé vált, vagy hosszú ideje nem gyakorolták. Ilyenkor mindig az adott ügy körülményei döntik el, hogy van-e alap a megszüntetésre.

Összegzés

Szolgalmi jognál a legnagyobb hiba a pontatlanság. Nem elég abban megállapodni, hogy „át lehet járni”. A későbbi viták elkerülése érdekében előre tisztázni kell:

• melyik ingatlan javára és melyik ingatlan terhére jön létre a jog;
• pontosan hol vezet az út;
• milyen széles az átjárás;
• gyalogos, autós vagy más használatról van-e szó;
• ki és milyen költséggel tartja karban az utat;
• lehet-e kaput, sorompót vagy kamerát elhelyezni;
• mi történik, ha az ingatlanokat később eladják, megosztják vagy beépítik.

A jól megírt szolgalmi szerződés nemcsak a földhivatali bejegyzés miatt fontos. Azért is, mert évek múlva is ebből derül ki, mire jogosult az egyik tulajdonos, és mit köteles tűrni a másik.

Szolgalmat alapítana és ügyvédre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!