A vízvezetési szolgalom

Mikor kötelező csatlakozni a közműre?

A jogszabályi hátteret a víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény adja.

• Ha az ingatlant határoló közterületen műszakilag elérhető víz- vagy szennyvíz-törzshálózat van és az épület használatbavétele megtörtént / folyamatban (55. § (1)).
• A szolgáltató felszólítására a tulajdonosnak 1 éven belül csatlakoznia kell (55. § (2)).
• Mentesülés: engedélyezett saját célú vízilétesítmény (pl. engedélyes kút, saját tisztító) esetén – feltételekkel (55. § (6)).

Mikor kell vízvezetési szolgalom?

Ha az ingatlan és a közmű közé másik telek ékelődik, a bekötés a szomszédos telken át oldható meg (55/A. §):

• Elsődlegesen szerződés a szomszéddal (szerződéses szolgalom) – rögzíteni kell a vezeték elhelyezését, üzemeltetését, használati korlátozásokat és kölcsönös jogokat/kötelezettségeket.
• Ha nincs megállapodás, és a vezeték nem lehetetleníti el a szomszéd rendeltetésszerű használatát, a kormányhivatal hatóságilag alapíthat szolgalmat (55/A. § (3)).
• Amint az uralkodó telek mentén kiépül a törzshálózat, a szolgalmat meg kell szüntetni, önálló bekötést kell kiépíteni (55/A. § (4)).

Mi a közérdekű szolgalom?

A vízvezetési szolgalom bizonyos esetekben szükségképpen hatósági úton jön létre, ha a közművek üzemeltetése megköveteli, hogy idegen ingatlanon is biztosított legyen a vízvezetékek fenntartása, karbantartása és használata. Az ilyen jog nem azonos a Ptk. dologi jogai között felsorolt telki szolgalommal, mivel ez inkább a Ptk. 5:164. §-a szerinti közérdekű használattal rokon. Az ingatlan-nyilvántartásba egyébként akár közérdekű szolgalom, akár közérdekű használat bejegyezhető.

A közcélú vízilétesítmények esetén a vízügyi hatóságnak mindig határozattal kell szolgalmat alapítania, függetlenül attól, hogy a felek kártalanításról megegyeztek-e. A gyakorlatban viszont a hatóság néha tévesen nem alapít szolgalmat, hanem csak „jóváhagyja” a felek közötti megállapodást — ez, ahogy azt dr. Gyóllai Éva is megállapította, jogszabálysértő.

A vízvezetési szolgalom lényege

A vízvezetési szolgalom lényege, hogy egy ingatlanon vízvezeték vagy más víziközmű-elem haladhasson át, illetve annak fenntartása, karbantartása és működtetése biztosított legyen — még akkor is, ha a vezeték nem az ingatlan tulajdonosának érdekét szolgálja. Ilyen szolgalommal leggyakrabban önkormányzati vagy víziközmű-társaságok (pl. Fővárosi Vízművek Zrt.) rendelkeznek.

Mit jogosít a szolgalom?

A vízvezetési szolgalom jogosultja (pl. a víziközmű-szolgáltató vagy az önkormányzat) beléphet az érintett ingatlanra, hogy:

• fenntartsa, karbantartsa, javítsa, felújítsa a vízvezetéket,
• ellenőrizze a vezeték állapotát és biztonságát,
• elvégezze a szükséges vízimunkákat,
• és gyakorolja a vízhasználatot a vízjogi engedélyben meghatározott módon.

Ezeket a tevékenységeket azonban kímélettel, az ingatlan rendeltetésszerű használatának indokolatlan korlátozása nélkül kell végeznie. A szolgalomhoz általában védősáv is tartozik, amelyben – jellemzően a vezeték két oldalán 2 méter szélességben – tilos fás szárú növényeket ültetni, kerítést építeni vagy földmunkát végezni a szolgáltató előzetes egyeztetése nélkül.

Mit köteles tűrni a tulajdonos?

A szolgalommal terhelt ingatlan mindenkori tulajdonosa (vagy használója) tűrni köteles:

• hogy a jogosult vagy annak munkatársai vízvezetéket telepítsenek a területén,
• hogy a vízvezetékhez hozzáférjenek,
• és hogy a szükséges karbantartási munkálatokat elvégezzék.

Emellett a tulajdonos köteles betartani a védősávra vonatkozó korlátozásokat is. Ez azt jelenti, hogy a vízvezeték biztonsága érdekében nem helyezhet el oda építményt, burkolatot vagy olyan növényzetet, amely a vezeték állapotát veszélyeztetheti.

Lépésről lépésre: hogyan alapítható?

1) Megállapodás a szomszéddal (szerződéses szolgalom)

Ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa hozzájárul, a felek szerződéses szolgalmat alapíthatnak, amelyet írásban kell rögzíteni. A megállapodásnak tartalmaznia kell:

• a vezeték pontos helyét és típusát,
• a használati korlátozásokat,
• a kölcsönös jogokat és kötelezettségeket.

A szerződést és az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításának igazolását az igénybejelentő megküldi a víziközmű-szolgáltatónak. Ha nincs megállapodás, a kormányhivatal a kérelmező kérésére határozattal alapíthat szolgalmat, ha az a szolgáló ingatlan használatát nem lehetetleníti el.

2) Hatósági szolgalom (ha nincs megállapodás)

A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani. A kérelemhez csatolandó fő dokumentumok:

• szerződéses ajánlat és annak átvételi igazolása,
• a vezeték elhelyezésével és üzemeltetésével kapcsolatos használati korlátozások leírása,
• záradékolt vázrajz a vezeték helyéről,
• nyilatkozat a kártalanítás fedezetéről.

Az eljárás illetékmentes, de a szakértői díjat a kérelmező előlegezi meg, mivel kártalanítási értékmegállapítás szükséges.
Az ügyintézési határidő 60 nap.

A vízügyi hatóság (Budapesten és Pest vármegyében: Pest Vármegyei Kormányhivatal Tűzvédelmi, Iparbiztonsági és Vízügyi Hatósági Főosztály) dönt a szolgalmi jog alapításáról.

Mit tartalmaz a kormányhivatal határozata?

A hatóság döntésében rögzíti:

• a vezeték elhelyezésének és üzemeltetésének feltételeit,
• az érintett ingatlanrész korlátozását,
• a kártalanítás összegét és megfizetésének határidejét,
• valamint a birtokbaadás időpontját.

A kormányhivatal döntése ellen fellebbezésnek nincs helye, de a kérelmező vagy az érintett tulajdonos közigazgatási pert indíthat a döntés közlésétől számított 30 napon belül. A bíróság a döntést megváltoztathatja, megsemmisítheti vagy új eljárásra kötelezheti a hatóságot.

Hogyan történik a vízvezetési szolgalmi jog bejegyzése?

A szolgalmi jog bejegyzésének többféle alapja lehet:

• Tulajdonosi megállapodás (ügyvéd által ellenjegyzett szerződés) – a leggyakoribb eset.
• Hatósági határozat – például vízjogi engedély vagy közműhatósági döntés.
• Bírósági ítélet – ha a felek vitás helyzetben vannak, és a bíróság rendeli el a szolgalom alapítását.

A véglegessé vált, fentiekben ismertetett határozatot az ingatlanügyi hatóság (földhivatal) a hatóság kérésére jegyzi be jegyzi az ingatlan-nyilvántartásba. Megállapodáson alapuló szolgalmak esetén ügyvéd kezdeményezi a bejegyzést. A bíróság szintén jogosult az eljárás megindítására.

A szolgalom a földhivatali bejegyzéssel válik jogilag kikényszeríthetővé.

Kártalanítás, költségek, helyreállítás

A szolgalommal érintett ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg, amelyet szakértő állapít meg. A kártalanítás célja, hogy megtérítse a használati korlátozásból eredő értékcsökkenést vagy kárt.

• Kártalanítás jár a szolgáló telek korlátozásáért; összegét a határozat állapítja meg (55/E. § (1) c)).
• A hatósági eljárás költsége a kérelmezőt terheli (55/B. § (2)); a kivitelezés, helyreállítás tipikusan az uralkodó telket terhelő költség (szerződésben is célszerű rögzíteni).
• A víziközmű üzeme miatt felmerülő terheket az üzemeltető viseli (Víziközmű tv. 6. § (2)).

A már meglévő, de korábban be nem jegyzett vezeték esetén a szolgalmi jog utólagos bejegyzése nem jogosít kártalanításra, mivel az csak a jogi helyzetet rendezi, nem keletkeztet új jogokat vagy kötelezettségeket.

Tipikus buktatók

• Ajánlat nélküli kérelem (55/C. § megköveteli az előzetes szerződéses ajánlatot).
• Vázrajz hiánya részleges érintettségnél.
• Kártalanítási fedezet hiánya.
• A szomszéd rendeltetésszerű használatának aránytalan korlátozása – ilyenkor a hatóság elutasíthat.

Mikor nem kell semmit tennie a tulajdonosnak?

Nem szükséges szolgalmi jogot alapítani vagy bejegyezni, ha a vezeték közterületen halad, például:

• önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő út, park, tér alatt,
• illetve Budapest Főváros Önkormányzatának tulajdonában lévő közterületi ingatlanon.

Viszont magánúton vagy saját használatú úton vezetett közmű esetén a szolgalmi jog rendezése kötelező.

Szabad vezetékjoggal terhelt ingatlant venni?

A rövid válasz: igen, lehet a tulajdoni lap III. részén vezetékjoggal terhelt ingatlant vásárolni, de csak tudatosan, a kockázatok ismeretében.

Ha egy ingatlan vezetékjoggal terhelt, az azt jelenti, hogy:

• a jogosult (pl. szolgáltató) beléphet a területre karbantartás vagy hibaelhárítás céljából,
• az érintett területen építési tilalom vagy korlátozás lehet,
• a tulajdonos nem szüntetheti meg vagy nem akadályozhatja a vezetéket.

Tehát a vezetékjog nem akadálya a tulajdonszerzésnek, de némiképp csökkentheti az ingatlan értékét vagy korlátozhatja annak hasznosíthatóságát.

Összegzés

A vízvezetési szolgalom akkor szükséges, ha az ingatlan csak másik telken át tud a közműves ivóvíz- vagy szennyvízhálózatra csatlakozni. Elsőként szerződéses megállapodás javasolt a szomszéddal; ennek hiányában a kormányhivatal – kártalanítás mellett – határozattal szolgalmat alapíthat és azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik.