Tulajdoni lap - mire jó lakásvásárláskor?

Mi az az ingatlan-nyilvántartás?

A tulajdoni lap a magyar ingatlan-nyilvántartás „központi eleme” - a külvilág leginkább ebből szerezhet tudomást az ingatlan-nyilvántartás tartalmáról. Hogy megértsük, hogy mi is áll a "lapok mögött", tekintsük át az ingatlan-nyilvántartás részeit:

Az Inytv. (2021. évi C. törvény) alapján az ingatlan-nyilvántartás egy egységes adatbázis, amely négy fő elemből áll. Ezek a

1. Tulajdoni lap – az ingatlan adatait, a hozzá kapcsolódó jogokat (pl. tulajdonjog, jelzálogjog, haszonélvezet) és tényeket, valamint ezek jogosultjait tartalmazza.
2. Ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis – az ingatlanok földrajzi elhelyezkedését, határait és méreteit rögzíti.
3. Okirattár – azokat a jogi dokumentumokat (pl. szerződések, bejegyzési engedélyek, határozatok) őrzi, amelyek alapján a nyilvántartás változik.
4. Analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisa – a korábbi térképi nyilvántartásokat tartalmazza.

Az ingatlan-nyilvántartás és így a tulajdoni lap is közhiteles.

Mit jelent az, hogy közhiteles?

Amikor azt mondjuk, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, az azt jelenti, hogy a benne szereplő adatok hivatalosan hitelesek, és bárki joggal bízhat abban, hogy igazak és helytállók. Másképpen: ami a tulajdoni lapon szerepel, azt a jog vélelmezi, hogy megfelel a valóságnak – egészen addig, amíg valaki be nem bizonyítja az ellenkezőjét.

A Ptk. 5:167. §-a így fogalmaz: ha valamely jogot, tényt vagy adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott.

Mennyire friss kell hogy legyen a tulajdoni lap?

A tulajdoni lapnak nincs jogszabályban rögzített érvényességi ideje. Mindig a lekérés pillanatában érvényes, és addig tekinthető naprakésznek, amíg az ingatlan adataiban nem történik változás. Mivel az ingatlan-nyilvántartás naponta változhat, ezért hitelhez vagy adásvételhez mindig friss példányt érdemes lekérni.

Megbízhatunk a tulajdoni lap tartalmában?

A közhitelességnek számos gyakorlati következménye van:

1. A nyilvántartásban bejegyzett tulajdonos ténylegesen tulajdonosnak minősül.
   Ha Kovács Anna szerepel tulajdonosként, mindenki joggal bízhat abban, hogy ő az ingatlan tulajdonosa. Ha valaki tőle vásárol, jóhiszeműen és jogszerűen jár el.
2. A bejegyzett jogok (pl. jelzálog, haszonélvezet, szolgalom) és tények kötelezően irányadók.
   Ha nincs bejegyezve jelzálog, a vevő bízhat abban, hogy az ingatlan tehermentes.
3. A nyilvántartás vélelme megdönthető, de csak hivatalos úton.
   Ha valaki szerint a bejegyzés hibás (például téves tulajdonos vagy elírt területnagyság szerepel), azt csak
   • helyesbítési eljárásban, vagy
   • törlési / kiigazítási perben lehet bizonyítani.
     Amíg ez nem történik meg, a bejegyzett adatot igaznak kell tekinteni.
4. Ha eltérés van más hatósági nyilvántartások között, az ingatlan-nyilvántartás az irányadó.
   Például ha az adóhatóság vagy a térképi adatbázis eltérő információt mutat, jogilag a földhivatali nyilvántartásban szereplő adat számít hivatalosnak.
5. A térképi nyilvántartás is közhiteles.
   Az ingatlan-nyilvántartási térkép a földrészletek határait és nagyságát hitelesen tanúsítja – amíg valaki nem bizonyítja be az ellenkezőjét.

Van azonban arra is példa, hogy a tulajdoni lap tartalma nem a valóságot tükrözi: A Kúria VII.Kfv.37.027/2025/7. számú döntése rávilágít arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás nem minden körülmények között tekinthető végérvényesen hitelesnek. A Kúria kimondta, hogy ha a hatóság tudomást szerez a bejegyzett tulajdonos haláláról, nem alkalmazhatja automatikusan az állami tulajdonszerzés szabályait, hanem köteles a jegyzőt értesíteni hagyatéki eljárás indítása érdekében. A döntés üzenete: a tulajdoni lap közhiteles, de nem "tévedhetetlen" – a valós jogi helyzetet mindig a tényleges körülmények alapján kell vizsgálni.

Honnan tudom mikor épült egy ház?

Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis a tulajdoni lapból, az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból, az okirattárból, valamint az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll. Ha a lakóingatlan építési évére vagyunk kíváncsiak, akkor az okirattárban érdemes keresgélnünk. Az okirattár a bejegyzések alapjául szolgáló papíralapú és elektronikus okiratokat, ezek hitelesített másolatait, a bejegyzés iránti kérelmeket, bírósági elrendeléseket, hatósági felhívásokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyben keletkezett más iratokat tartalmazza.

Ha az eladó szépen eltette az ingatlannal kapcsolatos iratokat, akkor ezeket érdemes átnézni:

• korábbi adásvételi szerződés
• kiviteli tervek
• korábbi engedélyek
• hitelfelvételhez benyújtott műszaki dokumentációk

A tulajdoni lap részei

A tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb hivatalos dokumentuma, amely három részből áll:

• I. rész: Az ingatlan leíró adatai, például a helyrajzi szám, a cím, a területnagyság és a művelési ág.
• II. rész: A tulajdonos(ok) adatai, valamint a tulajdonszerzés jogcíme.
• III. rész: Az ingatlant terhelő jogok és tények, mint például a jelzálogjog, szolgalmi jog vagy elidegenítési tilalom.

Ez az információ elengedhetetlen az ingatlannal kapcsolatos döntések meghozatalához, legyen szó vásárlásról, hiteligénylésről vagy beruházásról. A tulajdoni lap az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetésétől függetlenül természetesen a jövőben is változatlanul elérhető marad.

I. rész – Az ingatlan azonosító adatai

Az első rész az ingatlan azonosítására és leírására szolgál. Itt található többek között:

• a település neve,
• a helyrajzi szám,
• az ingatlan területe, fekvése, megnevezése (pl. belterület, zártkert),
• a művelési ág (pl. szántó, kert, erdő) vagy a „kivett” megjelölés,
• az épület rendeltetése (pl. lakóház, gazdasági épület),
• az ingatlan jogi jellege,
• valamint az esetleges szolgalmi vagy földhasználati jogokra való utalás.

Ez a rész mondja meg, hol van és mi ez az ingatlan.

II. rész – A tulajdonos adatai és a tulajdonszerzés jogcíme

A második rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosainak adatait, valamint a tulajdonjog keletkezésének jogcímét (például adásvétel, öröklés, ajándékozás).

A II. részben szerepel:

• a tulajdonos neve, címe (magánszemély esetén),
• jogi személy esetén a cég neve, székhelye, cégjegyzékszáma,
• a tulajdoni hányad (pl. ½, 1/1),
• a tulajdonszerzés jogcíme és időpontja,
• valamint a bejegyző határozat száma.

Ebből a részből derül ki, kié az ingatlan, és milyen arányban. Fontos, hogy az ingatlan adatbázis adatai összekapcsolódnak más nyilvántartásokkal, például:

• a Személyiadat- és Lakcímnyilvántartással (SZL), ha a tulajdonos magánszemély,
• vagy az Országos Cégnyilvántartó és Céginformációs Rendszerrel (OCCR), ha a tulajdonos cég.

III. rész – Az ingatlant terhelő jogok és tények

A harmadik rész mutatja meg, milyen terhek, jogok vagy korlátozások kapcsolódnak az ingatlanhoz.

Itt található többek között:

• jelzálogjog,
• haszonélvezeti jog,
• szolgalmi jog (pl. átjárási jog),
• elidegenítési és terhelési tilalom,
• végrehajtási jog,
• vagy tartási, életjáradéki, gondozási jog.

Emellett ebben a részben tüntetik fel az olyan fontos eljárásokat is, mint például:

• végrehajtás,
• perindítás,
• építési vagy környezetvédelmi korlátozás,
• telekalakítási eljárás megindítása.

Ebből a részből tudhatjuk meg tehát, milyen jogi akadályai lehetnek az ingatlan szabad forgalmának.

A tulajdonilap-másolat tartalma a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet alapján

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 37–38. §-ai alapján a tulajdonilap-másolat tartalma az alábbiak szerint foglalható össze:

Papíralapú tulajdonilap-másolat

Kötelezően szerepel rajta:

• aktuális oldalszám és az oldalak száma,
• a dokumentum megnevezése,
• a tulajdonilap-másolat típusa (teljes vagy szemle),
• a kiállítás dátuma,
• a megrendelés száma,
• záradék, amely rögzíti:
  • hogy a tartalom a kiadást megelőző napig egyezik az ingatlan-nyilvántartással,
  • a szemle csak fennálló,
  • a teljes minden bejegyzést tartalmaz.

Elektronikus dokumentumként szolgáltatott tulajdonilap-másolat

Kötelező elemek:

• aktuális oldalszám és oldalszámösszesítés,
• a dokumentum megnevezése,
• a tulajdonilap-másolat típusa (teljes, szemle vagy ügyleti),
• időbélyegző dátuma,
• megrendelés száma,
• záradék, amely tartalmazza:
  • a tartalmi egyezőséget a kiadást megelőző napig,
  • a szemle és teljes másolat közti különbséget,
  • figyelmeztetést, hogy kinyomtatva nem minősül hiteles bizonyító erejű dokumentumnak.

Gépi interfészen (API) keresztül szolgáltatott tulajdonilap-másolat

Tartalma:

• kizárólag a tulajdonilap-másolat típusa (teljes vagy szemle).

Időbélyegző és záradék nélkül is hiteles, titkosított, védett csatornán keresztül, egyedi azonosítást követően szolgáltatható és a tartalom az adattovábbítást megelőző napig egyezik az ingatlan-nyilvántartással.

Ügyleti tulajdonilap-másolat (37. § (2))

• csak elektronikus dokumentumként adható ki,
• kizárólag:
  • az ingatlan-nyilvántartási beadványt benyújtó jogi képviselő,
  • bíróság,
  • hatóság részére,
• kizárólag a beadvány benyújtásának előkészítése során.

Milyen személyes adatot jelenít meg a tulajdoni lap?

Az ingatlan-nyilvántartás – bizonyos kivételekkel – nyilvános. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap és térkép tartalmát bárki megismerheti. Az Inytv. 14. § (3) bek. alapján a természetes személy 

• névadata és
• születési éve, valamint
• lakcíme 

a lekérdező személy azonosítása és a lekérdezés céljának megjelölése mellett ismerhető meg - a tulajdoni lap segítségével. A többi természetes személyazonosító adat és az állampolgárságra vonatkozó adat pedig törvényben meghatározott célból és törvényben meghatározott személyek számára ismerhetők meg. 

Ellentmondás az Inytv. és a vhr. között

Ennek ellenére a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 24. § (1) bek. 5. pontja alapján a tulajdonos természetes személy természetes személyazonosító adatait és lakcímét a tulajdoni lap II. részében találjuk. Ugyancsak az Inytv. vhr. alapján a tulajdoni lap II. és III. része a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő tulajdonos természetes személy természetes személyazonosító adatait és lakcímét a személyiadat- és lakcímnyilvántartásból átvett adatként tartalmazza.

Az Inytv. vhr. 37. § (3) bek. értelmében a ha (értsd: ameddig) a személyiadat- és lakcímnyilvántartás és az ingatlan-nyilvántartás közötti adatkapcsolat akadályozott tulajdonilap-másolaton a természetes személy természetes személyazonosító adatai közül kizárólag 

• a családi és utónév,
• a születési név,
• a születési év, valamint
• az anyja születési neve jeleníthető meg.

Különleges esetek: társasházi és szövetkezeti tulajdoni lapok

A társasházaknál és szövetkezeti házaknál külön szabályok érvényesek:

• A tulajdoni törzslap a közös tulajdonú részeket (pl. lépcsőház, udvar) tartalmazza,
• a tulajdoni különlap pedig az egyes lakások vagy üzlethelyiségek adatait.

A társasház megszűnése esetén ezek a lapok összevonásra kerülnek, és az ingatlan ismét közös tulajdonként szerepel a nyilvántartásban.

Teljes vagy szemle tulajdoni lap másolat?

Többféle másolat kérhető, attól függően, mire van szükségünk:

1. Szemle másolat – csak a fennálló, hatályos bejegyzéseket tartalmazza.
   (Ezt használják általában adásvételi szerződésekhez, hiteligényléshez.)
2. Teljes másolat – a már törölt, korábbi bejegyzéseket is tartalmazza.
   (Jogviták, öröklés vagy visszamenőleges vizsgálat esetén hasznos.)
3. Ügyleti másolat – csak elektronikus formában adható ki, kizárólag jogi képviselők, bíróságok vagy hatóságok részére, az ingatlan-nyilvántartási beadvány előkészítése során.

Minden tulajdoni lap másolat tartalmazza az időbélyegző dátumát, a megrendelés számát és egy hivatalos záradékot, amely igazolja, hogy az adatok a kiadás előtti napig megegyeznek az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal.

Hogyan kérhetjünk le?

Korábban a földhivatal online rendszer, ma az E-ING rendszerén keresztül, helyrajzi szám alapján kérhető le 4800 Ft-os igazgatási szolgáltatási díj ellenében az e-hiteles tulajdoni lap.

Ha papíralapú iratot szeretne, akkor a hiteles, biztonsági elemekkel ellátott tulajdoni lap- és térképmásolatot kizárólag az ingatlanügyi hatóságoktól (földhivatalok) és a kormányablaktól lehet kérni. Papír alapú iratok esetén a következő díjakkal lehet számolni:

• Papíralapú tulajdoni lap másolat: 10.000 Ft/ingatlan
• Papíralapú térképmásolat: 5.000 Ft/ingatlan

2025. január 15-ig évente kétszer ingyenesen történt a tulajdonilap másolat lekérdezés. Jelenleg évente két alkalommal díjmentesen kérhető saját ingatlanra hiteles tulajdoni lap másolat. Ezt követően a szolgáltatás díjköteles. 

Mire jó a térképmásolat?

A térképmásolat az ingatlan-nyilvántartás része, és arra szolgál, hogy hiteles képet adjon egy adott ingatlan földrajzi elhelyezkedéséről, határairól, szomszédos ingatlanairól és méreteiről.
Lényegében ez az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis hivatalos kivonata, amelyet az állam bocsát ki.

A térképmásolat legfontosabb funkciói és felhasználási esetei:

• Tulajdoni határok azonosítása: pontosan megmutatja, hol húzódik az ingatlan határa a szomszédos telkekhez képest.
• Építési és tervezési ügyekben: a hatóságok és tervezők ezt használják az ingatlan beépíthetőségének, elhelyezkedésének és méretezésének vizsgálatához.
• Adásvétel vagy jogvita esetén: bizonyítja, hogy az adott földrészlet hogyan szerepel az állami nyilvántartásban.
• Telekalakítás, megosztás vagy összevonás előtt: alapdokumentumként szolgál a földmérők és ügyvédek számára.

A jogszabály alapján két típusa van:

• Szemlemásolat: csak a jogerős térképi adatokat tartalmazza (tehát ami már hivatalosan bejegyzett).
• Teljes másolat: a jogerős adatokon felül az előzetes változásokat is mutatja (például folyamatban lévő telekalakítást).

Miért lehet szükség az ingatlan lekérdezésre?

Az ingatlan lekérdezése számos esetben elengedhetetlen:

• Ingatlanvásárlás előtt: Ellenőrizhető az eladó tulajdonjoga, valamint az ingatlant terhelő esetleges jogok és terhek.
• Hitelügyintézéskor: A bankok gyakran kérnik a hitelbírálathoz.
• Értékbecsléshez: Az értékbecslők számára kulcsfontosságúak az ingatlan méretével, beépíthetőségével és területi adottságaival kapcsolatos információk.
• Peres ügyek, hatósági eljárások: Öröklési ügyek, birtokviták vagy hatósági ellenőrzések esetén szintén szükséges lehet

Mi történik, ha egy ingatlannak eltűnik a tulajdoni lapja?

Ha az ingatlan-nyilvántartásban vezetett tulajdoni lap az azt kezelő számítástechnikai eszközzel bármely okból nem jeleníthető meg olvasható formában vagy használhatatlanná vált, a tulajdoni lap tartalmát vissza kell állítani. A visszaállítást az ingatlanügyi hatóság hivatalból rendeli el.

Összegzés

Egy ingatlanvásárló számára a tulajdoni lap az a hivatalos dokumentum, amelyből kiderül, hogy

• tényleg attól vásárolsz, aki a nyilvántartásban tulajdonosként szerepel,
• az ingatlan nem terhelt olyan joggal, ami akadályozná a vásárlást vagy csökkentené az értékét,
• az ingatlan per- és tehermentes, vagy ha nem, pontosan látható, milyen jogviszonyok érintik,
• és hogy az ingatlan nem áll állami tulajdonszerzési vagy más jogi eljárás alatt.

A lekérdezéshez az ingatlan pontos helyrajzi száma vagy címe szükséges. Ez tehát a biztonságos ingatlanvásárlás alapja: nélküle senki sem köthet felelősen adásvételi szerződést. Egy alapos ügyvéd mindig az ingatlan nyilvántartás rendszer segítségével lekért, friss, hiteles tulajdoni lap alapján dolgozik, mert az csak a lekérés pillanatában tükrözi a valós állapotot. Már egy nap alatt is bekerülhet rá például egy végrehajtási jog vagy elidegenítési tilalom.