Online banki csalások és az ingatlan adásvétel: milliók forognak kockán

Miért veszélyeztetettek az ügyfelek ingatlan adásvétel során a banki csalásokkal szemben?

Az ingatlan.com, illetve a facebook felületein könnyen beazonosítható egy-egy ingatlanközvetítő, de sokszor maga a lakás is. Ha a hirdetést lekerül: alappal feltételezhetjük, hogy hamarosan tranzakcióra kerül sor. Az ingatlanközvetítők ráadásul 60-70%-ban ugyanazzal az ügyvéddel dolgoznak (akit ők ajánlanak) - ezek az együttműködések pedig sokszor városszerte ismertek.

A leggyakoribb online csalási módszerek

• Nyilvános e-mail címekkel való visszaélés: Az ügyfél, ügyvéd, eladó és ingatlanos közti kommunikáció gyakran e-mailben történik, az ügyvéd és az ingatlanközvetítő e-mail címe ráadásul közismert, nyilvános adatbázisokban rögzített. Egyáltalán nem nehéz az ügyvédéhez hasonló e-mail címet generálni.
• Bizalom a “hivatalosnak tűnő” levelekben: Az adathalász (phishing) támadások egyik fő célpontja az ügyvédi vagy banki utasításokat utánzó üzenetek, például “változott a számlaszám” tárgyú levelek.
• Social engineering: Az sem kizárt, hogy az ügyvéd nevével visszaélve facebook profilt hozzanak létre és onnan küldjenek valódinak tűnő utasításokat.
• Deepfake és AI-generált üzenetek: Nem kizárt, hogy az elkövetők ismert személy – például az ügyfél ügyvédje – hangját vagy arcmását használják fel, hogy megtévesszenek valakit egy sürgető banki kérés kapcsán.

Hogyan előzzük meg a bajt?

A védekezés alapja a világos, írásban (szerződésben) rögzített szabályrendszer és a technikai eszközök szakszerű alkalmazása. Az ügyvédi gyakorlatban az alábbi lépések bizonyultak hatékonynak:

• Szerződésben (adásvételi és letéti!) rögzített utalási protokoll: Az ügyletben részt vevő felek bankszámlaszámait és azok módosításának a módját is világosan rögzíteni kell.
• „Próbaátutalás” alkalmazása: Nagyobb összegek esetén célszerű egy kisebb összeggel tesztelni a bankszámlát, mielőtt a teljes vételár elutalásra kerülne.
• "2 faktoros ellenőrzés": Érdemes e-mailes és SMS/hanghívásos megerősítést is kérni ha az eladó új bankszámlaszámot ad meg.

A jogszabályi háttér – mint a pénzforgalmi szolgáltatásokról szóló törvény vagy a pénzmosás elleni előírások – egyértelműen a szolgáltatók fokozott felelősségét írják elő. Ugyanakkor a bírósági gyakorlatból is az olvasható ki, hogy a bankok mulasztása is kártérítési felelősséget vonhat maga után – ha például nem azonosítják időben a gyanús utasításokat.

Mit mondanak a jogszabályok?

Az első és legfontosabb jogszabály a pénzforgalmi szolgáltatás nyújtásáról 2009. évi LXXXV. szóló törvény (a továbbiakban: Pft.), ami kimondja:

37. § (1) Fizetési művelet teljesítésére - a hatósági átutalás és az átutalási végzés alapján végzett átutalás kivételével - akkor kerülhet sor, ha azt a fizető fél előzetesen jóváhagyta. A felek a keretszerződésben megállapodhatnak arról, hogy a jóváhagyás utólagos is lehet.

Legalább ennyire fontos a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról 2017. évi LIII. törvény (a továbbiakban Pmt.) és az ezt kiegészítő 30/2024. (VI. 24.) MNB rendelet.

Pmt. 11. § (1) A szolgáltató - a tevékenységére irányadó jogszabályi előírásoknak megfelelően - köteles az üzleti kapcsolatot folyamatosan figyelemmel kísérni - ideértve az üzleti kapcsolat fennállása folyamán teljesített ügyletek elemzését is - annak megállapítása érdekében, hogy az adott ügylet összhangban áll-e a szolgáltatónak az ügyfélről a jogszabályok alapján rendelkezésére álló adataival és ez alapján szükség van-e az ügyféllel szemben pénzmosás megelőzésével kapcsolatos intézkedések végrehajtására.

Visszaéltek a személyi igazolványával? A bank felelős lehet az utalásért!

A Kúria Gfv.30.262/2016/9. számú precedensképes határozata egy klasszikus példa arra, amikor egy banki mulasztás miatt bekövetkezett pénzügyi kár jogi felelősségét kellett megítélni. A felperes (cég) és az alperes (bank) között bankszámlaszerződés jött létre, amelynek keretében a számlatulajdonos kizárólagos rendelkezési jogosultságot biztosított a felperes ügyvezetőjének. Egy ismeretlen személy visszaélt az ügyvezető adataival (hamis személyi igazolvány és lakcímkártya segítségével), így személyesen intézkedett egy budapesti bankfiókban több adat módosításáról és új e-pin kártya igényléséről. Az új kártyával a belépési jelszót megváltoztatták, majd a számláról 99.786.000 Ft-ot utaltak el egy másik számlára, „tagi kölcsön visszafizetése” jogcímen. Ezt a pénzt rövid időn belül készpénzben fel is vették.

A Kúria az eljárás végén kimondta, hogy a bank csak a jogosult fizető fél által jóváhagyott műveletet hajthatja végre (Psztv. 37. §). A bank nem bizonyította kétséget kizáróan, hogy a felperes vagy képviselője állt az átutalás mögött. Ezért a bank az objektív felelősség alapján köteles helytállni.

A határozat elvi tartalma a következő: 

A számlavezető pénzforgalmi szolgáltató kizárólag olyan fizetési műveletet hajthat végre, amelyet a fizetési számla jogosult tulajdonosa – azaz a fizető fél – a pénzforgalmi szolgáltatóval kötött szerződésnek megfelelően kifejezetten jóváhagyott.

Ez a határozat precedensértékű annak megerősítésében, hogy a pénzforgalmi szolgáltatók objektív felelősséggel tartoznak a jogosulatlan fizetési műveletekért, kivéve ha kétséget kizáróan bizonyítani tudják a fizető fél csalárd magatartását.

Szokatlan tranzakció és a bank nem szűrte ki? 

A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40183/2024/9. határozat szerint, ha a bank nem észleli az ilyen szokatlan tranzakciókat, és nem jelenti azokat, kárt okozhat az ügyfeleinek. A banknak észlelnie kell ugyanis, ha nem teljesítheti az utalást, ilyenkor a tranzakció felfüggesztése és az ügyfél értesítése szükséges!

Fontos tanulság, hogy nem elég egyszer, a tranzakció végrehajtásakor „ráeszmélni” az ügyletekre: a bíróság világosan kimondta, hogy az alperesi banknak mind a szokatlan jóváíráskor, mind pedig az átutalási megbízás teljesítését megelőzően fel kellett volna ismernie hogy az ügylet kapcsán bejelentési-, valamint felfüggesztési kötelezettség terheli.

A jogszabályok, mint a Pénzforgalmi Szolgáltatásokról szóló törvény, és az EU irányelv (Payment Services Directive) alapján, a banknak haladéktalanul értesítenie kell az ügyfelet, ha egy utalás végrehajtása nem lehetséges.

Mi minősül szokatlan ügyletnek a banki gyakorlatban?

A „szokatlan ügylet” jogi értelemben nem magától a Pmt.-ben, hanem az MNB végrehajtási rendeletében (30/2024. (VI. 24.) MNB rendelet) meghatározott definíció szerint az alábbi feltételek bármelyikét teljesíti:

Eljárásoktól való eltérés
Olyan ügylet, amely nincs összhangban az áruval vagy szolgáltatással kapcsolatban általánosan követett eljárásokkal (azaz a banknál megszokott, sztenderd folyamatoktól eltér) 

Gazdasági cél vagy jogi alap hiánya
Olyan ügylet, amelynek nincs világosan érthető gazdasági célja vagy jogi alapja (azaz az ügylet mögötti indok nem meggyőző, nem dokumentált)

Frekvencia- vagy összegbeli eltérés
Olyan ügylet, amelynél az ügyfél korábbi forgalmához képest indokolatlanul megváltozik az ügyletek gyakorisága vagy nagysága (pl. egyes ügyeknél hirtelen, előzmény nélküli, kiugróan nagy összegek mozognak) 

A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40183/2024/9. határozata szerinti bank belső szabályzata alapján szokatlan minden olyan ügylet, amely:

1. Nincs összhangban a termékkel vagy szolgáltatással kapcsolatban általánosan követett eljárásokkal.
2. Nincs világosan érthető gazdasági célja vagy jogi alapja.
3. Indokolatlanul megváltozik az ügyletek gyakorisága, nagysága az ügyfél korábbi tevékenységéhez képest.
4. Az ügyfél magatartása, ügyletei nem vagy csak erőltetetten magyarázhatóan változnak.
5. Furcsa körülmények mutatkoznak az átutalás, tranzakció során.
6. A pénzügyi művelet nem illeszkedik az ügyfél bejelentett tevékenységéhez.
7. Tisztázatlan eredetű pénzeszközök jelennek meg a számlán.
8. Gyanús harmadik ország bevonása történik egy tranzakcióba.
9. Hirtelen aktivitás, nagy összegű tranzakciók alvószámlán vagy szokatlan gyakorisággal.
10. Személyes azonosítás kerülése, tényleges tulajdonos elrejtése, offshore struktúrák.

Jogszabályi válasz az online csalásokra – új törvényjavaslat

2025 májusában benyújtásra került egy új, igazságügyi tárgyú törvénymódosítási javaslat, amely kifejezetten az online csalásokkal szembeni hatékonyabb fellépést célozza:

• Számlazárási kötelezettség a bűnügyi felügyelet alatt álló elkövetőknél:
  A jövőben bírósági döntéssel elrendelhető lesz, hogy a gyanúsított szüntesse meg azokat a fizetési számlákat, amelyeket bűncselekményekhez (pl. pénzmosás, csalás) használt.
• Kizárás a pénzforgalmi szektorból:
  A “stróman” típusú elkövetőket – akik a nevükre nyitott számlákkal segítik a bűncselekményekből származó pénzek elvonását – a rendszeres pénzforgalomból kizárják, kivéve egyetlen, létfenntartáshoz szükséges számlát.
• Központi bankszámla-ellenőrzés:
  A rendőrség a bankszámlanyilvántartás segítségével ellenőrizheti, hogy a gyanúsított teljesítette-e a számlazárási kötelezettséget.
• Szektoron belüli információmegosztás:
  A pénzügyi információs egységek célzott kockázati információkat oszthatnak meg bankokkal, hogy időben észleljék és blokkolják a csalásokat.

Ez a törvényi változás áttörést jelenthet az ingatlanügyleteknél tapasztalható számlás visszaélések elleni küzdelemben, és hosszú távon visszatartó erőként is működhet.

4 tipp az ingatlan adásvétel biztonságáért

1. Rögzítsék szerződésben a számlaszám közlésének módját – és mindig erősítsék meg telefonon!
Az egyik leggyakoribb csalási forma a hamis számlaszám megküldése. Ennek megelőzése érdekében már az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy a felek csak meghatározott csatornán – például titkosított e-mailen vagy zárt ügyfélkapun keresztül – küldhetik egymásnak a pénzügyi adatokat. Emellett elengedhetetlen, hogy a vevő minden utalás előtt telefonon is megerősítse a számlaszámot, lehetőleg már korábban egyeztetett elérhetőségen.

2. Ne hagyatkozz kizárólag e-mailre vagy sms-re, ha utalásról van szó!
A phishing támadások többsége hivatalosnak tűnő e-mail formájában érkezik, gyakran egy ügyvédi iroda vagy bank nevében. Ezek célja, hogy az ügyfél egy csaló számlájára utaljon. A banki utasításokat ezért mindig több forrásból kell ellenőrizni – soha ne utalj kizárólag egy e-mail alapján, még akkor sem, ha ismert fél nevében érkezik.

3. Kisebb összegű próbautalással tesztelhető a rendszer biztonsága
Több tízmilliós utalás esetén ajánlott először egy kisebb, például 10–50 ezer forintos próbautalást indítani és visszaigazolást kérni. Ezzel ellenőrizhető, hogy valóban az eladó számlájára érkezik-e a pénz. Ha az összeg rendben megérkezik, a tranzakció folytatható. Ez a módszer kis költséggel, de jelentős biztonságnöveléssel jár.

4. Konzultálj az ügyvéddel minden pénzügyi lépés előtt – és dokumentáld a kommunikációt!
Az ügyvéd nemcsak a szerződéses biztosítékokért felel, hanem segít az esetleges gyanús helyzetek felismerésében is. Mielőtt bármilyen jelentős utalás megtörténik, érdemes konzultálni vele. Emellett hasznos, ha a kommunikáció visszakereshető, archivált módon történik – például e-mailben vagy írásos jegyzőkönyvben –, mert ez egy későbbi jogvita esetén bizonyítékként is szolgálhat.

Összegzés

Az ingatlan adásvétel a digitális korszakban nem csupán szerződéskötési, hanem magas kockázatú pénzügyi és információbiztonsági művelet is. Az akár több tízmillió forintos átutalások, a digitalizált kommunikáció és a banki ügyintézés sebezhetősége miatt az online csalók kifejezetten ezt a szektort célozzák. Az adathalászat, deepfake hívások, hamis számlaszámok és social engineering támadások már nemcsak elméleti veszélyek, hanem gyakorlati tapasztalatok, melyek ügyfeleket, ügyvédeket és eladókat egyaránt fenyegetnek.

A 2025-ös törvényjavaslatok is jelzik: az állam felismerte, hogy a digitális bűnözés ellen csak komplex jogszabályi eszköztárral lehet fellépni. Ugyanakkor a legelső védelmi vonalat továbbra is a tudatos ügyfelek és az előrelátó jogi képviselet jelentik. Az egyértelmű protokollok, a védett kommunikációs csatornák és az ügyleti szokatlanság felismerése nem csupán ajánlottak, hanem nélkülözhetetlenek egy biztonságos ingatlantranzakció lebonyolításához.

Egy ingatlanjogi praxisnak 2025-ben már nem elég jogilag precíznek lennie – digitálisan is védetten kell működni.