Logóe-ingatlanügyvédek.hu
Mi az amiért az eladó kötelezettséget vállal

Ingatlan eladás - eladó kötelezettségei

Ügyvédként tökéletesen tisztában vagyok vele, hogy az ingatlan értékesítése nemcsak fontos, de nehéz döntés is - mind érzelmi, mind anyagi szempontból. Kevesen vannak akik színtisztán befektetési céllal adják-veszik a lakásokat, sokkal több olyan eladóval találkozom, aki a gyerekkori otthonát, a családi nyaralások színhelyét, a gyermekei első otthonát árulja.

Ezeken az ügyfeleinken azt látom, hogy megfelelő felkészülés után minden esetben könnyebben tudják a lakásukat elengedni, hiszen ha az tisztában vannak a lakás, vagy ház eladás során az eladót terhelő kötelezettségekkel, akkor nyugodtabban is alszanak.

Az alábbiakban áttekintjük a eladói kötelezettségeket és az ingatlan eladás menetének legfontosabb lépéseit is.

Az ingatlan adásvétel során az eladóra háruló kötelezettségek általában

A Polgári Törvénykönyv alapján az ingatlan adásvétel szabályai igen egyszerűek: az írásba foglalt adásvételi szerződés alapján az eladók a lakóingatlan tulajdonjogának átruházására és a birtokbaadásra, míg a vevők a vételár határidőben való megfizetésére és a lakás átvételére kötelesek.

Az ingatlan eladás eladó kötelezettségeit a Ptk. alapján összefoglaltam táblázatos formában is:

KötelezettségLeírás
Tulajdonjog átruházásaEladói kötelezettség a dolog tulajdonjogának átruházása az adásvételi szerződés alapján.
Birtokba adásAz eladó köteles a tulajdonjog átruházásán túl a dolog birtokának átruházására is, ha az ingatlan.
Tulajdonjog-fenntartásAz eladó fenntarthatja a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig, de köteles azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.
Hasznok szedése, teher- és kárveszélyviselésHa az eladóként szerződő fél a lakóingatlan birtokát átruházza a vevőre, a vevő szedi a hasznokat és viseli a terheket a birtokátruházástól kezdve.
Kötelezettségek a költségek viselésébenAz eladói oldal viseli a birtokátruházás és az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés költségeit.
Kárveszély átszállása fogyasztói adásvétel eseténHa az eladó vállalja a dolog eljuttatását, a kárveszély a vevőre száll, amikor birtokba veszi a dolgot vagy harmadik személynek átadásra kerül.
Az eladó késedelmének jogkövetkezményei fogyasztói adásvétel eseténHa az eladó nem bocsátja rendelkezésre a lakóingatlant 30 napon belül, a vevő jogosult póthatáridőt tűzni vagy szerződéstől elállni késedelem esetén.

Az ingatlan tulajdoni viszonyainak rendezése

Az adásvételi szerződésben az eladó kötelességei közé tartozik, hogy a vevőt teljes körűen tájékoztassa az ingatlan jogi helyzetéről. Jóval egyszerűbb dolga van az eladónak, ha már jó előre tisztázza az ingatlanának a tulajdoni viszonyait, különösen, ha ez az ingatlan házastársi vagyonközösség részét képezi, vagy egyébként ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok fellépése várható. Volt olyan ügyünk, amikor az ügyfélnek gondolkoznia kell, hogy kinek a nevén is van az eladósorba került ház - ilyenkor különösen tanácsos mielőbb lekérni az ingatlan tulajdoni lapját.

Ha osztatlan közös tulajdont értékesítünk, akkor érdemes már a lakás meghirdetése előtt gondoskodni arról, hogy a tulajdonostársak által aláírt használati megosztási szerződés álljon rendelkezésre, hiszen ez mindenképpen szükséges, ha a vevő hitelből vásárol.

Haszonélvezeti jog került bejegyzésre az ingatlanra?

Ha az ingatlan haszonélvezeti joggal (ideértve: özvegyi joggal) terhelt, akkor jobb ha tudjuk, a haszonélvező hozzájárulása nélkül nehézkes, vagy egyenesen lehetetlen az értékesítés.

Elővásárlási jog - jobb már az ingatlan meghirdetése előtt tisztán látni

Bár az elővásárlási jog nem zavarja az ingatlanok tulajdoni viszonyait, de az eladót mindenképpen korlátozza abban, hogy szabadon értékesítsen bármilyen vevőnek. Az elővásárlási jog intézménye az ingatlan adásvételi ügyletekben különleges figyelmet igényel, hiszen az eladó kötelességei közé tartozik, hogy az elővásárlásra jogosultat írásban értesítse az ingatlanra érkezett vételi ajánlatról. A jogszabályi előírások szerint az eladónak részletesen, minden lényeges információt meg kell osztania az elővásárlásra jogosulttal, mint például a vevő személyét, a vételárat, a fizetési feltételeket, és a fizetési határidőt.

Ha az elővásárlásra jogosult az eladó ajánlatát elfogadja, a szerződés vele jön létre - éppen ezért mindenképpen azt szoktam tanácsolni az ügyfeleknek, hogy ha tudják, előbb keressék meg szomszédot, vagy aki az elővásárlásra jogosult, hiszen sok bonyodalomtól kímélheti meg magát, ha kiderül, hogy valójában neki is fáj a foga az értékesíteni kívánt lakásra, házra, netán garázsra. Teremgarázs esetén könnyebbség, hogy elegendő a közös képviselő nyilatkozata az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozat kifüggesztésről.

Készüljünk a sikeres eladásra

Készüljünk a sikeres eladásra

Az ingatlanok helyes értékelése

Ugyan nem eladói kötelezettség, de az eladás menetének igen fontos lépése az eladnivaló lakás helyes értékelése.

Bár elég sokat foglalkozom használt ingatlanokkal, az pontos értéküket ránézésre nem tudom megmondani - ehhez ismerni kell ugyanis a lokációspecifikus piaci viszonyokat, a lakás/ház műszaki tulajdonságait, stb. Az ingatlanunk értékének pontos ismerete, azaz egy pontos értékbecslés azonban elengedhetetlen ahhoz, hogy az eladásra kínált lakást a megfelelő vételáron hirdessük meg. 

Az értékbecslést, bár ki kell fizetni, egy sor további előnnyel is szolgálhat: a potenciális vevőkkel való alkudozás minimalizálása, az eladási stratégia kialakítása, vagy akár egy gyorsabb tranzakció – mind-mind olyan területek, ahol az előzetes értékfelmérés fontos szerepet játszhat.

Elsőre talán azt gondolnánk, hogy amiatt még senki sem panaszkodott, hogy a vevő végül többet fizetett az ingatlanért, mint amennyiért az eladó értékesíteni tervezte, de nagyon valószínű hogy ilyen esetben az eladó alulértékelte a lakóingatlant és ha kicsit több vevővel tárgyal, lehet hogy még magasabb áron értékesíthetett volna. Manapság, kicsit lassabb ingatlanpiac mellett inkább azzal szenvednek az eladók, hogy nem sikerül a kigondolt áron értékesíteni az ingatlanjukat, miközben ingatlanközvetítők azzal bombázzák őket, hogy a reális árat az ingatlanközvetítők szakértelme nélkül, egyedül úgysem fogják kitalálni és még hónapokig árulhatják az adott lakást. Ehhez azért érdemes hozzáfűzni, hogy az ingatlanközvetítők sokkal inkább érdekeltek abban, hogy áron alul, gyorsan értékesítsenek, mint hogy a legmagasabb árat préseljék ki a vevőkből - kicsit kisebb jutalék ezerszer jobb, mint a meg nem szerzett jutalék.

Ha az ingatlan értéke túl magasra vagy túl alacsonyra van becsülve, az komoly pénzügyi következményekkel járhat, ezért egy független ingatlan értékbecslő megbízása számos előnnyel jár, és rendkívül hasznos lépés lehet, ha az ingatlanunk aktuális értékének meghatározásáról van szó. Az értékelés során figyelembe veszik az ingatlan állapotát, a környező ingatlanok árait, a közlekedési és infrastrukturális lehetőségeket, az ingatlan elhelyezkedését és egyéb befolyásoló tényezőket. Az értékbecslők részletes dokumentációt is készítenek az értékelésről, ami nemcsak az eladó, hanem a potenciális vevők számára is hasznos, hiszen megkönnyíti a döntéshozatalt és segíti a tárgyalásokat.

Értékbecslés előnye a vételárral kapcsolatos alkudozások során

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy egy ingatlan vételára, illetve forgalmi értéke sajnos nem azonos egymással. A vételár az, amit a vevő, akinek végül eladjuk a lakást hajlandó és képes kifizetni az ingatlanért, ami jelentősen több, de kevesebb is lehet, mint amit mi előre kigondoltunk az ingatlan.com böngészését követően. A forgalmi értéket ezzel szemben leginkább a vevőknek a visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabása, illetve a vételár finanszírozása miatt felveendő jelzáloghitelhez kapcsolódó banki követelmények miatt fontos tudni. Ha tudunk érvelni a vevőknek amellett, hogy az értékesíteni kívánt lakásunk ér annyit, amennyiért hirdetjük, sőt, a vevő is biztosan számolhat ezzel az értékkel, az előnyünkre válik az alkudozás során.

Mivel a végül kialkudott vételár nagyban befolyásolja a vagyonszerzési illetéket, de az eladó által (5 éven belül történt vásárlás esetén) fizetendő személyi jövedelemadó összegét, ezért fontos, hogy tisztában legyünk a valós forgalmi értékekkel.

Professzionális értékbecslők

Az értékbecslésben sokat segíthet egy ingatlanközvetítő, de leginkább egy hivatásos értékbecslőtől várhatunk pártatlan véleményt.

Az értékbecslő igénybevétele természetesen költségekkel jár, ha erre nem szeretne az eladó költeni, akkor azt szoktuk tanácsolni, hogy keresse meg a Nemzeti Adó- és Vámhivatalt, ami egy országosan egységes adatbázist működtet a korábban értékesített ingatlanok vonatkozásában. Ebből az adatbázisból 7500 Ft alapdíj és díj ellenében bárki kérhet adatszolgáltatást. Az adatbázis az értékesített ingatlanok értékadatait és főbb jellemzőit tartalmazza feldolgozatlan formában - tehát nem egy adott településre jellemző átlagárat ismerhetünk meg innen, hanem kérelmezhetjük, hogy a NAV adja át számunkra 10 darab ingatlant érintő összehasonlító értékadatot, úgy hogy minden adat 2023 évben, 40-50 millió forint közötti vételáron értékesített, 60-70 m2 alapterületű lakásra vonatkozzon. A következő linken a NAV részletes tájékoztatást ad az elektronikus (ÁNYK) és a személyes ügyintézés lehetőségeiről.

A helyes értékbecslés az ingatlan eladás alapja

A helyes értékbecslés az ingatlan eladás alapja

Energetikai tanúsítvány - már nem kötelező az ingatlan adásvételnél

Az elmúlt években az ingatlan adásvétel során a lakások, házak eladásának egyik első lépése egy energetikus megbízása volt, mert az ügyvéd addig nem volt hajlandó adásvételi szerződést szerkeszteni, ameddig az ún. HET azonosítót nem tudta. Ennek oda az volt, hogy enélkül az adásvétel ingatlan esetén érvénytelennek is minősülhetett. Az energetikai tanúsítás most is fontos eladói kötelezettség, de 2023. november 1. napjával változtak az energetikai tanúsítványra vonatkozó szabályok. Továbbra is kötelező az energetikai tanúsítvány elkészíteni és átadni a vevőnek, de az úgynevezett HET azonosító már nem kötelező tartalmi eleme az adásvételi szerződésnek. 

Az eladóknak mostantól legkésőbb a birtokbaadáskor kell átadni a tanúsítványt a vevők részére.

A végén hozzátenném, hogy érdemes az energetikai tanúsításra időben felkészülni, hiszen az energiatakarékos megoldások nem csak a rezsiköltségeket csökkentik, hanem növelik az ingatlan piaci értékét is

Lakáseladás tippek - felújítás, home staging

Vannak vevők, akik kifejezetten felújítandó lakásokat keresnek, sokan ugyanakkor tartanak a szakemberhiánytól, a drága munkadíjaktól és a felújítással járó érzelmi megterheléstől is. Az elavult vagy rossz állapotú ingatlanok kevésbé vonzóak az ilyen vevők számára. Fontoljuk meg az olyan egyszerűbb felújítások elvégzését, mint például a festés, a padlóburkolatok cseréje, a konyhai, vagy fürdőszobai felújítás. A modern és friss megjelenésű ingatlanok nagyobb érdeklődést váltanak ki a vevők körében, így az eladás menete is egyszerűbb lesz.

Ha már tudjuk, hogy mennyi az ingatlanunk valós piaci értéke, akkor ki kell tudnunk választani a megfelelő hirdetési stratégiát, hogy az ingatlan eladás menete zökkenőmentes legyen. A lakások, házak vonzerejének növelése fontos lépés, hogy kiemelkedjen a versenytársak közül és vonzó ajánlatot kínáljon a potenciális vevőknek. Természetesen ebben is segíthet nekünk egy megfelelő ingatlanközvetítő, de ha nem akarunk lemondani a vételár 3-5%-ról, akkor magunknak kell felkészítenünk a lakást az értékesítésre. Ha tudni akarja, hogy mi az ami még jogszerű a home staging során, olvassa el a blogposztunkat!

Az ingatlan hirdetése eladóként

Az ingatlan.com oldalt talán senkinek se kell bemutatni, de az ingatlanbazár, a jófogás, vagy az OTP Otthon is a segítségünkre lehet a lakásunk eladósorba került ingatlanként hirdetésében. Újabban sokan a marketplace oldalon is hirdetnek.

Felmerül, hogy szükség van-e ingatlanközvetítőre a folyamatban? Az ingatlanközvetítői szolgáltatások igénybevételének előnyeiről és hátrányairól itt írtunk.

ingatlan adásvételnél milyen kötelezettséggel kell számolni?

Ingatlan adásvételnél milyen kötelezettséggel kell számolni?

Szerződéskötés - fellélegezhet az eladó?

Sok eladó úgy érzi, hogy az értékesítési folyamat igazán csak eddig a pontig nehéz. A vevő tesz egy kedvező ajánlatot, akár foglalót is ad, majd az ügyvédje (jobb esetben) megküldi az adásvételi szerződést és kész is az ingatlan vásárlás.

Sokan ilyenkor szembesülnek azzal, hogy az ingatlanjukat elővásárlási jog terheli és ezzel bizony komoly teendőik vannak, de más terhek is felmerülhetnek, például jelzálogot, vagy CSOK miatt bejegyzett jogokat kell törölni az ingatlanról.

Jó hír az eladóknak, hogy a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik, ez magyarul azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédet a vevő fizeti. Rossz hír, hogy az ügyvéd az előző okból kifolyólag hajlamos a vevői szempontokat könnyebben átérezni a szerződés szerkesztése során.

Gyakran találkozunk azzal a problémával, hogy az egyébként a szakmájukban kifejezetten kompetens eladók szoronganak attól, hogy nem tudják megítélni, hogy az adásvételi szerződés feltételei az ő érdekeit megfelelően szolgálják-e, vagy csak a vevő képviselt. Higgyék el nekem, egy saját ingatlan ügyvéd segít jelenléte minden eladóra pozitívan hat.

A szerződéskötésre általában személyesen, az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd irodájában, vagy az egyik fél által megjelölt külső helyszínen kerül sor. Ha a felek nem tudnak egy időben, egy helyen lenni, segítheti őket egy ügyleti meghatalmazott, de manapság már lehetőség van videóhívás útján történő szerződéskötésre is. Ha érdeklik a távollevő felek közötti szerződéskötési lehetőségek, olvasson tovább!

Vételár begyűjtése - az eladás legjobb része

Gratulálunk! A nehezén már túl van - vagy mégsem? Az eladással kapcsolatban felmerülő költségekről itt olvashat többet.

Eladóként elemi érdekünk, hogy a szerződéskötést követően a vételárhoz teljes összegben hozzájussunk. Ha nem "készpénzes", vagyis azonnal fizető vevővel van dolgunk, akkor jó, ha megismerkedünk a banki hitelezés feltételeivel, ugyanis akár szerződésmódosításra is szükség lehet, ha a bank nem találja elég előnyösnek a számára az adásvételi szerződés feltételeit.

Az ügyvédi letétről és a vételár megfizetéséről itt írtunk hosszabban, itt csak annyit említenénk meg, hogy minden eladónak javasoljuk, hogy gondoskodjon róla, hogy a letéti szerződés feltételei úgy kerülnek kialakításra, hogy a letétkezelő ügyvéd egész biztosan ne tudja kiadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, ameddig a vételárat a vevő biztosan meg nem fizette.

Birtokbaadás - az ingatlanvásárlás vége?

Ha a vevő a vételárat megfizette, a következő lépés a birtokbaadás. A birtokbaadásról bővebben itt írunk, itt csak ennyit említenénk, hogy a birtokbaadás feltételeit az adásvételi szerződés rendezi: általában kiürített, kitakarított állapotban kell átadnunk az ingatlant.  A birtokbaadás másik tipikus feltétele a mindenfajta tartozásmentesség igazolása. 

Eladói tanácsadás esetén mindig el szoktam mondani, hogy a közművekkel való elszámolásról, közös költség tartozásról jobb előbb beszámolni és nem várni a birtokbaadásig.

Adózás a lakás eladása után

Ingatlan értékesítés után nem csak a vevőnek kell illetéket fizetnie, az eladót is terheli többfajta fizetési kötelezettség.

Személyi jövedelemadó

Az ingatlanok értékesítés után sokszor az eladóknak szja fizetési kötelezettsége keletkezik. Érdekli az ingatlaneladás adója? Az erről szóló cikkünk hamarosan elérhető.

Helyi adó

A helyi (kerületi) önkormányzatok rendeletben határozzák meg az építményadó és a telekadó mértékét. A fizetési kötelezettség mindig arra hárul, aki a naptári év első napján az ingatlannak a tulajdonosa - ez igaz még akkor is, ha az év során tulajdonosváltás történik. Az eladót terhelő helyi adóról itt írtunk bővebben.

ingatlan eladás eladó kötelezettségei

Az eladó kötelezettségei a birtokbaadás után sem érnek véget

Összefoglalás

Aki eladóként ingatlan adásvétel előtt áll, tudnia kell, hogy a lakása eladásának folyamata hosszúra nyúlhat, mielőtt az ideális vevő jelentkezik és a foglaló a bankszámlájára kerül.

Az adásvételi szerződéskötéshez azon túl, hogy eladóként is mielőbb ellenőrizzük le a személyi okmányaink érvényességét tudnunk kell, hogy mennyit ér az ingatlanunk és milyen 

Ha pedig ingatlanvásárlás is aktuális az eladást követően, használja az ügyvédi munkadíj kalkulátor szolgáltatásunkat és győzödjön meg Ön is az áraink versenyképességéről!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.


Ha úgy érzi, hogy jogi segítségre lenne szüksége annak érdekében, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során az Ön eladói érdekei is megfelelően képviselve legyenek, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Először is győződjön meg róla, hogy az ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek, különös tekintettel a házastársi vagyonközösségre vagy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokra. Ezenkívül érdemes lehet értékbecslést végeztetni, hogy reális vételárat állapíthasson meg, és ha szükséges, végezzen el néhány alapvető felújítást vagy home staging-et az ingatlan vonzerejének növelése érdekében.