Ingatlan eladás - eladó kötelezettségei

Az ingatlan adásvétel során az eladóra háruló kötelezettségek általában

A Polgári Törvénykönyv alapján az ingatlan adásvétel szabályai igen egyszerűek: az írásba foglalt adásvételi szerződés alapján az eladók a lakóingatlan tulajdonjogának átruházására és a birtokbaadásra, míg a vevők a vételár határidőben való megfizetésére és a lakás átvételére kötelesek. 

A Ptk. alapján az eladói kötelezettségek a következők:

Az ingatlan tulajdoni viszonyainak rendezése

Az adásvételi szerződésben az eladó kötelességei közé tartozik, hogy a vevőt teljes körűen tájékoztassa az ingatlan jogi helyzetéről. Jóval egyszerűbb dolga van az eladónak, ha már jó előre tisztázza az ingatlanának a tulajdoni viszonyait, különösen, ha ez az ingatlan házastársi vagyonközösség részét képezi, vagy egyébként ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok fellépése várható. Volt olyan ügyünk, amikor az ügyfélnek gondolkoznia kell, hogy kinek a nevén is van az eladósorba került ház - ilyenkor különösen tanácsos mielőbb lekérni az ingatlan tulajdoni lapját.

Ha osztatlan közös tulajdont értékesítünk, akkor érdemes már a lakás meghirdetése előtt gondoskodni arról, hogy a tulajdonostársak által aláírt használati megosztási szerződés álljon rendelkezésre, hiszen ez mindenképpen szükséges, ha a vevő hitelből vásárol.

Haszonélvezeti jog került bejegyzésre az ingatlanra?

Ha az ingatlan haszonélvezeti joggal (ideértve: özvegyi joggal) terhelt, akkor jobb ha tudjuk, a haszonélvező hozzájárulása nélkül nehézkes, vagy egyenesen lehetetlen az értékesítés.

Elővásárlási jog - jobb már az ingatlan meghirdetése előtt tisztán látni

Bár az elővásárlási jog nem zavarja az ingatlanok tulajdoni viszonyait, de az eladót mindenképpen korlátozza abban, hogy szabadon értékesítsen bármilyen vevőnek. Az elővásárlási jog intézménye az ingatlan adásvételi ügyletekben különleges figyelmet igényel, hiszen az eladó kötelességei közé tartozik, hogy az elővásárlásra jogosultat írásban értesítse az ingatlanra érkezett vételi ajánlatról. A jogszabályi előírások szerint az eladónak részletesen, minden lényeges információt meg kell osztania az elővásárlásra jogosulttal, mint például a vevő személyét, a vételárat, a fizetési feltételeket, és a fizetési határidőt.

Ha az elővásárlásra jogosult az eladó ajánlatát elfogadja, a szerződés vele jön létre - éppen ezért mindenképpen azt szoktam tanácsolni az ügyfeleknek, hogy ha tudják, előbb keressék meg szomszédot, vagy aki az elővásárlásra jogosult, hiszen sok bonyodalomtól kímélheti meg magát, ha kiderül, hogy valójában neki is fáj a foga az értékesíteni kívánt lakásra, házra, netán garázsra. Teremgarázs esetén könnyebbség, hogy elegendő a közös képviselő nyilatkozata az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozat kifüggesztésről.

Az ingatlan értékelése

Az ingatlanok értékbecslése az eladás első érdemi lépése. Akár hivatalos értékbecslést készíttet az ember, akár az ingatlan.com, esetleg a NAV összehasonlító értékadataira hagyatkozik, fontos, hogy tisztában legyen a részletekkel. Ha tudni szeretné, hogy mire jó egy értékbecslés, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Energetikai tanúsítvány - már nem kötelező az ingatlan adásvételnél

Az elmúlt években az ingatlan adásvétel során a lakások, házak eladásának egyik első lépése egy energetikus megbízása volt, mert az ügyvéd addig nem volt hajlandó adásvételi szerződést szerkeszteni, ameddig az ún. HET azonosítót nem tudta. Ennek oda az volt, hogy enélkül az adásvétel ingatlan esetén érvénytelennek is minősülhetett. Az energetikai tanúsítás most is fontos eladói kötelezettség, de 2023. november 1. napjával változtak az energetikai tanúsítványra vonatkozó szabályok. Továbbra is kötelező az energetikai tanúsítvány elkészíteni és átadni a vevőnek, de az úgynevezett HET azonosító már nem kötelező tartalmi eleme az adásvételi szerződésnek. 

Az eladóknak mostantól legkésőbb a birtokbaadáskor kell átadni a tanúsítványt a vevők részére.

A végén hozzátenném, hogy érdemes az energetikai tanúsításra időben felkészülni, hiszen az energiatakarékos megoldások nem csak a rezsiköltségeket csökkentik, hanem növelik az ingatlan piaci értékét is.

Lakáseladás tippek - felújítás, home staging

Vannak vevők, akik kifejezetten felújítandó lakásokat keresnek, sokan ugyanakkor tartanak a szakemberhiánytól, a drága munkadíjaktól és a felújítással járó érzelmi megterheléstől is. Az elavult vagy rossz állapotú ingatlanok kevésbé vonzóak az ilyen vevők számára. Fontoljuk meg az olyan egyszerűbb felújítások elvégzését, mint például a festés, a padlóburkolatok cseréje, a konyhai, vagy fürdőszobai felújítás. A modern és friss megjelenésű ingatlanok nagyobb érdeklődést váltanak ki a vevők körében, így az eladás menete is egyszerűbb lesz.

Ha már tudjuk, hogy mennyi az ingatlanunk valós piaci értéke, akkor ki kell tudnunk választani a megfelelő hirdetési stratégiát, hogy az ingatlan eladás menete zökkenőmentes legyen. A lakások, házak vonzerejének növelése fontos lépés, hogy kiemelkedjen a versenytársak közül és vonzó ajánlatot kínáljon a potenciális vevőknek. Természetesen ebben is segíthet nekünk egy megfelelő ingatlanközvetítő, de ha nem akarunk lemondani a vételár 3-5%-ról, akkor magunknak kell felkészítenünk a lakást az értékesítésre. Ha tudni akarja, hogy mi az ami még jogszerű a home staging során, olvassa el a blogposztunkat!

Az ingatlan hirdetése eladóként

Az ingatlan.com oldalt talán senkinek se kell bemutatni, de az ingatlanbazár, a jófogás, vagy az OTP Otthon is a segítségünkre lehet a lakásunk eladósorba került ingatlanként hirdetésében. Újabban sokan a marketplace oldalon is hirdetnek.

Felmerül, hogy szükség van-e ingatlanközvetítőre a folyamatban? Az ingatlanközvetítői szolgáltatások igénybevételének előnyeiről és hátrányairól itt írtunk.

Szerződéskötés - fellélegezhet az eladó?

Sok eladó úgy érzi, hogy az értékesítési folyamat igazán csak eddig a pontig nehéz. A vevő tesz egy kedvező ajánlatot, akár foglalót is ad, majd az ügyvédje (jobb esetben) megküldi az adásvételi szerződést és kész is az ingatlan vásárlás.

Sokan ilyenkor szembesülnek azzal, hogy az ingatlanjukat elővásárlási jog terheli és ezzel bizony komoly teendőik vannak, de más terhek is felmerülhetnek, például jelzálogot, vagy CSOK miatt bejegyzett jogokat kell törölni az ingatlanról.

Jó hír az eladóknak, hogy a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik, ez magyarul azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédet a vevő fizeti. Rossz hír, hogy az ügyvéd az előző okból kifolyólag hajlamos a vevői szempontokat könnyebben átérezni a szerződés szerkesztése során.

Gyakran találkozunk azzal a problémával, hogy az egyébként a szakmájukban kifejezetten kompetens eladók szoronganak attól, hogy nem tudják megítélni, hogy az adásvételi szerződés feltételei az ő érdekeit megfelelően szolgálják-e, vagy csak a vevő képviselt. Higgyék el nekem, egy saját ingatlan ügyvéd segít jelenléte minden eladóra pozitívan hat.

A szerződéskötésre általában személyesen, az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd irodájában, vagy az egyik fél által megjelölt külső helyszínen kerül sor. Ha a felek nem tudnak egy időben, egy helyen lenni, segítheti őket egy ügyleti meghatalmazott, de manapság már lehetőség van videóhívás útján történő szerződéskötésre is. Ha érdeklik a távollevő felek közötti szerződéskötési lehetőségek, olvasson tovább!

Vételár begyűjtése - az eladás legjobb része

Gratulálunk! A nehezén már túl van - vagy mégsem? Az eladással kapcsolatban felmerülő költségekről itt olvashat többet.

Eladóként elemi érdekünk, hogy a szerződéskötést követően a vételárhoz teljes összegben hozzájussunk. Ha nem "készpénzes", vagyis azonnal fizető vevővel van dolgunk, akkor jó, ha megismerkedünk a banki hitelezés feltételeivel, ugyanis akár szerződésmódosításra is szükség lehet, ha a bank nem találja elég előnyösnek a számára az adásvételi szerződés feltételeit.

Az ügyvédi letétről és a vételár megfizetéséről itt írtunk hosszabban, itt csak annyit említenénk meg, hogy minden eladónak javasoljuk, hogy gondoskodjon róla, hogy a letéti szerződés feltételei úgy kerülnek kialakításra, hogy a letétkezelő ügyvéd egész biztosan ne tudja kiadni a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, ameddig a vételárat a vevő biztosan meg nem fizette.

Birtokbaadás - az ingatlanvásárlás vége?

Ha a vevő a vételárat megfizette, a következő lépés a birtokbaadás. A birtokbaadásról bővebben itt írunk, itt csak ennyit említenénk, hogy a birtokbaadás feltételeit az adásvételi szerződés rendezi: általában kiürített, kitakarított állapotban kell átadnunk az ingatlant.  A birtokbaadás másik tipikus feltétele a mindenfajta tartozásmentesség igazolása. 

Eladói tanácsadás esetén mindig el szoktam mondani, hogy a közművekkel való elszámolásról, közös költség tartozásról jobb előbb beszámolni és nem várni a birtokbaadásig.

Adózás a lakás eladása után

Ingatlan értékesítés után nem csak a vevőnek kell illetéket fizetnie, az eladót is terheli többfajta fizetési kötelezettség.

Személyi jövedelemadó

Az ingatlanok értékesítés után sokszor az eladóknak szja fizetési kötelezettsége keletkezik. Érdekli az ingatlaneladás adója? Az erről szóló cikkünk hamarosan elérhető.

Helyi adó

A helyi (kerületi) önkormányzatok rendeletben határozzák meg az építményadó és a telekadó mértékét. A fizetési kötelezettség mindig arra hárul, aki a naptári év első napján az ingatlannak a tulajdonosa - ez igaz még akkor is, ha az év során tulajdonosváltás történik. Az eladót terhelő helyi adóról itt írtunk bővebben.

Összefoglalás

Aki eladóként ingatlan adásvétel előtt áll, tudnia kell, hogy a lakása eladásának folyamata hosszúra nyúlhat, mielőtt az ideális vevő jelentkezik és a foglaló a bankszámlájára kerül.

Az adásvételi szerződéskötéshez azon túl, hogy eladóként is mielőbb ellenőrizzük le a személyi okmányaink érvényességét tudnunk kell, hogy mennyit ér az ingatlanunk és milyen 

Ha pedig ingatlanvásárlás is aktuális az eladást követően, használja az ügyvédi munkadíj kalkulátor szolgáltatásunkat és győzödjön meg Ön is az áraink versenyképességéről!

Ha úgy érzi, hogy jogi segítségre lenne szüksége annak érdekében, hogy az ingatlan adásvételi szerződés megkötése során az Ön eladói érdekei is megfelelően képviselve legyenek, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket!