Eladó mobilház magánszemélytől - adózási kérdések

Mobilház vásárlása hitelből – mire számítson?

A mobilház adózási minősítése (ingatlan vagy ingó) nemcsak az SZJA miatt lényeges. A finanszírozásnál is döntő kérdés, hogy lakóingatlannak minősül-e, és szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban.

Megvehetem hitelből a mobilházat, ha az nem minősül lakóingatlannak?

Igen, de nem klasszikus lakáshitellel.

Ha a mobilház nem minősül az ingatlan-nyilvántartásban lakásnak vagy lakóháznak, a bankok jellemzően nem nyújtanak rá lakáscélú jelzáloghitelt. Ilyen esetben szabad felhasználású jelzáloghitel jöhet szóba, megfelelő magyarországi ingatlanfedezet bevonásával.

Mikor jellemző ez a helyzet?

A gyakorlatban gyakran előfordul, hogy a mobilház:

• „üdülő” vagy „hétvégi ház” megnevezéssel szerepel,
• egyáltalán nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban,
• műszakilag áthelyezhető,
• nem rendelkezik végleges használatbavételi dokumentummal.

Ilyenkor a bank szemében nem minősül klasszikus lakóingatlannak, így önálló fedezetként általában nem elfogadható.

Miért nem finanszírozható lakáshitellel?

A lakáscélú jelzáloghitel alapfeltétele, hogy az ingatlan:

• önállóan forgalomképes legyen,
• a tulajdoni lapon lakás vagy lakóház megnevezéssel szerepeljen,
• végleges műszaki állapotú legyen.

A mobilházak jelentős része ezeknek nem felel meg – különösen akkor, ha az adójogi minősítés szerint inkább ingónak tekinthetők.

Ez jól látható kapcsolódási pont az adózási kérdésekhez: ha a mobilház nem áll a földdel alkotórészi kapcsolatban, és ingónak minősül, az a finanszírozási lehetőségeket is beszűkíti.

Az eladó használt mobilház az alapul fekvő föld alkotórésze-e?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) értelmező rendelkezései alapján ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa) - akkor is, ha eladó mobilház eladásán gondolkozunk. Ezzel szemben ingó vagyontárgy az ingatlannak nem minősülő dolog, kivéve a fizetőeszközt, az értékpapírt és a föld tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa). 

A központi kérdés tehát az, hogy a mobilház alkotórésze-e a földnek?

A Ptk. alapján alkotórész az, ami a úgy van tartósan egyesítve az alapul fekvő föld ingatlannal, hogy az elválasztással elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. Az építésügyi hatósági gyakorlatban a legalább pontalapozással, illetve közművekkel a földingatlanhoz csatlakozó mobilház épületnek számít, ilyen módon a földdel alkotórészi kapcsolatban áll. Ezek a tulajdonságok tapasztalataim szerint szemrevételezés, vagy pl. az ingatlan hirdetés alapján könnyen megállapíthatóak.

A fentieket megerősíti NAV “Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek” c. tájékoztató füzete is. Eszerint a földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolog az, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga ne sérülne, így ingatlan például nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült, tartósan összeszerelt eladó faház is. Azonban nem tekinthető ingatlannak (azaz ingó) a szétszerelhető faház, vagy a zártkertre épített öltözőkabin.

A fentiekből álláspontom szerint az következik, hogy az olyan mobilház, amit tartós emberi tartózkodásra szántak, betonalapra terveztek és közműcsatlakozással láttak el, annak a használhatósága jelentősen csökken a szétszereléssel és elszállítással. Következésképpen az értékesítése során felmerülő adókötelezettség megítélésére az ingatlannal kapcsolatos szabályokat kellene alkalmazni. Ezen feltételek hiányában ingó értékesítéssel állunk szemben.

Jó hír, hogy ha megállapítható, hogy a mobilházunk lakás célú ingatlan, akkor ha eladjuk, majd egy másik lakást vásárolunk, akkor alkalmazható a cserepótló vétel illetékkedvezmény is!

Mi a jövedelemszerzés időpontja?

Főszabály szerint az ingatlan (ingatlanrész) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Egy önmagában megvásárolt (helyszínre szállított) mobilház esetén a tulajdoni lapon tulajdonosváltozásra értelemszerűen nem került sor, illetve a vizsgált esetben sincs szó telekértékesítésről, tehát Szja tv. 60. § kisegítő szabályai jöhetnek szóba

• Ha a mobilház szabályosan épült (rendelkezik használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel/használatbavétel tudomásulvételéről szóló határozattal/illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvánnyal) - a szerzés időpontja ezek véglegessé válásának, illetve kiállításának az időpontja
• Ha a fentiekkel a mobilház nem rendelkezik - a hitelt érdemlően bizonyított tényleges használatbavétel évét vagy, ha a tényleges használatbavétel éve hitelt érdemlően nem állapítható meg, illetve nem történt meg, az átruházás évét kell a megszerzés évének tekinteni.

Az ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló szerződés kelt. Szerződés hiányában a jövedelem megszerzésének időpontjára az általános szabályokat kell alkalmazni.

Mi számít jövedelemnek használt mobilházak esetén?

Mivel a személyi jövedelemadót nem az vételár, hanem a jövedelem után kell megfizetni, érdemes megismerkedni az szja számítás alapszabályaival:

Ingatlan és Ingó esetén is a vagyontárgy átruházásából származó bevételnek minősül minden, amit a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár.

Az ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat;
3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat.

Megszerzésre fordított összeg a vásárlásról szóló szerződés, számla, nyugta, elismervény vagy más bizonylat szerinti érték, illetve pl. öröklés esetén az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem a fentiek szerint kiszámított összeg

• 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
• 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
• 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
• 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
• 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

Külföldről behozott ingó vagyontárgy esetében megszerzésre fordított összegnek a vámkiszabás alapjául szolgáló értéket, vagy ha nem történt vámkiszabás, a forintra átszámított számla szerinti értéket kell figyelembe venni.

Mobilház eladó - üzletszerűen

Ha az gazdasági tevékenységként történik - akkor az ingatlan és az ingó eladása is önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül és némiképpen másként alakul az adókötelezettség. 

Az üzletszerűen értékesítő magánszemélyek az ilyen tevékenységből számított jövedelmük 89 százaléka után fizethetik a személyi jövedelemadót és a szochót.

Fontos szabály az is, hogy az ingó vagyontárgyak átruházásából származó bevétel után nem keletkezik adókötelezettség, nem kell jövedelmet megállapítani, ha a bevétel összege az adóévben nem több 600 ezer forintnál. Nem kell megfizetni az ingó vagyontárgyak átruházásából az év során együttesen származó jövedelem adójának a 30 ezer forintot meg nem haladó részét.

Összegzés

A mobilházak magánszemélyek általi értékesítése komplex kérdés, amely az ingó és ingatlan fogalmának értelmezésétől függ. Miközben a legtöbben tisztában vannak az ingatlanok értékesítésekor keletkező SZJA kötelezettséggel, a mobilházak, konténerházak minősítése adózási szempontból különös figyelmet igényel. 

Az adózás meghatározásához fontos az, hogy a mobilház a földdel alkotórészi kapcsolatban áll-e, ami befolyásolja, hogy ingatlanértékesítési szabályok, vagy ingó átruházására vonatkozó előírások alkalmazandók. Az értékesítés során felmerülő adókötelezettség tehát attól függ, hogy a mobilházat tartós emberi tartózkodásra szánták-e, betonalapra terveztek és közműcsatlakozással látták el. Az értékesítés időpontja és a jövedelem meghatározása további fontos szempontok az adókötelezettség szempontjából.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége mobil ház, konténer ház témában, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!