Mobilház telepítés szabályai: komplex jogi útmutató mobilházak építéséhez

Ezek az alternatív lakó- és pihenőhelyek általában kisebbek és olcsóbbak, mint a hagyományos családi házak, és gyorsabban is elkészülnek. Természetesen szükség van egy földterületre is a telepítéshez, de a vidéki építési telkek ára is nagyon meggyőző, sőt, már egy ideje az az érzésem, hogy annyi családi építkezésben-felújításban volt részem, hogy magam is tudnék közművesíteni egy előre gyártott mobilházat. 

Azt természetesen tudtam, hogy a lakhatás céljára szolgáló épületek építéséhez engedély, vagy bejelentés kell, de minek minősül a mobilház, főleg az olyan, amit kerekekre rakhatok és egy másik erdő szélére is telepíthetek? Ha már itt tartunk, lehet-e egyáltalán erdő szélére mobilházat telepíteni?

Már ebből a rövid bevezetőből is látszik, hogy elképzelni a madárcsicsergést könnyű volt, de a jogszabályi környezet felmérése még ügyvédként is kihívást jelentett, ezért úgy gondoltam, hogy másoknak is hasznára válhatnak az itt megosztott információk:

A mobilház telepítése épületet eredményez?

Először is azt a kérdést szerettem volna megválaszolni, hogy a mobilház épületnek minősül-e?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) még az ingatlant sem határozza meg, nem ám a mobilházat, a konténerházat, vagy a tiny house-t! Éppen ezért a jogi definíció kérdését éppúgy az Inytv. és az építési törvény, vagyis az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) felől kell megközelítenünk, mint a klasszikus családi házak esetén.

Lássuk az Étv. "építmény" és az "épület" definícióját és hasonlítjuk össze a jogszabállyal mindazt, amit tudunk a mobilházakról:

A fentiek alapján arra jutottam, hogy ha a mobilház telepítése jogilag helyhez kötött műtárgyat eredményez, akkor épületként kell kezelni.

Helyhez kötött épület-e a könnyűszerkezetes mobil ház?

Igen, a mobilházat, a moduláris házat, a konténerházat, de még a tiny house-t is épületnek kell tekinteni, ha bármilyen módon (pontalapozással, vagy akár közművekkel) csatlakozik a földhöz, akkor is, ha egyébként mozgatható. 

A kérdésre 2024-ben azért adhatok már ilyen magabiztos választ, mert az építmény és a mobilitás kérdéskörét a Kúria "Az Építésügyi hatósági eljárások gyakorlata" tárgykörében felállított munkacsoportja 2021-ben alaposan körüljárta.

Releváns kúriai döntések

A lenti döntések engem meggyőztek arról, hogy a helyhez kötöttség minden mobilház típus kapcsán megállapítható. Ezek a döntések bátran hivatkozhatók birtokvédelmi, építéshatósági, vagy bírósági eljárásokban is:

Kúria Kfv.III.37.192/2014/6. sz. döntése: A döntés szerint a mobilház talajhoz kötöttsége igazolható, tekintet nélkül arra, hogy nem betonalapokon, hanem pontalapokon áll. A pontalap ugyanis alapozásnak számít. Ebből következően a mobilház építménynek, ezen belül épületnek minősül.

Kúria Kfv.III.37.322/2013/5. sz. precedensképes döntése: A döntés szerint a mobilháznak, az egyébként görgethető (de azon nem vontatható!) kerekei csak a telken belüli elhelyezését könnyítik meg, de mivel a mobilház az ingatlannal (telekkel) az állandóra bekötött közművek és kitámasztások folytán tartósan egybe van építve - épületnek számít.

Hogyan kell mobilházat építeni?

Az tehát biztosnak mutatkozik, hogy a mobilház épület, csak nem kimondottan hagyományos módon épül. Ebből egyenesen következik, hogy minden építési szabály ugyanúgy érvényesül a mobilházak telepítése kapcsán, mint egy családi házra: vagyis be kell tartani az összes jogszabályt, szabványt, szokványt, a releváns szakmák szabályait és kiemelten a helyi építési szabályzatot is.

Ha van építési szabályzat a településen, akkor házépítés esetén könnyű dolgunk van: olvassuk el és nézzük meg, hogy melyik övezetbe mit tehetünk! De mit tegyünk akkor, ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat, vagy az nem szabályoz teljeskörűen?  

Építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni, csak az Méptv.-ben, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályokban (pl. TÉKA) foglaltak megtartásával és csak akkor lehet, ha az épület illeszkedik a meglévő környezethez.

Az építési hatósággal azért is érdemes egyeztetni, mert több településen (pl. Érd, Balatonakarattya) mobilház nem, vagy csak bizonyos övezetekben helyezhető el. Hogy ezek a települések hogyan különböztetik meg, hogy amit építünk az a moduláris házak, vagy egyszerűen a könnyűszerkezetes házak közé tartozik-e, az még előttem sem világos.

Hová lehet mobilházat tenni?

Röviden: mobilházat oda lehet tenni, ahová bármilyen emberi tartózkodás céljára szolgáló építményt - azaz ahová a helyi építési szabályzat engedi. 

Fontos tudni, hogy több önkormányzat helyi építési szabályzata tiltja, vagy korlátozza a mobilházak telepítését, de ahol nincs is ilyen szabályozás, ott is figyelemmel kell lenni az építési és településképi szabályokra.

Mivel a mobilház vagy lakóépület, vagy üdülőépület, nyaraló funkciót lát el, ezért a helyi építési szabályzatokban lakóterületként, vagy üdülőterületként definiált területen helyezhetőek el.

Én a jobb infrastruktúra és a könnyebb autós megközelítés miatt mindig is belterületben gondolkoztam. A cikk írása közben kiderült, hogy egy kedves ismerősöm Zebegényben örökölt egy zártkertet, amit a szomszéd pontosan azért akar megvenni, hogy mobilházat telepítsen. Mi a helyzet a zártkerttel?

Zártkert beépíthetősége - családi otthon a városon kívül

A zártkertek (legalábbis amelyek nem kerültek művelés alól kivonásra) hiába tipikus hétvégi telkek, jogilag úgy viselkednek, mintha mezőgazdasági művelés alatt állnának - éppen ezért speciális szabályok érvényesülnek a zártkert beépítése kapcsán.

Először is a tulajdoni lap alapján meg kell állapítanunk, hogy milyen zártkerttel is állunk szemben, az elmúlt években ugyanis lehetőség volt zártkerti művelés alól kivont területként történő feltüntetés iránti kérelmet előterjeszteni a földhivataloknál. Ha ilyen zártkertet találtunk, akkor szerencsénk van, mert az TÉKA 34. § (11) bek. alapján mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el.

Ha azonban klasszikus, termőföldnek minősülő zártkertünk van (amit pl. ki is kell függeszteni vásárlás előtt), akkor az TÉKA 34. §-a értelmében, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg,

• a 720 m2-t el nem érő területű telken - főszabály szerint - épületet elhelyezni nem szabad
• a 720–1500 m2 közötti területnagyságú telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával – a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el
• az 1500 m2-t meghaladó területű telken – a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával a lenti épületek és pince helyezhetők el.

Mezőgazdasági területen, önállóan vagy vegyesen

• a mezőgazdasági géptárolás, a növénytermesztés, az állattartás, az állattenyésztés és a halgazdálkodás, továbbá az ezekkel kapcsolatos termék feldolgozására, tárolására és árusítására szolgáló,
• a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű,
• a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó,
• hitéleti,
• nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási

épületek helyezhetők el.

Fontosnak tartom megemlíteni, hogy a zártkerti ingatlanok megvásárlása csak a Földforgalmi törvény által előírt, bonyolult eljárásrend szerint, az elővásárlási jogok tiszteletben tartásával lehetséges. Ha ezt meg szeretnénk úszni, akkor a terület más célú hasznosítását kell kérvényezni, ami viszont jóval bonyolultabb és drágább is, mint a kifüggesztéses, zöld papíros földforgalmi eljárás.

A mobilház építési engedélyezési, vagy bejelentésköteles eljárás alá tartozik-e?

Ha találtunk (örököltünk) egy megfelelő telket, akkor a következő logikus lépés annak felmérése, hogy szükségünk lesz-e építési engedélyre, vagy bejelentésre? 

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet értelmében egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges.

Építési engedély nélkül végezhető (egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével) az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot nem haladja meg.

A fentieken kívül építési engedély szükséges.

Fontos tudni azonban, hogy az építési engedély és bejelentés nélkül végezhető építési tevékenységet is csak a szabályozási terv, helyi építési szabályzat és az általános érvényű, kötelező építésügyi előírások betartásával lehet végezni (Kúria Kfv.37633/2011/4). Az Étv. 48. § (5) bekezdésében foglalt szakszerűtlenség fennállását az építésügyi hatóságnak ilyen esetben is vizsgálnia kell és ha szakszerűtlenséget állapít meg, intézkedési kötelezettsége áll fenn!

Lehet nyaralót építeni egyszerű bejelentéssel?

Egyszerű bejelentés csak lakóépület esetén képzelhető el, a jól ismert szabály szerint 300 m2 alatt. Mobilházak esetén természetesen nem igazán merül fel, hogy valaki 300 m2 felett szeretne építeni, így egyetlen aspektus fontos csak: lakás-e a mobilházunk, vagy pl. egy fűtetlen, szigeteletlen nyaraló?

A TÉKA szerint:

Üdülő rendeltetés: olyan rendeltetés, amely az időszakos pihenés, a nem életvitelszerű ott-tartózkodás biztosítására szolgál.

Önálló lakóépület: a közös használatú helyiségeken kívül kizárólag lakó rendeltetést és az azt kiszolgáló helyiségeket tartalmazó épület.

Lehet-e lakást építeni egyszerű bejelentés és engedély nélkül?

300 m2 alatti lakóépületet egyszerű bejelentéssel lehet építeni, 35 m2 összes hasznos alapterület alatti épületet pedig engedély nélkül. Akkor 35 m2 alatti lakóház is épülhet engedély/bejelentés nélkül? Nem igazán. A jogszabály egész pontosan így fogalmaz: az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet (...) meghaladja. Mivel a lakóházzal kapcsolatos minden esetet lefed az egyszerű bejelentés esetköre, így a 35 m2 alatti lakóépületekhez is kell az egyszerű bejelentés.

Mobilház építési engedély nélkül - érdemes-e?

Bevallom ezen a ponton rájöttem, hogy szabályosan építeni nem feltétlenül könnyű - na de mit kockáztat, aki mobilházat engedély nélkül épít? Szabálytalan az Étv. alapján a jogszerűtlenül, jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül megkezdett és végzett építési tevékenység.

Jogszerűtlen az építési tevékenység, ha az engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötött építési vagy bontási tevékenységet engedély vagy tudomásulvétel nélkül, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet bejelentés nélkül végzik.

Építésügyi bírság

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján az építésügyi hatóság a jogszerűtlen építési tevékenység esetében építésügyi bírsággal (a továbbiakban: bírság) sújtja az építtetőt vagy az ingatlan tulajdonosát. 

A bírság = alapbírság + számított építményérték és a 2. melléklet figyelembevételével meghatározott értékének az összege. Az alapbírság mértéke 2025-ben építési engedély nélkül végzett építési tevékenység esetén: 300.000 Ft. A számított építményérték az elkészült, kivitelezés alatt álló, vagy elbontott építményhez, megmozgatott földmennyiséghez hozzárendelt, az 1. melléklet szerinti egységárának ÉS az építmény , – építésügyi hatósági engedély, építészeti-műszaki tervdokumentáció vagy felmérés alapján számított – nettó alapterületének szorzata.

A számított építményérték a készültségi foktól is függ, annak a 100%-a akkor számít, ha az építkezés a burkolásig is eljutott.

Természetesen nem a számított építményérték a bírság, hanem annak a lenti %-a:

Fennmaradási engedély

Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg az építésügyi hatóság kötelezésként elrendeli a következőket is:

• a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését - ekkor fennmaradási engedély kiadására is lehetőség van vagy
• – ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető – a lebontását.

Ha az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt megadja, az építésügyi bírság kiszabásáról is gondoskodik.

Használt mobilház eladó - vihetem?

Egyszerűbben fogalmazva: Amikor egy mobilházról beszélünk, ami mozgatható, de mégis épületként funkcionál, felmerül a kérdés, hogy egy már telepített mobilházat csak úgy leszerelhetek és elvihetek-e? Feltéve persze, hogy a tulajdonosa ebbe beleegyezett, azaz eladta nekem.

Mivel szerintem egyértelműen következik a fent ismertetett kúriai döntésekből, hogy mindenfajta mobilház épületnek számít, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:18. § (1) pontja is érvényesül. Eszerint az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodik meg – a földtulajdonost illeti meg - tehát tőle is vehetem meg a mobilházat.

A Ptk. alapján a mobilház, illetve a telek tulajdonjoga elválhat egymástól - de az ilyen megállapodás harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba is feljegyezték - azaz annak látszania kell a tulajdoni lapon.

Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. 

Mielőtt az ember vételi szándéknyilatkozatot tesz egy ilyen házra, a fenti kérdéseket mindenképpen célszerű tisztázni. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy mobilházak esetén is szükséges lehet az energetikai tanúsítvány elkészítése.

A mobilház magánszemély általi eladásának SZJA vonzatairól ebben a cikkben olvashat bővebben.

Adózás és a mobilházak

Amennyiben a mobilházunkhoz előbb egy telekre is szükség van, akkor ennek megvásárlása illetékköteles, illetve a tulajdonjog bejegyzésnek van egy 6600,- Ft-os földhivatali díja is, na meg nem szabad megfeledkezni az ügyvédi költségekről sem. Itt azonban nem ért véget a költségek sora, hiszen a "családi ház" esetén gondolnunk kell a helyi adókra is.

Sok településen a nyaralótulajdonos magánszemélyek kommunális adó fizetésére kötelezettek - akkor is, ha nem hasznosítják kibérelhető nyaralóként a rekreációs célú ingatlanjukat. Érdemes tudni, hogy a Magyar Államkincstár az ország különböző településein bevezetett helyi adók szabályairól jól átlátható nyilvántartást, az ún. "Helyi adó keresőt" üzemeltet. Mielőtt kiválasztanánk, hogy hova telepítjük a mobil második otthonunkat, érdemes elmélyülni az adókérdésben is.

Összegzés

A mobilház építésével kapcsolatos jogi útmutatóm végére érve remélem, hogy minden olvasóm számára hasznos és érthető információkat nyújtottam. Legyen szó akár egy erdőszéli pihenőhely kialakításáról vagy egy tiny house építéséről, fontos tisztában lenni a jogszabályi környezettel és az építési engedélyeztetési folyamatokkal. 

Kiemelten fontos a helyi építési szabályok betartása, az építési engedélyek megszerzése, valamint a megfelelő telek kiválasztása. A jogszabályi környezet megértése és betartása elengedhetetlen ahhoz, hogy mobilházunk ne csak álmaink otthona, hanem a jogi szabályozásnak is megfelelő létesítmény legyen. 

Ha bármilyen jogi kérdés merülne fel Önben a mobilházak, konténer házak, tiny house-ok telepítése kapcsán, tekintse át díjszabásunkat és keressen bátran a lenti elérhetőségek bármelyikén!