Ingatlan kellékszavatosság - minden amit használt lakások adásvétele kapcsán tudni kell

A használt lakás szavatosság fogalma

A használt lakás szavatosság lényegében azt jelenti, hogy az eladó jog és kellékszavatossággal tartozik az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas voltáért. A szavatosság 5 évig érvényesíthető, de fontos, hogy az eladó nem felel a jól látható, ismert hibákért.

Az eladó felelőssége jogszavatosság esetén

Ingatlanoknál adásvételkor a jogszavatosság alapvetően azt jelenti, hogy ha harmadik személy jogi akadályt gördít vevő tulajdonjogának megszerzése elé, akkor az eladónak kötelessége az akadályt elhárítani, vagyis az ingatlant megfelelő határidőben tehermentesíteni. Ha ezen határidő eredménytelenül telik el, a vevő maga is intézkedhet a tehermentesítés iránt (a vételár megfelelő csökkentése mellett), vagy ha ez aránytalan terhet róna rá, akkor elállhat a szerződéstől, de kártérítés is követelhető. 

Kellékszavatosság ingatlan esetén

A kellékszavatosság fogalma az ingatlan adásvételi szerződések kontextusában annyit tesz: az eladói pozícióban lévő fél felelős az általa értékesített lakás, vagy ház szerződésben rögzített, vagy jogszabály által elvárt állapotáért. 

Hibás teljesítés

Kellékszavatosság ingatlan esetén akkor érvényesíthető, ha az épület eladója hibásan teljesít. Jogosan teszik fel az ügyfeleink a kérdést: mi az ingatlan hibás teljesítés? Hibás a teljesítés, ha a pl. az eladott ingatlanunk nem felel meg a szerződésben, vagy a jogszabályokban meghatározott követelményeknek, de akkor is, ha az értékesített lakás/ház nem elégíti ki a rá vonatkozó konkrét minőségi előírásokban foglalt követelményeket. Hibás a teljesítés akkor is, ha a lakás beköltözhető állapotban került meghirdetésre, de a birtokbaadásnál kiderül, hogy az elektromos vezetékek állapota ezt ellehetetlenítik.

Mit jelent a megtekintett állapot?

Sok szerződésben olvashatjuk, hogy a vevő a "megtekintett" állapotban vásárolja meg a lakást. Ezzel a felek lényegében arra utalnak, hogy a vevő járt a lakásban és a szabad szemmel észlelhető hibákat elfogadja, azoknak az esetleges javítási költségeit a vételár kialkudása során figyelembe vette.

Fontos, hogy a vevőt szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség, tehát a megtekintett állapot semmiképpen sem tekinthető "átvizsgált" állapotnak. Ennek ellenére, ha az épület hibáját az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő ismerte, vagy azt az lakás/ház/nyaraló jellege, természete vagy a szerződéskötés körülményei alapján fel kellett ismernie, a hibás teljesítése nem állapítható meg.

Ha a szerződésünk csupán a megtekintett állapotra utal, az akkor lehet megfelelő, ha egy bontandó, vagy teljesen felújítandó lakást veszünk, viszont, ha egy felújított, vagy újszerű, de legalábbis kevésbé használt ingatlant veszünk, akkor célszerű kezdenünk kell valamit az olyan kérdésekkel, mint a hiányzó beton födém, a használhatatlan elektromos vezetékek, a salétromos fal, vagy hogy a szomszéd elbirtoklásra hivatkozva évek óta követeli a hátsó kert végében általa használt faház alatti területet.

Rejtett hiba szavatosság esetén

A rejtett hiba szavatosság esetén lényegében az, ami egyszerű szemrevételezéssel, külön vizsgálatok nélkül egy átlagember által nem észrevehető, azonban a rendeltetésszerű használatot akadályozza. Az eladó a rejtett hibák hiányáért attól függetlenül felel, hogy a hiba miatta következett-e be vagy sem, vagy hogy tudott-e a hibáról, vagy sem. A rejtett hibák felfedezése kapcsán fontos, hogy a vevőt - ahogy fentebb is írtuk - a szerződéskötéskor nem terheli megvizsgálási kötelezettség.

Klasszikus példa, hogy ha a falon több helyen látható vizesedésre utaló nyom, a házon nincs vízszigetelés, de még vakolat sem, sok helyütt csak a csupasz téglák viszont látszanak abból lehet és adott esetben vevőként kell is arra következtetni, hogy a külső szigetelés nem készült el. Ebből következően ez a szigetelés hiánya nem tekinthető rejtett hibának, akkor sem, ha olyan korú ingatlant veszünk, ami alapján elvárható lenne legalább minimális szigetelés.

Rejtett hibának számít a frissen mázolt, de egyébként salétromos fal is, sőt, ha home staging technikákkal igyekszünk a lakóingatlant jobb színben feltüntetni, az is balul sülhet el!

Ügyvédi problémák: Mi nem tartozik a rejtett hibák közé?

Időről-időre néhány előfordul, hogy néhány vevő utólag jön rá, hogy jobban zavarja őt a megvásárolt lakóingatlan hibája, mint azt pl. a vételi szándéknyilatkozat aláírásakor hitte. Ilyenkor a következő konkrét példákkal szoktam az ügyfeleknek elmagyarázni, hogy vélhetően milyen esetekben nem áll meg a bírósági eljárás során a rejtett hibára hivatkozás:

1. Ha az ingatlanközvetítő közli a bejáráson a hibát és ez később bizonyítható is.
2. Az eladó egy e-mailben/SMS-ben/messengeren futólag említést tett a hibáról.
3. Az energetikai tanúsítványból kiderül a hiba és ezt az eladó jó előre megküldte pl. e-mailen a vevőknek.

Amikor a vevő az ingatlan hibáját a szerződés megkötésekor már ismerte, később rejtett hibára már nem hivatkozhat, hiszen a hiba ismeretében alkudta ki a vételárat az ingatlanra, tehát a hibát már a szerződéskötés előtt "beárazta".

Nem sorolhatóak a rejtett hibák körébe az épületnek a szabad szemmel is érzékelhető, látható hibák, például az ablak fordított beépítése és ennek közrehatása a fal nedvesedésében, illetve a páralecsapódásban, vagy ha a fal melletti vízcsap nem megfelelően került kialakításra és ez szintén közrejátszik a fal nedvesedésében. A bírói gyakorlat alapján nem hibás teljesítés, hiszen szabad szemmel látható, ha a járdaépítés szükséges, de ezt a kötelezett mégsem tette meg.

Hivatkozhatnak-e a vevők az ingatlan hirdetésében foglaltakra?

Nemrég szembejött velem a Kúria Pfv.V.20.490/2021/8. számú ítélete, ami pont egy ilyen üggyel foglalkozik. A hibás ingatlan hirdetése tartalmazta, hogy a "akusztikai szempontok" kiemelt kezeléssel kerültek megvalósításra, mégis a vevő állította, hogy a lakásban a - rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű - áthallás tapasztalható. A bíróság tanúként hallgatta meg társasház lakóit vallomásával, sőt, szakértő kirendelésére is sor került, aki saját tapasztalásával, a léghang (beszéd, rádió, TV, hifi) és lépéshang szigetelés vizsgálatok eredményével megállapította, hogy a lakás a vonatkozó szabványnak nem felelt meg (MSZ 15601-1:2007). A jogerős ítélet alapján a vevőt értékcsökkenés megilleti ugyan, de megállapításra került az is, hogy az értékcsökkenést nem a hirdetésben megfogalmazott, "kiemelt" akusztikai tulajdonságokhoz mért, hanem a szabványhoz képest megállapítható eltérés alapozta meg. A hirdetés tehát nem része a felek szerződésének.

Per teher és igénymentes ingatlan

Az eladó a per-, teher- és igénymentesség szavatolásával biztosítja a vevőt arról, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan iránt pert senki nem indított, azt az eladó tudomása szerint más magának nem igényli és az nem biztosítéka az eladót terhelő egyetlen kötelezettségnek sem.

Per-, teher- és igénymentes: ügyvédként és laikusként is annyiszor láthatjuk ezt a szókapcsolatot leírva, hogy szinte bele sem gondolunk, mennyi mindent is takar egyszerre:

• A permentesség azt jelenti, hogy a kiszemelt lakás, vagy ház tulajdonjogával kapcsolatos pert senki sem indított az eladó ellen és az eladó tudomása szerint ilyen nincs is kilátásban.
• A tehermentesség lényegében azt jelenti, hogy a tulajdoni lap III. része terheket nem tartalmaz. Ha mégis, azt az adásvételi szerződés alapján az eladónak rendeznie kell. Komoly súlyú probléma, ha az adásvételi szerződés megkötése után, de még a vevőnek a tulajdonjog bejegyzési kérelme földhivatali érkeztetése előtt terhet jegyeznek be az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyen főleg végrehajtási jogok esetén szokott előfordulni. Ha bővebben érdekli a téma, olvassa el vonatkozó cikkünket!
• Igénymentes az ingatlan, ha azt magának senki sem igényli, de legalábbis senki sincs olyan helyzetben, hogy azt harmadik személy megszerezhesse. Az ilyen tulajdoni igények nem feltétlenül jelennek meg a tulajdoni lapon. Ha harmadik személyek, vagyis ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok fellépésétől tart, olvassa el bejegyzésünket!

Szavatossági idő ingatlan esetén

A szavatossági idő ingatlan esetén öt év. A Polgári Törvénykönyv 6:163. § (3) bekezdése kimondja, hogy az adásvételi szerződés alapján szolgáltatott ingatlannal kapcsolatos szavatosságból fakadó igény a teljesítés időpontjától ennyi idő alatt évül el. A Ptk. tehát nem azt írja elő, hogy mennyi ideig tart a szavatosság, hanem egy elévülési jellegű határidőt ad, ami alatt a vevők az igényeiket érvényesíthetik. Az ügyfeleink általában nem értik, hogy ha a tojás szavatossága a dobozról egyértelműen leolvasható, akkor az életükben jóval fontosabb szerepet betöltő ingatlantulajdon esetében miért kell pluszban az elévülés fogalmát is értelmezniük. Azért én mindig megnyugtatom őket: az elévüléssel nem járnak rosszul.

Mit jelent a szavatossági igény elévülése?

Mivel a szavatosságból fakadó jogok érvényesítésére előírt határidő "elévülési" típusú, van esély rá, hogy ténylegesen az 5 év elteltével is érvényesítőek a szavatossági igények. Az elévülés jellegzetessége, hogy ha az igényt a vevők menthető okból nem tudják érvényesíteni, az elévülés nyugszik. Ha az elévülés nyugszik, az akadály megszűnésétől számított egyéves – egyéves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetén három hónapos – határidőn belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az már eltelt, vagy abból egy évnél – egyéves vagy ennél rövidebb elévülés esetén három hónapnál – kevesebb van hátra.

Az elévülést megszakítja és az elévülés újra kezdődik, ha az eladó elismeri, hogy hibásan teljesített, a felek megegyeznek, vagy ha a vevők bírósági perben érvényesítik a követelésüket.

A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik. Ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik.

Mi az ingatlan adásvétel során a teljesítés ideje?

Az eladó hibásan teljesít, ha az ingatlan a teljesítés, azaz az adásvételi szerződés megkötése, illetve a birtokbaadás időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Hogy az adásvételi szerződés megkötése, vagy a birtokbaadás ideje számít-e azt esetről esetre szükséges megítélni. Az adásvételi szerződés és a birtokbaadási jegyzőkönyv tartalma kiemelten fontos a szavatossági jog kapcsán felmerülő igények megítélésekor, ezért ezekre a dokumentumokra mindenképpen szükség lesz, ha ilyen igényt szeretnénk érvényesíteni.

Mit követelhet a vevő?

Az eladó a hibás teljesítésért ún. kellékszavatossággal tartozik, ami azt jelenti, hogy a vevő bizonyos jogokat érvényesíthet. A vevő a következő opciók közül választhat:

1. Kijavítást vagy kicserélést kérhet, kivéve, ha ez lehetetlen vagy aránytalan többletköltséggel járna az eladó számára.
2. A vételár arányos csökkentését kérheti, vagy saját költségére kijavíthatja a hibát, vagy más személyt bízhat meg a javítással.

Ezek a lehetőségek azonban csak akkor érvényesíthetőek, ha az eladó nem vállalta a kijavítást vagy a kicserélést, illetve ha ezeket nem tudta maradéktalanul teljesíteni.

Fontos azonban tudni, hogy jelentéktelen hiba miatt nincs lehetőség a szerződéstől való elállásra.

A vevőnek kötelessége a hiba felfedezése után haladéktalanul közölni azt az eladóval. Ha a vásárolt ingatlanról van szó, a kellékszavatossági igényt a teljesítéstől számított öt éven belül lehet érvényesíteni.

Fontos tudni, hogy a nem szerződésszerű teljesítéssel okozott kár megtérítése iránti igény érvényesítésére nem vonatkoznak a szavatossági jogok érvényesítésére megszabott határidők. Az ilyen igényt az általános elévülési határidőn belül lehet érvényesíteni.

Jótállás és szavatosság között mi a különbség?

Sokszor felmerül az ügyfelek részéről és jogos is a kérdés, hiszen a szavatosság és a jótállás két összefüggő jogi fogalom, mindkettő a felek közötti szerződéses viszonyban felmerülő hibás teljesítésre ad megoldást, de eltérő módon és körülmények között: 

• Szavatosság esetén a vevőt terheli a teljes bizonyítási kötelezettség, míg jótállás esetén a vevő csupán annyit állít, hogy a szolgáltatás hibás, de az eladónak kell bizonyítania, hogy az a teljesítéskor hibátlan volt, a hiba oka már a vevő hibájából keletkezett. 
• A szavatossági igény kapcsán ráadásul biztosan tudhatjuk, hogy 5 évünk van érvényesíteni, a jótállási idő azonban leginkább a szerződések által rendezett (kivéve természetesen újítépítés, vagy termékek esetén).

Használt ingatlanok esetén ritka, hogy jótállást vállalnak, ez inkább az újépítésű lakások, ikerházak esetén jöhet szóba.

Összességében a szavatosság alapvetően a szerződéses felelősséget szabályozza, míg a ritkán alkalmazott jótállás egy plusz garanciát jelent, amely egy meghatározott időn belül nagyobb biztonságot nyújt a vevőnek.

Összefoglalás

A szavatosság lényege, hogy a felek közötti adásvételi szerződések alapján - eltérő megállapodás hiányában - a megvásárolt lakásnak rendelkezni kell az elvárható minőséggel. Ha pl. új, vagy felújított lakást vásárolunk, akkor a szokásos minőség feltehetően I. osztályú kivitelezés eredménye kell, hogy legyen.

Családi ház, lakás eladása esetén az eladói fél minden további szerződéses kikötés nélkül is azt szavatolja, hogy az a korának és az abból következő műszaki állapotnak megfelelő mértékben rendeltetésszerű használatra alkalmas. Az épület korából, használtsági fokából eredő hibákért az eladót szavatosság nem terheli, hibás teljesítés csak akkor merülhet fel, ha a hiba független a használtságtól, vagy az épület kora egyáltalán nem indokolja az elhasználódás mértékét.

A fentieknél bonyolultabb kérdéseket azonban nem feltétlenül rendezi a „megtekintett állapotra” hivatkozás. Amennyiben tudjuk, hogy a jövőbeli ingatlanunkat milyen célra kívánjuk használni, azt javaslom, hogy mindenképpen ragaszkodjunk hozzá, hogy ez a szerződésbe kerüljön bele. Célszerű bővebben kifejteni, hogy milyen állapotot is tekintettünk meg, pl. kiváló, jó, felújítandó, korszerűsítendő jelzőkkel. Ezek a biztonsági intézkedések az eladó érdekeit is szolgálják, hiszen így nem kötelezhető több szavatosságra, mint amit a szerződéskötéskor vállalni tud, hiszen a vevőnek kellő gondossággal eljárva számítania kell a meghatározott állapotból szükségképpen következő hibákra.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!