Energetikai tanúsítvány - mikor kell, meddig érvényes?

Mikor kötelező az adásvételi szerződéshez energetikai tanúsítványról gondoskodni és mikor nem?

Arra az ügyfelek által feltett, igen gyakori kérdésre, hogy az adásvétel lehetséges-e energetikai tanúsítvány nélkül, az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet alapján lehet válaszolni. Ez alapján magához az adásvételi szerződés megkötéséhez már nem szükséges, hogy az eladó be tudja diktálni az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos adatait (pl. HET szám).

Ha a szerződés megszövegezéséhez nem is, de magához az adásvételhez természetesen továbbra is szükséges az energetikai tanúsítvány készítése, hiszen a tanúsítványt vagy annak másolatát legkésőbb a birtokbaadásig az eladónak át kell tudnia adni a vevőnek.

Ügyvédként igencsak meg vagyok elégedve a változással, hiszen napokat, néha egy hetet is elveszítettünk azzal, hogy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kellett a HET azonosítót, stb. Bár az energetikai tanúsítvány Budapest területén könnyen és gyorsan beszerezhető, vidéki ingatlanok esetén azért fel szoktak merülni nehézségek.

Változás 2023. november 1-től

Érdemes megemlíteni, hogy új lakások esetén nem kell energetikai tanúsítvány a használatba vétel bejelentését megelőző tulajdon-átruházás esetén, illetve használt lakások esetén, ha tulajdonostárs szerez tulajdont.

Ha új lakás vásárlásán gondolkozik és ügyvédi tanácsokra lenne szüksége, ne habozzon megkeresni minket!

Mikor nem kötelező energetikai tanúsítványt csináltatni?

Ha önálló, más épülethez nem csatlakozó, 50 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű házat, vagy bármekkora lakást kívánunk értékesíteni, akkor az eladónak az értékesíteni kívánt új/használt lakáshoz, lakóházhoz ezt az okiratot a birtokbaadásig át kell tudni adni.

Szerencsére nem kell tanúsítványt készíteni az alábbi esetekben:

• a használatba vételi engedélyt megelőző tulajdon-átruházás;
• ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonostárs szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt; 
• a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító vagyonkezelésében lévő lakóingatlannak a jogosult általi visszavásárlása, valamint a megüresedett lakóingatlan versenyeztetéssel történő értékesítése esetén.

Garázs eladás

Ritka az olyan ügyfelünk, aki csak garázst vesz, vagy ad el, de ők évek óta szerencsés helyzetben vannak: az energetikai jogszabály csak azokra a belső területekre vonatkozik egy épületen belül, amelyeket egyedi használatra szántak és amelyek fűtött vagy hűtött terek (mint például lakások vagy irodák). 

Tehát ha egy garázs, tároló helyiség vagy teremgarázs nem rendelkezik fűtési vagy hűtési rendszerrel, akkor nem probléma a energetikai tanúsítvány tanúsítvány hiánya.

Nyaraló

Ügyvéd körökben is kevésbé ismert szabály, hogy nyaralók esetén nem kötelező a tanúsítás. Eddig többek között azért is szerettem a nyaralók adásvételét, mert nem kellett a tanúsítással bajlódni.

Ha a tulajdoni lap alapján, vagy másként egyértelmű, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan az évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt lakhatás és pihenés céljára használt épület, azaz nyaraló, akkor a rendelet hatálya nem terjed ki rá.

Mobilházak esetén energetikai tanúsítványt akkor nem kell készíteni, ha a rendeltetés nyaraló.

Az energetikai tanúsítvány ára

Az energetikai tanúsítvány ára jogszabály alapján meghatározott - a legolcsóbb energetikai tanúsítvány is kötött árak mellett készül! Az energetikai tanúsítvány árának meghatározásakor figyelembe kell venni a következő szempontokat:

• Óradíj: A tanúsító maximum 5500 forintot számíthat fel óránként. Ez azt jelenti, hogy a tanúsítás teljes költsége az elvégzett munkaórák számától függ.
• Munkaidő: Egy lakásnál a tanúsítás elszámolható időigénye maximum 2 munkaóra. 
• Kiegészítő költségek: A tanúsító kiszámlázhatja az utazás, fényképezés, felmérés, fénymásolás szükséges költségeit. Ezek a költségek nem haladhatják meg a tanúsítási díj 10%-át.
• Utazási költség: Az utazásért szintén jár ellenérték, de az utazással eltöltött idő óradíja nem haladhatja meg a tanúsítás óradíjának 50%-át.
• Különleges esetek: Amennyiben a tanúsítás speciális vizsgálatot igényel, akkor a tanúsító magasabb díjat számíthat fel, amely az alapdíj két és félszerese lehet.

Összefoglalva, egy standard lakás energetikai tanúsítványának ára rendszerint nem több, mint 15.000,- Ft, de ez mindig esetről-esetre változik. Minden esetben fontos, hogy a tanúsító részletezze a díjjegyzékben az óradíjat és a kiegészítő költségeket.

Ebből lényegében az következik, hogy a tanúsítók a lakások alapterülete alapján tudnak az energetikai tanúsítás ára kapcsán ajánlatot adni a hozzájuk forduló eladóknak.

Az energetikai tanúsítvány érvényessége

Fontos tudni, hogy a korábbi szabályozással ellentétben az energetikai tanúsítványok hatálya, vagy köznapi szóval érvényességi ideje 10 évről 5 évre rövidül. 

A rendelet módosítása előtt elkészített tanúsítványok – amelyek még ugyan érvényesek lennének hosszabb ideig – már csak 2023. december 31. napjáig, azaz a módosításokat követő 60 napig használhatók fel.

Energetikai tanúsítvány lekérdezés

Az energetikai tanúsítványok lekérdezése online is lehetséges. Az épületenergetikai tanúsítványok országos, elektronikus nyilvántartással rendelkeznek, ami segíti a tulajdonosokat és a vevőket, vagy bérlőket az ingatlan energetikai állapotának megismerésében. A nyilvántartást a Lechner Nonprofit Kft. üzemelteti.

Ha ellenőrizni szeretné, hogy egy ingatlan rendelkezik-e érvényes energetikai tanúsítvánnyal, kattintson ide!

Az "energiatanúsítvány" szabályai 

Az ún. energiatanúsítvány lakás, ház esetén az energetikai hatékonyság legjobb bizonyítéka. A hatékonyság márpedig komoly értéknövelő tényező, ezért tanúsító tapasztalat nélkül is jó, ha tudjuk, hogy mit kell tartalmaznia egy hiteles energetikai tanúsítványnak.

1. Összefoglaló Lap - a tanúsítvány első része az "Összefoglaló lap", amelyhez az építészeti-műszaki és kivitelezés folyamata energetikai igazoló számításait kell csatolni.
2. Fotódokumentáció - az energetikai tanúsítványban szerepelnie kell egy éles, az épületet vagy épületrészt jól beazonosító fotódokumentációnak. 
3. Korszerűsítési Javaslatok - a tanúsítványban javaslatokat kell tenni az épület energiahatékonyságának jelentős felújítási követelményszintjére való emelésére.

Amennyiben az épület vagy önálló rendeltetési egység már teljesíti a jelentős felújítás követelményszintjét, akkor csak a közel nulla energiaigényű épületekre vonatkozó követelményszint teljesítésére kell javaslatot tenni.

A fotódokumentációval tapasztalataim szerint az energetikusok nem szoktak spórolni, emiatt sokszor a tanúsítványok 10-15 oldal hosszúak is lehetnek, mivel tartalmazzák:

• Az épület jellegzetes homlokzatairól készült fotókat (egy fotó az összefoglaló lapon).
• Jellemző hőleadót és annak szabályozását ábrázoló fotó.
• Jellemző ablakról készült fotó.
• Hőtermelő és hőtároló berendezés beépített helyzetét ábrázoló fotó (kivéve távfűtéssel ellátott épületek).
• Megújuló energiájú épülettechnikai rendszerek fotói (amennyiben alkalmazásra kerülnek).

A tanúsítvány kifejezetten nem igazolja és nem helyettesíti az épületre vonatkozó egyéb előírt követelmények teljesítését.

Lehetséges az ingatlan hirdetése energetikai szakvélemény nélkül? 

2023. november 1. napjától az adásvétel igen, de a kormányrendelet értelmében az ingatlan hirdetése energetikai tanúsítvány nélkül nem lehetséges. Akár eladnánk, akár bérbeadnánk a lakást, minden magyar hirdetési felületen kötelező kitölteni az energetikai besorolás mezőt (minősítési osztály). 

Hogy ezt a kötelezettséget az eladónak, vagy az ingatlanközvetítőnek kell-e teljesíteni, arról nem szól az energetikai jogszabály - ha azonban az ügyfél az ingatlanos jutalékon szeretne spórolni, akkor azt mondom, hogy az ingatlan adásvétel menetének első lépéseként szerezze be az energetikai tanúsítványt.

Összefoglaló

Ugyan az ingatlan adásvétel, illetve a bérbeadás nem képzelhető el energetikai tanúsítvány elkészítési kötelezettség nélkül, de az adásvételi szerződéshez már nincs rá szükség. Hacsak nem nyaralót, vagy egészen pici épületet értékesítünk, mindenképpen szükség van az ingatlanok energetikai tanúsítására.

Ennek ellenére mindig javasolt az energetikai vizsgálat. Egy energiateljesítmény-tanúsítványok hatásáról szóló tanulmány, amely Európa lakópiacainak elemzésén alapult, már 10 éve arra a következtetésre jutott, hogy a nagyobb energia-megtakarítás átlagosan jelentősen magasabb eladási vagy bérleti árakhoz vezetett. Szerencsére az energiatanúsítvány beszerzése nem is a legnagyobb szám az ingatlan eladás költségvetésében.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha további kérdése lenne az energetikai tanúsítvány kapcsán, tekintse át díjszabásunkat és  keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!