Lakásbérleti szerződés - a 40 leggyakoribb kérdés

Mire figyeljek a lakásbérleti szerződés megkötése előtt?

Mielőtt akár bérbeadóként, akár bérlőként aláírod a bérleti szerződést, az alábbi fő pontokra különösen figyelj oda:

1. Bérbeadó személye és jogosultsága: Győződj meg róla, hogy valóban a tulajdonossal vagy a szerződéskötésre jogosult személlyel szerződsz! Kérd el a tulajdoni lapot vagy megbízást.
2. A lakás pontos címe, leírása: Legyen világosan megjelölve az ingatlan címe, alapterülete, szobaszám, felszereltsége, valamint az, hogy pontosan melyik részek tartoznak a bérleményhez (pl. tároló, parkoló).
3. Bérleti díj, kaució, fizetési feltételek: Legyen pontosan feltüntetve a havi bérleti díj, a kaució összege, fizetési módja és határideje. Rögzíteni kell, hogy a kaució mire szolgál és mikor, milyen feltételekkel adható vissza.
4. Rezsi- és közös költségek viselése: Ki milyen költséget fizet? Pontosan mely közüzemi díjak, közös költségek (társasházi díjak) tartoznak a bérlő vagy a bérbeadó kötelezettségébe?
5. Szerződés időtartama, felmondás: Határozott vagy határozatlan idejű a szerződés? Mennyi a felmondási idő, milyen esetekben lehet megszüntetni, van-e rendkívüli felmondás?
6. Használati rend, alhasználat, háziállat, dohányzás: Engedélyezett-e háziállat? Lehet-e dohányozni, albérlőt befogadni, a lakást átalakítani, festeni? Ezek mind legyenek tisztázva.
7. Átadás-átvétel jegyzőkönyv: Készül-e átadás-átvételi jegyzőkönyv (kulcsok száma, mérőórák állása, lakás/felszerelés állapota)? Ez biztonságot ad mindkét félnek a visszaadásnál.
8. Javítások, karbantartás megosztása: Ki fizeti a javításokat, karbantartási költségeket? Rögzítsétek, mi számít bérlői és mi bérbeadói kötelezettségnek!
9. Lakcímbejelentés lehetősége: Engedélyezi-e a bérbeadó a hivatalos lakcímbejelentést?
10. Közjegyzői okirat vagy sima szerződés: Kötelező-e közjegyzőhöz menni (pl. kiköltözési nyilatkozat miatt), és ennek költségeit ki viseli?
11. Bérleti díj emelésének szabályai: Van-e ütemezett vagy feltételes bérletidíj-emelés a szerződésben?
12. Belépés, ellenőrzés szabályai: Hogyan, mikor és milyen jogosultsággal tekintheti meg a bérbeadó a lakást?
13. Büntetőfeltételek, kötbér, egyéb rejtett költségek: Van-e extra kötbér, büntetés, amit fizetned kell valamilyen szabály megszegése esetén?
14. Előző bérlő tartozásai, fennálló problémák: Legyen tiszta minden közüzemi mérőóra, tartozás, rejtett hiba!
15. Változtatások, átalakítások, felújítás engedélye: Mit tehetsz meg a bérbeadó engedélye nélkül, és mire kell külön írásos hozzájárulás?

A bérlők leggyakoribb kérdései

Összegyűjtöttem, hogy az elmúlt években miket kérdeztek tőlem a bérlők a bérleti szerződés megkötése előtt:

Mennyi a kaució összege általában és mikor kapom vissza?

A kaució összege általában 1–3 havi bérleti díjnak felel meg, de ez a felek megállapodásától és a bérlemény értékétől, valamint a helyi bérleti piaci szokásoktól is függhet. A kaució célja, hogy fedezetet nyújtson a bérbeadónak esetleges károkra, elmaradt bérleti díjra vagy egyéb szerződésszegésből eredő költségekre.

A kauciót a bérleti jogviszony megszűnését követően – ha nem történt károkozás, illetve nincs elmaradt közüzemi számla vagy bérleti díj – a bérbeadónak haladéktalanul vissza kell adnia a bérlő részére. Általában a lakás vagy helyiség visszaadásakor, de legfeljebb néhány munkanapon–egy-két héten belül kell megtörténjen a kifizetés (ennek pontos határidejét a szerződés tartalmazhatja).

Fontos:

• Ha a bérlő károkat okozott, elmaradása van vagy tartozást hagyott maga után, a bérbeadó jogszerűen levonhat ezekből a kaució összegéből.
• A kaució visszaadásának feltétele általában a lakás/ingatlan eredeti, tiszta és sérülésmentes állapotban történő visszaadása, és minden tartozás kiegyenlítése.

Benne van a rezsi a bérleti díjban?

A rezsi általában nincs benne a bérleti díjban, kivéve, ha ezt a felek kifejezetten így állapodják meg a szerződésben. A legtöbb bérleti szerződés szerint a bérleti díj csak a lakás vagy ingatlan használatáért fizetett összeget jelenti, míg a rezsi költségeket – általában fogyasztásalapúan – külön kell fizetni.

Mindig közvetlenül a bérbeadótól érdeklődjön a közös költség, a fűtés, a víz, a villany és az esetleges egyéb díjak (pl. szemétszállítás) átlagos havi összegéről.

Milyen hosszú a bérleti szerződés időtartama? Le lehet mondani előbb?

A bérleti szerződés időtartama rugalmasan megállapítható, azt a bérbeadó és a bérlő közös megegyezéssel határozza meg. Leggyakoribbak a határozott idejű szerződések (pl. 1 év), de lehet határozatlan időtartamú is, ahol nincs előre meghatározott lejárati idő.

Felmondás lehetősége:

• Határozott idejű szerződés esetén: Általában csak akkor lehet előbb felmondani, ha azt a szerződés kifejezetten lehetővé teszi (pl. felmondási okok, közös megegyezés). Ellenkező esetben a bérlő és a bérbeadó is kötbért vagy arányos költséget köteles fizetni, ha idő előtt szeretnék megszüntetni a viszonyt.
• Határozatlan idejű szerződésnél:  A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
• Rendkívüli felmondás: Mindkét típusú szerződésnél lehetőség van rendkívüli felmondásra olyan súlyos szerződésszegés esetén (pl. fizetés elmulasztása, károkozás), amely miatt a szerződés fenntartása egyik fél számára sem elvárható.

Milyen gyakran emelheti a bérbeadó a bérleti díjat?

A bérbeadó csak akkor emelheti a bérleti díjat, ha ezt a bérleti szerződés kifejezetten lehetővé teszi. Azaz: ha nincs szó a szerződésben bérletidíj-emelésről vagy annak ütemezéséről, akkor a bérbeadó egyoldalúan nem emelheti a díjat a szerződés hatálya alatt.

Gyakori megoldások:

• Határozott idejű szerződésnél az emelés lehetősége jellemzően NINCS, mivel a bérleti díj végig azonos, kivéve, ha a szerződés másként nem rendelkezik (pl. évente inflációval követett emelés).
• Határozatlan idejű szerződésnél előfordulhat, hogy a szerződésben kikötik: meghatározott időközönként, például évente lehet emelni a bérleti díjat, de ezt előre és pontosan rögzíteni kell.

Mi történik, ha a bérbeadó mégis emelni akarja a díjat?

• Ha az emelés nincs előre rögzítve, a bérbeadó csak ÚJ szerződés ajánlásával teheti ezt meg. Tehát a bérlő vagy elfogadja az új – magasabb – díjat, vagy dönthet úgy, hogy megszünteti a szerződést.

Milyen állapotban kell visszaadni a lakást?

A lakást a bérleti szerződés szerint rendeltetésszerű használatra alkalmas, tiszta és sérülésmentes állapotban kell visszaadni, vagyis úgy, ahogy azt átvetted, figyelembe véve a normál, mindennapi használat során elkerülhetetlen, kisebb elhasználódást (pl. kopás, enyhe festékfakulás). Minden bérlőnek alapvető feladata, hogy a lakásban ne okozzon szándékos vagy súlyos gondatlanságból eredő károkat.

Mire érdemes figyelni lakás visszaadásakor?

• A lakás legyen kitakarítva, üres, és a keletkezett szemét el legyen távolítva.
• Az esetleges extra javításokat (pl. falhúzások, polcfúrások, bútorok elmozdítása után keletkezett lyukak) érdemes kijavíttatni vagy egyeztetni a bérbeadóval.
• Az összes átvett kulcsot, távirányítót, belépőkártyát vissza kell adni.
• A bérleti szerződésben felsorolt berendezéseknek és bútoroknak is sérülésmentesen, tisztán meg kell lennie (ha ezek a megállapodás részei).
• Friss sérülések, jelentős károk (pl. törött ablak, nagyobb falhiba, ellopott tárgy) okozásakor a bérbeadó a kaucióból levonhat, vagy külön követelheti a javítási költségeket.

Hozhatok-e háziállatot?

Háziállat tartása a bérleményben mindig a bérleti szerződés és a bérbeadó hozzájárulásának függvénye. 

Fontos tudni:

• A bérbeadó kérheti plusz kaució letételét vagy magasabb biztosítékot a háziállat miatt.
• Ha házi kedvenced károkat okoz, annak helyreállítása minden esetben a Te felelősséged.
• Ha engedély nélkül viszel be háziállatot, az akár a szerződésed felmondását, vagy a kaució egy részének elvesztését is eredményezheti.

Lehet-e dohányozni a lakásban?

A lakásban való dohányzás engedélyezése a bérleti szerződés és a bérbeadó döntésétől függ. Ezért mindig ellenőrizd a szerződésed erre vonatkozó pontjait! Soha ne kezdj dohányozni a lakásban anélkül, hogy ezt ne egyeztetnéd a bérbeadóval, és ne írnátok le a szerződésben! Ez mindkét fél számára biztonságot jelent. Ha a szerződés tiltja vagy nem egyértelmű, érdemes inkább nem dohányozni bent.

Fontos tudni:

• A dohányzásból eredő károk (füstszag, foltok, megégett felületek) miatt a bérbeadó kárigényt érvényesíthet vagy levonást eszközölhet a kaucióból.
• Sok bérbeadó nem engedélyezi a lakáson belüli dohányzást, csak erkélyen, loggián vagy az épületen kívül.

Bejelentkezhetek-e a lakcímre?

Igen, a legtöbb esetben bejelentkezhetsz a bérlemény lakcímére – akár ideiglenes, akár állandó lakcímként –, de ez minden esetben a bérbeadó hozzájárulásával történik. A bérbeadónak alá kell írnia a lakcímbejelentő (címbejelentő) nyilatkozatot. Ez gyakran már a bérleti szerződés része, de ha nincs benne, külön is kérheted a bérbeadót, hogy írja alá a megfelelő nyomtatványt. Lakcímkártya kiállítására, hivatalos ügyintézésre, iskolai óvodai beiratkozáshoz, egészségügyi ellátás igénybevételéhez fontos lehet.

Ki fizeti a javításokat (pl. elromlott kazán, csőtörés)?

A lakásban felmerülő javítási költségek megosztása alapvetően a Polgári Törvénykönyv szabályai és a bérleti szerződés tartalma szerint dől el:

Alapszabály:

• Bérbeadó kötelessége: Az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban tartani. Ez azt jelenti, hogy a nagyobb javításokat, karbantartásokat – mint például a kazán meghibásodása, csőtörés, fűtési rendszer meghibásodása, vagy egyéb lényegi szerkezeti hibák – a bérbeadó köteles megjavíttatni és ezek költségeit viselni.
• Bérlő felelőssége: A mindennapi, kisebb hibák, kopások (pl. villanykörte csere, lefolyó kitisztítása, apróbb szerelvények cseréje) költsége a bérlőt terheli. Ha viszont a bérlő hibájából (pl. gondatlanság, szakszerűtlen használat miatt) következik be nagyobb meghibásodás vagy kár, akkor annak javítási költsége is őt terheli.

A bérleti szerződésben célszerű tételesen rögzíteni, hogy mely javításokat és milyen értékhatárig visel a bérbeadó, és melyeket a bérlő!

Felújíthatom vagy átrendezhetem a lakást?

A lakás felújítását vagy átrendezését a bérbeadó hozzájárulása nélkül általában NEM lehet elvégezni. Ez azt jelenti, hogy:

• Kisebb átrendezés, bútorok elhelyezése (pl. polcok, mobil bútorok, függönycsere) többnyire szabadon megtehető, amennyiben nem jár tartós vagy károkozó beavatkozással a lakásban.
• Nagyobb, tartós változtatások (festés, falak mozgatása, burkolatcsere, beépített bútorok áthelyezése, szerelvények cseréje) csak a bérbeadó előzetes, írásos engedélyével végezhetőek!
• Felújítás (pl. konyha, fürdőszoba átalakítás, burkolatcsere) esetén mindenképpen egyeztetni kell a bérbeadóval. Ilyenkor fontos rögzíteni, ki viseli a költségeket és kinek maradnak a beépített dolgok a bérlet végén.
• Engedély nélküli munkálatok esetén a bérbeadó akár kártérítést is követelhet, illetve elvárhatja az eredeti állapot visszaállítását a bérlőtől.

Minden, a lakás szerkezetét, berendezését érintő felújításról, átalakításról mindig kérj írásos engedélyt, és tisztázzátok előre, mi történik a bérleti jogviszony végeztével!

Mi történik, ha a bérbeadó el akarja adni a lakást a bérleti idő alatt?

Az eladás önmagában nem érinti a bérleti szerződés érvényességét. Az új tulajdonos “belép” a bérbeadó jogi pozíciójába, vagyis köteles tiszteletben tartani a már érvényben lévő bérleti szerződés feltételeit a szerződés lejártáig vagy felmondásig. A határozatlan idejű bérleti szerződéseknél az új tulajdonos is a szerződésben foglalt (pl. 30 napos) felmondási idővel szüntetheti meg a szerződést.

Mi történik, ha nem tudom időben fizetni a bérleti díjat?

Ha nem tudod időben kifizetni a bérleti díjat, annak több következménye is lehet, attól függően, hogy mit tartalmaz a bérleti szerződés, illetve hogyan reagál a bérbeadó:

1. Késedelmi kamat: Gyakran a szerződés tartalmazza, hogy késedelmes fizetés esetén a bérbeadó jogosult késedelmi kamatot felszámítani. Ennek mértékét a szerződés szabályozza, de ha nincs rögzítve, a Polgári Törvénykönyv szerinti általános szabályok érvényesek.
2. Felszólítás: A bérbeadó általában először felszólít a tartozás rendezésére, megadva egy póthatáridőt a fizetésre.
3. Felmondás: Ha a tartozás továbbra is fennáll, a bérbeadó – főleg határozatlan idejű szerződésnél – a Polgári Törvénykönyv alapján felmondhatja a szerződést. Határozott idejű szerződésnél is lehetőség van rendkívüli felmondásra fizetési késedelem esetén, főleg, ha ez több hónapig tart vagy ismétlődik.
4. Jogi eljárás, kiköltöztetés: Elhúzódó nemfizetés esetén a bérbeadó polgári peres eljárást indíthat a tartozás behajtására, és végső soron – bírósági döntés után – kiköltöztetést kezdeményezhet.

Lehet-e a bérleti díjat készpénzben fizetni?

Igen, a bérleti díjat lehet készpénzben is fizetni, de ennek szabályait mindenképpen érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni. A készpénzfizetést a magyar jog nem tiltja (sőt, alkotmányos jog!), de mindkét fél védelme érdekében erősen ajánlott minden alkalommal írásos elismervényt adni és kérni a befizetett összegről (dátum, összeg, aláírás).

Kell-e közjegyzői okiratban szerződni? Ki fizeti annak költségét?

A magyar jog szerint a bérleti szerződések többsége írásban, magánokirati formában köttetik – ez teljesen jogszerű és elégséges. Legtöbbször csak a kiköltözési nyilatkozat kerül közjegyzői okiratba, ennek előnye, hogy különleges bizonyító ereje van, és lehetőséget ad arra, hogy ha a bérlő nem teljesít (például nem fizet vagy nem költözik ki felmondás után), akkor a bérbeadó egyszerűbben, pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajtást indíthat (pl. bírósági végrehajtóval kiköltöztetést kérhet).

Milyen background checket végezhet a bérbeadó előre (pl. munkáltatói igazolás)?

A bérbeadó a bérleti szerződés megkötése előtt megteheti, hogy a bérlő fizetőképességével, megbízhatóságával igazolásokat kérjen, hogy meggyőződjön arról, a bérlő rendszeresen tudja teljesíteni a fizetési kötelezettségeit és valószínűleg nem okoz problémát a lakás használata során. Ez azonban nem elterjedt szokás Magyarországon.

Mikor kapom meg a lakás kulcsait?

A lakás kulcsait általában akkor kapod meg, amikor aláírtátok a bérleti szerződést, letetted a kauciót és a bérleti díj első részletét (ha ezt a szerződés így írja elő), valamint minden szerződéses feltételt teljesítettél (pl. átadás-átvételi jegyzőkönyvet is kitöltöttetek).

Van-e biztosítás mindig a lakáson, és kell-e nekem kötnöm külön biztosítást?

A lakásra vonatkozó biztosítás fennállása nem automatikus, azaz alapból nem minden bérelt lakáson van érvényes biztosítás! Az, hogy van-e lakásbiztosítás az ingatlanon, attól függ, hogy a tulajdonos/bérbeadó kötött-e ilyet.

Ha azt szeretnéd, hogy a saját ingóságaid (bútor, laptop, ruházat stb.) is biztosítva legyenek, érdemes külön bérlői biztosítást kötni.

Bejöhet-e a bérbeadó előzetes bejelentés nélkül a lakásba?

A bérbeadó nem jöhet be előzetes bejelentés és a bérlő beleegyezése nélkül a lakásba, kivéve, ha valamilyen rendkívüli, sürgős vészhelyzet indokolja a bejutást (például csőtörés, tűz, életveszély, ami azonnali beavatkozást követel).

Általános szabályok:

• A lakás bérbeadása után a bérlő birtokba veszi az ingatlant, és innentől csak az ő tudtával és beleegyezésével lehet oda belépni.
• A bérbeadó jogosult a lakást bizonyos időközönként ellenőrizni (például évente egy-két alkalommal, vagy a bérleti szerződésben meghatározott módon), de ezt köteles előre egyeztetni és bejelenteni a bérlőnek.
• Ha a szerződés nem rendelkezik erről, akkor is az általános udvariassági és jogszabályi szabályokat kell követni: minden ellenőrzést, javítást, megtekintést előre be kell jelenteni, és időpontot kell egyeztetni.

Bérbeadók leggyakoribb kérdései

Lent a bérbeadók által leggyakrabban feltett kérdések és az azokra adott válaszok olvashatóak.

Határozott, vagy határozatlan idejű bérleti szerződés a legbiztonságosabb számomra?

Bérbeadóként általában a határozott idejű bérleti szerződés a legbiztonságosabb választás, főleg ha kiszámíthatóságra, stabil bevételre és tervezhetőségre vágysz.

Miért biztonságosabb a határozott idejű szerződés?

• Lakcímhez kötöttség: Egy határozott idejű szerződésnél előre rögzített, mikor szűnik meg a bérlet, így a bérlő is tudja, hogy mennyi időn keresztül maradhat, és a bérbeadó pontosan tervezhet a lakással.
• Felmondás kizárása: Ezt a szerződést idő előtt egyik fél sem mondhatja fel “csak úgy”, kivéve, ha a szerződés erre lehetőséget ad, vagy rendkívüli, például súlyos szerződésszegés történik (pl. tartós nemfizetés, komoly károkozás).
• Stabil bevétel: Ha a bérlő vállalja, hogy például 1 évig marad, fixen kalkulálhatsz a bevétellel és nem kell tartanod a hirtelen költözéstől.

Hogyan válasszam ki a megbízható bérlőt?

A megbízható bérlő legfontosabb ismérvei: rendezett anyagi háttér, átlátható múlt, pozitív referencia, világos kommunikáció és a szabályok elfogadása. 

Kérdezd meg, miért költözik most, hol lakott eddig, volt-e konfliktusa korábbi bérbeadókkal. Egy nyílt beszélgetés során gyorsan kiderül, mennyire őszinte és együttműködő a jelentkező. Akivel már az elején nehéz kommunikálni, vagy nem pontos, az később sem lesz megbízható partner. Már az emailváltás, időpont-egyeztetés során is sok minden kiderülhet.

Már az első találkozón mondd el a legfontosabb szabályokat (háziállat, dohányzás, lakcímbejelentés, albérlő befogadása stb.), így még a szerződéskötés előtt kiderül, ha valamiben nem értenétek egyet.

Mennyi kauciót kérhetek legálisan?

Kifejezett jogszabályi korlát nincs, de a Ptk. 6:343.§-a kimondja, hogy ha a kaució összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bérlő kérheti bíróságtól, hogy mérsékelje az óvadék mértékét.

Hogyan védhetem meg magam, ha a bérlő nem fizet?

A szerződésben legyen benne, hogy késedelmes fizetés esetén milyen mértékű késedelmi kamatot számíthatsz fel – ez ösztönzőleg hathat a fizetés teljesítésére. A Polgári Törvénykönyv alapján, ha a bérlő késlekedik, jogosult vagy rendes vagy – súlyos tartós fizetési elmaradásnál – akár rendkívüli felmondásra is. Felmondásnál mindig maradj jogszerű: írásban közöld, rövid határidőt adj a kiköltözésre. A szerződés szerinti bérlői tartozásokat a kaucióból levonhatod, de azzal számolj, hogy ez sokszor nem fedezi a teljes kárt és a kiesett bérleti díjakat.

Ha probléma van, mindig írásban kommunikálj és tartózkodj az önbíráskodástól!

Hogyan lehet jogszerűen kilakoltatni egy nem fizető bérlőt?

A jogszerű kilakoltatás folyamata lépésről lépésre:

1. Írásos felszólítás, felmondás Először írásban figyelmeztesd a bérlőt a hátralékra, és adj póthatáridőt. Ha nem teljesít, mondj fel írásban a szerződés szerint. Legyél pontos, tartsd meg a felmondási időt is, ahogy a Polgári Törvénykönyv vagy a szerződés előírja!
2. Békés kiköltözés biztosítása A felmondás után adj kellő időt a kiköltözésre, és ajánlj fel lehetőséget a tartozás rendezésére. Sok vita elkerülhető, ha együttműködő a hozzáállás.
3. Peres eljárás (lakás kiürítése iránti per) Ha a bérlő nem hajlandó önként kiköltözni, a bíróságnál kell indítani egy “lakás kiürítése iránti pert” (közismertebb nevén kilakoltatási pert). Itt igazolni kell a szerződés megszűnését, a felmondás jogszerűségét és a kintlakás jogszerűtlenségét.
4. Közjegyzői okirat előnye Ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltátok, és a bérlő vállalta, hogy felmondás esetén kiköltözik, akkor nem kell pereskedni, hanem közvetlen végrehajtás kérhető a közjegyzői okirat alapján. Ez jelentősen felgyorsítja a kiköltöztetést.
5. Végrehajtás Jogos bírósági ítélet (vagy közjegyzői okirat alapján kiadott végrehajtási záradék) birtokában az illetékes bírósági végrehajtó kezdi meg a tényleges kilakoltatást. Csak végrehajtó jogosult a kényszer-kiköltöztetésre, semmiképpen se próbálkozz önhatalmú kizárással!

A kilakoltatási moratoriumot is természetesen érdemes figyelembe venni.

Milyen adózási kötelezettségeim vannak a bérbeadás után?

A bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.

Hogyan számolható a jövedelem?

Kétféleképpen számolható el a költség:

🔹 Tételes költségelszámolás – Levonhatod a bérbeadással kapcsolatos igazolt költségeket (pl. közös költség, javítások, értékcsökkenés).

🔹 10%-os költséghányad alkalmazása – Ebben az esetben a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15%-os SZJA-t. Ez a legegyszerűbb és leggyakrabban használt módszer magánszemélyeknél.

Ha rövid távú szállásadással foglalkozol (tehát napokra-hetekre adod ki az ingatlant, például Airbnb), akkor:

• Idegforgalmi adót kell fizetned a vendégek után.
• ÁFA-kötelezettség is felmerülhet, ha a bevételed eléri az éves ÁFA-alanyi mentességi határt (2025-ben 12 millió Ft).

Mit tehetek, ha a bérlő nem tartja be a házirendet vagy zavarja a szomszédokat?

Először érdemes barátságosan, akár szóban figyelmeztetni, majd ha ez hatástalan, írásban is jelezni, hogy a magatartásával megsérti a szerződést vagy a társasház/lakóközösség házirendjét. Az írásos felszólításnak legyen nyoma!

Ha a bérlő rendszeresen és súlyosan megsérti a szerződéses kötelezettségeit, házirendet, és a többszöri felszólítás sem vezet eredményre, jogod van felmondani a bérleti szerződést. A felmondás legyen írásos, indokolt, utaljon a szerződésszegésre, és tartalmazzon határidőt a kiköltözésre.

Extra tippek:

• Mindig győződj meg, hogy a szerződésben pontosan rögzítve van, hogy a házirend betartása a bérlő kötelessége!
• Ha rendszeresen panasz van rá, gyűjts írásos bizonyítékokat: szomszédok írásbeli panaszai, társasházi jegyzőkönyvek, e-mailek stb. Ezek jogvita vagy per esetén bizonyítékként szolgálhatnak.

Miért fontos az állapotfelmérő jegyzőkönyv a bérlet kezdetén és végén?

Az állapotfelmérő jegyzőkönyv (átadás-átvételi jegyzőkönyv) nagyon fontos védelmet jelent mind a bérbeadó, mind a bérlő számára a bérleti viszony elején és végén. Leírja a lakás, berendezések, falak, padló, nyílászárók, gépek, bútorok állapotát, a mérőórák állását és az átadott kulcsok, távirányítók számát. Ez részletesen dokumentálja, pontosan mi volt a helyzet a bérlő beköltözésekor. Ha a szerződés végén vita merül föl a kaució visszafizetéséről vagy esetleg károkról, a jegyzőkönyv alapján tényszerűen eldönthető: valóban a bérlő okozott-e új károkat, vagy egy már meglévő hibáról van szó.

Érdemes fényképeket vagy videót is mellékelni a jegyzőkönyvhöz, hogy később se legyen értelmezési vita arról, hogyan nézett ki a lakás a szerződés elején.

Összegzés

A szerződéskötés előtt mindkét félnek alaposan meg kell vizsgálnia a legkritikusabb részleteket. Elengedhetetlen annak ellenőrzése, hogy valóban a tulajdonossal vagy annak jogosult képviselőjével történik-e a megállapodás. Pontosan rögzíteni kell az ingatlan adatait, a bérleti díj és a kaució (jellemzően 1-3 havi díj) összegét, a fizetési feltételeket, valamint a rezsi- és közös költségek viselésének módját. A szerződésnek ki kell térnie annak időtartamára (határozott vagy határozatlan), a felmondási feltételekre, továbbá a használat speciális szabályaira is, mint például a dohányzás, a háziállattartás vagy a lakcímbejelentés lehetősége. A későbbi viták elkerülése végett elengedhetetlen egy részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv készítése, amely dokumentálja a lakás és a berendezések állapotát, valamint a mérőórák állását a bérlet kezdetén.

A bérlők gyakran szembesülnek azzal a kérdéssel, hogy a bérbeadó mikor és milyen feltételekkel emelheti a bérleti díjat; ezt kizárólag akkor teheti meg, ha a szerződés erre kifejezetten lehetőséget ad. A javítási költségek megosztása szintén központi téma: a nagyobb, állagmegóvó munkálatok (pl. kazáncsere, csőtörés) a bérbeadó, míg a rendeltetésszerű használatból eredő kisebb karbantartások (pl. izzócsere) a bérlő felelősségi körébe tartoznak.

A bérbeadók számára a legnagyobb biztonságot általában a határozott idejű szerződés nyújtja, mivel ez kiszámítható bevételt és egyértelmű kereteket biztosít. Ha a bérlő nem fizet, a jogszerű út az írásos felszólítás, majd a szerződésben rögzített feltételek szerinti felmondás. A kilakoltatás kizárólag bírósági úton vagy közjegyzői okirat birtokában, végrehajtó segítségével történhet; az önbíráskodás tilos. Fontos tudni, hogy a bérbeadásból származó jövedelem után 15%-os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik.