Logóe-ingatlanügyvédek.hu
ügyvéd

Dr. Nagy Dorottya

16 perc olvasás

Lakásbérleti szerződés - a 40 leggyakoribb kérdés

Akár bérlőként keresel új otthont, akár ingatlanod kiadásán gondolkodsz, egy biztos: a lakásbérleti szerződés jobb ha nem egy ingyenesen letölthető minta alapján készül.

Számtalan kérdés és bizonytalanság merülhet fel a kauciótól kezdve a felmondási lehetőségeken át egészen addig, hogy ki fizeti a kiköltözési nyilatkozatot, vagy a javításokat. Ebben a cikkben összegyűjtöttük a 40 leggyakoribb kérdést, amelyekkel a bérlők és bérbeadók a gyakorlatban leggyakrabban találkoznak. Célunk, hogy közérthetően, mégis jogilag pontosan segítsünk eligazodni a lakásbérlés jogi útvesztőiben – hogy mindenki nyugodt szívvel írhassa alá a szerződést.

Mire figyeljek a lakásbérleti szerződés megkötése előtt?

Mielőtt akár bérbeadóként, akár bérlőként aláírod a bérleti szerződést, az alábbi fő pontokra különösen figyelj oda:

  1. Bérbeadó személye és jogosultsága: Győződj meg róla, hogy valóban a tulajdonossal vagy a szerződéskötésre jogosult személlyel szerződsz! Kérd el a tulajdoni lapot vagy megbízást.
  2. A lakás pontos címe, leírása: Legyen világosan megjelölve az ingatlan címe, alapterülete, szobaszám, felszereltsége, valamint az, hogy pontosan melyik részek tartoznak a bérleményhez (pl. tároló, parkoló).
  3. Bérleti díj, kaució, fizetési feltételek: Legyen pontosan feltüntetve a havi bérleti díj, a kaució összege, fizetési módja és határideje. Rögzíteni kell, hogy a kaució mire szolgál és mikor, milyen feltételekkel adható vissza.
  4. Rezsi- és közös költségek viselése: Ki milyen költséget fizet? Pontosan mely közüzemi díjak, közös költségek (társasházi díjak) tartoznak a bérlő vagy a bérbeadó kötelezettségébe?
  5. Szerződés időtartama, felmondás: Határozott vagy határozatlan idejű a szerződés? Mennyi a felmondási idő, milyen esetekben lehet megszüntetni, van-e rendkívüli felmondás?
  6. Használati rend, alhasználat, háziállat, dohányzás: Engedélyezett-e háziállat? Lehet-e dohányozni, albérlőt befogadni, a lakást átalakítani, festeni? Ezek mind legyenek tisztázva.
  7. Átadás-átvétel jegyzőkönyv: Készül-e átadás-átvételi jegyzőkönyv (kulcsok száma, mérőórák állása, lakás/felszerelés állapota)? Ez biztonságot ad mindkét félnek a visszaadásnál.
  8. Javítások, karbantartás megosztása: Ki fizeti a javításokat, karbantartási költségeket? Rögzítsétek, mi számít bérlői és mi bérbeadói kötelezettségnek!
  9. Lakcímbejelentés lehetősége: Engedélyezi-e a bérbeadó a hivatalos lakcímbejelentést?
  10. Közjegyzői okirat vagy sima szerződés: Kötelező-e közjegyzőhöz menni (pl. kiköltözési nyilatkozat miatt), és ennek költségeit ki viseli?
  11. Bérleti díj emelésének szabályai: Van-e ütemezett vagy feltételes bérletidíj-emelés a szerződésben?
  12. Belépés, ellenőrzés szabályai: Hogyan, mikor és milyen jogosultsággal tekintheti meg a bérbeadó a lakást?
  13. Büntetőfeltételek, kötbér, egyéb rejtett költségek: Van-e extra kötbér, büntetés, amit fizetned kell valamilyen szabály megszegése esetén?
  14. Előző bérlő tartozásai, fennálló problémák: Legyen tiszta minden közüzemi mérőóra, tartozás, rejtett hiba!
  15. Változtatások, átalakítások, felújítás engedélye: Mit tehetsz meg a bérbeadó engedélye nélkül, és mire kell külön írásos hozzájárulás?

Miben segít Önnek az e-ingatlanügyvédek.hu csapata?

Egyedi igényeire szabott, világos és átlátható bérleti szerződést készítünk - akár angol nyelven is!

Tovább

A bérlők leggyakoribb kérdései

Összegyűjtöttem, hogy az elmúlt években miket kérdeztek tőlem a bérlők a bérleti szerződés megkötése előtt:

Mennyi a kaució összege általában és mikor kapom vissza?

A kaució összege általában 1–3 havi bérleti díjnak felel meg, de ez a felek megállapodásától és a bérlemény értékétől, valamint a helyi bérleti piaci szokásoktól is függhet. A kaució célja, hogy fedezetet nyújtson a bérbeadónak esetleges károkra, elmaradt bérleti díjra vagy egyéb szerződésszegésből eredő költségekre.

A kauciót a bérleti jogviszony megszűnését követően – ha nem történt károkozás, illetve nincs elmaradt közüzemi számla vagy bérleti díj – a bérbeadónak haladéktalanul vissza kell adnia a bérlő részére. Általában a lakás vagy helyiség visszaadásakor, de legfeljebb néhány munkanapon–egy-két héten belül kell megtörténjen a kifizetés (ennek pontos határidejét a szerződés tartalmazhatja).

Fontos:

  • Ha a bérlő károkat okozott, elmaradása van vagy tartozást hagyott maga után, a bérbeadó jogszerűen levonhat ezekből a kaució összegéből.
  • A kaució visszaadásának feltétele általában a lakás/ingatlan eredeti, tiszta és sérülésmentes állapotban történő visszaadása, és minden tartozás kiegyenlítése.

Benne van a rezsi a bérleti díjban?

A rezsi általában nincs benne a bérleti díjban, kivéve, ha ezt a felek kifejezetten így állapodják meg a szerződésben. A legtöbb bérleti szerződés szerint a bérleti díj csak a lakás vagy ingatlan használatáért fizetett összeget jelenti, míg a rezsi költségeket – általában fogyasztásalapúan – külön kell fizetni.

Mindig közvetlenül a bérbeadótól érdeklődjön a közös költség, a fűtés, a víz, a villany és az esetleges egyéb díjak (pl. szemétszállítás) átlagos havi összegéről.

Milyen hosszú a bérleti szerződés időtartama? Le lehet mondani előbb?

A bérleti szerződés időtartama rugalmasan megállapítható, azt a bérbeadó és a bérlő közös megegyezéssel határozza meg. Leggyakoribbak a határozott idejű szerződések (pl. 1 év), de lehet határozatlan időtartamú is, ahol nincs előre meghatározott lejárati idő.

Felmondás lehetősége:

  • Határozott idejű szerződés esetén: Általában csak akkor lehet előbb felmondani, ha azt a szerződés kifejezetten lehetővé teszi (pl. felmondási okok, közös megegyezés). Ellenkező esetben a bérlő és a bérbeadó is kötbért vagy arányos költséget köteles fizetni, ha idő előtt szeretnék megszüntetni a viszonyt.
  • Határozatlan idejű szerződésnél:  A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére mondhatja fel.
  • Rendkívüli felmondás: Mindkét típusú szerződésnél lehetőség van rendkívüli felmondásra olyan súlyos szerződésszegés esetén (pl. fizetés elmulasztása, károkozás), amely miatt a szerződés fenntartása egyik fél számára sem elvárható.
fotel puffal szabad téren

A lakásbérleti szerződés meghosszabbítása

Milyen gyakran emelheti a bérbeadó a bérleti díjat?

A bérbeadó csak akkor emelheti a bérleti díjat, ha ezt a bérleti szerződés kifejezetten lehetővé teszi. Azaz: ha nincs szó a szerződésben bérletidíj-emelésről vagy annak ütemezéséről, akkor a bérbeadó egyoldalúan nem emelheti a díjat a szerződés hatálya alatt.

Gyakori megoldások:

  • Határozott idejű szerződésnél az emelés lehetősége jellemzően NINCS, mivel a bérleti díj végig azonos, kivéve, ha a szerződés másként nem rendelkezik (pl. évente inflációval követett emelés).
  • Határozatlan idejű szerződésnél előfordulhat, hogy a szerződésben kikötik: meghatározott időközönként, például évente lehet emelni a bérleti díjat, de ezt előre és pontosan rögzíteni kell.

Mi történik, ha a bérbeadó mégis emelni akarja a díjat?

  • Ha az emelés nincs előre rögzítve, a bérbeadó csak ÚJ szerződés ajánlásával teheti ezt meg. Tehát a bérlő vagy elfogadja az új – magasabb – díjat, vagy dönthet úgy, hogy megszünteti a szerződést.

Milyen állapotban kell visszaadni a lakást?

A lakást a bérleti szerződés szerint rendeltetésszerű használatra alkalmas, tiszta és sérülésmentes állapotban kell visszaadni, vagyis úgy, ahogy azt átvetted, figyelembe véve a normál, mindennapi használat során elkerülhetetlen, kisebb elhasználódást (pl. kopás, enyhe festékfakulás). Minden bérlőnek alapvető feladata, hogy a lakásban ne okozzon szándékos vagy súlyos gondatlanságból eredő károkat.

Mire érdemes figyelni lakás visszaadásakor?

  • A lakás legyen kitakarítva, üres, és a keletkezett szemét el legyen távolítva.
  • Az esetleges extra javításokat (pl. falhúzások, polcfúrások, bútorok elmozdítása után keletkezett lyukak) érdemes kijavíttatni vagy egyeztetni a bérbeadóval.
  • Az összes átvett kulcsot, távirányítót, belépőkártyát vissza kell adni.
  • A bérleti szerződésben felsorolt berendezéseknek és bútoroknak is sérülésmentesen, tisztán meg kell lennie (ha ezek a megállapodás részei).
  • Friss sérülések, jelentős károk (pl. törött ablak, nagyobb falhiba, ellopott tárgy) okozásakor a bérbeadó a kaucióból levonhat, vagy külön követelheti a javítási költségeket.

Hozhatok-e háziállatot?

Háziállat tartása a bérleményben mindig a bérleti szerződés és a bérbeadó hozzájárulásának függvénye

Fontos tudni:

  • A bérbeadó kérheti plusz kaució letételét vagy magasabb biztosítékot a háziállat miatt.
  • Ha házi kedvenced károkat okoz, annak helyreállítása minden esetben a Te felelősséged.
  • Ha engedély nélkül viszel be háziállatot, az akár a szerződésed felmondását, vagy a kaució egy részének elvesztését is eredményezheti.

Lehet-e dohányozni a lakásban?

A lakásban való dohányzás engedélyezése a bérleti szerződés és a bérbeadó döntésétől függ. Ezért mindig ellenőrizd a szerződésed erre vonatkozó pontjait! Soha ne kezdj dohányozni a lakásban anélkül, hogy ezt ne egyeztetnéd a bérbeadóval, és ne írnátok le a szerződésben! Ez mindkét fél számára biztonságot jelent. Ha a szerződés tiltja vagy nem egyértelmű, érdemes inkább nem dohányozni bent.

Fontos tudni:

  • A dohányzásból eredő károk (füstszag, foltok, megégett felületek) miatt a bérbeadó kárigényt érvényesíthet vagy levonást eszközölhet a kaucióból.
  • Sok bérbeadó nem engedélyezi a lakáson belüli dohányzást, csak erkélyen, loggián vagy az épületen kívül.

Bejelentkezhetek-e a lakcímre?

Igen, a legtöbb esetben bejelentkezhetsz a bérlemény lakcímére – akár ideiglenes, akár állandó lakcímként –, de ez minden esetben a bérbeadó hozzájárulásával történik. A bérbeadónak alá kell írnia a lakcímbejelentő (címbejelentő) nyilatkozatot. Ez gyakran már a bérleti szerződés része, de ha nincs benne, külön is kérheted a bérbeadót, hogy írja alá a megfelelő nyomtatványt. Lakcímkártya kiállítására, hivatalos ügyintézésre, iskolai óvodai beiratkozáshoz, egészségügyi ellátás igénybevételéhez fontos lehet.

virágváza

Az albérlet kiadás menete sosem egyszerű

Ki fizeti a javításokat (pl. elromlott kazán, csőtörés)?

A lakásban felmerülő javítási költségek megosztása alapvetően a Polgári Törvénykönyv szabályai és a bérleti szerződés tartalma szerint dől el:

Alapszabály:

  • Bérbeadó kötelessége: Az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban tartani. Ez azt jelenti, hogy a nagyobb javításokat, karbantartásokat – mint például a kazán meghibásodása, csőtörés, fűtési rendszer meghibásodása, vagy egyéb lényegi szerkezeti hibák – a bérbeadó köteles megjavíttatni és ezek költségeit viselni.
  • Bérlő felelőssége: A mindennapi, kisebb hibák, kopások (pl. villanykörte csere, lefolyó kitisztítása, apróbb szerelvények cseréje) költsége a bérlőt terheli. Ha viszont a bérlő hibájából (pl. gondatlanság, szakszerűtlen használat miatt) következik be nagyobb meghibásodás vagy kár, akkor annak javítási költsége is őt terheli.

A bérleti szerződésben célszerű tételesen rögzíteni, hogy mely javításokat és milyen értékhatárig visel a bérbeadó, és melyeket a bérlő!

Felújíthatom vagy átrendezhetem a lakást?

A lakás felújítását vagy átrendezését a bérbeadó hozzájárulása nélkül általában NEM lehet elvégezni. Ez azt jelenti, hogy:

  • Kisebb átrendezés, bútorok elhelyezése (pl. polcok, mobil bútorok, függönycsere) többnyire szabadon megtehető, amennyiben nem jár tartós vagy károkozó beavatkozással a lakásban.
  • Nagyobb, tartós változtatások (festés, falak mozgatása, burkolatcsere, beépített bútorok áthelyezése, szerelvények cseréje) csak a bérbeadó előzetes, írásos engedélyével végezhetőek!
  • Felújítás (pl. konyha, fürdőszoba átalakítás, burkolatcsere) esetén mindenképpen egyeztetni kell a bérbeadóval. Ilyenkor fontos rögzíteni, ki viseli a költségeket és kinek maradnak a beépített dolgok a bérlet végén.
  • Engedély nélküli munkálatok esetén a bérbeadó akár kártérítést is követelhet, illetve elvárhatja az eredeti állapot visszaállítását a bérlőtől.

Minden, a lakás szerkezetét, berendezését érintő felújításról, átalakításról mindig kérj írásos engedélyt, és tisztázzátok előre, mi történik a bérleti jogviszony végeztével!

Mi történik, ha a bérbeadó el akarja adni a lakást a bérleti idő alatt?

Az eladás önmagában nem érinti a bérleti szerződés érvényességét. Az új tulajdonos “belép” a bérbeadó jogi pozíciójába, vagyis köteles tiszteletben tartani a már érvényben lévő bérleti szerződés feltételeit a szerződés lejártáig vagy felmondásig. A határozatlan idejű bérleti szerződéseknél az új tulajdonos is a szerződésben foglalt (pl. 30 napos) felmondási idővel szüntetheti meg a szerződést.

Mi történik, ha nem tudom időben fizetni a bérleti díjat?

Ha nem tudod időben kifizetni a bérleti díjat, annak több következménye is lehet, attól függően, hogy mit tartalmaz a bérleti szerződés, illetve hogyan reagál a bérbeadó:

  1. Késedelmi kamat: Gyakran a szerződés tartalmazza, hogy késedelmes fizetés esetén a bérbeadó jogosult késedelmi kamatot felszámítani. Ennek mértékét a szerződés szabályozza, de ha nincs rögzítve, a Polgári Törvénykönyv szerinti általános szabályok érvényesek.
  2. Felszólítás: A bérbeadó általában először felszólít a tartozás rendezésére, megadva egy póthatáridőt a fizetésre.
  3. Felmondás: Ha a tartozás továbbra is fennáll, a bérbeadó – főleg határozatlan idejű szerződésnél – a Polgári Törvénykönyv alapján felmondhatja a szerződést. Határozott idejű szerződésnél is lehetőség van rendkívüli felmondásra fizetési késedelem esetén, főleg, ha ez több hónapig tart vagy ismétlődik.
  4. Jogi eljárás, kiköltöztetés: Elhúzódó nemfizetés esetén a bérbeadó polgári peres eljárást indíthat a tartozás behajtására, és végső soron – bírósági döntés után – kiköltöztetést kezdeményezhet.

Lehet-e a bérleti díjat készpénzben fizetni?

Igen, a bérleti díjat lehet készpénzben is fizetni, de ennek szabályait mindenképpen érdemes a bérleti szerződésben rögzíteni. A készpénzfizetést a magyar jog nem tiltja (sőt, alkotmányos jog!), de mindkét fél védelme érdekében erősen ajánlott minden alkalommal írásos elismervényt adni és kérni a befizetett összegről (dátum, összeg, aláírás).

Kell-e közjegyzői okiratban szerződni? Ki fizeti annak költségét?

A magyar jog szerint a bérleti szerződések többsége írásban, magánokirati formában köttetik – ez teljesen jogszerű és elégséges. Legtöbbször csak a kiköltözési nyilatkozat kerül közjegyzői okiratba, ennek előnye, hogy különleges bizonyító ereje van, és lehetőséget ad arra, hogy ha a bérlő nem teljesít (például nem fizet vagy nem költözik ki felmondás után), akkor a bérbeadó egyszerűbben, pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajtást indíthat (pl. bírósági végrehajtóval kiköltöztetést kérhet).

Milyen background checket végezhet a bérbeadó előre (pl. munkáltatói igazolás)?

A bérbeadó a bérleti szerződés megkötése előtt megteheti, hogy a bérlő fizetőképességével, megbízhatóságával igazolásokat kérjen, hogy meggyőződjön arról, a bérlő rendszeresen tudja teljesíteni a fizetési kötelezettségeit és valószínűleg nem okoz problémát a lakás használata során. Ez azonban nem elterjedt szokás Magyarországon.

Mikor kapom meg a lakás kulcsait?

A lakás kulcsait általában akkor kapod meg, amikor aláírtátok a bérleti szerződést, letetted a kauciót és a bérleti díj első részletét (ha ezt a szerződés így írja elő), valamint minden szerződéses feltételt teljesítettél (pl. átadás-átvételi jegyzőkönyvet is kitöltöttetek).

Van-e biztosítás mindig a lakáson, és kell-e nekem kötnöm külön biztosítást?

A lakásra vonatkozó biztosítás fennállása nem automatikus, azaz alapból nem minden bérelt lakáson van érvényes biztosítás! Az, hogy van-e lakásbiztosítás az ingatlanon, attól függ, hogy a tulajdonos/bérbeadó kötött-e ilyet.

Ha azt szeretnéd, hogy a saját ingóságaid (bútor, laptop, ruházat stb.) is biztosítva legyenek, érdemes külön bérlői biztosítást kötni.

Bejöhet-e a bérbeadó előzetes bejelentés nélkül a lakásba?

A bérbeadó nem jöhet be előzetes bejelentés és a bérlő beleegyezése nélkül a lakásba, kivéve, ha valamilyen rendkívüli, sürgős vészhelyzet indokolja a bejutást (például csőtörés, tűz, életveszély, ami azonnali beavatkozást követel).

Általános szabályok:

  • A lakás bérbeadása után a bérlő birtokba veszi az ingatlant, és innentől csak az ő tudtával és beleegyezésével lehet oda belépni.
  • A bérbeadó jogosult a lakást bizonyos időközönként ellenőrizni (például évente egy-két alkalommal, vagy a bérleti szerződésben meghatározott módon), de ezt köteles előre egyeztetni és bejelenteni a bérlőnek.
  • Ha a szerződés nem rendelkezik erről, akkor is az általános udvariassági és jogszabályi szabályokat kell követni: minden ellenőrzést, javítást, megtekintést előre be kell jelenteni, és időpontot kell egyeztetni.

Ügyvédet keres Debrecenben?

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai Debrecenben is elérhetőek!

Olvasson tovább

Bérbeadók leggyakoribb kérdései

Lent a bérbeadók által leggyakrabban feltett kérdések és az azokra adott válaszok olvashatóak.

Határozott, vagy határozatlan idejű bérleti szerződés a legbiztonságosabb számomra?

Bérbeadóként általában a határozott idejű bérleti szerződés a legbiztonságosabb választás, főleg ha kiszámíthatóságra, stabil bevételre és tervezhetőségre vágysz.

Miért biztonságosabb a határozott idejű szerződés?

  • Lakcímhez kötöttség: Egy határozott idejű szerződésnél előre rögzített, mikor szűnik meg a bérlet, így a bérlő is tudja, hogy mennyi időn keresztül maradhat, és a bérbeadó pontosan tervezhet a lakással.
  • Felmondás kizárása: Ezt a szerződést idő előtt egyik fél sem mondhatja fel “csak úgy”, kivéve, ha a szerződés erre lehetőséget ad, vagy rendkívüli, például súlyos szerződésszegés történik (pl. tartós nemfizetés, komoly károkozás).
  • Stabil bevétel: Ha a bérlő vállalja, hogy például 1 évig marad, fixen kalkulálhatsz a bevétellel és nem kell tartanod a hirtelen költözéstől.

Hogyan válasszam ki a megbízható bérlőt?

A megbízható bérlő legfontosabb ismérvei: rendezett anyagi háttér, átlátható múlt, pozitív referencia, világos kommunikáció és a szabályok elfogadása. 

Kérdezd meg, miért költözik most, hol lakott eddig, volt-e konfliktusa korábbi bérbeadókkal. Egy nyílt beszélgetés során gyorsan kiderül, mennyire őszinte és együttműködő a jelentkező. Akivel már az elején nehéz kommunikálni, vagy nem pontos, az később sem lesz megbízható partner. Már az emailváltás, időpont-egyeztetés során is sok minden kiderülhet.

Már az első találkozón mondd el a legfontosabb szabályokat (háziállat, dohányzás, lakcímbejelentés, albérlő befogadása stb.), így még a szerződéskötés előtt kiderül, ha valamiben nem értenétek egyet.

Mennyi kauciót kérhetek legálisan?

Kifejezett jogszabályi korlát nincs, de a Ptk. 6:343.§-a kimondja, hogy ha a kaució összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a bérlő kérheti bíróságtól, hogy mérsékelje az óvadék mértékét.

Hogyan védhetem meg magam, ha a bérlő nem fizet?

A szerződésben legyen benne, hogy késedelmes fizetés esetén milyen mértékű késedelmi kamatot számíthatsz fel – ez ösztönzőleg hathat a fizetés teljesítésére. A Polgári Törvénykönyv alapján, ha a bérlő késlekedik, jogosult vagy rendes vagy – súlyos tartós fizetési elmaradásnál – akár rendkívüli felmondásra is. Felmondásnál mindig maradj jogszerű: írásban közöld, rövid határidőt adj a kiköltözésre. A szerződés szerinti bérlői tartozásokat a kaucióból levonhatod, de azzal számolj, hogy ez sokszor nem fedezi a teljes kárt és a kiesett bérleti díjakat.

Ha probléma van, mindig írásban kommunikálj és tartózkodj az önbíráskodástól!

Hogyan lehet jogszerűen kilakoltatni egy nem fizető bérlőt?

A jogszerű kilakoltatás folyamata lépésről lépésre:

  1. Írásos felszólítás, felmondás Először írásban figyelmeztesd a bérlőt a hátralékra, és adj póthatáridőt. Ha nem teljesít, mondj fel írásban a szerződés szerint. Legyél pontos, tartsd meg a felmondási időt is, ahogy a Polgári Törvénykönyv vagy a szerződés előírja!
  2. Békés kiköltözés biztosítása A felmondás után adj kellő időt a kiköltözésre, és ajánlj fel lehetőséget a tartozás rendezésére. Sok vita elkerülhető, ha együttműködő a hozzáállás.
  3. Peres eljárás (lakás kiürítése iránti per) Ha a bérlő nem hajlandó önként kiköltözni, a bíróságnál kell indítani egy “lakás kiürítése iránti pert” (közismertebb nevén kilakoltatási pert). Itt igazolni kell a szerződés megszűnését, a felmondás jogszerűségét és a kintlakás jogszerűtlenségét.
  4. Közjegyzői okirat előnye Ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltátok, és a bérlő vállalta, hogy felmondás esetén kiköltözik, akkor nem kell pereskedni, hanem közvetlen végrehajtás kérhető a közjegyzői okirat alapján. Ez jelentősen felgyorsítja a kiköltöztetést.
  5. Végrehajtás Jogos bírósági ítélet (vagy közjegyzői okirat alapján kiadott végrehajtási záradék) birtokában az illetékes bírósági végrehajtó kezdi meg a tényleges kilakoltatást. Csak végrehajtó jogosult a kényszer-kiköltöztetésre, semmiképpen se próbálkozz önhatalmú kizárással!

A kilakoltatási moratoriumot is természetesen érdemes figyelembe venni.

szerződés aláírás előtt

Bérleti szolgáltatások - több ingatlanközvetítő ügyvéd is segít a kiadásban

Milyen adózási kötelezettségeim vannak a bérbeadás után?

A bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.

Hogyan számolható a jövedelem?

Kétféleképpen számolható el a költség:

🔹 Tételes költségelszámolás – Levonhatod a bérbeadással kapcsolatos igazolt költségeket (pl. közös költség, javítások, értékcsökkenés).

🔹 10%-os költséghányad alkalmazása – Ebben az esetben a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, és ez után kell megfizetni a 15%-os SZJA-t. Ez a legegyszerűbb és leggyakrabban használt módszer magánszemélyeknél.

Ha rövid távú szállásadással foglalkozol (tehát napokra-hetekre adod ki az ingatlant, például Airbnb), akkor:

  • Idegforgalmi adót kell fizetned a vendégek után.
  • ÁFA-kötelezettség is felmerülhet, ha a bevételed eléri az éves ÁFA-alanyi mentességi határt (2025-ben 12 millió Ft).

Mit tehetek, ha a bérlő nem tartja be a házirendet vagy zavarja a szomszédokat?

Először érdemes barátságosan, akár szóban figyelmeztetni, majd ha ez hatástalan, írásban is jelezni, hogy a magatartásával megsérti a szerződést vagy a társasház/lakóközösség házirendjét. Az írásos felszólításnak legyen nyoma!

Ha a bérlő rendszeresen és súlyosan megsérti a szerződéses kötelezettségeit, házirendet, és a többszöri felszólítás sem vezet eredményre, jogod van felmondani a bérleti szerződést. A felmondás legyen írásos, indokolt, utaljon a szerződésszegésre, és tartalmazzon határidőt a kiköltözésre.

Extra tippek:

  • Mindig győződj meg, hogy a szerződésben pontosan rögzítve van, hogy a házirend betartása a bérlő kötelessége!
  • Ha rendszeresen panasz van rá, gyűjts írásos bizonyítékokat: szomszédok írásbeli panaszai, társasházi jegyzőkönyvek, e-mailek stb. Ezek jogvita vagy per esetén bizonyítékként szolgálhatnak.

Miért fontos az állapotfelmérő jegyzőkönyv a bérlet kezdetén és végén?

Az állapotfelmérő jegyzőkönyv (átadás-átvételi jegyzőkönyv) nagyon fontos védelmet jelent mind a bérbeadó, mind a bérlő számára a bérleti viszony elején és végén. Leírja a lakás, berendezések, falak, padló, nyílászárók, gépek, bútorok állapotát, a mérőórák állását és az átadott kulcsok, távirányítók számát. Ez részletesen dokumentálja, pontosan mi volt a helyzet a bérlő beköltözésekor. Ha a szerződés végén vita merül föl a kaució visszafizetéséről vagy esetleg károkról, a jegyzőkönyv alapján tényszerűen eldönthető: valóban a bérlő okozott-e új károkat, vagy egy már meglévő hibáról van szó.

Érdemes fényképeket vagy videót is mellékelni a jegyzőkönyvhöz, hogy később se legyen értelmezési vita arról, hogyan nézett ki a lakás a szerződés elején.

Összegzés

A szerződéskötés előtt mindkét félnek alaposan meg kell vizsgálnia a legkritikusabb részleteket. Elengedhetetlen annak ellenőrzése, hogy valóban a tulajdonossal vagy annak jogosult képviselőjével történik-e a megállapodás. Pontosan rögzíteni kell az ingatlan adatait, a bérleti díj és a kaució (jellemzően 1-3 havi díj) összegét, a fizetési feltételeket, valamint a rezsi- és közös költségek viselésének módját. A szerződésnek ki kell térnie annak időtartamára (határozott vagy határozatlan), a felmondási feltételekre, továbbá a használat speciális szabályaira is, mint például a dohányzás, a háziállattartás vagy a lakcímbejelentés lehetősége. A későbbi viták elkerülése végett elengedhetetlen egy részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv készítése, amely dokumentálja a lakás és a berendezések állapotát, valamint a mérőórák állását a bérlet kezdetén.

A bérlők gyakran szembesülnek azzal a kérdéssel, hogy a bérbeadó mikor és milyen feltételekkel emelheti a bérleti díjat; ezt kizárólag akkor teheti meg, ha a szerződés erre kifejezetten lehetőséget ad. A javítási költségek megosztása szintén központi téma: a nagyobb, állagmegóvó munkálatok (pl. kazáncsere, csőtörés) a bérbeadó, míg a rendeltetésszerű használatból eredő kisebb karbantartások (pl. izzócsere) a bérlő felelősségi körébe tartoznak.

A bérbeadók számára a legnagyobb biztonságot általában a határozott idejű szerződés nyújtja, mivel ez kiszámítható bevételt és egyértelmű kereteket biztosít. Ha a bérlő nem fizet, a jogszerű út az írásos felszólítás, majd a szerződésben rögzített feltételek szerinti felmondás. A kilakoltatás kizárólag bírósági úton vagy közjegyzői okirat birtokában, végrehajtó segítségével történhet; az önbíráskodás tilos. Fontos tudni, hogy a bérbeadásból származó jövedelem után 15%-os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik.

Kapcsolatfelvétel

Hívjon minket az alábbi számon vagy töltse ki a lenti űrlapot és hamarosan keressük Önt!

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Tudnivalók tulajdonosoknak
Nagy DorottyaND
Szerző:

Csapatunk

Dr. Nagy Dorottya

Dr. Nagy Dorottya az e-ingatlanügyvédek debreceni tagja. Szakterülete az ingatlanjog és a bevándorlási jog.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A bérbeadó halála esetén a bérleti szerződés nem szűnik meg, az örökös(ök) lesznek a bérbeadó jogutódai, és a szerződés – mindkét félre nézve – változatlan feltételekkel fennmarad!