Helyi önazonosság védelme - személyes véleményem

Mi a legtöbb rendelet célja?

Megőrizni a helyiek

• a hagyományait,
• társadalmi rendjét és
• értékeiket

Hogy pontosan mi az az egyedi hagyomány, és érték, sőt, sokszor életmód, vagy életforma, sehol sem került definiálásra. Ha a képviselőtestület nem tudja körülírni, hogy mi a településen uralkodó társadalmi rend, akkor hogyan szándékozik megvédeni azt? 

Pilisben például nem létesíthet lakcímet az, aki a magyar nyelvet nem érti és nem beszéli. Ki dönti el, hogy ki beszél és ért magyarul és mégis mi alapján? Akinek az anyanyelve a magyar, de hiányos oktatása és családi szocializációja folytán nem igazodik el a hivatalos nyelvezetben, az tud magyarul? 

Az ilyen általános megfogalmazások kiszámíthatatlanná teszik a jogvédelmi eszközök alkalmazását, gyakorló jogász számára rémálom ilyen esetben válaszolni az ügyfél azon kérdésére, hogy mégis mire számíthat?

Milyen jogvédelmi eszközöket vezethet be az önkormányzat?

A helyi önazonosság védelmében az alábbi jogvédelmi eszközöket lehet bevezetni:

• elővásárlási jog (dologi jogvédelmi eszköz),
• lakcímlétesítési tilalom (személyi jogvédelmi eszköz),
• lakcímlétesítési engedély (személyi jogvédelmi eszköz),
• betelepülési hozzájárulás (személyi jogvédelmi eszköz).

Eleve nem tiszta, hogy mi szükség van külön lakcímlétesítési tilalomra, ha a lakcímlétesítési engedély megtagadható, de sok esetben lehetőség van méltányosságból mégis bármit engedélyezni.

Hogyan működik az elővásárlási jog?

A Hötv. alapján az ingatlan betelepülőnek vagy mentességet nem élvező személynek történő eladása esetére elővásárlási jog biztosítható a következő sorrendben:

• az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága,
• az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
• az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy

részére.

A településen már ingatlantulajdonnal rendelkező személyek csak akkor számítanak elővásárlásra jogosultnak, ha az elővásárlási jogosultságukat keletkeztető jogcím legalább öt éve fennáll. Ha pedig több telekhatáros ingatlan tulajdonosa, vagy több helyi ingatlantulajdonos is élne az elővásárlási joggal, akkor közöttük elsőbbséget élvez az, aki helyi lakóhellyel rendelkezik. Utánuk következően, de szintén elsőbbséget élvez, aki helyi tartózkodási hellyel rendelkezik. Abban az esetben, ha több helyi lakcímkártyával rendelkező települési ingatlantulajdonos is élne az elővásárlási joggal, a csoportokon belül az élvez elsőbbséget, akinek az ingatlanja az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz közelebb helyezkedik el.

Önmagában az elővásárlási jog szerintem nem jogsértő - pontosabban nem jogsértőbb mint a termőföldeket érintő számtalan korlátozás.

Mit kell tennie az eladóknak?

Az ingatlan adásvétele esetén az ingatlanra vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosoknak a felek aláírásától számított nyolc napon belül a jegyző részére meg kell küldeniük. 

A jegyző a hiánytalanul benyújtott kérelem beérkezését követő 8 napon belül az adásvételi szerződésen – az eladó nevén kívül – felismerhetetlenné tesz valamennyi természetes személyazonosító adatot, az aláírásokat és minden egyéb, egyedi azonosításra alkalmas adatot, valamint a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról 2013. évi CCXXXVII. törvény 6. § 40. pontjában meghatározott hitel és pénzkölcsön nyújtásával összefüggő adatot.

Mit reagál az önkormányzat?

El kell különíteni a jegyzői és a képviselőtestületi eljárást. A jegyző feladata, hogy lefolytassa magát az eljárást, míg a képviselő-testület dönthet abban a kérdésben, hogy él-e az elővásárlási joggal. Sok rendeletben a kettő keveredik - lásd: hogy küld személyes meghallgatásra szóló értesítést az önkormányzat a vevőnek, ha a jegyző egyszer anonimizálta az adatokat? És hiába érvelnek azzal, hogy a rendelet engedélyt ad adott esetben erre - a rendelet nem terjeszkedhet túl a törvényen, ami nem engedélyezi a személyes meghallgatást elővásárlási jog esetén. Jogsértő rendelet alapján pedig a személyes adatok átadása a képviselő-testületnek aligha jogszerű.

Mennyibe kerül a jegyző eljárása és meddig tart?

A jegyzői feladatok ellátásáért díj nem számítható fel. Én olyan 2 hónappal számolnék – ha gyors a jegyző.

Mit tehet az önkormányzat?

Az elővásárlási jog gyakorlásáról való döntés jogköre a Képviselő-testületet illeti meg. Ez a döntés semmiképpen sem vétójog: csak arról dönthetnek, hogy élnek-e az elsőbbséggel.

A döntés meghozatalát megelőzően sok helyen a Képviselő-testület dönt a személyes meghallgatás szükségességéről. A meghallgatás helyéről és időpontjáról a Képviselő-testület a jegyző útján értesítését küld az ingatlant vásárolni kívánó nagykorú személy vagy az ingatlant vásárolni kívánó kiskorú nevében eljáró törvényes képviselője vagy gyámja részére. Ezt szerintem nem tehetné meg egyik önkormányzat sem.

Jogszerű, ha személyes meghallgatást ír elő az önkormányzati rendelet az elővásárlási jog kapcsán?

Szerintem nem. A 2025. évi XLVIII. törvény (Hötv.) 17. §-a értelmében az önkormányzat a rendeletében előírhatja a betelepüléssel összefüggő egyedi döntést megelőző személyes meghallgatást. Csakhogy a Hötv. 12. § (1) bek. értelmében csak személyi jogvédelmi eszköz, azaz a lakcímlétesítés, illetve a mentesség vagy kedvezmény kapcsán lehet a 3. alcím rendelkezéseit alkalmazni. A személyes meghallgatásról rendelkező 17. § márpedig a 3. alcím alá tartozik. Tehát az elővásárlási jog kapcsán személyes meghallgatást nem írhatna elő az önkormányzat. A jogalkotói szándék is éppen ezzel ellentétes: még a vevő személyes adatait is védenie kell a jegyzőnek.

Pilisben például kimondták, hogy ha a Képviselő-testület döntése ellenére a meghallgatáson meg nem jelenő ingatlant vásárolni kívánó nagykorú személy vagy a meghallgatáson szintén meg nem jelenő, vele közösen költöző nagykorú személy esetében a Képviselő-testület dönthet arról, hogy a későbbiekben tulajdont szerző betelepülő vagy a vele költöző nagykorú személy – együttműködése hiányára tekintettel – Pilis Városában lakcímet nem létesíthet.

Mit lehet tenni a jogsértő önkormányzati rendelettel?

A kormányhivatal törvényességi felügyeleti eljárásában vizsgálhatja az érintett település jogalkotási kötelezettségének teljesítését. A kormányhivatal ezen felül indítványozhatja az önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárást is a kormánynál.

Önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárást a Kúriánál szintén lehet indítványozni. Ha a bíróságnak az előtte folyamatban lévő eljárásban önkormányzati rendelet olyan rendelkezését kell alkalmaznia, amelynek más jogszabályba ütközését észleli, a bírósági eljárás felfüggesztése mellett a Kúriánál indítványozza az önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló eljárást. A Kúria – az azonnali jogvédelemre vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával – kérelemre vagy hivatalból elrendelheti az önkormányzati rendelet alkalmazásának ideiglenes tilalmát. Ha a Kúria megállapítja, hogy az önkormányzati rendelet vagy annak valamely rendelkezése más jogszabályba ütközik, az önkormányzati rendeletet vagy annak rendelkezését megsemmisíti. Az alapvető jogok biztosa személyesen is eljárhat.

Miért kell beleírni az adásvételi szerződésbe, hogy született-e a településen önazonossági rendelet?

Nem kell, ezt csak a bankok írják elő. Ez pl. a CIB Bank tájékoztatója: „Kérjük az adásvételi szerződésben szintén feltüntetni, hogy a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény alapján az érintett ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat (a fővárosban kerületi) megalkotott-e a törvény szerinti valamely jogvédelmi eszköz (akár személyi, akár dologi) bevezetésére önkormányzati rendeletet. Azt is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben, ha az adott ingatlan fekvése szerinti önkormányzat nem hozott ilyen tárgyban rendeletet. Amennyiben pedig ilyen tárgyú önkormányzati rendelet megalkotásra került, úgy fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben: az önkormányzati rendelet számát; hogy mely jogvédelmi eszközt alkalmazza az adott önkormányzat; a jogvédelmi eszköz adásvételre gyakorolt hatását, jogkövetkezményeit; amennyiben az ingatlan adásvétel vonatkozásában esetlegesen valamely mentesség/kedvezmény érvényesül akkor ennek feltüntetése.”

Azért érdekli annyira a bankokat a helyi önazonosság, mert a Hötv. 21. § (1) bek. értelmében, ha a betelepülő ingatlanszerzésére az e törvény szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis. Ha pedig semmis adásvételi szerződés szerinti vételárat finanszíroznak, akkor a vevő tulajdonszerzésétől függő jelzálogjoguk is veszélybe kerül.

Csökkenti a hitelbiztosítéki értéket az önazonosság?

Azt egy értékbecslőtől kellene megkérdezni, hogy az ilyen típusú elővásárlási jog csökkenti-e az ingatlan értékét. Önmagában csak egy elővásárlási jog szerintem nem értékcsökkentő tétel, banki szempontból az a fontos, hogy ha kell, el lehessen árverezni egy lakást. A Hötv. alapján a végrehajtási eljárások során vett lakóingatlanokra nem terjed ki a rendeletek hatálya. Az már más kérdés, hogy ki licitál olyan lakóingatlanra, amibe nem biztos, hogy be tud költözni, tehát a lakcímes korláttal együtt már lehet, hogy értékcsökkentő? 

Hugyagon például ilyen szabály is él: „Amennyiben a betelepülés ingatlanszerzéssel valósul meg, úgy a betelepülőnek az adásvételi szerződésben meghatározott vételár 10%-ának megfelelő betelepülési hozzájárulást kell megfizetnie Hugyag Község Önkormányzata részére.” 

Várható, hogy a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjogot, ha az önkormányzati rendeletek megkerülésével kötött szerződés szerinti bejegyzést kér az eladó és a vevő?

Az Inytv. vhr. 43. §-a értelmében, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a bejegyzés iránti kérelemhez csatolni kell a jogosult legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban megtett nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.

A nyilvántartás alatt az ingatlan-nyilvántartást kell érteni, márpedig a Hötv. nem írta elő, hogy az önazonossági elővásárlási jogot a tulajdoni lapra rávezessék. A Fővárosban biztosan nem vizsgálják, hogy hozott-e a kerület ilyen rendelkezést, lásd: https://www.youtube.com/live/ehq4ZuTR34Q?si=wzQxXnoJs58ltZYZ 

Az igazi kockázat azonban a Hötv. 21. § (1) bek. értelmében az, hogy ha az ingatlanszerzésre a törvény szerinti előírások megsértésével kerül sor, akkor az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis. Ezt egyetlen ügyvéd sem vállalhatja fel.

Ha van tulajdonostárs, akkor előbb neki kell felajánlani az ingatlant megvételre?

Nem, a helyi rendelet alapján elővásárlásra jogosultak a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultakat megelőzik.

A szabad mozgás és tartózkodási hely kiválasztásának jogát nem sértik-e olyan rendeletek, amelyek bizonyos önkényes okokra hivatkozva megtiltják a lakcímlétesítést bizonyos állampolgároknak?

A Hötv. 18. §-a szerint az önkormányzati rendeletben meghatározott mérlegelési szempontokon alapuló döntés esetében az eljáró szervnek a mérlegelési jogkörét 

• az önkormányzati rendeletben megadott szempontok adta kereteken belül kell gyakorolnia, továbbá az indokolásból ki kell tűnnie a mérlegelés szempontjainak,
• az annak során figyelembe vett körülményeknek, valamint
• a mérlegelés okszerűségének. 

Sok ilyen szempontot nem látunk a rendeletekben azon túl, hogy a rendelet a helyi társadalmának életformáját, hagyományait, szokásait, karakterét, stb. védi. Ha ezek a mérlegelési szempontok, akkor meg kell tudnia indokolni az önkormányzatnak, hogy XY betelepülése miért veszélyes a helyiek életformájára.

Van, ahol az létesíthet lakcímet, aki a Képviselő-testület a személyes meghallgatásán részt vett és azon pozitív elbírálásban részesült. A személyes véleményem az, hogy az ilyen „pozitív elbírálást” igénylő, azaz mérlegelést engedő rendelkezések sérti a betelepülők emberi méltóságát (Alaptörvény II. cik) – ez pedig nem korlátozható alapjog. Az ember a zsigereiben érzi, hogy mennyire kellemetlen, méltatlan részt venni egy ilyen meghallgatáson, ahol a betelepülni kívánónak nyilvánvalóan fel kell tárnia a saját élettörténetét egy egyszerű lakcímkártyáért.

Jogszerű-e betelepülési adót szedni?

A Hötv. 11. §-a értelmében az önkormányzat a betelepülést hozzájárulás fizetéséhez kötheti, amelynek szabályait az önkormányzat rendeletben állapítja meg. A „betelepülést” nem definiálja a törvény, de a szöveg egészéből szerintem az következik, hogy betelepülésnek a lakcím-létesítés és nem az ingatlanvásárlás minősül. A betelepülési hozzájárulás ugyanis személyi jogvédelmi eszköz, ami a 7. § (1) bek. a) pontja értelmében a településre történő beköltözésre vonatkozik – szemben a b) ponttal, ami az ingatlannal kapcsolatos jogügyletekre vonatkozó, tehát ún. dologi jogvédelmi eszközökre utal. A személyi és a dologi jogvédelmi eszközökre vonatkozó szabályozás a törvényben és a kormányrendeletben is elkülönül. Ennek az érvelésnek némiképp ellentmond, hogy a „betelepülő” viszont egyértelműen definiált fogalom és ebbe a körbe már beletartoznak az ingatlanvásárlók is.

A fentiek miatt aggályos például a rajkai rendelet 7. § (1) bek. a) pontja, miszerint az a betelepülő, aki Rajka község közigazgatási területén ingatlant szerez köteles Rajka Község Önkormányzata részére 1.500.000,- Ft-os betelepülési hozzájárulást fizetni. Balatonföldváron szintén úgy döntöttek, hogy a város közigazgatási területén lévő ingatlan tulajdonjogát adásvétel útján megszerző, mentességgel nem rendelkező betelepülőt, betelepülési hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli. A betelepülési hozzájárulás mértéke az ingatlan vételárának két százaléka. A dologi jogvédelmi eszközhöz kapcsolódó betelepülési hozzájárulások jogsértőek lehetnek, így az azokat kiszabó döntés bírósági eljárásban támadható.

Muszáj bejelentkeznem a frissen vásárolt lakásba?

Nem.

A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény 5. § (2) bek. értelmében a polgár lakóhelye: annak a lakásnak vagy szállásnak (a továbbiakban együtt: lakás) a címe, amely a polgár 

• állammal, továbbá
• a természetes és jogi személyekkel, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel való hivatalos kapcsolattartása, valamint
• lakóhelyhez kötött jogai és kötelezettségei megalapozásául szolgál.

A 26/A. § (1) bek. értelmében jogszabály valamely jogosultság adott hellyel összefüggő gyakorlása, szolgáltatás igénybevétele, kötelezettség teljesíthetősége vagy más joghatás feltételeként előírhatja a tartózkodási hely bejelentését, vagy az életvitelszerű ottlakás tényének egyéb módon való igazolását.

A 26. § (1) bek. értelmében a Magyarország területén élő, e törvény hatálya alá tartozó polgár köteles lakóhelyének címét nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha a lakcímbejelentésre költözéssel összefüggésben kerül sor, a bejelentést a beköltözéstől vagy a kiköltözéstől számított három munkanapon belül kell megtenni.
DE
A 26. § (5c) alapján nem vezethet a lakcímadat érvénytelenségének megállapítására az a körülmény, hogy a polgár nem él életvitelszerűen a lakóhelyként bejelentett lakásban.

Mi az, ami különösen kiszámíthatatlanná teszi az önazonossági rendeleteket?

Ha pl. a Képviselő-testület fenntartotta „azon jogát”, hogy méltányossági alapon a rendelet előírásaitól eltérő döntést hozzon. Pilisben például nem létesíthet lakcímet az, akit a Képviselő-testület – mérlegelési jogkörében meghozott döntésével – a rendelkezésére álló információk birtokában, a betelepülő személy

• ismert előélete alapján,
• a betelepülő személy személyes meghallgatását követően
• a közösségi együttélés szabályainak betartására alkalmatlannak tart.

A Hötv. 18. § (2) bek. értelmében az önkormányzati rendeletben meghatározott mérlegelési szempontokon alapuló döntés esetében az eljáró szervnek a mérlegelési jogkörét az önkormányzati rendeletben megadott szempontok adta kereteken belül kell gyakorolnia, továbbá az indokolásból ki kell tűnnie a mérlegelés szempontjainak, az annak során figyelembe vett körülményeknek, valamint a mérlegelés okszerűségének.

A rendeletben szereplő kritériumok, mint például:

• „ismert előélet alapján”,
• „a közösségi együttélés szabályainak betartására alkalmatlan”,

szubjektív és diszkriminatív szempontok, hiszen egyáltalán nem világos, hogy pontosan mik a közösségi együttélés szabályai? Van házirend? Az ilyen előre meg nem ismerhető szabályok alapján történő döntéshozatal jó eséllyel ellentétes az emberi méltóság és az egyenlő bánásmód Alaptörvényben rögzített elvével.

Ha a közösségi együttélés szabályai alatt a Büntető Törvénykönyvet kell érteni, az szintén problémás. Az Alaptörvény értelmében senki nem tekinthető bűnösnek mindaddig, amíg büntetőjogi felelősségét a bíróság jogerős határozata nem állapította meg. Sőt: Mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogorvoslattal éljen az olyan bírósági, hatósági és más közigazgatási döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti. Ráadásul egy település se védheti a közbiztonságot helyi önazonosság címszóval, mert arra a rendőrség hivatott, lásd: Alaptörvény 46. cikk (1) bek., miszerint a rendőrség alapvető feladata a bűncselekmények megakadályozása, felderítése, a közbiztonság, a közrend és az államhatár rendjének védelme. A jogalkotás ugyanis nem tehető többszintűvé.

Összegzés

Érdemes megtámadni a jogszerűtlen rendeleteket? Az ország jövője, boldogulása szempontjából fontos és támogatandó lenne minden ilyen jogorvoslat. Az egyén szempontjából persze közel sem ennyire biztos, hogy ilyen egyszerű a válasz. Annak, aki ritkán pereskedik hazaszeretetből, az a legjobb tippem, hogy előbb mindenképpen a lakcímlétesítési engedélyt szerezze meg és annak az érvényességi ideje alatt vásároljon, különben idegőrlő pereskedésnek nézhet elébe - a megtakarításai nélkül, hiszen azt nem kizárt, hogy eddigre az eladó költi.

Miért fontos számomra ez a téma? 80 évvel a holokauszt, 77 évvel a magyarországi németek kitelepítése (magam is érintett vagyok!) és 16 évvel a cigánygyilkosságok után fájdalmas számomra, hogy ebben az országban még mindig mennyien hiszik, hogy vannak, akik bizonyos jellemzőik miatt kevésbé magyarok, sőt, kevésbé emberek mint ők. A megfelelő szomszédi-emberi mivolt megítélésére persze kizárólag ők hivatottak - természetesen előre ismertetett mérlegelési szempontok nélküli, rögtönítélő személyes meghallgatás keretében. Nehezen összehasonlítható a kettő, de a jogi szakvizsgára ez utóbbi megállapítás szintúgy illik. Amelyik ország évtizedek óta így szocializálja a jogászait, az persze végül is mit vár?