Ingatlan megtekintési nyilatkozat és szándéknyilatkozat

Mit igazol a megtekintési nyilatkozat?

Az ingatlan megtekintési nyilatkozat nemcsak azt igazolja, hogy melyik vevő és mikor látta az ingatlant, de azt is, hogy melyik közvetítő mutatta be neki először az ingatlant. Az ingatlan megtekintési nyilatkozat akkor egyébként a vevőnek és az eladónak is hasznos, ha nem üres formalitás, hanem pontosan rögzíti, mit látott a vevő, mit ellenőrzött, miről nyilatkozott az eladó, és mi maradt rejtett műszaki kérdés.

A megtekintési nyilatkozat legtöbbször valóban egy egyszerű "elismervény", ami ingyenes és semmilyen vételi vagy fizetési kötelezettséggel nem jár - de nem mindig! Az Otthon Centrum hírhedt felezőcsomagjának ezzel szemben pont az a lényege, hogy a megtekintési nyilatkozat akként szövegezett, hogy a vevő átvállalja a sikeres értékesítés esetén járó jutalék egy részét.

Kötbérfizetésre kötelezhető a vevő a megtekintési nyilatkozatban?

A Fővárosi Ítélőtábla 4.Pf20.150/2025/4. sz. döntése ezt a kérdést járja körül. A közvetítő a megtekintővel olyan nyilatkozatot íratott alá, amely szerint a megtekintő két évig:

• nem adhatja tovább az ingatlanról szerzett adatokat még hozzátartozójának sem;
• csak a közvetítő részvételével tárgyalhat;
• csak a közvetítő jelenlétében tekintheti meg újra az ingatlant;
• köteles értesíteni a közvetítőt a tárgyalásról és a szerződéskötésről;
• megkerülés esetén az irányár 2%-ának megfelelő kötbért fizet.

Az ítélőtábla ezt a teljes szabályozást tisztességtelennek találta. A nyilatkozat ugyanis a fogyasztót a szükségesnél jóval szélesebb és hosszabb titoktartásra kötelezte, túlzottan beavatkozott a vevő és az eladó saját tárgyalásaiba, valamint olyan magatartásokhoz is kötbért kapcsolt, amelyeknek nem feltétlenül volt közük a közvetítő tényleges megkerüléséhez. A bíróság szerint például nem lehet általánosan megtiltani, hogy a vevő az ingatlan adatait a hozzátartozójával megossza, vagy hogy a felek a közvetítő állandó jelenléte nélkül tárgyaljanak. A közvetítő jogos érdeke a megkerülés megakadályozása, de ez nem indokolja a fogyasztó magánautonómiájának ilyen széles körű korlátozását.

Fontos: a döntés nem azt mondja, hogy maga a megtekintési nyilatkozat vagy a megtekintés tényének dokumentálása jogellenes. A közvetítő rögzítheti, hogy ő mutatta be az ingatlant. Az viszont tisztességtelen lehet, ha ehhez aránytalan titoktartási, tárgyalási és kötbérfizetési kötelezettségeket kapcsol.

Elévül egyszer az ingatlanközvetítői megtekintési nyilatkozat?

Elévülni leginkább követelések tudnak, a megtekintési nyilatkozat pedig egyszerűen a megtekintés tényét rögzíti. Az ingatlanközvetítői szerződésben persze lehet (és biztosan van is!) olyan kitétel, hogy ha az eladó az ingatlanközvetítő kihagyásával X éven belül olyan vevőnek adja az el az ingatlant, akit a közvetítő közvetített, akkor a jutalék, vagy egy része kötbérként jár. Ezek a rendelkezések általában egy évre szólnak. Ha egy éven belül történik az adásvétel, akkor 5 éven belül évül el az ingatlanközvetítő igénye.

Hogy milyen további kockázatokat hordoz a megtekintési nyilatkozat, azzal a cikk második részében foglalkozunk.

Milyen jogalapon kezeli a személyes adatokat az ingatlanközvetítő?

A megtekintési nyilatkozat nem szerződés, és nem jogszabály által kötelezően előírt irat, ezért a puszta ingatlanmegtekintésnél a pénzmosás megelőzését célzó Pmt. nem biztosít adatkezelési jogalapot. A személyes adatok kezelésének jogalapja a GDPR 6. cikk (1) bekezdés f) pontja szerinti jogos érdek lehet. Ez azonban nem automatikus jogalap. Három feltételnek együttesen kell teljesülnie:

1. Az ingatlanközvetítőnek vagy egy harmadik személynek valós és jogszerű érdeke fűződik az adatkezeléshez.
2. A személyes adatok kezelése szükséges ennek az érdeknek az érvényesítéséhez.
3. Az érintett érdekei, alapvető jogai és szabadságai nem élveznek elsőbbséget az ingatlanközvetítő érdekével szemben.

A „biztonság kedvéért” történő teljes körű adatgyűjtés emiatt biztosan nem felel meg az adatvédelmi követelményeknek.

Mi a vételi szándéknyilatkozat szerepe?

Vételi szándéknyilatkozat továbbítására csak a megtekintési nyilatkozat aláírását követően hajlandóak a közvetítők. Ha ezen túl vannak a vevők, akkor a szándéknyilatkozat arra szolgál, hogy az eladó, pontosabban az ingatlanközvetítő levegye a lakást a hirdetőoldalakról, és ne mutassa meg másnak, amíg a vevő és az ügyvédje előkészítik az adásvételi szerződést. Ennek biztosítékaként gyakran elvárják, hogy a vevő letegyen egy összeget (ajánlati biztosíték/foglaló, általában 500 ezer - 1 millió Ft). Ez a gyakorlat nem kimondottan jogszerű, hiszen az ingatlanközvetítők semmiféle letétkezelésre nem jogosultak, foglalót pedig egyébként is csak szerződésre - tehát két fél által aláírt iratra - lehet átadni.

Joggal mondhatja az olvasó, hogy ha az eladó aláírja (elfogadja) a vételi ajánlatot, onnantól kezdve létrejött a megállapodás és foglaló is átadható. Igen ám, de míg a vételi ajánlat jogi kötőerővel rendelkezik, a vételi szándéknyilatkozat szigorúan véve nem ilyen.

Lehet, hogy mégis inkább vételi ajánlatot tett?

Ha a dokumentum:

• pontosan megjelöli az ingatlant,
• tartalmazza a vételárat,
• rögzíti a fizetés módját vagy határidejét,
• aláírták,

akkor az jognyilatkozatnak (vételi ajánlat) minősülhet – függetlenül attól, hogy „szándéknyilatkozatnak” nevezik. A vevőt kötő, jogilag is kikényszeríthető szándéknyilatkozat, azaz a vételi ajánlat kapcsán azonban már komolyan vizsgálni kell az érvényességet, ami elsősorban az abban foglalt határidőig tart. 

Ha netán kimaradt a határidő az iratból, akkor a Ptk. 6:65. §-a alapján az ajánlati kötöttség az alábbi időpontokban szűnik meg:

• jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
• távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta - e-mailes kommunikáció esetén ez reálisan kb. 3-4 nap;
• a másik fél általi visszautasítással;
• ha az eladó az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú ellenajánlatot tesz.

Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza, kivéve ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan.

Átadhat-e pénzt a vevő az ingatlanközvetítőnek a vételi szándéknyilatkozattal együtt?

A Lakástörvény szerint az ingatlanközvetítő ingatlanok adásvételének és cseréjének közvetítésével, a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatokat látja el. Mint látjuk a pénzkezelés nem került a jogszabályban ingatlanközvetítői hatáskörként felsorolásra.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény alapján az üzletszerű letéti szolgáltatás kifejezetten pénzügyi szolgáltatásnak minősül és csak az MNB engedélyével rendelkező pénzügyi intézmény végezheti. Ahogy fent már hivatkoztam, a Lakástörvény, az ingatlanközvetítők vonatkozásában nem rendeli másként, tehát ők ezt a pénzügyi szolgáltatást nem nyújthatják - legalábbis ellenérték fejében, rendszeresen semmiképpen. 

Kérdés persze, hogy ha az ingatlanközvetítő a vételár egy bizonyos %-ában meghatározott jutalékért végzi a tevékenységét, aminek az összegén a letétkezelés nem változtat, akkor lehet-e ingyenes, szívességi szolgáltatásnak tekinteni, hogy átveszi az eladónak járó foglalót? Sok ingatlanos franchise nyilván emellett érvel.

Az ügyvéd biztosan jogosult az ingatlan foglaló őrzésére!

Nem tisztem megítélni, hogy az ingatlanközvetítők fent ismertetett gyakorlata mennyire jogszerű, de az biztos, hogy vannak olyan nem banki szereplők a piacon, akikre rá lehet bízni a foglalót akkor is, ha a vevő azt nem tudja, vagy nem akarja közvetlenül az eladónak átadni: pénzletétet, vagyis foglalót biztonságosan és jogszerűen ugyanis ügyvéd kezelhet!

Ha ilyen szakemberhez fordulnak az ügyfelek, akkor az ügylet meghiúsulása esetén nagyobb biztonságban lesznek, hiszen a kamarai szabályok ezt garantálják - a letéttel való visszaélés a legtöbb esetben az ügyvédi kamarából való kizárást vonja maga után!

Jó tudni, hogy nem kizárt a foglaló közjegyzői letétbe helyezése sem, de a közjegyzők kevésbé foglalkoznak ilyen ügyletekkel, mivel az ő eljárásuk drágább az ügyvédekénél.

Kötelező adásvételi szerződés előtt bármilyen nyilatkozatot tenni?

Nem, semmilyen jogszabály nem írja elő, hogy az eladó megtekintési, vagy vételi szándéknyilatkozat hiányában szóba sem állhat a vevővel. Ha valaki ingatlanközvetítő közbeiktatása nélkül vásárol ingatlant, akkor tapasztalataink szerint egyáltalán nem szokott sor kerülni vételi szándéknyilatkozat, vagy vételi ajánlat tételére. Amennyiben nincs ingatlanközvetítő az ügyletben, a felek általában szóban egyeznek meg, kezet ráznak egymással, majd e-mailen egyeztetik a részleteket - egészen addig amíg az adásvételi szerződést, vagy legalábbis előszerződést meg nem kötik.

Az ingatlanközvetítők szempontjából persze érthető az igyekezet: ahhoz, hogy később igazolni tudják, hogy ők közvetítették az adott vevőt, tudniuk kell az érdeklődő nevét, lakcímét, elérhetőségeit, stb. 

A közvetítő megkerülésére vonatkozó próbálkozások

Valójában ennek kikerülésére szolgál mind a megtekintési, mind a vételi szándéknyilatkozat. A Kúria Pfv.I.20.433/2024/4. sz. döntése foglalkozik a fenti kérdéskörrel. A blanketta szerint, ha a megtekintő az irodát megkerülve (akár harmadik személyen keresztül) vette meg az ingatlant, az irányár 2%-ának megfelelő kötbért kellett volna fizetnie.

A Kúria szerint ez a kötbérkikötés olyan esetekben is fizetésre kötelezte a fogyasztót, amikor a kötelezettségszegésnek semmilyen szerepe nem volt az iroda tényleges megkerülésében (például ha az ingatlant később egy olyan másik közvetítőn keresztül vette meg, akinek szintén joga volt azt hirdetni).

A túlzó titoktartási kötelezettség is tisztességtelen lehet

Az fent megjelölt kúriai döntés alapjául szolgáló szerződésben szerepelt az ingatlanközvetítő által használt azon kikötés, amely megtiltotta, hogy a megtekintő a megismert adatokat harmadik személynek – ideértve a hozzátartozóit, családtagjait is – átadja, tisztességtelen. A Kúria kimondta, hogy a hozzátartozók érdekeltnek minősülnek az ingatlanvásárlásban, így a családi megfontolás korlátozása indokolatlan.

A dokumentumban szereplő 2 éves (vagy időkorlát nélküli) teljes körű titoktartási kötelezettség jelentősen meghaladja az üzleti titok védelméről szóló törvény által indokolt szintet. Miután az ingatlant eladták és a közvetítői díjat kifizették, a közvetítőnek már nem fűződik olyan gazdasági érdeke az adatokhoz, ami indokolná a fogyasztó további korlátozását

Összegzés

A megtekintési nyilatkozat a vételi szándéknyilatkozathoz hasonlóan az ingatlan adásvétel egyik leggyakrabban használt – és leggyakrabban félreértett – dokumentuma. Sokan „ártatlan papírnak” gondolják, pedig a tartalmától függően komoly jogi kötelezettséget keletkeztethet.

Ne vállaljon írásos kötelezettséget addig, amíg:

• nem ellenőrizte a tulajdoni lapot,
• nem tisztázta a finanszírozást,
• nem gondolta át a teljes ütemezést.

Ingatlanügyletnél a legdrágább hiba az első aláírás.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Hívjon minket!