Vételi szándéknyilatkozat ingatlan adásvétel esetén

Mi az ingatlan vételi szándéknyilatkozat tipikus tartalma?

A vételi szándéknyilatkozat tipikus tartalma a következőket foglalja magában:

• A vevő és az eladó azonosító adatai (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím).
• Az ingatlan megjelölése (fekvése, helyrajzi száma, természetbeni címe).
• A tervezett vételár.
• A szándék komolyságát alátámasztó elemek, mint például foglaló.
• A nyilatkozat érvényességi ideje.
• A vevő által megajánlott vételár és fizetési ütemezés.
• Birtokbaadás.
• Keltezés helye, ideje, aláírás.
• Egyéb releváns információk, például ha a vevő hitelből fizetne.

Gyakran kitér az adásvételi szerződés tipikus feltételeire is, mint például a vételárra, fizetési feltételekre, kiköltözésre, terhekre, valamint a plusz garázzsal, tárolóval, kerthasználattal kapcsolatos vételi szándékra. Van hogy az vételi szándéknyilatkozatot előszerződés követi.

Kötelező adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni?

Nem, semmilyen jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vételi szándéknyilatkozat hiányában szóba sem állhat a vevővel. Ha valaki ingatlanközvetítő közbeiktatása nélkül vásárol ingatlant, akkor tapasztalataink szerint egyáltalán nem szokott sor kerülni vételi szándéknyilatkozat, vagy vételi ajánlat tételére. Amennyiben nincs ingatlanközvetítő az ügyletben, a felek általában szóban egyeznek meg, kezet ráznak egymással, majd e-mailen egyeztetik a részleteket - egészen addig amíg az adásvételi szerződést, vagy legalábbis előszerződést meg nem kötik.

Az ingatlanközvetítők szempontjából persze érthető az igyekezet: ahhoz, hogy később igazolni tudják, hogy ők közvetítették az adott vevőt, tudniuk kell az érdeklődő nevét, lakcímét, elérhetőségeit, stb. 

Meddig érvényes egy szándéknyilatkozat?

A szándéknyilatkozatban érdemes utalni rá, hogy az meddig érvényes, de ennek - jogi kötőerő hiányában - sok következménye nincs. Az eladó addig veheti komolyan a vevői szándékot az eladó, ameddig felveszik neki a telefont. A legalább szóbeli határidő azonban azért is fontos lehet, mert időt ad a vevőnek a fent említett szempontok átgondolására.

Lehet, hogy mégis inkább vételi ajánlatot tett?

Ha a dokumentum:

• pontosan megjelöli az ingatlant,
• tartalmazza a vételárat,
• rögzíti a fizetés módját vagy határidejét,
• aláírták,

akkor az jognyilatkozatnak (vételi ajánlat) minősülhet – függetlenül attól, hogy „szándéknyilatkozatnak” nevezik.

A vevőt kötő, jogilag is kikényszeríthető szándéknyilatkozat, azaz a vételi ajánlat kapcsán azonban már komolyan vizsgálni kell az érvényességet, ami elsősorban az abban foglalt határidőig tart. 

Ha netán kimaradt a határidő az iratból, akkor a Ptk. 6:65. §-a alapján az ajánlati kötöttség az alábbi időpontokban szűnik meg:

• jelenlevők között tett ajánlat esetén, ha a másik fél az ajánlatot késedelem nélkül el nem fogadja;
• távollevők között tett ajánlat esetén annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta - e-mailes kommunikáció esetén ez reálisan kb. 3-4 nap;
• a másik fél általi visszautasítással;
• ha az eladó az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú ellenajánlatot tesz.

Az írásbeli ajánlat írásban vonható vissza, kivéve ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonhatatlan.

Mit kockáztat az eladó a szándéknyilatkozat elfogadásával?

FONTOS TUDNI! A vételi ajánlat eladó általi elfogadása a Ptk. 6:69. §-a alapján adásvételi szerződést hoz létre! Az eladói kockázatok felméréséhez érdemes elolvasni a Kúria Pfv.VI.21.254/2022/5. sz. döntését, amit itt csak röviden ismertetek:

Az eladó számára az a fő kockázat, hogy egy vevői szándéknyilatkozat elfogadásával – még tényleges adásvétel nélkül is – olyan joghatás keletkezhet, amely alapján az ingatlanközvetítő jutalékra jogosult. Ez akkor is terhet jelent, ha az eladó végül másnak, más feltételekkel, vagy akár senkinek nem adja el az ingatlant.

A hivatkozott kúriai döntésből is látszik, hogy eladói szempontból kockázatos szándéknyilatkozatot elfogadni és aláírni, mert:

1. A közvetítői szerződés alapján a jutalék akkor is járhat, ha a vevő szándéknyilatkozatban elfogadja az eladói által megadott árat, de az eladó – saját döntése alapján – nem írja alá az adásvételi szerződést.
   • A konkrét ügyben a vevő(k) szándéknyilatkozata tartalmazta az irányár elfogadását, és azonnali fizetési kötelezettség vállalását.
   • Az eladó elutasította, mégis beállt a közvetítői díjfizetési kötelezettség, noha tényleges adásvétel nem történt.
2. A bíróság a szándéknyilatkozatot elegendőnek tekintette a díjfizetési kötelezettség kiváltásához.
   • Nem volt szükséges, hogy előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés jöjjön létre, már egy vételi ajánlat/szándéknyilatkozat is elég volt.
   • Így a felek közötti jogviszonyban a közvetítő a munkáját teljesítettnek minősíthette, és jogosulttá vált a díjra.
3. Az eladó döntési szabadsága látszólag megmarad, de anyagi kockázattal jár.
   • Ha a vevő ajánlata formailag megfelel (az ár és a feltételek az eladó által korábban jóváhagyott keretek között vannak), akkor az eladó nem tudja következmények nélkül visszautasítani.
   • A visszautasítás esetén is fizetnie kell a közvetítőnek.

A Győri Ítélőtábla Pf.III.20.145/2025/5. számú ítélete alapján ugyanakkor nem jár jutalék például akkor, ha az eladó jogos okból utasít vissza egy vételi ajánlatot, vagy az ajánlat nem felel meg a számára lényeges – de a szerződésben előre nem rögzített – feltételeknek. Ugyancsak nem alapozza meg a díjat az a körülmény, ha az ingatlanos csak egy formális ajánlatot hozott, amely nem vezetett szerződéshez.

Átadhat-e pénzt a vevő az ingatlanközvetítőnek a vételi szándéknyilatkozattal együtt?

A Lakástörvény szerint az ingatlanközvetítő ingatlanok adásvételének és cseréjének közvetítésével, a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével összefüggő feladatokat látja el. Mint látjuk a pénzkezelés nem került a jogszabályban ingatlanközvetítői hatáskörként felsorolásra.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény alapján az üzletszerű letéti szolgáltatás kifejezetten pénzügyi szolgáltatásnak minősül és csak az MNB engedélyével rendelkező pénzügyi intézmény végezheti. Ahogy fent már hivatkoztam, a Lakástörvény, az ingatlanközvetítők vonatkozásában nem rendeli másként, tehát ők ezt a pénzügyi szolgáltatást nem nyújthatják - legalábbis ellenérték fejében, rendszeresen semmiképpen. 

Kérdés persze, hogy ha az ingatlanközvetítő a vételár egy bizonyos %-ában meghatározott jutalékért végzi a tevékenységét, aminek az összegén a letétkezelés nem változtat, akkor lehet-e ingyenes, szívességi szolgáltatásnak tekinteni, hogy átveszi az eladónak járó foglalót? Sok ingatlanos franchise nyilván emellett érvel.

Az ügyvéd biztosan jogosult az ingatlan foglaló őrzésére!

Nem tisztem megítélni, hogy az ingatlanközvetítők fent ismertetett gyakorlata mennyire jogszerű, de az biztos, hogy vannak olyan nem banki szereplők a piacon, akikre rá lehet bízni a foglalót akkor is, ha a vevő azt nem tudja, vagy nem akarja közvetlenül az eladónak átadni: pénzletétet, vagyis foglalót biztonságosan és jogszerűen ugyanis ügyvéd kezelhet!

Ha ilyen szakemberhez fordulnak az ügyfelek, akkor az ügylet meghiúsulása esetén nagyobb biztonságban lesznek, hiszen a kamarai szabályok ezt garantálják - a letéttel való visszaélés a legtöbb esetben az ügyvédi kamarából való kizárást vonja maga után!

Jó tudni, hogy nem kizárt a foglaló közjegyzői letétbe helyezése sem, de a közjegyzők kevésbé foglalkoznak ilyen ügyletekkel, mivel az ő eljárásuk drágább az ügyvédekénél.

Mit nézzek át, mielőtt aláírom a vételi szándéknyilatkozatot?

Aláírás előtt ellenőrizze, hogy a dokumentum tartalmaz-e végleges vételárat, fizetési ütemezést, határidőt vagy foglalót. Ha igen, az jogilag kötelező erejű ajánlat lehet. Nézze meg, feltételhez kötött-e a hitel, szerepel-e visszavonási lehetőség, és tisztázott-e az ingatlan pontos azonosítása.

Pontosan melyik ingatlanról van szó?

• Helyrajzi szám szerepel?
• Cím pontos?
• Tulajdoni hányad tisztázott?
• Társasházi lakásnál albetét megjelölve?

Ha ez nincs pontosan rögzítve, vita lesz.

Van-e fizetési ütemezés?

Ha a dokumentum tartalmaz:

• foglalót,
• előleget,
• határidőt,
• részletfizetést,

akkor az már nem puszta „szándék”.

Szerepel-e foglaló?

Ez kulcskérdés. A foglaló jogkövetkezményei:

• ha a vevő hibájából hiúsul meg, elveszítheti,
• ha az eladó hibás, kétszeresen kell visszafizetnie 

De fontos: a foglaló nem automatikus kiszállási díj.

Hitelből vásárol?

Ha igen, nézze meg:

• szerepel-e, hogy az ügylet a hitel jóváhagyásához kötött?
• van-e határidő a banki döntésre?
• mi történik, ha a bank elutasítja?

Ha a vevő nem tud hitelből finanszírozni a foglaló legtöbbször elvész.

Láncügyletben érintett?

Ha:

• Ön elad és abból vásárol,
• az eladó másik ingatlant vesz,

akkor a határidők összehangolása kritikus és számolni kell azzal, hogy a bármilyen jogcímen átadott pénzt sosem látjuk vissza - tehát eleve érdemesebb ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéssel indítani!

Miért veszélyes egy szándéknyilatkozat minta?

Egy internetes minta általában:

• nem igazodik a konkrét ingatlanhoz,
• nem kezeli a hitelfinanszírozást,
• nem számol láncolt ügylettel,
• nem tér ki a foglaló jogkövetkezményeire,
• nem optimalizál adó- és illetékoldalon.

Ingatlanvásárlásnál pedig nem néhány százezer forintról, hanem jellemzően több tízmillió forintról beszélünk.

Összegzés

A vételi szándéknyilatkozat az ingatlan-adásvétel egyik leggyakrabban használt – és leggyakrabban félreértett – dokumentuma. Sokan „ártatlan papírnak” gondolják, pedig a tartalmától függően komoly jogi kötelezettséget keletkeztethet.

Ne vállaljon írásos kötelezettséget addig, amíg:

• nem ellenőrizte a tulajdoni lapot,
• nem tisztázta a finanszírozást,
• nem gondolta át a teljes ütemezést.

Ingatlanügyletnél a legdrágább hiba az első aláírás.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Hívjon minket!