Ingatlan adásvételi előszerződés - minden amit tudni kell!

Mi az előszerződés fogalma?

A Ptk. alapján, ha a felek, vagyis esetünkben az eladó és a vevő abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja!

Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés alapján az eladó lakás, vagy ház tulajdonjogának átruházására és a birtokbaadásra, míg a vevő a vételár megfizetésére és a birtokbavételre köteles. Az előszerződésben lényegében a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az erre irányuló kötelmet később létrehozzák.

Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, márpedig ha pedig a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, azaz az írásbeliség követelménye az előszerződésre is vonatkozik.

Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvételi előszerződés?

Az ingatlan adásvételi előszerződés jó estben a következőket tartalmazza:

1. Az eladó és a vevő adatait
2. Az összes megvásárolni kívánt ingatlant (garázst és tárolót is)
3. Az ingatlanokat érintő terheket
4. A vételárat - vagy a vételár meghatározására alkalmas számítási módot
5. A későbbi időpontot, ameddig a végleges adásvételi szerződést meg kell kötni
6. A foglalót, ami jelen esetben az adásvételi szerződés megkötését biztosítja
7. A birtokbaadás feltételeit
8. A keltezés helyét és idejét

Jó ha az előszerződés kitér arra is, hogy az eladó milyen kellékszavatosságot vállal az ingatlan értékesítése kapcsán - jobb már az előszerződéskor szembesülni azzal, ha ezt az eladó ki kívánja zárni!

Nem kizárt, hogy az előszerződés alapján a vevő foglalón felül előleget is átadjon - akár 100%-os előleg átadása sem jogszerűtlen. Aki foglalóhoz keres szerződésmintát, annak ezt a cikkünket ajánlom!

Formai követelmények az előszerződéssel szemben: tanú, ügyvéd?

Az előszerződést írásba kell foglalni, de ez nem jelenti, hogy ügyvédi ellenjegyzés, vagy akár két tanú közreműködése is szükség lenne - ezek nélkül is bátran lehet ilyen szerződést kötni. Az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes!

Ha az ügyfelek engem kérnek fel az előszerződés megszerkesztésére, azért mindenképpen azt szoktam javasolni, hogy legalább két ügyleti tanút mindenképpen legyen jelen és aláírásával igazolja is, hogy a felek az aláírásokat a sajátjuknak ismerték el.

Az előszerződéssel átadott foglaló sorsa ilyenkor a letéti szerződés alapján dől el:

• Ha létrejön a végleges adásvételi szerződés, az ügyvéd átadja a foglalót az eladónak.
• Ha meghiúsul a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése, akkor a foglalót az ügyvéd annak a félnek adja ki, akinek az a letéti szerződés alapján jár.

Néha a vevők szokták kérni, hogy hadd fizessék előszerződés alapján a foglalót ügyvédi letétbe, hiszen ez biztosítja őket arról, hogy ha az eladó miatt végül mégsem lesz szerződés, akkor a foglaló egyszeres összegét legalább biztosan visszakapják - azaz nem kockáztatnak semmit az idejükön és az ügyvéd letétkezelésért felszámított munkadíján kívül!

Minden adásvételi előszerződés lényeges eleme - a foglaló!

A foglaló kifejezetten egy szerződés teljesítésének biztosítására szolgáló mellékkötelezettség, azaz egy olyan pénzösszeg, amit nem lehet érvényesen egy egyszerű szándéknyilatkozat keretében átadni. Ezért, ha a vevő foglalót szeretne adni, az egyetlen biztos megoldás az előszerződés megkötése.

Az előszerződés lényeges eleme, hogy ebben a foglaló kikötése azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda) és a végleges adásvételi szerződést megkötik. 

Ismétlésképpen, a foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok az előszerződés vonatkozásában a következők:

• Ha az adásvételi szerződést megkötik, a vételárba a foglaló beszámít.
• Ha a végleges szerződés megkötése meghiúsul olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár.
• Ha a meghiúsulásért egyik fél felelős, akkor az adott foglalót elveszíti, vagy a kapott foglalót kétszeresen vissza kell fizetni.

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%, de a legtöbb esetben ennél magasabb összegben is megállapodhatnak a felek. Ha felmerül, hogy foglalót adnak a vevők, akkor mindenképpen javasolt megfontolni az ügyvédi közreműködést az ügyletben.

Vételi Szándéknyilatkozat vs. Előszerződés

A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy felek közötti kommunikációs eszköz, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de nem teremt jogi kötelezettséget. Ellenben az előszerződés egy jogi dokumentum, amelyben a felek megegyeznek egy jövőbeli, pontosan meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező adásvételi szerződés megkötésében.

Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek megfeleltek a formai követelményeknek!

Mik az előszerződés veszélyei?

Egy "előzetes szerződés" megkötésének legnagyobb veszélye, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, ami alatt 

1. az eladó nem tudja értékesíteni, vagy érdemben hasznosítani a lakását
2. a vevőt pedig nem védi az ingatlan tulajdoni lapján széljegy.

Ha az eladó az előszerződés megkötését követően nem az előszerződés vevőjének, hanem másnak adta el az ingatlant, akkor az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre (BH2001. 421.). Természetesen az eladó ilyen esetben kártérítésre azért köteles lehet.

A túl rövid határidővel vállalt szerződéskötési kötelezettség is komoly kockázatot jelenthet, ahogy azt a BH2021.171. számon ismertetett kúriai döntés is kiemeli: az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan-adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba.

A vevő oldalán jelentkező legnagyobb veszély pedig abban rejlik, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem tud szerezni. Ha bővebben olvasna az előszerződés veszélyeiről, kattintson ide!

Összefoglalás

A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg, egyébként jó eséllyel csak egy vételi szándéknyilatkozattal állunk szemben. A különbség azért is jelentős, mert foglaló csak előszerződéssel adható át a végszerződés megkötése előtt.

Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető, ráadásul az előszerződés jó megoldás lehet akkor is, ha az eladó örökölt ingatlant adna el az adómentes időszak előtt.

Ha segítségre lenne szüksége ingatlan adásvételi előszerződés megszövegezése kapcsán, vagy úgy érzi, hogy hasznára válnának egy ügyvéd jogi tanácsai, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!