Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Ingatlan adásvételi előszerződés - minden amit tudni kell!

Az ingatlan adásvételi előszerződés olyan jogi megállapodás, amelyben az eladó és a vevő elkötelezik magukat, hogy későbbi időpontban végleges szerződést kötnek. Az előszerződés tehát egy kötelezettségvállalás a későbbi szerződéskötésre. 

Erre a szerződéstípusra egyáltalán nincs szükség minden adásvételi ügylet esetén, de ha sürgősen foglalót adnának a felek, akkor alkalmazása mindenképpen ajánlott. Mivel a CSOK Plusz 2024 januárjától igényelhető csak, azoknak, akik élnének a kamattámogatott kölcsönnel, a köztes időre szintén jó megoldás lehet egy előszerződés megkötése.

Elsőre úgy tűnhet, hogy magam ellen beszélek, de a foglaló átadásához, vagy az ingatlan adásvételi előszerződéshez egyáltalán nincs szükség ügyvédre - azért az a tapasztalatom, hogy az ügyfeleink nem bánják meg, ha legalább egy online konzultáción részt vesznek mielőtt elkötelezik magukat.

Örök kérdés - előszerződés vagy szándéknyilatkozat

Örök kérdés - előszerződés vagy szándéknyilatkozat

Mi az előszerződés fogalma?

A Ptk. alapján, ha a felek, vagyis esetünkben az eladó és a vevő abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja!

Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés alapján az eladó lakás, vagy ház tulajdonjogának átruházására és a birtokbaadásra, míg a vevő a vételár megfizetésére és a birtokbavételre köteles. Az előszerződésben lényegében a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az erre irányuló kötelmet később létrehozzák.

Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni, márpedig ha pedig a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni, azaz az írásbeliség követelménye az előszerződésre is vonatkozik.

Milyen jogkövetkezményekkel jár ha a felek előszerződésben állapodnak meg?

Ha a megállapodott időpontban valamelyik fél nem hajlandó a végleges szerződés megkötésére, akkor a másik fél az illetékes és hatáskörrel rendelkező polgári bíróságtól kérheti, hogy az adásvételi szerződést ítélettel pótolja!

Az előszerződéssel kapcsolatos pereknek gazdag joggyakorlata van, de azt minden esetben el szoktam mondani az ügyfeleimnek, hogy a peres eljárás drága mulatság! Az Illetéktörvény alapján az illeték alapja a per tárgyának, az értéke, míg a mértéke 6%, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint.

Fontos tudni, hogy az előszerződés alapján a vevőnek csak ún. kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását sikerrel már nem kérheti (BH2015. 249.).

Tudta, hogy az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes

Tudta, hogy az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes?

Előszerződést kötöttem - megtagadhatom a teljesítését?

Ha a másik fél nem kíván pereskedésbe kezdeni, akkor lényegében bármelyik fél megtagadhatja az előszerződés alapján a végleges szerződés megkötését. Ha az előszerződést foglaló biztosította, akkor annak a jogkövetkezményeit természetesen alkalmazni kell.

A szerződés megkötését bármelyik fél a Ptk. alapján is megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

  • az előszerződést követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené ÉS
  • a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható ÉS
  • a körülmények megváltozását nem ő idézte elő ÉS
  • a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe!

Bár a jelen bejegyzés ismeretterjesztő jellegű, de érdekességképpen megjegyzem, hogy a Ptk. a fentieket az ún. clausula rebus sic stantibus elv mentén engedi - hiszen a jogrendszerünk a római jog óta elismeri, hogy a szerződéskötéskori körülmények meg tudnak változni olyan módon, hogy az súlyosan méltánytalan legyen az egyik, vagy akár mindkét fél részére.

Az végszerződés megkötésének megtagadásához vezető körülményeket egyébként új lakás vásárlása esetén sem utolsó dolog ismerni, hiszen az építtetők előszeretettel kötik ki, hogy az építőanyag-ár változások, ingatlanpiaci áremelkedések, stb. nem tartozik a rendes üzleti kockázataik körébe.

Tudta, hogy az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes

Tudta, hogy az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes?

Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvételi előszerződés?

Az ingatlan adásvételi előszerződés jó estben a következőket tartalmazza:

  1. Az eladó és a vevő adatait
  2. Az összes megvásárolni kívánt ingatlant (garázst és tárolót is)
  3. Az ingatlanokat érintő terheket
  4. A vételárat - vagy a vételár meghatározására alkalmas számítási módot
  5. A későbbi időpontot, ameddig a végleges adásvételi szerződést meg kell kötni
  6. A foglalót, ami jelen esetben az adásvételi szerződés megkötését biztosítja
  7. A birtokbaadás feltételeit
  8. A keltezés helyét és idejét

Nem kizárt, hogy az előszerződés alapján a vevő foglalón felül előleget is átadjon - akár 100%-os előleg átadása sem jogszerűtlen. Aki foglalóhoz keres szerződésmintát, annak ezt a cikkünket ajánlom!

Formai követelmények az előszerződéssel szemben: tanú, ügyvéd?

Az előszerződést írásba kell foglalni, de ez nem jelenti, hogy ügyvédi ellenjegyzés, vagy akár két tanú közreműködése is szükség lenne - ezek nélkül is bátran lehet ilyen szerződést kötni.

Ha az ügyfelek engem kérnek fel az előszerződés megszerkesztésére, azért mindenképpen azt szoktam javasolni, hogy legalább két ügyleti tanút mindenképpen legyen jelen és aláírásával igazolja is, hogy a felek az aláírásokat a sajátjuknak ismerték el.

Ingatlan adásvételi előszerződés minta

Ingatlan adásvételi előszerződés minta

Minden adásvételi előszerződés lényeges eleme - a foglaló!

A foglaló kifejezetten egy szerződés teljesítésének biztosítására szolgáló mellékkötelezettség, azaz egy olyan pénzösszeg, amit nem lehet érvényesen egy egyszerű szándéknyilatkozat keretében átadni. Ezért, ha a vevő foglalót szeretne adni, az egyetlen biztos megoldás az előszerződés megkötése.

Az előszerződés lényeges eleme, hogy ebben a foglaló kikötése azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda) és a végleges adásvételi szerződést megkötik. 

Ismétlésképpen, a foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok az előszerződés vonatkozásában a következők:

  • Ha az adásvételi szerződést megkötik, a vételárba a foglaló beszámít.
  • Ha a végleges szerződés megkötése meghiúsul olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár.
  • Ha a meghiúsulásért egyik fél felelős, akkor az adott foglalót elveszíti, vagy a kapott foglalót kétszeresen vissza kell fizetni.

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%, de a legtöbb esetben ennél magasabb összegben is megállapodhatnak a felek.

Vételi Szándéknyilatkozat vs. Előszerződés

A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy felek közötti kommunikációs eszköz, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de nem teremt jogi kötelezettséget. Ellenben az előszerződés egy jogi dokumentum, amelyben a felek megegyeznek egy jövőbeli, pontosan meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező adásvételi szerződés megkötésében.

Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek megfeleltek a formai követelményeknek!

Dokumentum Asszisztens

Ha ingyenesen letölthető iratmintát keres, próbálja ki az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztensét!

Vételi szándéknyilatkozat helyett előszerződést írjunk

Foglaló esetén vételi szándéknyilatkozat helyett előszerződést írjunk!

Mik az előszerződés veszélyei?

Egy "előzetes szerződés" megkötésének legnagyobb veszélye, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, ami alatt az eladó nem tudja értékesíteni, vagy érdemben hasznosítani a lakását. Ha az eladó az előszerződés megkötését követően nem az előszerződés vevőjének, hanem másnak adta el az ingatlant, akkor az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre (BH2001. 421.). Természetesen az eladó ilyen esetben kártérítésre azért köteles lehet.

A túl rövid határidővel vállalt szerződéskötési kötelezettség is komoly kockázatot jelenthet, ahogy azt a BH2021.171. számon ismertetett kúriai döntés is kiemeli: az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan-adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba.

A vevő oldalán jelentkező legnagyobb veszély pedig abban rejlik, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem tud szerezni.

Összefoglalás

A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg, egyébként jó eséllyel csak egy vételi szándéknyilatkozattal állunk szemben. A különbség azért is jelentős, mert foglaló csak előszerződéssel adható át a végszerződés megkötése előtt.

Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető, ráadásul az előszerződés jó megoldás lehet akkor is, ha az eladó örökölt ingatlant adna el az adómentes időszak előtt.

A cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.


Ha segítségre lenne szüksége ingatlan adásvételi előszerződés megszövegezése kapcsán, vagy úgy érzi, hogy hasznára válnának egy ügyvéd jogi tanácsai, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Igen, sőt, nemcsak az előszerződés, de az ingatlan adásvételi "végszerződés" is, bár az ilyen esetben ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. Az előszerződés megkötése körültekintő mérlegelést és pontos megfogalmazást igényel, ezért ha nem is elengedhetetlen, de ajánlott szakértői segítséget igénybe venni.