Ingatlan adásvételi előszerződés - minden amit tudni kell!

Az előszerződés fogalma a Ptk. alapján

A Ptk. 6:73. §-a alapján ingatlan adásvételi előszerződés a felek kötelezettségvállalása arra, hogy 

• meghatározott ingatlan vonatkozásában,
• előre rögzített vételár ellenében
• egy későbbi időpontban
• egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek.

Ingatlant mindig írásban adunk-veszünk!

Nem szükségszerű, de célszerű, ha az ingatlan adásvételi előszerződés a végleges szerződés minél több feltételét tartalmazza. Az előszerződést mindig a végszerződésre törvényben előírt alakban, vagyis ingatlan adásvétel esetén írásban kell megkötni és azt mind az eladónak, mind a vevőnek alá kell írnia.

Mit jelent az, hogy írásban kell megkötni az ingatlan adásvételi szerződést?

A kérdés jogos, hiszen az whatsapp és a messenger üzenet is írott, mégsem alkalmasak ezek a csatornák arra, hogy ingatlanra szerződjünk ezeken keresztül. Még egy egyszerű e-mail üzenet sem biztos, hogy átmegy a szigorú bírósági szűrőn.

Az ingatlan adásvételi szerződés írásban történő megkötése azt jelenti, hogy a szerződést 

• papír alapon kell rögzíteni, és azt mind az eladónak, mind a vevőnek alá kell írnia, vagy
• elektronikusan aláírt okiratba kell foglalni.

Teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősülő elektronikus aláírások a következők:

• Minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás (Microsec, Flintsign, Netlock, stb.)
• DÁP (Digitális Állampolgárság Program) segítségével készült elektronikus aláírás

Az írásbeli szerződésnek tartalmaznia kell legalább az ingatlan pontos megjelölését, a vételárat, a feleket, valamint azt, hogy adásvételben állapodtak meg. Bár az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes lehet, az ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd általi elkészítése és ellenjegyzése jogbiztonságot nyújt, minimalizálja a kockázatokat, és biztosítja a szerződés jogszerűségét.

Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvételi előszerződés?

Az ingatlan adásvételi előszerződés jó estben a következőket tartalmazza:

• Az eladó és a vevő adatait.
• Az összes megvásárolni kívánt ingatlan helyrajzi számát (tehát a garázst és a tárolót is).
• Az ingatlant érintő terheket.
• A vételárat - de legalábbis a vételár meghatározására alkalmas számítási módot - és a fizetési határidőt.
• Azt, hogy milyen határidőn belül/milyen esetben kell a végleges szerződést megkötni.
• A foglalót, ami ilyen esetben az adásvételi szerződés megkötését biztosítja
• A keltezés helyét és idejét.
• Aláírásokat.

Szerencsés, ha a szerződés kitér arra is, hogy az eladó milyen kellékszavatosságot vállal az ingatlan értékesítése kapcsán. Ennek legfőbb oka, hogy jobb még az szerződéskötés előtt szembesülni azzal, ha ezt az eladó ki kívánja zárni!

Előfordul, hogy a vevő szerződéskötéskor foglalón felül előleget is átad - akár 100%-os előleg átadása sem jogszerűtlen. Aki foglalóhoz keres jó szerződésmintát, annak ezt a cikkünket ajánlom!

Előszerződés ügyvéd, vagy tanú nélkül?

Az előszerződést írásba kell foglalni - de ez nem jelenti azt, hogy teljes bizonyító erejű magánokiratra lenne szükségünk, azaz ügyvédi ellenjegyzés, vagy akár két tanú közreműködése szükséges lenne. Az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes. Azonban az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít. 

A legtöbb ilyen szerződésen mégis szerepel két ügyleti tanú aláírása. A tanúk az aláírásukkal azt igazolják, hogy az eladó és a vevő az előszerződést a tanúk előtt írták alá, de legalábbis az aláírásukat a tanúk előtt sajátjuknak ismerték el. Éppen ezért hasznosak a tanúk: utóbb a felek nehezebben tagadják le, hogy az ő aláírásuk szerepel az iraton, ha független személyek ennek az ellenkezőjéről tudnak tanúskodni a bíróságon.

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval?

A Kúria több ügyben is hangsúlyozta, hogy az előszerződés a bírói gyakorlat szerint foglalóval is biztosítható (pl.: BH1978. 381.), sőt, előleget is lehet előszerződésre átadni. A foglaló ilyenkor a végszerződés megkötésének a biztosítéka.

A foglaló mindig egy szerződés teljesítésének biztosítására szolgáló pénzösszeg, amit egyszerűen nem lehet érvényesen szerződés nélkül átadni. Ezért, ha a vevő már a végszerződés előtt foglalót szeretne adni: az egyetlen biztos megoldás az előszerződés megkötése. Nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy ha egy egyszerű szándéknyilatkozat mellé adunk pénzt, akkor az nem minősül foglalónak és visszajár!

Lényeges, hogy ilyen esetben a foglaló kikötése azt biztosítja, hogy a felek tiszteletben tartják a megállapodást (pacta sunt servanda), vagyis hogy a végleges adásvételi szerződést megkötik. Ezzel szemben a végszerződésben a foglaló már az adásvétel teljesítését biztosítja.

A foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok az előszerződés vonatkozásában a következők:

• Ha az adásvételi szerződést megkötik, a vételárba a foglaló beszámít.
• Ha a végleges szerződés megkötése meghiúsul olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár.
• Ha a meghiúsulásért egyik fél felelős, akkor az adott foglalót elveszíti, vagy a kapott foglalót kétszeresen vissza kell fizetni.

Jó tudni, hogy a foglaló mértéke hagyományosan 10%. Ha felmerül, hogy foglalót adnak a vevők, akkor mindenképpen javasolt megfontolni az ügyvédi közreműködést az ügyletben. Már csak azért is, mert ha a megállapodásban megjelölt határidőig egyik fél sem tesz lépéseket az előszerződés megkötése érdekében, akkor a bírói gyakorlat alapján mindkét félnek felróható lesz az előszerződés meghiúsulása és a foglaló a vevőnek kétszeresen nem jár vissza. (Lásd: Kúria Pfv.VI.21.893/2011/3.)

Előszerződéssel kerülhet a foglaló letétbe?

Ahogy fent is írtam, az előszerződés egyik legfőbb funkciója, hogy erre tekintettel átadható foglaló az eladónak. Vannak azonban olyan esetek, amikor a vevő biztosabbnak érezné, ha a foglaló az eladó helyett egy független félhez kerülne - ideiglenesen, a végleges szerződés megkötéséig. Ilyenkor a felek hagyományosan ügyvédi letétbe helyezik a foglalót.

Az előszerződéssel átadott foglaló sorsa ilyenkor a letéti szerződés alapján dől el:

• Ha létrejön a végleges adásvételi szerződés, az ügyvéd átadja a foglalót az eladónak.
• Ha meghiúsul a végleges ingatlan adásvételi szerződés megkötése, akkor a foglalót az ügyvéd annak a félnek adja ki, akinek az a letéti szerződés alapján jár.

A letét arra mindenképpen jó, hogy ha a foglaló a vevőnek jár, akkor azt mindenképpen visszakapja (egyszeres összegben) - azaz a vevő nem kockáztat semmit az idején és az ügyvéd letétkezelésért felszámított munkadíjon kívül.

Előszerződés vagy vételi szándéknyilatkozat?

Ha a vevő foglalót szeretne adni még az ingatlan adásvételi szerződés végleges megszövegezése és az ügyvédi ellenjegyzése előtt, akkor az egyetlen biztos megoldás az ingatlan adásvételi előszerződés. A foglaló ugyanis kifejezetten egy szerződést biztosító mellékkötelezettség, és vételi szándéknyilatkozattal érvényesen nem adható át. Részletesen:

Vételi szándéknyilatkozat:

• A vételi szándéknyilatkozat alapvetően egy kommunikációs eszköz a felek között, amely kifejezi a vásárlási szándékot, de önmagában nem teremt jogi kötőerőt. Nem írja elő semmilyen jogszabály, hogy kötelező lenne az adásvételi szerződés előtt ilyen nyilatkozatot tenni.
• Ingatlanközvetítő bevonása nélkül gyakran nem is készül ilyen nyilatkozat, a felek szóban egyeznek meg, majd e-mailen egyeztetik a részleteket az adásvételi szerződés megkötéséig. Az ingatlanközvetítők gyakran tulajdonítanak nagy jelentőséget a vételi szándéknyilatkozatnak, mivel ez egy fontos mérföldkő a megbízási szerződésük teljesítésében.
• A vételi szándéknyilatkozat nem kényszeríthető ki bírói úton.
• Foglaló érvényesen nem adható át vételi szándéknyilatkozattal. Ha mégis átadnak pénzt ilyenkor, azt gyakran "regisztrációs díjnak" vagy "vételi biztosítéknak" nevezik, holott a Ptk. alapján foglalót csak szerződés alapján lehet átadni. 

Ha a vételi szándéknyilatkozat mégis jogi kötőerővel is bír, akkor az már egy vételi ajánlat. A vételi ajánlat eladó általi elfogadása esetén adásvételi szerződés jön létre. Persze csak ha a felek által aláírt papírok megfeleltek a formai követelményeknek.

Ezzel szemben az előszerződés jellemzői a következők:

Előszerződés:

• Az előszerződés egy jogi dokumentum, amelyben a felek megállapodnak abban, hogy a jövőben egy meghatározott tartalmú és feltételekkel rendelkező fő szerződést kötnek meg egymással. Ez egy kötelező jognyilatkozat, amely már önmagában is jogi kötelezettségeket teremt a felek számára.
• Előszerződés alapján mind foglaló, mind előleg átadható az eladónak. A foglaló átadása az előszerződés egyik legfőbb funkciója.
• Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető. Ha a szerződéskötés meghiúsulna, a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést, vagy alkalmazhatja a megfelelő jogkövetkezményeket.
• Fontos megjegyezni, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem lehet szerezni.
• Az előszerződés veszélye lehet, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, és ha az eladó másnak adja el az ingatlant, a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre, de az eladó kártérítésre kötelezhető.
• Az előszerződés hátránya, hogy a megkötése után is folytathatók a tárgyalások.

Melyek az előszerződés veszélyei?

Fontos tudni, hogy az előzetes szerződéseknek mindenképpen hátránya, hogy egy ilyen megállapodás a tulajdoni lapon nem látszik - ez azonban pl. egy jelzálogszerződéssel és azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalommal kiküszöbölhető. Egy "előzetes szerződés" megkötésének éppen ezért az a legnagyobb veszélye, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, ami alatt 

1. az eladó nem tudja értékesíteni, vagy érdemben hasznosítani a lakását
2. a vevőt pedig nem védi az ingatlan tulajdoni lapján széljegy.

Ha az eladó az előszerződés megkötését követően nem az előszerződés vevőjének, hanem másnak adta el az ingatlant, akkor az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre (BH2001. 421.). Természetesen az eladó ilyen esetben kártérítésre azért köteles lehet.

A túl rövid határidővel vállalt szerződéskötési kötelezettség is komoly kockázatot jelenthet, ahogy azt a BH2021.171. számon ismertetett kúriai döntés is kiemeli: az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan-adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba.

A vevő oldalán jelentkező legnagyobb veszély pedig abban rejlik, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem tud szerezni. Ha bővebben olvasna az előszerződés veszélyeiről, kattintson ide!

Összefoglalás

A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg, egyébként jó eséllyel csak egy vételi szándéknyilatkozattal állunk szemben. A különbség azért is jelentős, mert foglaló csak előszerződéssel adható át a végszerződés megkötése előtt.

Ha arra kíváncsi, hogy mit kell tudni az újépítésű lakások, házak előszerződéseivel kapcsolatos buktatókról, olvassa el ezt a tanulságos jogesetet!

Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető, ráadásul az előszerződés jó megoldás lehet akkor is, ha az eladó örökölt ingatlant adna el az adómentes időszak előtt.

Ha segítségre lenne szüksége ingatlan adásvételi előszerződés megszövegezése kapcsán, vagy úgy érzi, hogy hasznára válnának egy ügyvéd jogi tanácsai, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!