Előszerződés ingatlan adásvétel előtt - mit kell tudni erről?

Az előszerződés fogalma a Ptk. alapján

A Ptk. 6:73. §-a alapján ingatlan adásvételi előszerződés a felek kötelezettségvállalása arra, hogy 

• meghatározott ingatlan vonatkozásában,
• előre rögzített vételár ellenében
• egy későbbi időpontban
• egymással ingatlan adásvételi szerződést kötnek.

Előszerződés vagy szándéknyilatkozat?

Ingatlanvásárlásnál a vételi szándéknyilatkozat inkább a folyamat elején jelenik meg, hiszen az még senkit sem kötelez az adásvételre. Ezzel szemben az előszerződés egy jogilag "erős" dokumentum, amely bíróság előtt is érvényesíthető. Ha valaki valódi elköteleződést vagy foglalóátadást tervez, akkor az előszerződés a biztonságos út.

Ingatlant mindig írásban adunk-veszünk!

Nem szükségszerű, de célszerű, ha az ingatlan adásvételi előszerződés a végleges szerződés minél több feltételét tartalmazza. Az előszerződést mindig a végszerződésre törvényben előírt alakban, vagyis ingatlan adásvétel esetén írásban kell megkötni és azt mind az eladónak, mind a vevőnek alá kell írnia.

Mit jelent az, hogy írásban kell megkötni az ingatlan adásvételi szerződést?

A kérdés jogos, hiszen az whatsapp és a messenger üzenet is írott, mégsem alkalmasak ezek a csatornák arra, hogy ingatlanra szerződjünk ezeken keresztül. Még egy egyszerű e-mail üzenet sem biztos, hogy átmegy a szigorú bírósági szűrőn.

Az ingatlan adásvételi szerződés írásban történő megkötése azt jelenti, hogy a szerződést 

• papír alapon kell rögzíteni, és azt mind az eladónak, mind a vevőnek alá kell írnia, vagy
• elektronikusan aláírt okiratba kell foglalni.

Teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősülő elektronikus aláírások a következők:

• Minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás (Microsec, Flintsign, Netlock, stb.)
• DÁP (Digitális Állampolgárság Program) segítségével készült elektronikus aláírás

Az írásbeli szerződésnek tartalmaznia kell legalább az ingatlan pontos megjelölését, a vételárat, a feleket, valamint azt, hogy adásvételben állapodtak meg. Bár az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes lehet, az ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd általi elkészítése és ellenjegyzése jogbiztonságot nyújt, minimalizálja a kockázatokat, és biztosítja a szerződés jogszerűségét.

Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvételi előszerződés?

Az ingatlan adásvételi előszerződés jó estben a következőket tartalmazza:

• Az eladó és a vevő adatait.
• Az összes megvásárolni kívánt ingatlan helyrajzi számát (tehát a garázst és a tárolót is).
• Az ingatlant érintő terheket.
• A vételárat - de legalábbis a vételár meghatározására alkalmas számítási módot - és a fizetési határidőt.
• Azt, hogy milyen határidőn belül/milyen esetben kell a végleges szerződést megkötni.
• A foglalót, ami ilyen esetben az adásvételi szerződés megkötését biztosítja
• A keltezés helyét és idejét.
• Aláírásokat.

Szerencsés, ha a szerződés kitér arra is, hogy az eladó milyen kellékszavatosságot vállal az ingatlan értékesítése kapcsán. Ennek legfőbb oka, hogy jobb még az szerződéskötés előtt szembesülni azzal, ha ezt az eladó ki kívánja zárni!

Előfordul, hogy a vevő szerződéskötéskor foglalón felül előleget is átad - akár 100%-os előleg átadása sem jogszerűtlen. Aki foglalóhoz keres jó szerződésmintát, annak ezt a cikkünket ajánlom!

Mit kockáztatunk a pongyola megfogalmazással?

A legtöbb vevő ügyvédhez fordul, ha ingatlan adásvételi előszerződést köt, de a bátrak egyedül is meg szoktak próbálkozni a szövegezéssel. A laikusok azonban sokszor nem tudják, hogy melyik adatnak mekkora jelentősége is van. A tanút pl. nyomasztják az olvasható névaláírással (teljesen feleslegesen), míg a helyrajzi számból kimarad egy karakter.

A Pfv.20.691/2023/8. számú kúriai ítélet egy olyan üggyel foglalkozik, ahol a felek előszerződést kötöttek, amíg a megvenni kívánt ingatlan telekmegosztása és belterületbe vonása folyamatban van. Arra is leszerződtek, hogy az eljárások költségein megosztoznak. Ez meg is történt, azonban a felek nem rögzítették az eladó bankszámlaszámát és azt sem, hogy mi lenne az új helyrajzi szám - bár a négyzetméter, tulajdoni hányad világos volt.

A Kúria kimondta, hogy a felek komoly szerződéskötési szándékkal írták alá, és az előszerződés tartalmazta a lényeges elemeket (tárgy, vételár, határidő). Ugyanakkor a későbbi telekalakítás és felparcellázás következtében nem azonosítható, hogy mely konkrét ingatlan felel meg a felperest megillető résznek. A bíróság nem pótolhatja ezt a hiányt, mert az meghaladná a Ptk. 6:73. § (1) bekezdésében foglalt hatáskört. Az előszerződés alapján a feleknek együttműködési kötelezettségük lett volna, hogy az újonnan létrejött ingatlanok közül meghatározzák a felperest megilletőt. Ezt nem tették meg, és ezt a bíróság nem pótolhatja ítélettel.

Előszerződés ügyvéd, vagy tanú nélkül?

Az előszerződést írásba kell foglalni - de ez nem jelenti azt, hogy teljes bizonyító erejű magánokiratra lenne szükségünk, azaz ügyvédi ellenjegyzés, vagy akár két tanú közreműködése szükséges lenne. Az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes. Azonban az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít. 

A legtöbb ilyen szerződésen mégis szerepel két ügyleti tanú aláírása. A tanúk az aláírásukkal azt igazolják, hogy az eladó és a vevő az előszerződést a tanúk előtt írták alá, de legalábbis az aláírásukat a tanúk előtt sajátjuknak ismerték el. Éppen ezért hasznosak a tanúk: utóbb a felek nehezebben tagadják le, hogy az ő aláírásuk szerepel az iraton, ha független személyek ennek az ellenkezőjéről tudnak tanúskodni a bíróságon.

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval?

A Kúria több ügyben is hangsúlyozta, hogy az előszerződés a bírói gyakorlat szerint foglalóval is biztosítható (pl.: BH1978. 381.), sőt, előleget is lehet előszerződésre átadni. A foglaló ilyenkor a végszerződés megkötésének a biztosítéka.

A foglaló mindig egy szerződés teljesítésének biztosítására szolgáló pénzösszeg, amit egyszerűen nem lehet érvényesen szerződés nélkül átadni. Ezért, ha a vevő már a végszerződés előtt foglalót szeretne adni: az egyetlen biztos megoldás az előszerződés megkötése. Nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy ha egy egyszerű szándéknyilatkozat mellé adunk pénzt, akkor az nem minősül foglalónak és visszajár!

Melyek az előszerződés veszélyei?

Fontos tudni, hogy az ingatlan adásvételi előszerződéseknek mindenképpen hátránya, hogy egy ilyen megállapodás a tulajdoni lapon nem látszik - ez azonban pl. egy jelzálogszerződéssel és azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalommal kiküszöbölhető. Egy "előzetes szerződés" megkötésének éppen ezért az a legnagyobb veszélye, hogy hosszú időn át függő jogi helyzetet teremt, ami alatt 

1. az eladó nem tudja értékesíteni, vagy érdemben hasznosítani a lakását
2. a vevőt pedig nem védi az ingatlan tulajdoni lapján széljegy.

Ha az eladó az előszerződés megkötését követően nem az előszerződés vevőjének, hanem másnak adta el az ingatlant, akkor az előszerződés alapján a végleges adásvételi szerződés nem hozható létre (BH2001. 421.). Természetesen az eladó ilyen esetben kártérítésre azért köteles lehet.

A túl rövid határidővel vállalt szerződéskötési kötelezettség is komoly kockázatot jelenthet, ahogy azt a BH2021.171. számon ismertetett kúriai döntés is kiemeli: az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan-adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba.

A vevő oldalán jelentkező legnagyobb veszély pedig abban rejlik, hogy az előszerződés alapján tulajdonjogot nem tud szerezni.

Összefoglalás

A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg, egyébként jó eséllyel csak egy vételi szándéknyilatkozattal állunk szemben. A különbség azért is jelentős, mert foglaló csak előszerződéssel adható át a végszerződés megkötése előtt.

Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető, ráadásul az előszerződés jó megoldás lehet akkor is, ha az eladó örökölt ingatlant adna el az adómentes időszak előtt.

Ha arra kíváncsi, hogy mit kell tudni az újépítésű lakások, házak előszerződéseivel kapcsolatos buktatókról, olvassa el ezt a tanulságos jogesetet! Előleget adna át mintával? Először olvassa el cikkünket!

Ha segítségre lenne szüksége ingatlan adásvételi előszerződés megszövegezése kapcsán, vagy úgy érzi, hogy hasznára válnának egy ügyvéd jogi tanácsai, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!