Logóe-ingatlanügyvédek.hu
dr-Ivácson-Annamária

Dr. Ivácson Annamária

11 perc olvasás

Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

Öröklési bizonyítvány és a személyi jövedelemadó - a kapcsolat nem elhanyagolható

Öröklési bizonyítvány és a személyi jövedelemadó - a kapcsolat nem elhanyagolható

Sajnos a legtöbb ember életében előbb-utóbb bekövetkezik, hogy kénytelen megtapasztalni: egy szerette hagyatéki tárgyalásán ül a rokonaival és könnyekkel küszködve fogadja el - a kedves családtag elhunyt, ő pedig ingatlant örökölt. Az első hetek-hónapok sokkja után adott a feladat: valamit kezdeni kell a nagymama lakásával.

Ha valaki az örökölt ingatlan eladásán gondolkozik, az első dolog, amely felmerül benne – természetesen abban az esetben, ha már a saját maga számára biztosítottak a lakhatási körülmények – az, hogy eladja, vagy kiadja-e inkább? Érdemes már ilyenkor felméri az örökölt ingatlan megszerzése és eladása kapcsán jelentkező hagyatéki költségeket és adóterheket, hiszen bármelyiket is választja az ember, a közjegyzővel és a NAV-val mindenképpen el kell számolni.

Ha nem házastársat, vagy egyenesági rokont, netán testvért veszít el az ember, akkor azzal hamar szembesül, hogy öröklési illetéket kell fizetnie, de sokan csak akkor jönnek rá, hogy milyen fontos is a jegyző által felvett hagyatéki leltár és az az alapján kiállított értékbizonyítvány, miután az örökölt lakást 5 éven belül eladják és az ingatlan ügyvéd felvilágosítja őket, hogy az öröklés során megállapított forgalmi érték és a vételár különbözete után 15 % személyi jövedelemadó fizetendő.

Mostanában több ilyen üggyel is találkoztam és úgy látom, hogy hasznos lenne, ha az eladó ügyfeleink tisztában lennének a részletekkel, hogy időben tudjanak az adótervezés érdekében lépni!

A hagyatéki eljárás jelentősége

Tudom, hogy az olvasót leginkább a személyi jövedelemadó érdekli, főleg ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül esedékes, de ahhoz, hogy könnyebben értsük, hogy végül, hogyan kell az adót kiszámolni, érdemes a hagyatéki eljárással megismerkedni. A hagyatéki eljárás egy közjegyző előtt lefolytatott polgári nemperes eljárás, amelynek célja az örökség jogi sorsának rendezése. 

A hagyatéki eljárást általában az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye szerinti közjegyző folytatja le, de az eljárás valójában akkor indul, amikor az utolsó lakcím szerinti jegyző a halottvizsgálati bizonyítvány alapján az örökhagyó haláláról értesül.

Általában a jegyzők nem maguk járnak el hagyatéki ügyekben, hanem a polgármesteri hivatal megfelelő jogkörrel rendelkező hagyatéki ügyintézői. A hagyatéki eljárás első lépése a leltározás, ami legtöbbször az elhunyt hozzátartozója által kitöltött nyilatkozat alapján indul. 

A leltárnak különös jelentősége van, mert később a hagyatéki eljárás költségei, az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása esetén a személyi jövedelemadó megállapítása is tk. az itt szereplő értékek alapján történik!

Személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségre kevesen gondolnak a hagyaték átvételekor

Személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségre kevesen gondolnak a hagyaték átvételekor

A hagyatéki leltár

A jegyző, pontosabban a hagyatéki ügyintéző a jogszabály értelmében az eljárás megindulását (azaz a halálesetről való tudomásszerzést) követő 8 napon belül megkezdi a leltározást. 

Leltározni kell a hagyaték részét képező

  • belföldi ingatlant,
  • belföldi gazdasági társaságban fennálló tagi (részvényesi) részesedést,
  • lajstromozott vagyontárgyat (gépjármű, hajó),
  • az ingó vagyont, ha értéke a törvényben megállapított öröklési illetékmentes értéket meghaladja.

A hagyatéki leltárt az erre a célra rendszeresített, külön jogszabályban megállapított nyomtatvány kitöltésével kell 30 napon belül elkészíteni. 

A hagyatéki leltár az ingatlanok kapcsán az alábbi adatokat tartalmazza:

  1. Település, fekvés, helyrajzi szám
  2. Tulajdonjog aránya és a tulajdonostárs neve (megnevezése)
  3. Ha házastársi/élettársi közös szerzeményi igényt jelentenek be
  4. Ha a hagyatékba való tartozás nem egyértelmű, vagy azt valaki vitatja
  5. Az ingatlan értéke
  6. Az ingatlan értékét hivatalból, vagy becsléssel állapították-e meg (megjegyzésben: nyilatkozati joggal a jogosultak éltek-e)

Az örökölt ingatlan örökléskori értékét tehát még a hagyatéki eljárás közjegyzői szakasza előtt a jegyző állapítja meg, méghozzá az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője által az illetékekről szóló törvény szerint kiállított adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal egyezően. Az örökölt ingatlan eladása kapcsán ez az érték nagyon fontos, hiszen később ez lesz az szja fizetés egyik alapja. 

Mi tehet az örökös, ha az ingatlan értékét túl alacsony összegben állapították meg?

Ha az értékbizonyítvány alapján az ingatlan értéke túl alacsony, az később kihatással lesz a fizetendő személyi jövedelemadóra. Éppen ezért, nagyon fontos, hogy az adó- és értékbizonyítvány tartalmát a jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az öröklésben érdekeltekkel, akik az adó- és értékbizonyítványban foglaltakkal szemben az Ákr.-ben foglaltak szerint fellebbezéssel élhetnek! 

Mivel az örökösök az eljárásban ügyfelek, arra bármely szakaszban észrevételt is tehetnek. Tapasztalataim szerint érdemes ezzel a joggal élni, hiszen sokszor százezrek múlhatnak rajta.

A hagyatékátadó végzés - ez alapján eladhatom az ingatlant?

A közjegyző a hagyatékot a hagyatéki tárgyalás lezárása után vagy akár tárgyaláson kívül is, a hagyatékátadó végzéssel adja át a megállapított örökös(ök)nek. Ez alapján a végzés alapján dől el, hogy végső soron melyik örökös és milyen arányban jogosult a kérdéses ingatlanra. 

A hagyatékátadó végzés alapján a földhivatal bejegyzi az örökösök tulajdonjogát. A bejegyzésig az örökösök, ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosoknak minősülnek. Lehetőség van arra, hogy az örökösök az ingatlant eladják még mielőtt a tulajdonjogukat hivatalosan bejegyzik, de az ilyen adásvételi szerződések alapján a vevő csak azután tud tulajdont szerezni, hogy az eladó a tulajdoni lapra bejegyzésre került. Vevőként ez azért hordoz magában kockázatot.

Hagyatéki leltár és hagyatékátadó végzés nélkül az eladás piros lámpába ütközhet

Hagyatéki leltár és hagyatékátadó végzés nélkül az eladás piros lámpába ütközhet

Mennyi a hagyatéki eljárás díja?

Ha az olvasó még a hagyatéki eljárás vége előtt áll, jó, ha a későbbi vételárba beleszámolja a közjegyzőnek fizetendő díjat is, hiszen az jelentős tétel lehet.

A hagyatéki eljárás lefolytatását követően a közjegyző részére a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szerinti munkadíjat és költségátalányt is szükséges fizetni:

A hagyaték értékeMunkadíjKöltségátalány
20 000 Ft alatt2250 Fta munkadíj 40%-a
20 000 Ft - 50 000 Ft2250 Ft + a 20 000 Ft feletti rész 2%-aa munkadíj 40%-a
50 000 Ft - 100 000 Ft3350 Ft+ az 50 000 Ft feletti rész 1,5%-aa munkadíj 40%-a
100 000 Ft - 500 000 Ft4100 Ft + a 100 000 Ft feletti rész 1%-aa munkadíj 40%-a
500 000 Ft - 5 000 000 Ft8100 Ft + 500 000 Ft feletti rész 0,5%a munkadíj 40%-a
5 000 000 Ft - 10 000 000 Ft30.600 Ft + 5 000 000 Ft feletti rész 0,25%-aa munkadíj 40%-a
10 000 000 Ft - 200 000 000 Ft-43.100 Ft + 10 000 000 Ft feletti ügyérték 0,125%-aa munkadíj 40%-a
200 000 000 Ft - 500 000 000 Ft280.600 Ft + a 200 000 000 Ft feletti rész 0,1%-aa munkadíj 40%-a
500 000 000 Ft felett580.600 Ft + az 500 000 000 Ft feletti ügyérték 0,05%-aa munkadíj 40%-a

A közjegyző továbbá költségként számítja fel azokat a készkiadásait (pl. utazási, szállás-, étkezési, postaköltség, leírási díj, fordítás, tanú, tolmács költségtérítése), amelyek az adott ügyben a közjegyzői eljárás lefolytatásával kapcsolatban igazoltan merültek fel. 

Az okiratról készült másolat, kiadmány és kivonat hitelesítésének munkadíja oldalanként 750 Ft.

Fontos kiemelni, hogy a közjegyzői díjat annak kell megtérítenie, aki örököl. 

Az ingatlan öröklési illeték

A hagyatéki eljárás költségeinek rendezésével még nem mindenki mentesült az örökléssel kapcsolatos költségek alól. Könnyen lehet, hogy az ingatlan megszerzése után az Illetéktörvény alapján öröklési illetéket is kell fizetni!

 Általános eset:Lakás:Gépjármű:
Az illeték mértéke18%9%A gépjármű vagyonátruházási illetékének 2x

Fontos, hogy lakástulajdon az Illetéktörvény szóhasználatában csak a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Azaz nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.).

Kinek nem kell öröklési illetéket fizetni - avagy az egyenes ági öröklés adózása

Mentes az öröklési illeték alól, azaz nem kell illetéket fizetni az alábbi esetekben:

  • Ha az örökös az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is): gyermeke, szülője, nagyszülője, unokája.
  • Ha az örökös az örökhagyó túlélő házastársa: felesége, vagy férje.
  • Ha az örökös az örökhagyó testvére.

Ha az örökös örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, vagy mostoha- és nevelőszülője, akkor az örökség tiszta értékéből 20.000.000,- Ft szintén mentes az öröklési illeték alól.

Nem kell illetéket fizetni, az egy örökösnek jutó ingóörökség 300 000 forint forgalmi értéket meg nem haladó része után.

Az öröklési illeték az unokákat nem terheli

Az öröklési illeték az unokákat nem terheli

Örökölt ingatlan eladása SZJA

Az ingatlan eladójának az adóalap után számított 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte - akkor is, ha az ingatlanhoz öröklés útján jutott hozzá.

Hogyan kell megállapítani az adóalapot? Először is tudnunk, kell, hogy mennyi "alapjövedelemre" teszünk szert az értékesítésből:

A jövedelem lényegében a bevétel és a költségek különbsége, vagyis az eladási árból le kell vonni a következőket:

  • megszerzésre fordított összeg (lényegében, ami az értékbizonyítványban szerepel)
  • értéknövelő beruházások (az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások)

A megszerzésre fordított összeg öröklés esetén az öröklési illeték kiszabásánál figyelembe vett érték - ha az illeték kapcsán az örökös még nem kapott határozatot, akkor az öröklésnél a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket kell néznünk.

Az ingatlan szokásos piaci értékét növeli az olyan igazolt kiadás, ami az eladást megelőző 24 hónapon belül történt, az ingatlan megszerzési értékét 5%-kal meghaladó mértékben és állagmegóvási céllal történt. Az ilyen kiadásokat természetesen számlával, blokkokkal kell tudni igazolni és a házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Ha az örökölt ingatlan mobilház, konténerház, vagy tiny house, akkor mindenképpen javaslom, hogy olvassa el a kollégám remek cikkét az ilyen értékesítések adóvonzatairól!

Nincs személyi jövedelemadó az örökölt ingatlan megszerzésének évét követő ötödik évtől 

Ha a fentiek alapján kiszámoltuk ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó "alapjövedelmet", akkor azt csak a megszerzés évében és az azt követő évben kell 100%-ban adóalapnak, tehát a törvény szerinti jövedelemnek tekinteni. 

Lássuk, hogy az ingatlan megszerzését követő egyes években hogyan alakul az adóalapot képező jövedelem és ezáltal az szja fizetési kötelezettség:

A szerzés éveA jövedelem az "alapjövedelem"
2024. 0. év100%-a
2023. 1. év100%-a
2022. 2. év90%-a
2021. 3. év60%-a
2020. 4. év30%-a
2019. 5. év0%-a
2018. 6. év0%-a

Vagyis míg egy 2022-ben elhunyt szerettünktől örökölt ingatlan esetén a fentiek szerint kiszámolt jövedelem 90%-a után 15% szja fizetendő, egy 2019-ben, vagy azelőtt megörökölt ingatlan esetén az eladás után már nem kell személyi jövedelemadót fizetni. 

Mihez képest kell hogy az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül legyen?

Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja - ez tehát az öt éves szabály kezdődátuma.

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megszerzésének időpontja pedig az a nap, amikor az erről szóló adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják.

Az tehát "lényegtelen", hogy a felek a szerződést mikor kötik, az pedig végképp, hogy az eladó egyébként mikor jut hozzá a vételárhoz. Sőt, ha a vevő a vételárat több részletben utalja át, a teljes vételár a földhivatali benyújtás évében számít jövedelemnek.

Ingatlan eladás 5 éven belül - értéknövelő beruházásokkal spórolhatunk az adón

Ingatlan eladás 5 éven belül - értéknövelő beruházásokkal spórolhatunk az adón

Örökölt ingatlan tulajdonrész eladása

Volt olyan ügyfelem, aki a testvérével együtt örökölt ingatlant, de a testvér nem szerette volna azt eladni. Elméletileg nem lehetetlen tulajdonrészt értékesíteni, de két dolgot ilyen esetben is érdemes megfontolni:

Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, mint amennyitől a vevő vásárol, az adott ingatlan (az ügyfelem esetében nyaraló) egészen biztosan osztatlan közös tulajdonnak minősül, azaz az eladni nem akaró testvért elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog nem akadálya az eladásnak, de azért jó néhány adminisztratív teherrel jár.

A másik probléma, hogy hogy talál az örökös olyan vevőt, aki egy birtokon belül lévő örökössel szeretne az ingatlanon osztozni? Ha az adott ház, lakás, nyaraló fizikailag érdemben megosztható, akkor érdemes előbb egy használati viszonyokat rendező megállapodást kötni az eladni nem akaró testvérrel, hogy legalább esély legyen az értékesítésre.

Végső soron a polgári jog ismeri a közös tulajdon megszüntetése elnevezésű pertípust is. A közös tulajdonban álló ingatlant elsősorban fizikailag kell megosztani, de ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába is adhatja azt. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.

Özvegyi joggal terhelt, örökölt ingatlan értékesítése

Sokszor előfordul, hogy az ingatlant az elhunyt gyermekei örökölték, az özvegy (tipikus esetben az örökösök édesanyja/édesapja) pedig haszonélvezeti jogot szerzett az ingatlanra. 

Ingatlant terhelő, vagyoni értékű jog átruházásából, vagyis pl. a haszonélvezeti jogról a vevő javára történő lemondásból keletkező jövedelem után 2024-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a fentiekhez hasonló módon számítódik.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Ha például az özvegy már az eladók javára ingyenesen lemond az ingatlant terhelő haszonélvezeti jogról, akkor megspórolható ez a 15%.

Fontos azonban tudni, hogy az Illetéktörvény 18. § (2) bek. a) pontja alapján az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, azaz pl. az özvegyi jog megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a tulajdonos oldalán. Hacsak nem egyenesági rokonok, házastársak, vagy testvérek a haszonélvezeti és állagörökösök, akkor az eladónak is illetékkötelezettséggel kell számolnia.

Özvegyi joggal terhelt örökölt ingatlan értékesítése

Özvegyi joggal terhelt örökölt ingatlan értékesítése

Összegzés

Egy örökölt ingatlan eladása érzelmileg és anyagilag is megterhelő lehet - ráadásul egy olyan időszakban kell előre gondolkodnunk az adóoptimalizáláson, amikor a legsérülékenyebbek vagyunk.

Ha még a folyamat elején jár, a hagyatéki eljárás menetéről bővebben a Magyar Országos Közjegyzői Kamara honlapján tájékozódhat. 

Ha később eladni tervezi a lakást, hogy az árán egy újat vegyen, akkor olvassa el az SZJA és illeték kapcsán spórolási tippeket adó cikkünket!

Mindenkinek ajánlom a NAV örökölt ingatlan eladása utáni adózás kalkulátorának használatát, de ha egy olyan szakemberrel beszélné át az örökléssel kapcsolatos kérdéseit (pl. mikortól vehet át foglalót), akinek tapasztalata van mind a hagyatéki, mind az ingatlanügyekben, akkor tekintse át díjszabásunkat és kérjen időpontot az e-ingatlanügyvédektől a lenti elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Ivácson AnnamáriaIA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Ivácson Annamária

[email protected]

Dr. Ivácson Annamária egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a gazdasági jog és külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi képviselete.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Mentes az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az örökös az ilyen örökölt ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át