Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Használati megosztási szerződés - gyakorlati tippek és díjak

Amikor ikerházat, sorházat, házrészt, vagy kis kerttel rendelkező önálló épületet vásárolnak a vevők, gyakran én, ügyvédként szembesítem őket azzal, hogy ún. osztatlan közös tulajdont vásárolnak - így szükség lesz a használati megosztási szerződés beszerzésére. Ez azért fontos, mert használati megosztási szerződés nélkül a tulajdonostársakkal való viszonyrendszer rendezetlen és enélkül nehezen, vagy nem fognak banki hitelt kapni.

Kevesen tudják, de ilyen esetben is kockázatos foglalót adni, hiszen az ilyen ingatlanok mind elővásárlási joggal terheltek!

A jelen bejegyzésben azt járom körbe, hogy mi is az az osztatlan közös tulajdon, hogyan lehet a használati megosztási szerződést megkötni a szomszédokkal és milyen alternatívái vannak a használati megállapodásnak!

Megoldás birtoklási használati kérdések rendezésére

Megoldás birtoklási használati kérdések rendezésére

Osztatlan közös tulajdon, a szokásjog ingatlan esetén és a használati megállapodás

Osztatlan közös tulajdonról érdemben akkor beszélünk, ha az ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, mint amennyitől vásárolnánk. Ennek oka, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól. De ha jogilag az osztatlan közös tulajdon mindenkié, akkor mi biztosítja az egyes lakókat arról, hogy holnap nem kopogtat a szomszéd, hogy mostantól az ő kertjébe is szeretne vetni?

A válasz legtöbbször: a szokásjog! Az évek során kialakult, akár évtizedes gyakorlatokkal, általában mindenki tisztában van és ameddig a lakóközösség élete konfliktusmentes, nem is szokott problémát okozni, hogy a kialakult használati viszonyok nem kerülnek írásba foglalásra.

Ahhoz, azonban, hogy a tulajdonostársaink "behatását" bírói úton is kikényszeríthető módon kizárhassuk a fizikailag elkülönült, eladósorba került részről, ún. használati megosztási szerződésre van szükségünk. Ha még nem kötöttek ilyet a tulajdonostársak, akkor erre még az adásvételi szerződés aláírása előtt érdemes sort keríteni!

A használati megállapodás megkötésének joghatásai

Mivel a használati megállapodás tartalma nem kerül bejegyzésre a földhivatalba, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá egy ilyen megosztási szerződéstől, de a jelenlegi jogszabályi környezetben ez a legjobb biztosíték, amivel garantálhatjuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult.

Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk. A hosszú évek ügyvédi tapasztalata azért azt mondatja velem, hogy jobb a pereket elkerülni - kellő empátiával és rugalmassággal az ügyfeleim azért mindig meg szokták találni a megfelelő kompromisszumos megoldást!

Természetesen osztatlan közös tulajdon áll fenn akkor is, ha a házastársak közösen vesznek egy egyszerű társasházi lakást, de ilyen egyszerű esetekben ez jogi relevanciával nem bír.

Használati megosztás - ikerházak elengedhetetlen kísérője

Használati megosztás - ikerházak elengedhetetlen kísérője

Az ingatlan használati megosztási megállapodás tartalmi követelményei

A lakás célú ingatlanokkal kapcsolatos használati megosztási szerződések tartalmi elemeit jogszabály nem rögzíti, de a jelzáloghitelezéssel foglalkozó bankok egészen szigorú követelményeket állapítanak meg.

Általánosságban elmondható, hogy az ilyen megállapodásokban fel kell tüntetni a következőket:

  1. A tulajdonostársak adatai (természetes személy esetén név, születési név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím; jogi személy esetén cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviselő neve),
  2. Az érintett ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám, cím)
  3. A tulajdonostársak pontos tulajdoni hányadai (a tulajdoni lappal összhangban)
  4. A közös használatú részek pontos körülírása (pl. a külön használatú részek megközelítését biztosító út)
  5. A kizárólagos használatba kerülő ingatlanrészek pontos körülírása
  6. A Közüzemi szolgáltatások tekintetében önálló mérőórák vannak-e felszerelve (főmérő, vagy almérő), ha igen, hol; van-e
    közös mérőóra, ha igen, hol és a költségekkel hogy számolnak el?
  7. Az egyes ingatlanrészek önálló bejárattal rendelkeznek-e, valamint
  8. Kötelezettségvállalás arra nézve, hogy a tulajdonostársak jogutódaira is kiterjedő hatállyal történik a megállapodás.

Természetesen a megállapodáson szerepelnie kell a felek, vagy a képviselőik aláírásának, meg kell jelölni a keltezés helyét és idejét, valamint előnyös, ha két ügyleti tanú is aláírja azt.

Amennyiben nem cselekvőképes személy (pl. kiskorú vagy gondnokolt) is érintett, a Gyámhivatal jóváhagyásának igazolása szükséges​​. Ha bármelyik tulajdoni hányad haszonélvezeti joggal érintett, akkor ezt is érdemes feltüntetni a szerződésben. 

használati szerződés kötelező tartalma

Használati szerződés kötelező tartalma - azért nem tölt meg könyveket

A megosztási vázrajz tartalmi követelményei

A megosztási megállapodáshoz hasonlóan a vázrajz tartalmi követelményeit sem rendezi jogszabály, de egyes bankok (pl. MBH Bank) igen részletes követelményeket írnak elő. 

Ha a következőket tudja a vázrajzunk, akkor jó eséllyel a szigorú bankoknak is megfelelünk:

  1. Áttekinthető és olvasható formátum: A vázrajznak könnyen értelmezhetőnek és olvashatónak kell lennie mindenki számára, beleértve a jogi szakembereket és az ügyfeleket is.
  2. Utcafronti megközelítés módja: A vázrajzon egyértelműen jelölni kell az ingatlan utcáról történő megközelítését, ami segít a helyszín könnyebb azonosításában.
  3. Ingatlanrészek beazonosítható megjelölése: Minden ingatlanrész megfelelő jelöléssel (pl. számozás, betűjel) kell, hogy szerepeljen, hogy könnyen azonosítható legyen. A vázrajzon szereplő jelöléseknek és számozásoknak meg kell egyezniük a megállapodás szövegében foglaltakkal.
  4. Aláírás és dátum: Minden vázrajzon szükséges egy egyértelműen beazonosítható aláírás, valamint az aláírás dátumának feltüntetése.
  5. Terület méretek megjelölése méterben: A vázrajzon fel kell tüntetni a telek és az épület határait, valamint ezek méreteit méterben. Ez az információ kritikus az ingatlan pontos méretének és határainak megértéséhez.
  6. Méretarány: A méretek feltüntetése kötelező, még akkor is, ha a vázrajz tartalmaz méretarányt. Ez biztosítja, hogy a vázlat pontosan tükrözi az ingatlan valós méreteit.

Hacsak a használati megosztást nem követi telekalakítás, a vázrajzot nem kell földmérőnek elkészítenie.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos banki elvárások

Mivel a használati megállapodások megkötése egyáltalán nem kötelező, az elkészítésük viszont általában ügyvédi munkadíj ellenében történik, a legtöbbször akkor kerül sor ilyen megállapodás megkötésére, ha az egyik ingatlanrész eladóvá válik és a vevő banki finanszírozás segítségével kívánja rendezni a vételárat.

Amennyiben osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant kíván megvásárolni, vagy eladni, a banki gyakorlat alapján a következő dokumentumokra lesz szüksége:

  • Használati megosztási szerződés;
  • Vázrajz - ez bizonyos bankok (pl. Raiffeisen Bank, MBH Bank) esetén a fenti szerződés kötelező melléklete - ezen a rajzon egyértelműen fel kell tüntetni az egyes tulajdonosok által használt részeket, valamint az esetlegesen közösen használt területeket és azt minden félnek alá is kell írni;
  • Külön közművekre vonatkozó nyilatkozat, ha a használati megosztást rögzítő szerződés ezt nem tartalmazza. Ez általában akkor elfogadható a bankok számára, ha a fogyasztás mérése különálló mérőórákkal vagy fogyasztásmérőkkel történik, amelyek nem képeznek közös tulajdont.

Mindig szoktam ajánlani a mérőórák azonosító számának rögzítését is, bár ez ugye időről-időre változhat.

Banki elvárások is felmerülnek a használati szerződés kapcsán

Banki elvárások is felmerülnek a használati szerződés kapcsán

Az egyes bankok használati megosztást rendező megállapodással szembeni követelményei

Ahány bank, annyi követelményrendszer ismerhető meg a használati megállapodásokkal szemben. Míg az MBH Banknak több oldalas tájékoztatója van az elvárásokról, a K&H Bank csupán annyit ír elő, hogy legyen és ügyvéd ellenjegyezze. A megállapodás csak akkor fogadható el, ha valamennyi jelenlegi tulajdonostárs aláírta. A CIB Bank szerint a megállapodás csak akkor fogadható el, ha valamennyi jelenlegi tulajdonostárs aláírta. Az OTP Bank elvárja, hogy az ügyvéd a vázrajzot is ellenjegyezze.

A fentiek miatt ügyletről-ügyletre érdemes ellenőrizni, hogy melyik bank mit is ír elő pontosan:

Kell-e ügyvédi ellenjegyzés a megosztási megállapodás kapcsán?

Polgári jogi szempontból a megosztási megállapodás ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes, éppen ezért nem is minden bank követeli meg, hogy az ilyen szerződést ügyvéd készítse és ellenjegyezze. Ilyen bank pl. a Raiffeisen Bank. Más bankok ugyanakkor kötelezően előírják, hogy csak az ügyvéd által ellenjegyzett, vagy vagy közjegyző által közokiratba foglalt megállapodás fogadható el.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok vásárlásása esetén mely bankok esetén kötelező az ellenjegyzés a használati megállapodás kapcsán?

  • K&H Bank
  • OTP Bank
  • CIB Bank
  • ERSTE Bank
  • K&H Bank
  • UniCredit Bank
  • Gránit Bank Zrt.
használati szerződés és az ügyvédi ellenjegyzés

Használati szerződés és az ügyvédi ellenjegyzés

A használati megosztási szerződés díja

A használati megosztási szerződés díja lényegében az ügyvédi munkadíjból, illetve a földmérő esetleges költségéből áll össze. 

Az ügyvédi munkadíj a szokásokkal ellentétben nem feltétlenül az ügy bonyolultságától, sokkal inkább az aláírók számától és együttműködési készségétől függ. Ha a tulajdonostársak megállapodtak a feltételekben, rendelkezésre áll a vázrajz és az ellenjegyzéshez egyszerre bemenne az ügyvéd irodájába, akkor 100 000 Ft-nál nem valószínű, hogy többet kell fizetni. Egy távellenjegyzős, hosszas tárgyalásokat igénylő folyamat drágább lehet.

Az e-ingatlanügyvédek.hu csapatának díjszabását itt találja.

Amire még szükség van - az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat

Osztatlan közös tulajdon esetén a Ptk. alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ebből következően a tulajdonostársat fel kell hívni a joga gyakorlására, vagy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell kérni tőle.

Osztatlan közös tulajdon esetén mindig azt javaslom az ügyfeleimnek, hogy csak azután adjanak foglalót, hogy megbizonyosodtunk róla, hogy a használati megosztással és az elővásárlási joggal minden rendben lesz.

Mi történik, ha a tulajdonostárs szomszéd nem hajlandó aláírni a megosztási megállapodást?

A Ptk. azt mondja, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére. A polgári bíróságtól bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Egy ilyen perben a bíróság az ingatlant elsősorban természetben osztja meg. 

Azaz ha a tulajdonostárs nem írja alá a megosztási szerződést, akkor ez bírói ítélettel pótólható. Én azonban mindenkit óva intek a pereskedéstől, hiszen pontosan tudom, hogy az ilyesmi rengeteg időt és energiát felemészt, az érzelmi megterhelésről nem is beszélve.

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése 1. verzió – a társasház

A társasház egy olyan jogi forma, amelynek segítségével az egyébként egy helyrajzi számon található elkülönült lakásokból, vagy más egységekből külön helyrajzi számmal rendelkező, jogilag önálló ingatlanokat jegyeztethetünk be a földhivatalba.

Társasház esetén a lakások a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, de mindig maradnak közös tulajdonú épületrészek is. Ha az épület alatt álló föld nem közös tulajdonba kerül, akkor arra a tulajdonostársak földhasználati jogot élveznek. 

A külön tulajdonban álló lakások társasház esetén egymástól függetlenül átruházhatók és meg is lehet terhelni őket.

Hogyan lehet társasházat alapítani?

A társasház alapításának a menetét a Polgári Törvénykönyv, a társasház törvény, és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamit annak a végrehajtási rendelete szabályozza. Társasházat akkor lehet alapítani, ha az ingatlanban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy ilyenek kialakíthatók.

A társasház alapításának menete a következő lépéseket foglalja magában:

  1. Alapító okirat elkészítése: Az ingatlan tulajdonostársai, vagy az egyszemélyi tulajdonos alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással hozhatják létre a társasházat. Az alapító okiratban meg kell határozni a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket, a közös tulajdonban álló részeket, valamint a tulajdonostársak tulajdoni hányadát.
  2. Ügyvédi ellenjegyzés: A társasház alapítását ügyvéd kezdeményezheti és az alapító okiratot is neki kel megszerkeszteni és ellenjegyezni.
  3. Változási vázrajz: ezt a szintenkénti alaprajzot vektoros formában vizsgálat és nyilvántartásba vétel céljából előre be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz - ehhez lényegében földmérő szükséges.

Mivel több szakértő együttműködése is szükséges, a társasház alapítása költséges eljárás, de az osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. Az értékbecslői gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető.

megosztási szerződés és a társasház

Megosztási szerződés és a társasház

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése 2. verzió - ingatlan megosztás telekalakítás segítségével

Harmadik lehetőségként érdemes megemlíteni az ún. telekalakítási eljárást, amely során egy adott telken telekmegosztás keretében több önálló ingatlan alakítható ki. A megosztási eljárás során kialakítandó ingatlanokra vonatkozó paramétereket elsősorban az Étv. az Inytv, az ingatlan fekvése szerinti település Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ), illetve országos szinten az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) tartalmazza.

A kialakítandó teleméretre a fentiek minimum elvárásokat határoznak meg, ezért a megoldás korlátozottan alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére.

Összefoglalás

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos gyakorlati problémák és megoldások alapos megértése elengedhetetlen a vevők és az eladók számára egyaránt. A használati megosztási szerződés és a társasház alapítása mellett a telekalakítás is fontos alternatíva lehet, amely lehetőséget biztosít az ingatlan tulajdonjogi helyzetének rendezésére. Szerencsére sok hitelügyintéző is felhívja erre az ügyfelei figyelmét, de ettől még elengedhetetlennek tartom, hogy a vevők ügyvéddel is konzultáljanak!

Az osztatlan közös tulajdonnak azért előnyei is vannak, hiszen az ilyen ingatlanok általában olcsóbbak, mint az albetétezett ingatlanok, a fenntartás is olcsóbb, hiszen nincs társasházi közös költség, mivel a közös területek használata és fenntartása is a tulajdoni hányadok arányában történik.

Mindazonáltal, fontos tudatosítani, hogy minden ilyen eljárás komoly jogi és pénzügyi kötelezettségeket von maga után, ezért alaposan meg kell fontolni a döntéseket. A megfelelő jogi tanácsadás és a helyes eljárás kiválasztása kulcsfontosságú, hogy az ingatlan tranzakciók a felek érdekeinek megfelelően valósulhassanak meg.


Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Mittákné dr. Horváth Georgina JankaMdHGJ
Szerző:

Csapatunk

Dr. Mittákné dr. Horváth Georgina Janka

[email protected]

Dr. Mittákné dr. Horváth Georgina Janka ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu budafoki tagja. Szakterülete az ingatlanjog és a polgári peres képviselet.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az MBH Bank gyakorlatában az ilyen megállapodás elfogadása kizárt.