Használati megosztási szerződés - gyakorlati tippek és díjak

Osztatlan közös tulajdon és a használati megállapodás

Osztatlan közös tulajdon jön létre, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van. Ez vevői szempontból akkor tud problémát okozni, ha az ingatlan tulajdoni lapján több tulajdonos szerepel, mint amennyi eladna. Ikerházak, sorházak, házrészek adásvétele esetén ez a helyzet könnyen előállhat.

Fontos tudni, hogy jogi értelemben az egy helyrajzi számon szereplő épületek, házrészek egy ingatlannak számítanak - akkor is, ha egyébként kerítés, fal, vagy más fizikai gát választja el őket egymástól. De ha jogilag az osztatlan közös tulajdon egyszerre mindenkié, akkor mi biztosítja az egyes lakókat arról, hogy holnap nem kopogtat az "A" házrész lakója, hogy mostantól a "B" házrész kertjébe is szeretne vetni?

A válasz legtöbbször: a szokásjog! Az évek során kialakult, akár évtizedes gyakorlatokkal általában mindenki tisztában van és ameddig a lakóközösség élete konfliktusmentes, nem is szokott problémát okozni, hogy a kialakult használati viszonyok nem kerülnek írásba foglalásra. Ha azonban egyre csak sokasodnak a problémák, akkor érdemes megfontolni az osztatlan közös tulajdon megszüntetését!

Milyen előnyei vannak egy használati megállapodás megkötésének?

Mivel egy egyszerű használati megállapodás kapcsán semmi sem kerül bejegyzésre a földhivatalban, a közös tulajdon dologi jogi értelemben nem válik osztottá, de a jelenlegi jogszabályi környezetben ez a legjobb biztosíték, amivel garantálhatjuk, hogy az adott ingatlanrész mind jogi, mind fizikai értelemben azé, aki arra a kialakult használati viszonyok alapján jogosult.

Ha valamelyik tulajdonostárs nem tartja be a megosztási szerződésben foglaltakat, polgári bíróság előtt pert, vagy jegyzői birtokvédelem iránti eljárást indíthatunk. 

Jó tudni, hogy ha az ingatlan korábbi tulajdonosai között a végrehajtás elrendelése előtt létrejött használati megosztási szerződés, az kihat az árverési hirdetmény tartalmára, ezáltal az árverési vevő megszerzett jogára is! (Lásd: Kúria Pfv. 21.000/2021/20.)

Természetesen osztatlan közös tulajdon áll fenn akkor is, ha a házastársak közösen vesznek egy egyszerű társasházi lakást, de ilyen egyszerű esetekben ez jogi relevanciával nem bír.

Szükség van-e ügyvédi ellenjegyzésre?

Polgári jogi szempontból a megosztási megállapodás ügyvédi ellenjegyzés nélkül is érvényes, tehát szigorúan véve nincs ügyvédre szükség. 

Az Ügyvédi Törvény alapján az ügyvédi ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja 

1. a felek ügyleti akaratát (hogy utólag ne lehessen azt mondani, hogy az egyik fél valamit nem is úgy értett..)
2. a szerződés jogszabályoknak való megfelelését (hiszen a felek sokszor később szembesülnek vele, hogy milyen problémát tud okozni, ha valami kimarad)

Éppen ezért biztonsági okokból több bank is megköveteli, hogy az ilyen szerződést ügyvéd készítse és ellenjegyezze. Ezek jelenleg:

• K&H Bank
• OTP Bank
• CIB Bank
• ERSTE Bank
• K&H Bank
• UniCredit Bank
• Gránit Bank Zrt.

Mit tud egy jó használati megosztási szerződés minta?

A lakás célú ingatlanokkal kapcsolatos használati megosztási szerződések tartalmi elemeit jogszabály nem rögzíti, de a jelzáloghitelezéssel foglalkozó bankok egészen szigorú követelményeket állapítanak meg, ráadásul minden ügy más, ezért nem feltétlenül érdemes használati megosztási szerződés minták után kutatni.

Általánosságban elmondható, hogy az ilyen megállapodásokban fel kell tüntetni a következőket:

1. A tulajdonostársak adatai (természetes személy esetén név, születési név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím; jogi személy esetén cégnév, székhely, cégjegyzékszám, képviselő neve),
2. Az érintett ingatlan pontos megjelölése (helyrajzi szám, cím)
3. A tulajdonostársak pontos tulajdoni hányadai (a tulajdoni lappal összhangban)
4. A közös használatú részek pontos körülírása (pl. a külön használatú részek megközelítését biztosító út)
5. A kizárólagos használatba kerülő ingatlanrészek pontos körülírása, 
6. A Közüzemi szolgáltatások tekintetében önálló mérőórák vannak-e felszerelve (főmérő, vagy almérő), ha igen, hol; van-e
   közös mérőóra, ha igen, hol és a költségekkel hogy számolnak el?
7. Az egyes ingatlanrészek önálló bejárattal rendelkeznek-e, valamint
8. Kötelezettségvállalás arra nézve, hogy a tulajdonostársak jogutódaira is kiterjedő hatállyal történik a megállapodás.

Természetesen a megállapodáson szerepelnie kell a felek, vagy a képviselőik aláírásának, meg kell jelölni a keltezés helyét és idejét, valamint előnyös, ha két ügyleti tanú is aláírja azt (persze csak ha nem ügyvéd ellenjegyzi).

Amennyiben nem cselekvőképes személy (pl. kiskorú vagy gondnokolt) is érintett, a Gyámhivatal jóváhagyásának igazolása szükséges​​. Ha bármelyik tulajdoni hányad haszonélvezeti joggal érintett, akkor ezt is érdemes feltüntetni a szerződésben. 

Kell-e vázrajz?

Először is fontos tisztázni, hogy az egyszerű használati megállapodások mellékletét képező vázrajz nem azonos a földhivatali gyakorlatban ismert változási vázrajzzal, ami az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmának, továbbá a jogok és tények változását eredményező eljárásokban kötelezően benyújtandó, földmérő által készített dokumentum.

A megosztási megállapodáshoz hasonlóan az egyszerű vázrajz tartalmi követelményeit sem rendezi jogszabály, de egyes bankok (pl. MBH Bank) igen részletes követelményeket írnak elő. 

Ha a következőket tudja a vázrajzunk, akkor jó eséllyel a szigorú bankoknak is megfelelünk:

1. Áttekinthető és olvasható formátum: A vázrajznak könnyen értelmezhetőnek és olvashatónak kell lennie mindenki számára, beleértve a jogi szakembereket és az ügyfeleket is.
2. Utcafronti megközelítés módja: A vázrajzon egyértelműen jelölni kell az ingatlan utcáról történő megközelítését, ami segít a helyszín könnyebb azonosításában.
3. Ingatlanrészek beazonosítható megjelölése: Minden ingatlanrész megfelelő jelöléssel (pl. számozás, betűjel) kell, hogy szerepeljen, hogy könnyen azonosíthatóak legyenek a kizárólagos használati joggal érintett részek. A vázrajzon szereplő jelöléseknek és számozásoknak meg kell egyezniük a megállapodás szövegében foglaltakkal.
4. Aláírás és dátum: Minden vázrajzon szükséges egy egyértelműen beazonosítható aláírás, valamint az aláírás dátumának feltüntetése.
5. Terület méretek megjelölése méterben: A vázrajzon fel kell tüntetni a telek és az épület határait, valamint ezek méreteit méterben. Ez az információ kritikus az ingatlan pontos méretének és határainak megértéséhez.
6. Méretarány: A méretek feltüntetése kötelező, még akkor is, ha a vázrajz tartalmaz méretarányt. Ez biztosítja, hogy a vázlat pontosan tükrözi az ingatlan valós méreteit.

Hacsak a használati megosztást nem követi telekalakítás, a vázrajzot nem kell földmérőnek elkészítenie. Sőt, van, amikor elfogadható a térképmásolat is, ha azon a szükséges méretek és aláírások (+ dátum) szerepelnek. A megosztási vázrajzzal kapcsolatban írt cikkünket itt találja.

Egyes bankok használati megosztást rendező megállapodással szembeni követelményei

Ahány bank, annyi követelményrendszer. Míg az MBH Bank több oldalas tájékoztatót tett közzé az elvárásokról, a K&H Bank csupán annyit ír elő, hogy legyen és ügyvéd ellenjegyezze. A megállapodás sokszor csak akkor fogadható el, ha azt valamennyi jelenlegi tulajdonostárs aláírta. Az OTP Bank elvárja, hogy az ügyvéd a vázrajzot is ellenjegyezze.

A fentiek miatt ügyletről-ügyletre érdemes ellenőrizni, hogy melyik bank mit is ír elő pontosan:

• OTP Bank Nyrt. - A lakáshitelekkel kapcsolatban közzétett, adásvételi szerződések kötelező tartalmi elemeivel kapcsolatos tájékoztató anyag 25.2 pontja rendezi a használati megállapodás kérdéskörét.
• CIB Bank Zrt. - Az ingatlanfedezetű hitelek igényléséhez szükséges dokumentumokat felsoroló irat 18. oldalán találhatóak a releváns szabályok.
• ERSTE Bank Zrt. - Az adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelmények IV. pontjában foglaltak a szabályok.
• K&H Bank Zrt. - a hiteligényléshez szükséges további dokumentumok elnevezésű irat szól erről a követelményről.
• MBH Bank Nyrt. - itt külön tájékoztató került közzétételre az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok használatának megosztásáról szóló szerződésekkel szemben elvárt követelményekről.
• Raiffeisen Bank Zrt. - a fedezetként szolgáló ingatlanok befogadási feltételei c. dokumentum 5. pontjában találjuk a releváns elvárásokat. 
• UniCredit Bank Zrt. - a Tájékoztató az adásvételi szerződés megkötéséhez elnevezésű irat 2. számú melléklete ír a megosztási megállapodásokról

Elővásárlási jog

Osztatlan közös tulajdon esetén a Ptk. alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ebből következően a tulajdonostársat fel kell hívni a joga gyakorlására, vagy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell kérni tőle.

Osztatlan közös tulajdon esetén mindig azt javaslom az ügyfeleimnek, hogy csak azután adjanak foglalót, hogy megbizonyosodtunk róla, hogy a használati megosztással és az elővásárlási joggal minden rendben lesz.

Mi történik, ha a tulajdonostárs szomszéd nem hajlandó aláírni a megosztási megállapodást?

A Ptk. azt mondja, hogy a polgári bíróságtól bármelyik tulajdonostárs kérheti a közös tulajdon megszüntetését. Egy ilyen perben a bíróság az ingatlant elsősorban természetben osztja meg, azaz ha a tulajdonostárs nem írja alá a megosztási szerződést, akkor ez bírói ítélettel pótólható. 

Én azonban mindenkit óva intek a pereskedéstől, hiszen pontosan tudom, hogy az ilyesmi rengeteg időt és energiát felemészt, az érzelmi megterhelésről nem is beszélve.

Összefoglalás

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos gyakorlati problémák és megoldások alapos megértése elengedhetetlen a vevők és az eladók számára egyaránt. A használati megosztási szerződés és a társasház alapítása mellett a telekalakítás is fontos alternatíva lehet, amely lehetőséget biztosít az ingatlan tulajdonjogi helyzetének rendezésére. Szerencsére sok hitelügyintéző is felhívja erre az ügyfelei figyelmét, de ettől még elengedhetetlennek tartom, hogy a vevők ügyvéddel is konzultáljanak!

Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!