A házastársi közös vagyon ingatlan? Tudnivalók és megtörtént eset!

Ingatlan a házastársi közös vagyonban: Mit jelent és mik a szabályai?

A házastársi vagyonközösség a mindenki által jól ismert, ún. törvényes vagyonjogi rendszer. A házastársi vagyonközösségben akkor élnek a házasfelek, ha ún. életközösség áll fenn közöttük és nem kötöttek vagyonközösséget kizáró, vagy azt módosító házassági szerződést. Ez lényegében azt jelenti, hogy azok a házaspárok, akik nem váltak el, együtt laknak (de pl. külföldi munkavégzés vagy tanulmányok végzése esetén is fennáll az életközösség) és nem kötöttek házassági vagyonjogi szerződést azok nagy valószínűséggel házastársi vagyonközösségben élnek.

Fontos tudni, hogy a régi Ptk. alatt az élettársak is vagyonközösségben éltek, az új Ptk. ettől eltérően közszerzeményei rendszert alkalmaz.

A házastársi vagyonközösség legfontosabb jellemzői az ingatlanok esetében:

• Szerzés időpontja a döntő: Minden olyan ingatlan közös vagyonnak minősül, amelynek a vételára vagy megszerzésének jogcíme a házassági életközösség ideje alatt keletkezett. Az életközösség jellemzően a házasságkötéssel kezdődik, de ha a felek már előtte is élettársakként éltek együtt, a bíróság az élettársi kapcsolat kezdetétől számíthatja a vagyonközösséget.
• Egyenlő arány: A törvény vélelmezi, hogy a közös vagyon a házastársakat 50-50%-os arányban illeti meg. Ez akkor is érvényes, ha az egyik fél jövedelme lényegesen magasabb volt, vagy ha az ingatlan vételárát látszólag csak az egyikük fizette ki a közös kasszából.
• Közös terhek: Nemcsak a vagyon, hanem a terhek is közösek. Ide tartozik például a közösen vásárolt ingatlanra felvett jelzáloghitel is, amelyért mindkét házastárs egyetemlegesen felel.

Fontos: Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés esete gyakori a házasságoknál. Hiába szerepel csak az egyik házastárs neve a tulajdoni lapon, ha az ingatlant a házasság alatt, közös vagyonból vásárolták, a másik házastársnak is tulajdonjoga keletkezik rá, amelyet egy esetleges jogvitában (pl. válás) bizonyíthat.

A vagyonközösség fennállása

Talán meglepő, de a házastársi vagyonközösség kezdete nem az esküvő, hanem az élettársi együttélés kezdő időpontja. A vagyonközösség tehát az kvázi az összeköltözéstől kezdődően számítódik – természetesen azzal a feltétellel, hogy az élettársak egy ponton összeházasodnak.

A vagyonközösség vége szintén nem a váláshoz kötődik: ha ugyanis a házassági vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, a házastársak között házastársi vagyonközösség a házassági életközösség időtartama alatt áll fenn, azaz ha a házasfelek külön költöznek, közöttük a vagyonközösség is megszakad.

Különvagyon vs. közös vagyon – ingatlanjogi szempontból

Nem minden, a házasság alatt szerzett ingatlan válik automatikusan közössé. Különbséget kell tenni a közös vagyon és a különvagyon között. Különvagyonnak minősül:

• Az az ingatlan, amely már a házasságkötés előtt is az egyik fél tulajdonában volt.
• Az az ingatlan, amelyet az egyik fél a házasság alatt örökölt vagy ajándékba kapott.
• Az az ingatlan, amelyet az egyik fél a különvagyonába tartozó pénzből vagy más vagyontárgy értékesítéséből vásárolt. (Például, ha a feleség eladja a házasság előtt szerzett lakását, és annak az árán vesz egy másikat a házasság alatt, az új ingatlan is a különvagyonát képezi.)

Érdekesség, hogy bár a különvagyoni ingatlan tulajdonjoga nem lesz közös, annak hasznai (például a bérbeadásból származó bevétel, a költségek levonása után) már a közös vagyont gyarapítják.

Az ingatlan sorsa válás esetén

A házasság felbontásakor a házastársi közös vagyont meg kell osztani. Ha a felek nem kötöttek házassági vagyonjogi szerződést, a törvényes rend szerint, jellemzően egyenlő arányban történik az osztozkodás. A közös tulajdonú ingatlan megosztására több lehetőség is van:

• Egyik fél kivásárolja a másikat: Megállapodás alapján az egyik fél magához váltja a másik tulajdoni hányadát, kifizetve annak értékét.
• Közös értékesítés: A felek eladják az ingatlant egy harmadik személynek, és a vételáron osztoznak.
• Bírósági döntés: Ha nem tudnak megegyezni, a bíróság dönt a vagyonmegosztásról. A bíróság is elrendelheti a fenti megoldások valamelyikét, vagy végső esetben árverés útján történő értékesítést is.

A házassági vagyonjogi szerződés szerepe

A házastársaknak lehetőségük van arra, hogy a törvényes vagyonjogi rendszertől egy házassági vagyonjogi szerződésben eltérjenek. Ezt a szerződést közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ebben a dokumentumban a felek szabadon rendelkezhetnek arról, hogy:

• Teljesen kizárják a vagyonközösséget (vagyonelkülönítés).
• Egyedi szabályokat állapítanak meg, például meghatározhatják, hogy egy jövőben vásárolt ingatlan melyikük tulajdonába vagy milyen arányban kerüljön.

Egy ilyen szerződés jelentősen leegyszerűsítheti a vagyoni viszonyok rendezését egy esetleges válás során.

Mi történik, ha a férj egyedül eladja a házassági vagyonközösséghez tartozó ingatlant?

A törvény szerint a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak a közös tulajdon tárgyaira, így az ingatlanokra vonatkozó rendelkezést is együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával tehetnek. Ez a hozzájárulás bármilyen formát ölthet (írásban, szóban vagy ráutaló magatartással) és szerencsére vélelmezni is kell a meglétét. Ha tehát tudomást szerzünk arról, hogy az eladó boldog házasságban él, nem kell félnünk attól, hogy kockázatos tőle ingatlant vásárolnunk.

Ha viszont a házastárs a másik házastársnak a közös vagyonra kötött szerződéséhez nem járult hozzá, és hozzájárulását vélelmezni sem lehet vagy a vélelem megdőlt, a szerződésből eredő kötelezettségért nem felel, tehát például szavatossággal sem tartozik, vagy a tehermentesítés iránt sem köteles eljárni.

A hozzájárulása nélkül kötött szerződés a szerződésről nem tudó házasféllel szemben hatálytalan, ha a szerző fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. Ha a másik házastárs a szerződést hozzátartozójával kötötte, a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell. A hatálytalan szerződés alapján történt teljesítésekre az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeit kell megfelelően alkalmazni, azaz a házastárs igényének kielégítését a szerző fél a megszerzett vagyontárgyból köteles tűrni. Ez egyszerűen megfogalmazva annyit tesz: ha a feleség bizonyítani tudja, hogy a vevő tudott arról, hogy a férj a felesége tiltakozása ellenére adja el a közös nyaralót, akkor a vevő adott esetben tűrni lesz köteles, hogy a feleség 1/2 tulajdonjogát a nyaralóra akkor is bejegyezze a földhivatal, ha azt addigra a vevő már megszerezte.

Aki a házastársát is terhelő szerződést annak hozzájárulása nélkül köti meg, köteles házastársának az ebből eredő kárát a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint megtéríteni, azzal, hogy a felelősség alól akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a szerződés megfelelt a másik házastárs érdekének és feltehető akaratának, különösen, ha a szerződés a közös vagyont károsodástól óvta meg.

Megtörtént eset - a férj a közös ingatlant a fiának ajándékozta, aki ezt eladta

Kúria Pfv. 20.374/2020/7., Házassági vagyonjogi igény, kártérítés

Az anonimizált határozat alapjául szolgáló tényállás értelmében a férj a házastársi életközösség fennállása alatt vásárolt egy ingatlant, aminek a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/1 arányú tulajdonosa volt. A felesége a házastársi életközösségre tekintettel ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont szerzett, de nem kérte ennek bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A felek az életközösség megszűnése után elváltak, de a közös vagyon megosztásáról eredménytelen tárgyalásokat folytattak. A férj a megosztással kapcsolatos, sikertelen tárgyalások alatt a fiának ajándékozta a kérdéses ingatlant. A feleség írásban tiltakozott az ajándékozás ellen, fel is hívta a férje figyelmét a Ptk. fent ismertetett rendelkezési tilalmára - eredménytelenül. A fiú az ingatlant nem sokkal később eladta és a vételáron vett egy új ingatlant, amibe a férj (az apja) be is költözött és azóta is ott él.

A feleség beperelte a volt férjét azt állítva, hogy a férj eljárása jogellenes volt - a vagyonelemet kivonta a közös vagyonból - ezzel a felségének kárt okozott, a kár összege az ajándékozási szerződésben meghatározott forgalmi érték 1/2 része, azaz 9.000.000 forint, amit köteles megtéríteni.

A per a Kúrián fejeződött be. A felülvizsgálat során a Kúria kimondta, hogy a szerződő harmadik fél, tehát a megajándékozott fiú helytállási kötelezettsége a fedezetelvonás általános kötelmi jogi szabályozásának megfelelő családjogi jogszabályhely alapján állapítható meg (Ptk. 4:50. §). A rosszhiszeműség, ingyenesség bármelyikének bizonyítottsága esetén a szerződés a nem szerződő házastárssal, azaz a feleséggel szemben hatálytalan, amelynek jogkövetkezménye - családjogi szabályozás hiányában - a Ptk. kötelmi jogi rendelkezése: a házastárs igényének kielégítését a szerző fél, azaz a fiú a megszerzett ingatlanból köteles tűrni [Ptk. 6:120. § (3) bekezdés]. A feleség tehát a fiával szemben kérhette volna, hogy az ingatlanra az 1/2 tulajdoni hányadát a földhivatal jegyezze be. Ilyet az édesanya nem kért.

A házastársak egymás közötti jogviszonyában a hozzájárulás nélkül szerződő férj felelősségét a Ptk. 4:52. §-a szabályozza. A Ptk. a jogellenesen eljárt férj felelősségére a szerződésen kívül okozott kártérítés (Ptk. 6:519. §) szabályait rendeli alkalmazni. A férj a kártérítést csak akkor úszhatta volna meg, ha a bizonyítja, hogy az értékesítés a másik (házastárs) érdekében állt/feltehetően ő is így szerette volna, illetve ha az értékesítésre az érintett ingatlan kártól való megóvása (Ptk. 6:584. §) érdekében került sor.

A bíróság helyt adott a feleség kérelmének és kötelezte a volt férjet, hogy 9.000.000 forint és ennek törvényes mértékű késedelmi kamata megfizetésére.

Összegzés

A házasság szerencsére nem "csak egy papír", hiszen számos olyan jogi és pénzügyi kötelezettséget is rejt, mint az ingatlanok és egyéb vagyontárgyak sorsa. Különösen akkor lehetnek ezek a kérdések fontosak, ha harmadik felek, különösen, ha kiskorúak is érintettek. A házastársi vagyonközösség része ráadásul minden közös hitel is, így nem árt számolni válás esetén a babaváró hitel visszafizetése kapcsán érvényesülő szabályokkal.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!