A házastársi közös vagyon ingatlan? Tudnivalók és megtörtént eset!

Házastársak felelőssége

Amikor a házasságra gondolunk, akkor először valószínűleg egy vidám esküvő képe villan be, majd egy – feltehetően nem jogász – ismerősünk, aki szerint a házasság csak egy papír, amire nincs szüksége az elköteleződéshez. A házasság ezzel szemben a jog világában egy olyan érzelmi-gazdasági kötelék, aminek komoly kihatása van a család pénzügyeire és adott esetben harmadik személyek ingatlanokkal kapcsolatos tulajdonszerzésére is. Ismerkedjünk meg a házassági vagyonjog alapfogalmaival, majd tekintsük át, hogy a házasság hogyan hat a kívülállók esetleges tulajdonszerzésére!

Mi az a házastársi vagyonközösség?

A házastársi vagyonközösség a mindenki által jól ismert, ún. törvényes vagyonjogi rendszer. A házastársi vagyonközösségben akkor élnek a házasfelek, ha ún. életközösség áll fenn közöttük és nem kötöttek vagyonközösséget kizáró, vagy azt módosító házassági szerződést. Ez lényegében azt jelenti, hogy azok a házaspárok, akik nem váltak el, együtt laknak (de pl. külföldi munkavégzés vagy tanulmányok végzése esetén is fennáll az életközösség) és nem kötöttek házassági vagyonjogi szerződést azok nagy valószínűséggel házastársi vagyonközösségben élnek.

A vagyonközösség fennállása

Talán meglepő, de a házastársi vagyonközösség kezdete nem az esküvő, hanem az élettársi együttélés kezdő időpontja. A vagyonközösség tehát az kvázi az összeköltözéstől kezdődően számítódik – természetesen azzal a feltétellel, hogy az élettársak egy ponton összeházasodnak.

A vagyonközösség vége szintén nem a váláshoz kötődik: ha ugyanis a házassági vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, a házastársak között házastársi vagyonközösség a házassági életközösség időtartama alatt áll fenn, azaz ha a házasfelek külön költöznek, közöttük a vagyonközösség is megszakad.

A házasság alatt mi kerül a vagyonközösségbe?

Házastársak esetében megkülönböztetünk közös vagyont és különvagyont – ez azért fontos, mert csak a közös vagyon lehet kihatással harmadik személyekre.

Házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt, vagy akár külön-külön szereznek. Ilyen például egy ingatlan, amit az esküvő után vett a férj, még akkor is, ha csak az ő neve szerepel az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lapon), hiszen a házastársi vagyonközösség miatt az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő fél ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos lesz. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról az alábbi cikkben foglalkozunk bővebben. Közös vagyonnak minősülnek a tartozások, így a jelzáloghitelek, de pl. a babaváró hitel is.

Különvagyonba tartozik többek között a házastársi vagyonközösség létrejöttekor meglévő vagyontárgy (pl. a feleség autója, amit még a megismerkedés előtt vásárolt), a házastársi vagyonközösség fennállása alatt általa örökölt vagy részére ajándékozott vagyontárgy (születésnapi ajándék, de bizonyos esetben akár a nászajándék is), a személyes használatára szolgáló szokásos mértékű vagyontárgy; továbbá a különvagyona értékén szerzett vagyontárgy és a különvagyona helyébe lépő érték (pl. a lakás vételára ha a feleség eladja örökölt lakását).

A különvagyon haszna azonban a közös vagyon részét képezi, azaz, ha a feleség kiadja örökölt lakását, akkor az abból befolyó bérleti díj a közös vagyont gyarapítja.

Ötévi házasság után az az ingó vagyontárgy, ami egyébként a házasság elején különvagyonba tartozott és a mindennapi közös életvitelt szolgáló, szokásos mértékű berendezési és felszerelési tárgy helyébe lép a közös vagyonba fog tartozni. Az előző példánál maradva a feleség korábban vásárolt autója 5 év elteltével már közös vagyon lesz.

A törvény feltételezi, hogy a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak vagyonában meglévő vagyontárgyak mind a közös vagyonhoz tartoznak.

Fontos, hogy ha külön költöznek a házasfelek, akkor onnantól a vagyonközöség is megszűnik, így nem keletkezik több közös vagyon – akkor sem, ha nem válnak el. Gyakran a költözés már megtörtént azonban még nem került elrendezésre a közös vagyon sorsa. Ebben az időszakban a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, azaz használhatja mindkét fél az adott dolgot vagy ingatlant, de köteles kifizetni a felmerülő költségeket, karbantartani stb.

Mi történik, ha a férj egyedül eladja a közös vagyoni ingatlant?

A törvény szerint a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak a közös tulajdon tárgyaira, így az ingatlanokra vonatkozó rendelkezést is együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával tehetnek. Ez a hozzájárulás bármilyen formát ölthet (írásban, szóban vagy ráutaló magatartással) és szerencsére vélelmezni is kell a meglétét. Ha tehát tudomást szerzünk arról, hogy az eladó boldog házasságban él, nem kell félnünk attól, hogy kockázatos tőle ingatlant vásárolnunk.

Ha viszont a házastárs a másik házastársnak a közös vagyonra kötött szerződéséhez nem járult hozzá, és hozzájárulását vélelmezni sem lehet vagy a vélelem megdőlt, a szerződésből eredő kötelezettségért nem felel, tehát például szavatossággal sem tartozik, vagy a tehermentesítés iránt sem köteles eljárni.

A hozzájárulása nélkül kötött szerződés a szerződésről nem tudó házasféllel szemben hatálytalan, ha a szerző fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. Ha a másik házastárs a szerződést hozzátartozójával kötötte, a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell. A hatálytalan szerződés alapján történt teljesítésekre az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeit kell megfelelően alkalmazni, azaz a házastárs igényének kielégítését a szerző fél a megszerzett vagyontárgyból köteles tűrni. Ez egyszerűen megfogalmazva annyit tesz: ha a feleség bizonyítani tudja, hogy a vevő tudott arról, hogy a férj a felesége tiltakozása ellenére adja el a közös nyaralót, akkor a vevő adott esetben tűrni lesz köteles, hogy a feleség 1/2 tulajdonjogát a nyaralóra akkor is bejegyezze a földhivatal, ha azt addigra a vevő már megszerezte.

Aki a házastársát is terhelő szerződést annak hozzájárulása nélkül köti meg, köteles házastársának az ebből eredő kárát a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint megtéríteni, azzal, hogy a felelősség alól akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a szerződés megfelelt a másik házastárs érdekének és feltehető akaratának, különösen, ha a szerződés a közös vagyont károsodástól óvta meg.

Megtörtént eset - a férj a közös ingatlant a fiának ajándékozta, aki ezt eladta

Kúria Pfv. 20.374/2020/7., Házassági vagyonjogi igény, kártérítés

Az anonimizált határozat alapjául szolgáló tényállás értelmében a férj a házastársi életközösség fennállása alatt vásárolt egy ingatlant, aminek a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/1 arányú tulajdonosa volt. A felesége a házastársi életközösségre tekintettel ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont szerzett, de nem kérte ennek bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A felek az életközösség megszűnése után elváltak, de a közös vagyon megosztásáról eredménytelen tárgyalásokat folytattak. A férj a megosztással kapcsolatos, sikertelen tárgyalások alatt a fiának ajándékozta a kérdéses ingatlant. A feleség írásban tiltakozott az ajándékozás ellen, fel is hívta a férje figyelmét a Ptk. fent ismertetett rendelkezési tilalmára - eredménytelenül. A fiú az ingatlant nem sokkal később eladta és a vételáron vett egy új ingatlant, amibe a férj (az apja) be is költözött és azóta is ott él.

A feleség beperelte a volt férjét azt állítva, hogy a férj eljárása jogellenes volt - a vagyonelemet kivonta a közös vagyonból - ezzel a felségének kárt okozott, a kár összege az ajándékozási szerződésben meghatározott forgalmi érték 1/2 része, azaz 9.000.000 forint, amit köteles megtéríteni.

A per a Kúrián fejeződött be. A felülvizsgálat során a Kúria kimondta, hogy a szerződő harmadik fél, tehát a megajándékozott fiú helytállási kötelezettsége a fedezetelvonás általános kötelmi jogi szabályozásának megfelelő családjogi jogszabályhely alapján állapítható meg (Ptk. 4:50. §). A rosszhiszeműség, ingyenesség bármelyikének bizonyítottsága esetén a szerződés a nem szerződő házastárssal, azaz a feleséggel szemben hatálytalan, amelynek jogkövetkezménye - családjogi szabályozás hiányában - a Ptk. kötelmi jogi rendelkezése: a házastárs igényének kielégítését a szerző fél, azaz a fiú a megszerzett ingatlanból köteles tűrni [Ptk. 6:120. § (3) bekezdés]. A feleség tehát a fiával szemben kérhette volna, hogy az ingatlanra az 1/2 tulajdoni hányadát a földhivatal jegyezze be. Ilyet az édesanya nem kért.

A házastársak egymás közötti jogviszonyában a hozzájárulás nélkül szerződő férj felelősségét a Ptk. 4:52. §-a szabályozza. A Ptk. a jogellenesen eljárt férj felelősségére a szerződésen kívül okozott kártérítés (Ptk. 6:519. §) szabályait rendeli alkalmazni. A férj a kártérítést csak akkor úszhatta volna meg, ha a bizonyítja, hogy az értékesítés a másik (házastárs) érdekében állt/feltehetően ő is így szerette volna, illetve ha az értékesítésre az érintett ingatlan kártól való megóvása (Ptk. 6:584. §) érdekében került sor.

A bíróság helyt adott a feleség kérelmének és kötelezte a volt férjet, hogy 9.000.000 forint és ennek törvényes mértékű késedelmi kamata megfizetésére.

Összegzés

A házasság szerencsére nem "csak egy papír", hiszen számos olyan jogi és pénzügyi kötelezettséget is rejt, mint az ingatlanok és egyéb vagyontárgyak sorsa. Különösen akkor lehetnek ezek a kérdések fontosak, ha harmadik felek, különösen, ha kiskorúak is érintettek. A házastársi vagyonközösség része ráadásul minden közös hitel is, így nem árt számolni válás esetén a babaváró hitel visszafizetése kapcsán érvényesülő szabályokkal.

Ha házastársi közös vagyonból kívánt ingatlant vásárolni, esetleg közös vagyonnal kapcsolatos egyéb kérdése van, forduljon hozzánk bizalommal!