Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

7 perc olvasás

Házastársak és az ingatlanvagyon

Házastársak felelőssége - nem csak egy papír

Házastársak felelőssége - nem csak egy papír

Ingatlanjogászként azt látom, hogy azoknak a vevőknek, akik olyan ingatlant vásárolnának, amely házastársi vagyonközösség részét képezi, hasznos ha kicsit többet tudnak a házastársak felelősségéről az adásvételek kapcsán. Ha tudni szeretné, hogy a házasság milyen hatással lehet egy potenciális vevő tulajdonszerzésére - vagy eladóként a váláskori vagyonmegosztásra, akkor olvasson tovább! 

Remélem, hogy a blogposztunk nem csak azok számára informatív, akik adásvétel kapcsán jogi tanácsadásra szorulnak, de minden olyan ember számára hasznos tanácsokkal szolgál, aki házasságban él vagy tervezi azt a közeli jövőben!

Házastársak felelősége

Amikor a házasságra gondolunk, akkor először valószínűleg egy vidám esküvő képe villan be, majd egy – feltehetően nem jogász – ismerősünk, aki szerint a házasság csak egy papír, amire nincs szüksége az elköteleződéshez. A házasság ezzel szemben a jog világában egy olyan érzelmi-gazdasági kötelék, aminek komoly kihatása van a család pénzügyeire és adott esetben harmadik személyek ingatlanokkal kapcsolatos tulajdonszerzésére is. Ismerkedjünk meg a házassági vagyonjog alapfogalmaival, majd tekintsük át, hogy a házasság hogyan hat a kívülállók esetleges tulajdonszerzésére!

Mi az a házastársi vagyonközösség?

A házastársi vagyonközösség a mindenki által jól ismert, ún. törvényes vagyonjogi rendszer. A házastársi vagyonközösségben akkor élnek a házasfelek, ha ún. életközösség áll fenn közöttük és nem kötöttek vagyonközösséget kizáró, vagy azt módosító házassági szerződést. Ez lényegében azt jelenti, hogy azok a házaspárok, akik nem váltak el, együtt laknak (de pl. külföldi munkavégzés vagy tanulmányok végzése esetén is fennáll az életközösség) és nem kötöttek házassági vagyonjogi szerződést azok nagy valószínűséggel házastársi vagyonközösségben élnek.

Mettől meddig áll fenn a vagyonközösség?

Talán meglepő, de a házastársi vagyonközösség kezdete nem az esküvő, hanem az élettársi együttélés kezdő időpontja. A vagyonközösség tehát az kvázi az összeköltözéstől kezdődően számítódik – természetesen azzal a feltétellel, hogy az élettársak egy ponton összeházasodnak.

A vagyonközösség vége szintén nem a váláshoz kötődik: ha ugyanis a házassági vagyonjogi szerződés eltérően nem rendelkezik, a házastársak között házastársi vagyonközösség a házassági életközösség időtartama alatt áll fenn, azaz ha a házasfelek külön költöznek, közöttük a vagyonközösség is megszakad.

Házastársi vagyonközösség

Házastársi vagyonközösség

Mi tartozik a házastársi vagyonközösségbe?

Házastársak esetében megkülönböztetünk közös vagyont és különvagyont – ez azért fontos, mert csak a közös vagyon lehet kihatással harmadik személyekre.

Házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt, vagy akár külön-külön szereznek. Ilyen például egy ingatlan, amit az esküvő után vett a férj, még akkor is, ha csak az ő neve szerepel az ingatlan-nyilvántartásban (tulajdoni lapon), hiszen a házastársi vagyonközösség miatt az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő fél ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos lesz. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról az alábbi cikkben foglalkozunk bővebben. Közös vagyonnak minősülnek a tartozások, így a jelzáloghitelek, de pl. a babaváró hitel is.

Különvagyonba tartozik többek között a házastársi vagyonközösség létrejöttekor meglévő vagyontárgy (pl. a feleség autója, amit még a megismerkedés előtt vásárolt), a házastársi vagyonközösség fennállása alatt általa örökölt vagy részére ajándékozott vagyontárgy (születésnapi ajándék, de bizonyos esetben akár a nászajándék is), a személyes használatára szolgáló szokásos mértékű vagyontárgy; továbbá a különvagyona értékén szerzett vagyontárgy és a különvagyona helyébe lépő érték (pl. a lakás vételára ha a feleség eladja örökölt lakását).

A különvagyon haszna azonban a közös vagyon részét képezi, azaz, ha a feleség kiadja örökölt lakását, akkor az abból befolyó bérleti díj a közös vagyont gyarapítja.

Ötévi házasság után az az ingó vagyontárgy, ami egyébként a házasság elején különvagyonba tartozott és a mindennapi közös életvitelt szolgáló, szokásos mértékű berendezési és felszerelési tárgy helyébe lép a közös vagyonba fog tartozni. Az előző példánál maradva a feleség korábban vásárolt autója 5 év elteltével már közös vagyon lesz.

A törvény feltételezi, hogy a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak vagyonában meglévő vagyontárgyak mind a közös vagyonhoz tartoznak.

Fontos, hogy ha külön költöznek a házasfelek, akkor onnantól a vagyonközöség is megszűnik, így nem keletkezik több közös vagyon – akkor sem, ha nem válnak el. Gyakran a költözés már megtörtént azonban még nem került elrendezésre a közös vagyon sorsa. Ebben az időszakban a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, azaz használhatja mindkét fél az adott dolgot vagy ingatlant, de köteles kifizetni a felmerülő költségeket, karbantartani stb.

Mi történik, ha a férj egyedül eladja a közös vagyoni ingatlant?

A törvény szerint a vagyonközösség fennállása alatt a házastársak a közös tulajdon tárgyaira, így az ingatlanokra vonatkozó rendelkezést is együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával tehetnek. Ez a hozzájárulás bármilyen formát ölthet (írásban, szóban vagy ráutaló magatartással) és szerencsére vélelmezni is kell a meglétét. Ha tehát tudomást szerzünk arról, hogy az eladó boldog házasságban él, nem kell félnünk attól, hogy kockázatos tőle ingatlant vásárolnunk.

Ha viszont a házastárs a másik házastársnak a közös vagyonra kötött szerződéséhez nem járult hozzá, és hozzájárulását vélelmezni sem lehet vagy a vélelem megdőlt, a szerződésből eredő kötelezettségért nem felel, tehát például szavatossággal sem tartozik, vagy a tehermentesítés iránt sem köteles eljárni.

A hozzájárulása nélkül kötött szerződés a szerződésről nem tudó házasféllel szemben hatálytalan, ha a szerző fél rosszhiszemű volt, vagy rá nézve a szerződésből ingyenes előny származott. Ha a másik házastárs a szerződést hozzátartozójával kötötte, a rosszhiszeműséget és az ingyenességet vélelmezni kell. A hatálytalan szerződés alapján történt teljesítésekre az érvénytelen szerződés jogkövetkezményeit kell megfelelően alkalmazni, azaz a házastárs igényének kielégítését a szerző fél a megszerzett vagyontárgyból köteles tűrni. Ez egyszerűen megfogalmazva annyit tesz: ha a feleség bizonyítani tudja, hogy a vevő tudott arról, hogy a férj a felesége tiltakozása ellenére adja el a közös nyaralót, akkor a vevő adott esetben tűrni lesz köteles, hogy a feleség 1/2 tulajdonjogát a nyaralóra akkor is bejegyezze a földhivatal, ha azt addigra a vevő már megszerezte.

Aki a házastársát is terhelő szerződést annak hozzájárulása nélkül köti meg, köteles házastársának az ebből eredő kárát a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint megtéríteni, azzal, hogy a felelősség alól akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a szerződés megfelelt a másik házastárs érdekének és feltehető akaratának, különösen, ha a szerződés a közös vagyont károsodástól óvta meg.

Rendelkezés közös ingatlannal a megosztás vége előtt

Rendelkezés közös ingatlannal a vagyonmegosztás vége előtt

Megtörtént eset - a férj a közös ingatlant a fiának ajándékozta, aki ezt eladta

Kúria Pfv. 20.374/2020/7., Házassági vagyonjogi igény, kártérítés

Az anonimizált határozat alapjául szolgáló tényállás értelmében a férj a házastársi életközösség fennállása alatt vásárolt egy ingatlant, aminek a tulajdoni lap tanúsága szerint 1/1 arányú tulajdonosa volt. A felesége a házastársi életközösségre tekintettel ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont szerzett, de nem kérte ennek bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A felek az életközösség megszűnése után elváltak, de a közös vagyon megosztásáról eredménytelen tárgyalásokat folytattak. A férj a megosztással kapcsolatos, sikertelen tárgyalások alatt a fiának ajándékozta a kérdéses ingatlant. A feleség írásban tiltakozott az ajándékozás ellen, fel is hívta a férje figyelmét a Ptk. fent ismertetett rendelkezési tilalmára - eredménytelenül. A fiú az ingatlant nem sokkal később eladta és a vételáron vett egy új ingatlant, amibe a férj (az apja) be is költözött és azóta is ott él.

A feleség beperelte a volt férjét azt állítva, hogy a férj eljárása jogellenes volt - a vagyonelemet kivonta a közös vagyonból - ezzel a felségének kárt okozott, a kár összege az ajándékozási szerződésben meghatározott forgalmi érték 1/2 része, azaz 9.000.000 forint, amit köteles megtéríteni.

A per a Kúrián fejeződött be. A felülvizsgálat során a Kúria kimondta, hogy a szerződő harmadik fél, tehát a megajándékozott fiú helytállási kötelezettsége a fedezetelvonás általános kötelmi jogi szabályozásának megfelelő családjogi jogszabályhely alapján állapítható meg (Ptk. 4:50. §). A rosszhiszeműség, ingyenesség bármelyikének bizonyítottsága esetén a szerződés a nem szerződő házastárssal, azaz a feleséggel szemben hatálytalan, amelynek jogkövetkezménye - családjogi szabályozás hiányában - a Ptk. kötelmi jogi rendelkezése: a házastárs igényének kielégítését a szerző fél, azaz a fiú a megszerzett ingatlanból köteles tűrni [Ptk. 6:120. § (3) bekezdés]. A feleség tehát a fiával szemben kérhette volna, hogy az ingatlanra az 1/2 tulajdoni hányadát a földhivatal jegyezze be. Ilyet az édesanya nem kért.

A házastársak egymás közötti jogviszonyában a hozzájárulás nélkül szerződő férj felelősségét a Ptk. 4:52. §-a szabályozza. A Ptk. a jogellenesen eljárt férj felelősségére a szerződésen kívül okozott kártérítés (Ptk. 6:519. §) szabályait rendeli alkalmazni. A férj a kártérítést csak akkor úszhatta volna meg, ha a bizonyítja, hogy az értékesítés a másik (házastárs) érdekében állt/feltehetően ő is így szerette volna, illetve ha az értékesítésre az érintett ingatlan kártól való megóvása (Ptk. 6:584. §) érdekében került sor.

A bíróság helyt adott a feleség kérelmének és kötelezte a volt férjet, hogy 9.000.000 forint és ennek törvényes mértékű késedelmi kamata megfizetésére.

Összegzés

A házasság szerencsére nem "csak egy papír", hiszen számos olyan jogi és pénzügyi kötelezettséget is rejt, mint az ingatlanok és egyéb vagyontárgyak sorsa. Különösen akkor lehetnek ezek a kérdések fontosak, ha harmadik felek, különösen, ha kiskorúak is érintettek. A házastársi vagyonközösség része ráadásul minden közös hitel is, így nem árt számolni válás esetén a babaváró hitel visszafizetése kapcsán érvényesülő szabályokkal.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.


Ha házastársi közös vagyonból kívánt ingatlant vásárolni, esetleg közös vagyonnal kapcsolatos egyéb kérdése van, forduljon hozzánk bizalommal!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A házastársi vagyonközösség egy jogi rendszer, amely a házaspárok közötti vagyoni viszonyokat szabályozza. A házastársi vagyonközösség "alapértelmezetten", a Ptk. alapján fennáll a házasfelek között, hacsak a felek nem kötnek vagyonjogi szerződést, amely ezt kizárja vagy módosítja. Ez a jogi koncepció a házasfelek közös és különvagyonát is meghatározza. Ha házassági szerződés nélküli házasfelek egyike az ingatlan tulajdonosa, akkor a Ptk. alapján vélelmezni kell, hogy az a közös vagyonuk része, azaz a házastársi vagyonközösséghez tartozik.