Közös tulajdon és a birtokháborítás

Az ügy háttere: egy kerítés, ami nem a telekhatáron áll

A peres felek 2 ingatlanban is közös tulajdonnal rendelkeztek 1/5-4/5 arányban. A felperes a tulajdoni hányadaihoz egy adásvételi szerződéssel jutott hozzá, a szerződés megkötésekor egy használati megosztási vázrajz is készült. A felperes az adásvételi szerződéssel átjárási, vagyis útszolgalomhoz is jutott.

A főszerepet a perben egy kerítés és egy garázs játszotta, amelyek mind 1965 előtt épültek. Ezek az építmények ugyanis nem a két ingatlan hivatalos telekhatárán helyezkedtek el, hanem attól 3,2 méterrel beljebb, az 5. számú ingatlan területén húzódtak. Az I. rendű felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a kerítés és a garázs elbontására, és a kerítésnek a 4. számú és a 5. számú ingatlanok közötti telekhatárra való áthelyezésére, az eredeti birtokállapot helyreállítása címén. Arra is hivatkozott, hogy a kerítés és a garázs őt a szolgalmi jog gyakorlásában akadályozza. A felperes az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározása iránti igényt is előterjesztett.

Az alperes érvei: mindenki tudta, mi hol van

Az alperes azzal érvelt, hogy a kerítés nem a két telek közötti határvonalat jelöli, hanem a használat szerinti megosztást. Hivatkozott arra is, hogy a kerítés és a garázs már több mint fél évszázada léteznek, és a felperes ezek ismeretében vásárolta meg az ingatlant.

Az alperes szerint az átjárási szolgalmi jog gyakorlása nem igényli feltétlenül teherautóval való behajtás lehetőségét, és a meglévő építmények nem zárják el a megközelítés lehetőségét.

Birtokvédelmi kereset elutasítása 

A bíróság arra alapozta a döntését, hogy az I. rendű felperes egy 2008-as adásvételi szerződés és egy azzal egy időben kötött használati megállapodás alapján szerezte meg a tulajdonrészét. A felperes a per során maga is elismerte, hogy a felek a csatolt vázrajz szerint használják az ingatlanokat, és nincs közöttük vita a használat módjáról. A bíróság kiemelte, hogy a felperes már 1965 óta ismerte a kialakult állapotokat, és a tulajdonrészét ezen használati rend elfogadásával vásárolta meg. Emiatt a bíróság kimondta, hogy a kerítéssel és gépkocsi-bejáróval érintett területen a felperest nem illeti meg a birtoklás joga, így birtokvédelemre sem tarthat igényt.

Átjárási szolgalmi jog kérdése 

A bíróság megállapította, hogy bár a felpereseket megilleti az átjárási jog, annak pontos terjedelme nem volt rögzítve a bejegyzéskor. A felek egyetértettek abban, hogy a személygépkocsival való beállás lehetséges, a felperesek pedig nem indokolták meg, miért lenne feltétlenül szükségük tehergépkocsival történő áthaladásra. A bíróság úgy ítélte meg, hogy a több évtizede ott álló kerítés és garázs nem akadályozza a szolgalmi jog gyakorlását olyan mértékben, hogy azok elbontása indokolt lenne. Ehhez hozzájárult, hogy a felperesek nem tudtak igazolni olyan életkörülmény-változást, ami a bontást szükségessé tenné.

Telekhatár megállapítása iránti kereset elutasítása

Ezt a kereseti kérelmet a bíróság azért utasította el, mert a per során a felek között nem volt vita a szomszédos ingatlanok határvonalának helyéről. Mivel nem volt vitás kérdés, a bírósági megállapítás nem volt szükséges a felperesek jogainak megóvásához.

A bírósági gyakorlat, azaz a PK 265. számú állásfoglalás szerint a telekhatár megállapítása iránti keresetnek ugyanis szigorú feltételei vannak:

• Kérhető a bíróságtól, hogy állapítsa meg az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő határvonal pontos, természetbeni helyét.
• Egy ilyen kereset azonban csak akkor lehet sikeres, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa vitatja a telekhatár helyét.
• Amennyiben a felek egyetértenek abban, hogy a térképen jelölt határvonal hol húzódik a valóságban, a bírósági megállapítás nem kérhető, még akkor sem, ha egy kerítés ténylegesen nem a telekhatáron áll.
• Ennek oka, hogy ilyenkor nem áll fenn a „jogmegóvási szükséglet”, mivel a bírósági döntésre nincs szükség a jogok védelméhez, ha magában a határvonal helyében nincs vita a felek között.

A Kúria álláspontja: felülvizsgálatnak nincs helye

A felperesek végül a Kúriához fordultak felülvizsgálati kérelemmel, ám a legfelsőbb bírói fórum ezt hivatalból elutasította, mivel a jogszabály kizárja a felülvizsgálatot birtokvédelmi és szomszédjogi perekben, ha a másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet.

A Kúria egyetlen pontban vizsgálta érdemben az ügyet: a telekhatár megállapítása iránti kereset kapcsán. Itt is megerősítette, hogy mivel a felek között nem volt érdemi vita a határvonalról, a megállapító kereset nem volt indokolt.

Összegzés

A közös tulajdon számos jogi kihívást rejthet magában, különösen, ha a tulajdonostársak közötti viszony megromlik, vagy ha egy új tulajdonos lép be a képbe. Ez az eset kiváló példa arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos jogvitákban a jogi helyzetet nem csak a tulajdoni lap és a térkép határozza meg, a beállt birtokviszonyoknak kiemelt a szerepe. A felek közötti – akár ráutaló magatartással létrejött – használati megállapodások és a régóta fennálló, kialakult gyakorlat döntő jelentőségű lehet. Mielőtt közös tulajdont vásárolna, vagy vitába szállna tulajdonostársával, mindenképpen kérje ki szakértő ügyvéd tanácsát a helyzet pontos felmérése és a lehetséges jogi lépések megtervezése érdekében.