Bírósági gyakorlat: telekhatáron álló kerítés közös tulajdon?

Kié a kerítés Magyarországon?

A 2013. évi CLXXIV. törvény szerint a szomszédos ingatlanokat elválasztó kerítés, mezsgye vagy növény használatára a tulajdonosok közösen jogosultak. A fenntartási költségeket főszabály szerint olyan arányban kell viselniük, amilyen arányban jogszabály vagy a felek megállapodása a kerítés létesítésére kötelezi őket. Ha nincs ilyen szabály vagy megállapodás, akkor a költségek a határolt földhosszúság arányában oszlanak meg.

A kérdéssel a TÉKA 62. §-a is foglalkozik. Először is főszabály szerint egyáltalán nem kötelező kerítést létesíteni, KIVÉVE, ha a helyi építési szabályzat a kerítés létesítését kötelezővé teszi. Először tehát az önkormányzati rendelettárat kell ellenőrizni.

Ha kötelező a kerítés, akkor a telek tulajdonosa, kezelője, használója a kerítést

• a telek homlokvonalán, továbbá az útról nézve a jobb oldali telekhatáron és
• az érintett tulajdonosok megállapodásának hiányában a hátsó telekhatárnak a jobb oldali telekhatártól mért fele hosszán köteles megépíteni és fenntartani.

Következik ebből, hogy a kerítés mindig a jobb oldali szomszédé? Nem. A már megépült kerítés leginkább azé, aki létesítette.

Ráadásul már kialakult beépítés esetén – a helyi szokásoknak megfelelően – az oldalkerítés megépítésének és fenntartásának kötelezettségét a helyi építési szabályzat ettől eltérően is megállapíthatja.

Elrendelés nélkül létesített kerítést annak tulajdonosa bármikor elbonthatja.

Eleve melyik a jobb oldal? 

A TÉKA szerint Két út között fekvő telket a jobb oldal meghatározása szempontjából olyannak kell tekinteni, mintha az a két út között – a szomszédos telek mélységének megfelelően, vagy a szomszédos telek megosztása hiányában az oldalhatárok felezőpontjainál – meg volna osztva. A kerítés vonatkozásában saroktelek esetében a telek homlokvonalaival szemben fekvő mindegyik telekhatár oldalhatárnak számít.

Igaz, hogy ha a kerítés a két telek határán van, akkor az mindkét tulajdonos felelőssége?

Nem. A kerítés azé, aki építette, de létezik túlépítés is, amikor a másik telkét jogosulatlanul vesszük igénybe. 

A Ptk. 5:28. §-a alapján ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást, a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható; vagy az egész földet vásárolja meg.

Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő az épületet bontsa le; vagy a saját földjét és az épületet – a föld és az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába. A kerítés persze nem épület, hanem építmény.

Egy kúriai ügy háttere: egy kerítés, ami nem a telekhatáron áll

A Kúria Pfv.I.21.948/2011/9. számú döntése jól mutatja, milyen nehézségek adódhatnak, ha a felek nincsenek tisztában a "kerítéstulajdon" szabályaival. A per tárgyát képező ingatlanok közös tulajdonban álltak, az egyik fél 1/5-ös, míg a másik 4/5-ös arányban volt tulajdonos. A kisebbségi tulajdonos (felperes) azt sérelmezte, hogy a másik tulajdonos (alperes) a telken lévő kerítést nem a telekhatárra, hanem attól beljebb, 3,2 méterrel építette – elzárva ezzel a garázst és a gépjármű-beállót. A felperes birtokháborításra és az átjárási szolgalmi jog megsértésére hivatkozva kérte a kerítés és a garázs elbontását, illetve a telekhatár pontos megállapítását.

A peres felek 2 ingatlanban is közös tulajdonnal rendelkeztek 1/5-4/5 arányban. A felperes a tulajdoni hányadaihoz egy adásvételi szerződéssel jutott hozzá, a szerződés megkötésekor egy használati megosztási vázrajz is készült. A felperes az adásvételi szerződéssel átjárási, vagyis útszolgalomhoz is jutott.

A főszerepet a perben egy kerítés és egy garázs játszotta, amelyek mind 1965 előtt épültek. Ezek az építmények ugyanis nem a két ingatlan hivatalos telekhatárán helyezkedtek el, hanem attól 3,2 méterrel beljebb, az 5. számú ingatlan területén húzódtak. Az I. rendű felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest a kerítés és a garázs elbontására, és a kerítésnek a 4. számú és a 5. számú ingatlanok közötti telekhatárra való áthelyezésére, az eredeti birtokállapot helyreállítása címén. Arra is hivatkozott, hogy a kerítés és a garázs őt a szolgalmi jog gyakorlásában akadályozza. A felperes az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározása iránti igényt is előterjesztett.

Az alperes érvei: mindenki tudta, mi hol van

Az alperes azzal érvelt, hogy a kerítés nem a két telek közötti határvonalat jelöli, hanem a használat szerinti megosztást. Hivatkozott arra is, hogy a kerítés és a garázs már több mint fél évszázada léteznek, és a felperes ezek ismeretében vásárolta meg az ingatlant.

Birtokvédelmi kereset elutasítása 

A bíróság arra alapozta a döntését, hogy az I. rendű felperes egy 2008-as adásvételi szerződés és egy azzal egy időben kötött használati megállapodás alapján szerezte meg a tulajdonrészét. A felperes a per során maga is elismerte, hogy a felek a csatolt vázrajz szerint használják az ingatlanokat, és nincs közöttük vita a használat módjáról. A bíróság kiemelte, hogy a felperes már 1965 óta ismerte a kialakult állapotokat, és a tulajdonrészét ezen használati rend elfogadásával vásárolta meg. Emiatt a bíróság kimondta, hogy a kerítéssel és gépkocsi-bejáróval érintett területen a felperest nem illeti meg a birtoklás joga, így birtokvédelemre sem tarthat igényt.

Átjárási szolgalmi jog kérdése 

A bíróság megállapította, hogy bár a felpereseket megilleti az átjárási jog, annak pontos terjedelme nem volt rögzítve a bejegyzéskor. A felek egyetértettek abban, hogy a személygépkocsival való beállás lehetséges, a felperesek pedig nem indokolták meg, miért lenne feltétlenül szükségük tehergépkocsival történő áthaladásra. A bíróság úgy ítélte meg, hogy a több évtizede ott álló kerítés és garázs nem akadályozza a szolgalmi jog gyakorlását olyan mértékben, hogy azok elbontása indokolt lenne. Ehhez hozzájárult, hogy a felperesek nem tudtak igazolni olyan életkörülmény-változást, ami a bontást szükségessé tenné.

Az alperes szerint az átjárási szolgalmi jog gyakorlása nem igényli feltétlenül teherautóval való behajtás lehetőségét, és a meglévő építmények nem zárják el a megközelítés lehetőségét.

Telekhatár megállapítása iránti kereset elutasítása

Ezt a kereseti kérelmet a bíróság azért utasította el, mert a per során a felek között nem volt vita a szomszédos ingatlanok határvonalának helyéről. Mivel nem volt vitás kérdés, a bírósági megállapítás nem volt szükséges a felperesek jogainak megóvásához.

A bírósági gyakorlat, azaz a PK 265. számú állásfoglalás szerint a telekhatár megállapítása iránti keresetnek ugyanis szigorú feltételei vannak:

• Kérhető a bíróságtól, hogy állapítsa meg az ingatlan-nyilvántartási térképen szereplő határvonal pontos, természetbeni helyét.
• Egy ilyen kereset azonban csak akkor lehet sikeres, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa vitatja a telekhatár helyét.
• Amennyiben a felek egyetértenek abban, hogy a térképen jelölt határvonal hol húzódik a valóságban, a bírósági megállapítás nem kérhető, még akkor sem, ha egy kerítés ténylegesen nem a telekhatáron áll.
• Ennek oka, hogy ilyenkor nem áll fenn a „jogmegóvási szükséglet”, mivel a bírósági döntésre nincs szükség a jogok védelméhez, ha magában a határvonal helyében nincs vita a felek között.

A Kúria végső álláspontja: felülvizsgálatnak nincs helye

A felperesek végül a Kúriához fordultak felülvizsgálati kérelemmel, ám a legfelsőbb bírói fórum ezt hivatalból elutasította, mivel a jogszabály kizárja a felülvizsgálatot birtokvédelmi és szomszédjogi perekben, ha a másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú ítéletet.

A Kúria egyetlen pontban vizsgálta érdemben az ügyet: a telekhatár megállapítása iránti kereset kapcsán. Itt is megerősítette, hogy mivel a felek között nem volt érdemi vita a határvonalról, a megállapító kereset nem volt indokolt.

Mit tehetünk, ha a szomszéd építménye károsítja a kerítést?

Nemcsak az okozhat jogvitát, hogy pontosan hol áll a kerítés és kinek a tulajdona, hanem az is, ha a szomszéd a saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel a kerítés állagát károsítja. A Kúria egy ilyen ügyben kimondta, hogy a tulajdonos bizonyos esetekben egyszerre kérheti a zavaró állapot megszüntetését és a már bekövetkezett kár megtérítését.

Az ügyben a szomszéd egy teraszt épített közvetlenül a betonkerítés mellé. A terasz miatt nem maradt megfelelő légrés, ezért a kerítés az esőzéseket követően fokozottan nedvesedett, egyes elemei pedig károsodtak. A szakértő szerint a kerítés és a terasz között megfelelő távolságot kellett kialakítani, ami csak a terasz részleges visszabontásával volt megoldható.

A tulajdonos ezért két igényt érvényesített: kérte egyrészt a terasz részleges elbontását, másrészt a már tönkrement kerítéselemek helyreállításának költségét. A Kúria szerint a két követelés nem ugyanazt a joghátrányt orvosolja. A kártérítés a már bekövetkezett vagyoni hátrányt téríti meg, míg a bontás arra szolgál, hogy maga a szükségtelen zavarás megszűnjön, és a kerítés ne károsodjon tovább.

Ez azért lényeges, mert önmagában a kerítés kijavítása nem feltétlenül oldja meg a problémát. A konkrét ügyben a szakértő arra jutott, hogy ha a terasz változatlanul a kerítés mellett marad, a nedvesedés akár egy éven belül ismét jelentkezhet. A Kúria ezért helybenhagyta azt a döntést, amely a terasz részleges elbontása mellett a helyreállítás költségének megtérítésére is kötelezte a szomszédot.

A gyakorlati tanulság tehát az, hogy ha a szomszéd építménye folyamatosan károsítja a kerítést, nem feltétlenül kell választani a kártérítés és a zavarás megszüntetése között. Ha a kártérítés a már bekövetkezett kárt fedezi, a bontás vagy más intézkedés pedig a további károsodást akadályozza meg, a két igény egymás mellett is érvényesíthető.

Ez azonban nem minden kártérítési igényre igaz. A Kúria utalt arra is, hogy például ha a tulajdonos egy tartós szomszédjogi zavarás miatt az ingatlana forgalmi értékcsökkenésének megtérítését kéri, a kártérítés már magának a fennmaradó zavaró állapotnak a pénzbeli kompenzációja lehet. Ilyenkor ugyanannak a zavarásnak a megszüntetése és az értékcsökkenés megtérítése nem feltétlenül követelhető egyszerre.

Összegzés

A közös tulajdon számos jogi kihívást rejthet magában, különösen, ha a tulajdonostársak közötti viszony megromlik, vagy ha egy új tulajdonos lép be a képbe. Ez az eset kiváló példa arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos jogvitákban a jogi helyzetet nem csak a tulajdoni lap és a térkép határozza meg, a beállt birtokviszonyoknak kiemelt a szerepe. A felek közötti – akár ráutaló magatartással létrejött – használati megállapodások és a régóta fennálló, kialakult gyakorlat döntő jelentőségű lehet. Mielőtt közös tulajdont vásárolna, vagy vitába szállna tulajdonostársával, mindenképpen kérje ki szakértő ügyvéd tanácsát a helyzet pontos felmérése és a lehetséges jogi lépések megtervezése érdekében.