
Dr. Kárpáti Zsófia
• 7 perc olvasás
A közös képviselő feladatai és felelőssége

A közös képviselő felelősségre vonása jogi szakértelmet igényelhet
A közös képviselő, az intézőbizottság, vagy a társasházkezelő kulcsszerepet tölt be a társasházak működésében. Sokszor kapunk azonban olyan megkereséseket, hogy segítsünk értelmezni ezeknek a szereplőknek a feladatait, hatásköreit és a felelősségük határait.
A legfontosabb tudnivaló, hogy a közös képviselő és a társasházkezelő feladatait Magyarországon a Társasházi törvény és a Polgári Törvénykönyv szabályozza. Ők felelősek a közgyűlési határozatok végrehajtásáért, az épület fenntartásáért és a közös költség elköltéséért. Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet.
A törvény a társasházon belül többféle szerv (pl. számvizsgáló bizottság, gazdasági ellenőrzést segítő személy) hatáskörét is meghatározza, ezzel elősegítve a társasház működésének átláthatóságát és a közös képviselő, illetőleg a társasházkezelő vagy ingatlankezelő tevékenységének ellenőrzését.
Bővebben is érdekli a téma? Olvasson tovább!
Tartalomjegyzék
- Ki a közös képviselő, és mi a feladata?
- Milyen nyilvántartásokat vezet és milyen tájékoztatási feladatokat lát el a közös képviselet?
- Milyen döntési jogköre marad a társasházi közgyűlésnek?
- Mi a számvizsgáló bizottság szerepe az ellenőrzés során?
- A közös képviselő felelőssége
- Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
- Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban?
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Ki a közös képviselő, és mi a feladata?
A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el:
Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása
Előkészíti a döntéseket, gondoskodik jogszerűségükről, majd végrehajtja azokat.
Épület fenntartása
Gondoskodik az üzemeltetésről, a karbantartásról, esetleges felújításokról és a szolgáltatókkal való kapcsolattartásról.
Közös költség beszedése és kezelése
Közli a lakókkal a közös költség összegét, begyűjti a hozzájárulásokat, kezeli az esetleges elmaradásokat (peresíthet is, szükség esetén gyorsított eljárásban).
Társasház-kezelői tevékenység
Ha erre külön közgyűlési felhatalmazás, szerződés és hatósági bejelentkezés alapján jogosult, a közös képviselő a társasház-kezelői tevékenységet is elláthatja (pl. gazdasági elemzések készítése, felújítások megszervezése, stb.).
Dokumentumok megőrzése
Köteles megőrizni az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy példányát.
Regisztráció
Köteles bejelentenie a közös képviselői tisztségét a földhivatalba.

Van hogy közös képviselő anyagi felelőssége is felmerül
Milyen nyilvántartásokat vezet és milyen tájékoztatási feladatokat lát el a közös képviselet?
A közös képviselő számos adminisztratív és tájékoztatási feladatot lát el a tulajdonosok érdekében, melyek biztosítják az átláthatóságot és a megalapozott döntéshozatalt:
- Közgyűlési Határozatok Könyve: Évenkénti bontásban rögzíti a határozatokat, a szavazás módját és arányát, valamint a határozatok végrehajtásának státuszát.
- Éves költségvetés és elszámolás: A közös képviselő elkészíti a következő évi költségvetési javaslatot, illetve az éves pénzügyi elszámolást. Az elfogadott beszámoló sem zárja ki a későbbi kártérítési igényt, ha mulasztás vagy szabálytalanság merül fel.
- Rezsicsökkentésről szóló tájékoztatás: A közös képviselőnek díjmentesen, írásban kell tájékoztatnia a lakókat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról.
Ezen kötelezettségek betartása biztosítja a tulajdonosok jogainak érvényesülését és a közös vagyon szakszerű kezelését.
Tudta, hogy a közös képviselőket a földhivatalban regisztrálni kell?
Az állam által vezetett nyilvános adatbázisból bárki megtudhatja, hogy ki egy társasház közös képviselője!
Milyen döntési jogköre marad a társasházi közgyűlésnek?
A közös képviselő a napi ügymenetért felel, de az alábbi, nagyobb jelentőségű döntéseket csak a közgyűlés hozhatja meg:
- Kölcsönfelvétel, hitelszerződések
- Alapító okirat és SZMSZ módosítása
- Nagyobb felújítások, beruházások
- Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése, bérbeadása
- Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása
A felsorolt kizárólagos jogkörök biztosítják, hogy a tulajdonosok közössége közvetlenül befolyásolhassa a társasház jövőjét, vagyonának kezelését és a lakóközösség életét érintő legfontosabb kérdéseket.
Mi a számvizsgáló bizottság szerepe az ellenőrzés során?
A számvizsgáló bizottság (SZB) alapvető feladata, hogy felügyelje a közös képviselő (vagy az intézőbizottság) munkáját a társasház működése során. Ennek keretében:
- Folyamatos ellenőrzés: A törvény kifejezetten kimondja, hogy az SZB bármikor megvizsgálhatja a közös képviselő ügyintézését, továbbá havonta köteles ellenőrizni a társasház pénzügyeit (pl. számlákat, könyvelést).
- Véleményezés: Az SZB átnézi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, többek között az éves elszámolást (az előző év gazdálkodásának számszaki eredményét) és a következő évi költségvetést, illetve értékhatár felett a benyújtott számlákat. Ezzel támogatja a tulajdonosi közösséget a megalapozott döntéshozatalban.
- Díjazásra tett javaslat: Az SZB javaslatot tehet arra, hogy a közös képviselő (illetve az intézőbizottság elnöke, tagjai) milyen díjazásban részesüljön. Ez szintén a felelős költséggazdálkodást segíti.
- Közgyűlés összehívása: Ha a közös képviselő nem tesz eleget annak a kötelezettségének, hogy összehívja a közgyűlést (például fontos döntések, beszámolók miatt), az SZB maga összehívhatja azt.
Összességében tehát a számvizsgáló bizottság a lakóközösség “őreként” működik: felügyeli a közös képviselő pénzügyi és ügyviteli tevékenységét, átláthatóvá teszi a döntéshozatalt, és ezzel biztosítja, hogy a közösség érdekei elsődlegesen érvényesüljenek.
Ki a gazdasági ellenőrzést segítő személy?
Ha a társasház éves pénzforgalma meghaladja a 20 millió forintot, vagy az önálló albetétek (lakás és nem lakás célú helyiségek) száma eléri az 50-et, a számvizsgáló bizottságnak (vagy az ellenőrzési jogkör gyakorlójának) kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személyt bevonni. Kivételt jelent, ha a számvizsgáló bizottság vagy a közös képviselő/intézőbizottság tagjai rendelkeznek a szükséges mérlegképes könyvelői vagy könyvvizsgálói képesítéssel és regisztrációval.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy fő teendője a számviteli szabályok szerint vezetett könyvelés alapján készített éves elszámolás, valamint a következő évi költségvetési javaslat áttekintése. Így már a közgyűlés előtt megállapíthatók az esetleges hibák, hiányosságok.
Ha a vizsgálatok során kiderül, hogy veszélybe kerülhet a társasház vagyona, vagy a tisztségviselők (például a közös képviselő) felelőssége merülhet fel, akkor a gazdasági ellenőrzést segítő személynek kötelező erről írásban tájékoztatnia a közgyűlést. Ennek a tájékoztatásnak mellékletként meg kell jelennie a közgyűlési meghívóhoz csatolva, különben a közgyűlés által hozott döntések érvénytelenné válhatnak az adott napirendi pontokban.

Hatáskörökön múlik minden
A közös képviselő felelőssége
A közös képviselő nemcsak szervezési és adminisztratív feladatokat lát el, hanem jogi felelősséggel is tartozik a társasház működtetéséért. Ha hibát követ el, annak többféle – akár súlyos – következménye is lehet. Polgári jogi felelősség esetén a lakóközösség kártérítési pert indíthat, ha gondatlan vagy szakszerűtlen intézkedése kárt okozott. Büntetőjogi következmények is felmerülhetnek sikkasztás, csalás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén – ilyenkor a bíróság pénzbüntetést vagy szabadságvesztést is kiszabhat. Közigazgatási szankciókra is sor kerülhet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos – akár többmilliós – bírságot is kaphat. Végül, még ha jogi felelősség nem is áll fenn, a közgyűlés bizalmi alapon bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő vagy bizalmi válság alakul ki.
Milyen törvényességi felügyeletet gyakorol a jegyző a társasházak felett?
A jegyző hivatalból, vagy bejelentésre ellenőrzi, hogy:
- a társasház alapító okirata és szervezeti-működési szabályzata (SZMSZ) megfelel-e a jogszabályoknak;
- a társasház közgyűlési határozatai és működése megfelelnek-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, illetve az SZMSZ-nek;
- a társasház tényleges működése megfelel-e a közgyűlés által hozott határozatoknak.
A társasház közös képviselője vagy intézőbizottságának elnöke köteles együttműködni a jegyzővel, ennek során:
- rendelkezésre kell bocsátani a szükséges dokumentumokat;
- biztosítani kell a helyszíni ellenőrzés lebonyolítását.
Ha a jegyző jogszabálysértést tapasztal, felszólítja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez 60 napon belül nem történik meg, akkor a jegyző a határidő lejártát követő 30 napon belül bírósághoz fordulhat.
Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?
Érdekli, hogy mire lenne szükség az Ön társasházában?
Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak az alábbi eszközökkel élhetnek:
Közgyűlés összehívása
- Ha a tulajdonostársak legalább 10%-a írásban kezdeményezi, a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést, hogy tisztázzák a helyzetet, intézkedéseket hozzanak, vagy adott esetben a közös képviselőt visszahívják.
- Ha a közös képviselő a kötelezettségének nem tesz eleget, akkor a számvizsgáló bizottság vagy – ilyen hiányában vagy annak passzivitása esetén – akár a tulajdonosok maguk is összehívhatják a közgyűlést.
Közös képviselő leváltása
A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új közös képviselőt választhat. Ez a legegyszerűbb és gyakran a leghatékonyabb megoldás, ha a képviselő nem teszi a dolgát.
A közös képviselő kártérítési felelőssége
Ha a közös képviselő mulasztásából vagy tevékenységéből kár keletkezik (például késedelmi kamat, bírság, vagy vagyoni kár formájában), a társasház vagy a tulajdonostársak polgári peres úton kártérítési igényt érvényesíthetnek vele szemben. Vannak olyan többlakásos épületbiztosítások, amelyek kiterjednek a közös képviselő kártérítési felelősségére is.
Büntetőeljárás kezdeményezése
Amennyiben a közös képviselő cselekménye vagy mulasztása mögött bűncselekmény gyanúja merül fel (például sikkasztás, hűtlen kezelés, okirat-hamisítás), akkor a tulajdonostársak büntetőfeljelentést tehetnek a hatóságoknál.

A közös képviselő felelősségre vonása felkészülést igényel
Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban?
Nem lehet társasházban tisztségviselő (közös képviselő vagy intézőbizottsági tag), aki büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, vagy a tevékenységével összefüggő, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem rendezte. Üzletszerűen végzett társasház-kezeléshez az előírt szakképesítés és nyilvántartásba vétel is feltétel, melyeket hatósági bizonyítványokkal kell igazolni szükség esetén.
A közgyűlés írásban felszólíthatja a tisztségviselőket, hogy határidőn belül igazolják: velük szemben nem áll fenn kizáró ok. Ennek tipikus módja a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány vagy a köztartozásmentes adózói adatbázis igazolása. Ha a felhívásnak nem tesznek eleget, a tisztség megszüntethető.
Ha bebizonyosodik, hogy a kizáró ok ténylegesen fennáll (például a bűnügyi nyilvántartó igazolja a büntetett előéletet), vagy a tisztségviselő a kötelezettségeit nem teljesíti, a közgyűlés azonnali hatállyal felmentheti a pozíciójából.
Fontos megjegyzés
A weboldalunkon található információk a legjobb tudásunk szerint készültek, de nem garantáljuk, hogy teljesek, pontosak vagy naprakészek. A konkrét ügyek mindig egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összegzés
Fontos, hogy a közös képviselő a napi ügymenetért felel, de az alábbi, nagyobb jelentőségű döntéseket csak a közgyűlés hozhatja meg
A társasház kezelésében, fenntartásában és a közösségi érdekek képviseletében kulcsfontosságú, hogy olyan személy(ek) végezzék a munkát, aki(k) a szükséges szakmai háttérrel, megbízható jogi helyzettel és büntetlen előélettel rendelkeznek. Ez egyaránt védi a tulajdonostársakat pénzügyi és jogi szempontból, és segít elkerülni a későbbi vitás vagy jogellenes helyzeteket.
Kapcsolatfelvétel
Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.
Kategóriák:

Csapatunk
Dr. Kárpáti Zsófia
Tartalomjegyzék
- Ki a közös képviselő, és mi a feladata?
- Milyen nyilvántartásokat vezet és milyen tájékoztatási feladatokat lát el a közös képviselet?
- Milyen döntési jogköre marad a társasházi közgyűlésnek?
- Mi a számvizsgáló bizottság szerepe az ellenőrzés során?
- A közös képviselő felelőssége
- Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
- Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban?
- Összegzés
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Legutóbbi bejegyzések

CSOK ingatlan eladása - hogyan álljunk neki?
A kormányhivatalnál kell bejelentést tenni - de hogyan?
Tovább

A kellékszavatosság kizárása ingatlan adásvétel során
Mondhatja az eladó, hogy ő nem felel a rejtett hibáért?
Tovább

A foglaló buktatói ingatlan adásvétel esetén
A foglaló: biztonsági kockázat?
Tovább

Társasház közös képviselő nélkül?
Nem minden társasház működik a Tht. hatálya alatt!
Tovább

Azonnali házasságkötés? Magyar jog alatt is lehetséges!
Babaváró hitelt vesz fel és azonnal házasságot kötne? Itt vannak a szabályok!
Tovább

Babaváró hitel visszafizetése egy összegben?
A babaváró hitel legfőbb buktatója, ha nem születik gyermek?
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Országszerte egységes áron!
- Lakóingatlanra
- 1 garázs
- 1 tároló
- ÁFA