
Dr. Kárpáti Zsófia
• 7 perc olvasás
Társasházi közös képviselők nyilvántartása - 2025. május 1-ig van idő

Társasházi közös képviselők nyilvántartása - Budapesten is elindult
2024. október 1. napján módosult a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény: a társasházi közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke köteles e minőségét az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. A kötelezettség minden hatlakásosnál nagyobb, Tht. hatálya alatt működő társasházat érint!
A törvénymódosítás értelmében 2025. május 1. után a társasház közgyűlése által korábban megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az úgynevezett közösség ügyintézését ellátó tevékenységét csak akkor láthatja el, ha a tisztség keletkezésének tényét a földhivatal a társasházi törzslapra bejegyezte.
Az új szabályozás célja:
- Az átláthatóság növelése - ne kelljen nyomozásba fogni, ha egy érdekelt szeretné megtudni, hogy ki jogosult képviselni a társasházat.
- A jegyző törvényességi felügyeleti szerepének erősítése - hiszen a társasházi közgyűléseket sokszor a tulajdonosok érdektelensége kíséri.
- A hatósági eljárások során a megfelelő kapcsolattartás biztosítása - gondoljunk csak a lakásokkal, vagy teremgarázsokkal kapcsolatos elővásárlási jogra!
A nyilvántartásba vételről a közös képviselők kötelezettsége intézkedni - a költségeket azonban kétségtelenül a társasház közössége viseli. Mivel az eljárás során az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályokat kell alkalmazni, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni és az eljárás során az ügyvédi képviselet is kötelező. Budapesten 5-6 hetes földhivatali ügyintézési időre kell számítani.
Az alábbi cikk igyekszik átfogó képet nyújtani a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) legfontosabb rendelkezéseiről, amelyek a közös képviselők munkáját érintik.
Tartalomjegyzék
- Miért fontos a közös képviselők nyilvántartásba vétele?
- A közös képviselői nyilvántartásba vétel menete
- Korábban megválasztott közös képviselő esetén is kell az okiratra ügyvédi ellenjegyzés?
- Hogyan lehet a társasházban közös képviselőt választani?
- Lakásszövetkezetre vonatkozik a kötelezettség?
- Összefoglalás
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Miért fontos a közös képviselők nyilvántartásba vétele?
Egy 2024. október 1-től hatályos jogszabálymódosítás értelmében a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységét 2025. május 1. napjáig láthatja csak el a nyilvántartásba vétel nélkül. Fontos tudni, hogy a regisztráció elmaradása nem eredményezi a közös képviselői státusz megszűnését, csak a harmadik személyekkel szembeni képviseletet lehetetleníti el.
Ha valaki nem jelentkezik be közös képviselőként az ingatlan-nyilvántartásba, a következő következményekkel számolhat:
- Ügyintézési akadályok
Egyes hatósági vagy bírósági eljárások során elengedhetetlen, hogy a társasház bejegyzett közös képviselővel rendelkezzen. Nyilvántartás hiányában a társasház nem tud érvényes jognyilatkozatokat tenni, például szerződéskötés vagy jogviták rendezése során. - Felelősségi kérdések
A közös képviselőként eljáró személy felelősségre vonható lehet, ha elmulasztja a nyilvántartásba vételt, különösen, ha emiatt kárt okoz a társasházközösségnek: például ha a nyilvántartás hiánya akadályozza a hatósági ügyintézést vagy a közös költség behajtását.
Az intézőbizottság szerepe a társasházkezelésben
A társasház közösségének ügyeit vagy a közös képviselő, vagy tulajdonosokból álló intézőbizottság bonyolítja. Az intézőbizottság elnökének jogállása megegyezik a közös képviselőjével.
Fontos tudni, hogy az intézőbizottság elnökére is vonatkozik a bejelentési kötelezettség.
Az egészen kicsi társasházra is vonatkozik a kötelezettség?
Térjünk ki néhány gondolat erejéig azokra a társasházakra, amelyek hatlakásosnál kisebbek. Az ilyen lakóközösségek dönthetnek arról, hogy szervezetükre és működésükre a törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazzák, azaz nem alakítanak ki saját szabályzatot. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Tehát ha nincs SZMSZ, akkor nincs közös képviselő, lakógyűlés és semmi “társasházszerűség”, ilyenkor csak a Ptk. szabályai érvényesülnek. Ha viszont választottak közös képviselőt, akkor rájuk is vonatkozik a bejelentési kötelezettség.
Mennyibe kerül a közös képviselők bejelentése?
Az új Inytv. 88. § 5) bek 20. pont a) alpontja szerint tárgyánál fogva díjmentes a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltozására, a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtására és helyesbítésére irányuló földhivatali eljárás. Az államnak tehát nem kell a bejelentésért fizetni.
A kötelező jogi képviselet miatt azonban ügyvédi díjjal mindenképpen kell számolni.
Közös képviselő bejelentése szakértő ügyvéd segítségével
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai több mint 50 elintézett üggyel a hátuk mögött kedvező díjakkal vállalják a közös képviselők regisztrációját.
A közös képviselői nyilvántartásba vétel menete
Röviden a következő menetrenddel kell számolni:
1. Kérelem benyújtása
A jogszabály értelmében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos, jogszabályban foglalt feladatait. Azt is tudjuk, hogy a kérelem benyújtására jogi képviselőt (praktikusan ügyvédet) kell megbízni, de vajon ki ad meghatalmazást, a társasház, vagy a közös képviselő személyesen? A jogszabályból és az eddigi földhivatali gyakorlat alapján az első válasz mutatkozik helyesnek, ugyanakkor ismert olyan ügyvédi kamarai tájékoztatás, amely a másodikat támogatja.
Fontos tudni, hogy a Tht. 55/B. §-a tartalmazza azokat az adatoknak a körét, amelyek a közös képviselői tisztség bejegyzéséhez elengedhetetlenül szükségesek.
2. Alapdokumentum: közgyűlési jegyzőkönyv
A bejegyzés alapjául szolgáló okirat a közgyűlés jegyzőkönyve, amely tartalmazza:
- A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke megválasztásáról szóló határozatot.
- A határozat szövegét és a szavazás eredményeit.
A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnökének tekintetében – ha természetes személyek – az okiratnak nem valamennyi természetes személyazonosító adatot tartalmaznia, csak amit a Tht. előír. A közgyűlésen ügyvédi részvétel nem kötelező.
3. Jegyzőkönyv aláírása és hitelesítése
A jegyzőkönyvet az alábbi személyeknek kell aláírniuk:
- A közgyűlés levezető elnöke,
- A jegyzőkönyvvezető,
- Két, a közgyűlés által megválasztott hitelesítő tulajdonostárs.
Nagyon fontos, hogy az aláírók neve és tisztsége olvashatóan szerepeljen a dokumentumban.
4. Ügyvédi ellenjegyzés
Az Inytv. 35. § (2) bekezdése szerint belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el. A bejegyzés alapjául szolgáló közgyűlési jegyzőkönyv nem kivétel ez alól. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy a közgyűlési jegyzőkönyvben rögzített eljárás szabályszerű volt-e - a közös képviselő megválasztásának szabályszerűségét illetően.
Korábban megválasztott közös képviselő esetén is kell az okiratra ügyvédi ellenjegyzés?
Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztálya a Budapesti Ügyvédi Kamara részére a fenti kérdésre a következő választ adta:
"A rendelkezésre nem álló, vagy alakilag nem megfelelő jegyzőkönyv esetén felmerülő problémára megfelelő megoldásnak tűnik, ha a közgyűlés egy deklaratív határozatot hoz a közös képviselő személyéről, adatairól, jogviszonya keltezésének idejéről, amely megfelel az Inytv. 35. §-ban meghatározott alaki és tartalmi követelményeknek. Azonban nem szükséges egy újabb, közös képviselői tisztséget megerősítő közgyűlés összehívása csak azért, mert a jelenlegi közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozatról szóló jegyzőkönyv a tisztség keletkezése kapcsán bizonyos adatokat nem tartalmazott. Ez esetben érdemes lenne a kérelemhez és a közgyűlési jegyzőkönyvhöz egy a közös képviselő által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett okiratban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges adatokat tartalmazó kiegészítést csatolni."
Azaz a korábbi közgyűlési jegyzőkönyv mellé elég, ha a közös képviselő által tett és ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot csatolnak.
A fentieknek látszólag ellentmond a Magyar Ügyvédi Kamara 2025. március 10. napján elfogadott, de egyelőre csak a Facebookon közzétett Szakmai Álláspontja, miszerint az ellenjegyzést végző ügyvédnek ellenőriznie kell a jegyzőkönyv hitelesítő tulajdonostársak tulajdonosi minőségét, és őket, valamint a jegyzőkönyv aláíróit JÜB-ölni kell. A MÜK álláspontja egyrészt nem kötelező a földhivatalokra, másrészt csak abban az esetben értelmezhető, ha az ügyvéd magát a jegyzőkönyvet és nem az arról készült kivonatot küldi be a földhivatalba.

Kötelező a jogi képviselet a bejelentés során
Hogyan lehet a társasházban közös képviselőt választani?
Ha a társasház közös képviselő nélkül "működik", akkor először is szükség lehet a közös képviselő megválasztására. A közös képviselő megválasztása a társasházi közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Ez azt jelenti, hogy erről a kérdésről csak a tulajdonostársak közgyűlésén hozott határozattal lehet dönteni. A közgyűlésen való részvétel és szavazás a tulajdonosok tulajdoni hányada alapján történik.
Közgyűlés összehívása
A közgyűlést a következő okok miatt hívhatják össze:
- A jelenlegi közös képviselő megbízatása lejár, és új közös képviselőre van szükség.
- A közösség elégedetlen a jelenlegi közös képviselővel, és felmentéséről kíván dönteni.
- Egyéb indok, például a társasház szervezeti-működési szabályzatának rendelkezései alapján.
A közgyűlést írásban kell összehívni, amelyben meg kell határozni a napirendi pontokat, például a közös képviselő megválasztását.
A közgyűlés levezetése és döntéshozatal
A közgyűlés határozatképességéhez a tulajdonostársak által képviselt tulajdoni hányadnak el kell érnie a törvényben meghatározott minimumot (általában 50% + 1 szavazat). Ha a közgyűlés nem határozatképes, akkor azt későbbi időpontra újra össze kell hívni.
Szavazás menete
- A közös képviselő megválasztásáról egyszerű szótöbbséggel (50% + 1 szavazat) döntenek.
- A választáshoz előzetesen érdemes jelölteket javasolni, akik közül a közgyűlés dönt.
- A jelöltek közötti választás általában nyílt szavazással történik, de a közgyűlés dönthet a titkos szavazás mellett is.
Jegyzőkönyv készítése
A közgyűlésen elhangzottakról és a meghozott határozatokról jegyzőkönyvet kell készíteni, amely tartalmazza:
- A közös képviselő megválasztásáról hozott határozatot.
- A szavazás pontos eredményét.
- A jegyzőkönyv hitelesítőinek aláírását.
Érdemes lehet a közgyűlésre ügyvédet hívni. Ha a jegyzőkönyvet ő szerkeszti, akkor az ellenjegyzésére is jogosult, ilyen módon a társasház megfelel a közös képviselő is nyilvántartásba vételével kapcsolatos alakisági elvásároknak.
Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?
Bármelyik tulajdonos lehet közös képviselő, de ez társasházkezelés esetén már nem igaz. Tudni szeretné a részleteket?
Elektronikus aláírása van a közös képviselőnek?
Abban az esetben, ha a közös képviselő minősített elektronikus aláírással rendelkezik (e-szignó, netlock, stb.) bizonyos földhivatalok befogadják az e-papíron érkezett beadványokat. Baranya és Veszprém Vármegyékben befogadták az e-papíros kérelmeket.
Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály Társasházi Ügyek Osztálya azonban azt a nem hivatalos tájékoztatást adta, hogy a papír alapú beadványokat tudják feldolgozni. Nem hivatalos információk szerint nem fogadják be az e-papíros bejelentést a következő földhivatalok sem:
- Győr-Moson-Sopron Vármegye
- Zala Vármegye
- Bács-Kiskun Vármegye
Ezeken az illetékességi területeken érdemes papír alapon próbálkozni.
Lakásszövetkezetre vonatkozik a kötelezettség?
A lakásszövetkezeteket nyilvántartja a cégbíróság, rájuk őket a földhivatalnál nem kell nyilvántartásba venni. A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az – igazgatóság helyett megválasztott – ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli.
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Összefoglalás
A közös képviselő feladatai és felelősségei összetettek, és a jogszabályok betartása kulcsfontosságú a társasházak működésének zavartalansága érdekében. Az új nyilvántartási rendszer és a módosított szabályok nagyobb transzparenciát és biztonságot nyújtanak a tulajdonosoknak és a közösségeknek. Érdemes a közös képviselőknek és intézőbizottsági tagoknak alaposan megismerniük a törvény vonatkozó rendelkezéseit, és szükség esetén szakértő ügyvéd segítségét igénybe venniük.
Fontos tudni, hogy a társasházaknak kötelező a számviteli törvény szerinti beszámolóikat is letétbe helyezni. Erre várhatóan nem kell ügyvédi ellenjegyzést elhelyezni.
Ha további kérdése van a folyamattal kapcsolatban, forduljon hozzánk bizalommal!
Kapcsolatfelvétel
Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.
Kategóriák:

Csapatunk
Dr. Kárpáti Zsófia
Tartalomjegyzék
- Miért fontos a közös képviselők nyilvántartásba vétele?
- A közös képviselői nyilvántartásba vétel menete
- Korábban megválasztott közös képviselő esetén is kell az okiratra ügyvédi ellenjegyzés?
- Hogyan lehet a társasházban közös képviselőt választani?
- Lakásszövetkezetre vonatkozik a kötelezettség?
- Összefoglalás
- Kapcsolatfelvétel
- Gyakran ismételt kérdések
Legutóbbi bejegyzések

Osztatlan közös tulajdon eladása - tippek és tanácsok
Tárgyalási stratégiák, elővásárlási jog!
Tovább

Elővásárlási jog társasház esetén
Társasház elővásárlási jog - van ilyen?
Tovább

Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?
Meddig kell SZJA-t fizetni és hogy mivel csökkenthető az adóalap?
Tovább

Ingatlan adásvétel ügyvédi díj 2025-ben
Próbálja ki kalkulátorunkat!
Tovább

Illés és Szabó Ügyvédi Társulás - Budapest ingatlanjogász csapata!
Ismerje meg budapesti csapatunkat!
Tovább

Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?
A közös képviselő, az intézőbizottság, vagy a társasházkezelő kulcsszerepet tölt be a társasházak működésében.
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Országszerte egységes áron!
- Lakóingatlanra
- 1 garázs
- 1 tároló
- ÁFA