Társasházi közös képviselők nyilvántartása - ELHALASZTVA!

Miért fontos a közös képviselők nyilvántartásba vétele?

Egy 2024. október 1-től hatályos jogszabálymódosítás értelmében a közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közösség ügyintézését ellátó tevékenységét láthatja csak el a nyilvántartásba vétel nélkül. Fontos tudni, hogy a regisztráció elmaradása nem eredményezi a közös képviselői státusz megszűnését, csak a harmadik személyekkel szembeni képviseletet lehetetleníti el.

Ha valaki nem jelentkezik be közös képviselőként az ingatlan-nyilvántartásba, a következő következményekkel számolhat:

• Ügyintézési akadályok
  Egyes hatósági vagy bírósági eljárások során elengedhetetlen, hogy a társasház bejegyzett közös képviselővel rendelkezzen. Nyilvántartás hiányában a társasház nem tud érvényes jognyilatkozatokat tenni, például szerződéskötés vagy jogviták rendezése során, de az is kérdéses, hogy a bankszámláihoz hozzáfér-e.
• Felelősségi kérdések
  A közös képviselőként eljáró személy felelősségre vonható lehet, ha elmulasztja a nyilvántartásba vételt, különösen, ha emiatt kárt okoz a társasházközösségnek: például ha a nyilvántartás hiánya akadályozza a hatósági ügyintézést vagy a közös költség behajtását.

Az intézőbizottság szerepe a társasházkezelésben

A társasház közösségének ügyeit vagy a közös képviselő, vagy tulajdonosokból álló intézőbizottság bonyolítja. Az intézőbizottság elnökének jogállása megegyezik a közös képviselőjével.

Fontos tudni, hogy az intézőbizottság elnökére is vonatkozik a bejelentési kötelezettség.

Az egészen kicsi társasházra is vonatkozik a kötelezettség?

Térjünk ki néhány gondolat erejéig azokra a társasházakra, amelyek hatlakásosnál kisebbek. Az ilyen lakóközösségek dönthetnek arról, hogy szervezetükre és működésükre a törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazzák, azaz nem alakítanak ki saját szabályzatot. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Tehát ha nincs SZMSZ, akkor nincs közös képviselő, lakógyűlés és semmi “társasházszerűség”, ilyenkor csak a Ptk. szabályai érvényesülnek. Ha viszont választottak közös képviselőt, akkor rájuk is vonatkozik a bejelentési kötelezettség.

Érdekli, hogy hogyan alakulhatna át a társasház közös képviselő nélkül működő ún. kistársasházzá? Olvassa el cikkünket!

Mennyibe kerül a közös képviselők bejelentése?

Az új Inytv. 88. § 5) bek 20. pont a) alpontja szerint tárgyánál fogva egyelőre díjmentes a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltozására, a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtására és helyesbítésére irányuló földhivatali eljárás. Az államnak tehát nem kell a bejelentésért fizetni.

A kötelező jogi képviselet miatt azonban ügyvédi díjjal mindenképpen kell számolni!

A közös képviselői nyilvántartásba vétel menete

Röviden a következő menetrenddel kell számolni:

1. Kérelem benyújtása

A jogszabály értelmében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke látja el a nyilvántartásba vétellel és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos, jogszabályban foglalt feladatait. Azt is tudjuk, hogy a kérelem benyújtására jogi képviselőt (praktikusan ügyvédet) kell megbízni, de vajon ki ad meghatalmazást, a társasház, vagy a közös képviselő személyesen? A jogszabályból és az eddigi földhivatali gyakorlat alapján az első válasz mutatkozik helyesnek, ugyanakkor ismert olyan ügyvédi kamarai tájékoztatás, amely a másodikat támogatja.

Fontos tudni, hogy a Tht. 55/B. §-a tartalmazza azokat az adatoknak a körét, amelyek a közös képviselői tisztség bejegyzéséhez elengedhetetlenül szükségesek.

2. Alapdokumentum: közgyűlési jegyzőkönyv

A bejegyzés alapjául szolgáló okirat a közgyűlés jegyzőkönyve, amely tartalmazza:

• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke megválasztásáról szóló határozatot.
• A határozat szövegét és a szavazás eredményeit.

A közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnökének tekintetében – ha természetes személyek – az okiratnak nem valamennyi természetes személyazonosító adatot tartalmaznia, csak amit a Tht. előír. Az ellenjegyzést végző ügyvédnek a közgyűlésen nem kötelező részt vennie és nem kell ellenőriznie a közgyűlés összehívásának szabályszerűségét, mert az Üttv. 44. § (1) bekezdésben írtak szerződéses jognyilatkozatra modellezettek, és a közgyűlési jegyzőkönyv ellenjegyzése során az Üttv. 44. § (1) bekezdés b) pontja szerinti akarati nyilatkozatot, a jegyzőkönyvvezető, a közgyűlést levezető elnöke és a két jegyzőkönyv hitelesítő tulajdonostárs igazolja (Lásd: MÜK Elnökség 1/2025. (III.10) Szakmai Álláspontja)

3. Jegyzőkönyv aláírása és hitelesítése

A jegyzőkönyvet az alábbi személyeknek kell aláírniuk:

• A közgyűlés levezető elnöke,
• A jegyzőkönyvvezető,
• Két, a közgyűlés által megválasztott hitelesítő tulajdonostárs.

Nagyon fontos, hogy az aláírók neve és tisztsége olvashatóan szerepeljen a dokumentumban. 

4. Ügyvédi ellenjegyzés

Az Inytv. 35. § (2) bekezdése szerint belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el. A bejegyzés alapjául szolgáló közgyűlési jegyzőkönyv nem kivétel ez alól. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy a közgyűlési jegyzőkönyvben rögzített eljárás szabályszerű volt-e - a közös képviselő megválasztásának szabályszerűségét illetően.

Az ellenjegyzést végző ügyvédnek nem kell ellenőriznie a közgyűlésen megjelent társaszházi tulajdonosok, illetve meghatalmazottak nevét és aláírását, a meghatalmazások szabályszerűségét, illetve azt, hogy a megjelentek, illetve meghatalmazottaik valóban társasházi tulajdonostársak- e és hogy szavazati arányuk az ingatlan-nyilvántartási adatoknak megfelelően került- e a jelenléti íven rögzítésre, mert mindez a közgyűlés levezető elnökének és a jegyzőkönyv hitelesítőknek a feladata. (Lásd: MÜK Elnökség 1/2025. (III.10) Szakmai Álláspontja)

Az ellenjegyzést végző ügyvédnek ellenőriznie kell a jegyzőkönyv hitelesítő tulajdonostársak tulajdonosi minőségét, és őket, valamint a jegyzőkönyv aláíróit JÜB-ölni kell. (Lásd: 1/2025. (III.10) Szakmai Álláspont)

Korábban megválasztott közös képviselő esetén is kell az okiratra ügyvédi ellenjegyzés?

Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztálya a Budapesti Ügyvédi Kamara részére a fenti kérdésre a következő választ adta:

"A rendelkezésre nem álló, vagy alakilag nem megfelelő jegyzőkönyv esetén felmerülő problémára megfelelő megoldásnak tűnik, ha a közgyűlés egy deklaratív határozatot hoz a közös képviselő személyéről, adatairól, jogviszonya keltezésének idejéről, amely megfelel az Inytv. 35. §-ban meghatározott alaki és tartalmi követelményeknek. Azonban nem szükséges egy újabb, közös képviselői tisztséget megerősítő közgyűlés összehívása csak azért, mert a jelenlegi közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozatról szóló jegyzőkönyv a tisztség keletkezése kapcsán bizonyos adatokat nem tartalmazott. Ez esetben érdemes lenne a kérelemhez és a közgyűlési jegyzőkönyvhöz egy a közös képviselő által aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett okiratban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges adatokat tartalmazó kiegészítést csatolni."

Azaz a korábbi közgyűlési jegyzőkönyv mellé elég, ha a közös képviselő által tett és ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatot csatolnak.

Az ügyvéd az okiratok jogszabályszerűségét ellenőrzi, de ez sosem az összehívásra, mint eljárásra, hanem arra vonatkozik, hogy a közös képviselő megválasztására nézve a közgyűlési jegyzőkönyvben rögzített eljárás a közös képviselő megválasztásának szabályszerűségére nézve a jogszabályoknak megfelelt-e. (Lásd: MÜK Elnökség 1/2025. (III.10) Szakmai Álláspontja)

Hogyan lehet a társasházban közös képviselőt választani?

Ha a társasház közös képviselő nélkül "működik", akkor először is szükség lehet a közös képviselő megválasztására. A közös képviselő megválasztása a társasházi közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Ez azt jelenti, hogy erről a kérdésről csak a tulajdonostársak közgyűlésén hozott határozattal lehet dönteni. A közgyűlésen való részvétel és szavazás a tulajdonosok tulajdoni hányada alapján történik.

Közgyűlés összehívása

A közgyűlést a következő okok miatt hívhatják össze:

• A jelenlegi közös képviselő megbízatása lejár, és új közös képviselőre van szükség.
• A közösség elégedetlen a jelenlegi közös képviselővel, és felmentéséről kíván dönteni.
• Egyéb indok, például a társasház szervezeti-működési szabályzatának rendelkezései alapján.

A közgyűlést írásban kell összehívni, amelyben meg kell határozni a napirendi pontokat, például a közös képviselő megválasztását.

A közgyűlés levezetése és döntéshozatal

A közgyűlés határozatképességéhez a tulajdonostársak által képviselt tulajdoni hányadnak el kell érnie a törvényben meghatározott minimumot (általában 50% + 1 szavazat). Ha a közgyűlés nem határozatképes, akkor azt későbbi időpontra újra össze kell hívni.

Szavazás menete

• A közös képviselő megválasztásáról egyszerű szótöbbséggel (50% + 1 szavazat) döntenek.
• A választáshoz előzetesen érdemes jelölteket javasolni, akik közül a közgyűlés dönt.
• A jelöltek közötti választás általában nyílt szavazással történik, de a közgyűlés dönthet a titkos szavazás mellett is.

Jegyzőkönyv készítése

A közgyűlésen elhangzottakról és a meghozott határozatokról jegyzőkönyvet kell készíteni, amely tartalmazza:

• A közös képviselő megválasztásáról hozott határozatot.
• A szavazás pontos eredményét.
• A jegyzőkönyv hitelesítőinek aláírását.

Érdemes lehet a közgyűlésre ügyvédet hívni. Ha a jegyzőkönyvet ő szerkeszti, akkor az ellenjegyzésére is jogosult, ilyen módon a társasház megfelel a közös képviselő is nyilvántartásba vételével kapcsolatos alakisági elvásároknak.

Elektronikus aláírása van a közös képviselőnek?

Abban az esetben, ha a közös képviselő minősített elektronikus aláírással rendelkezik (e-szignó, netlock, stb.) bizonyos földhivatalok befogadják az e-papíron érkezett beadványokat. Baranya és Veszprém Vármegyékben befogadták az e-papíros kérelmeket.

Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztály Társasházi Ügyek Osztálya azonban azt a nem hivatalos tájékoztatást adta, hogy a papír alapú beadványokat tudják feldolgozni. Nem hivatalos információk szerint nem fogadják be az e-papíros bejelentést a következő földhivatalok sem:

• Győr-Moson-Sopron Vármegye
• Zala Vármegye
• Bács-Kiskun Vármegye

Ezeken az illetékességi területeken érdemes papír alapon próbálkozni.

Lakásszövetkezetre vonatkozik a kötelezettség?

A lakásszövetkezeteket nyilvántartja a cégbíróság, rájuk őket a földhivatalnál nem kell nyilvántartásba venni. A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az – igazgatóság helyett megválasztott – ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli.

Részházak jogi sorsa

A 2021. évi CXLVI. törvény 3/F. § a részházak jogi megszűnéséről rendelkezik. Lépésről lépésre a következő feladatai vannak a tulajdonosoknak:

1. Döntés 2025. július 15-ig
   • Választani kell:
     • Társasházzá alakítás (klasszikus társasház, minden lakás külön helyrajzi számon).
     • Osztatlan közös tulajdon (az egész épület közös, a tulajdoni hányadok arányosak a lakások méretével).
2. Ha nem döntenek határidőre
   • Az ingatlanügyi hatóság hivatalból átalakítja az ingatlant osztatlan közös tulajdonná.
   • Hivatalos földmérő méri fel a lakások alapterületét, és ezek alapján számolják ki az egyes tulajdoni hányadokat.
3. Földhivatali korlátozások
   • A rendezésig nem jegyeznek be új jogot vagy tényt (pl. adásvétel, jelzálog, haszonélvezet), csak a megszüntetéshez kapcsolódó bejegyzéseket.
4. Jogorvoslat a tulajdoni hányadokra
   • Ha a hatóság osztatlan közössé nyilvánította, bármely tulajdonostárs polgári perben kérheti, hogy a tulajdoni hányadokat a lakások forgalmi értéke alapján állapítsák meg (nem csak alapterület szerint).

Összefoglalás

A közös képviselő feladatai és felelősségei összetettek, és a jogszabályok betartása kulcsfontosságú a társasházak működésének zavartalansága érdekében. Az új nyilvántartási rendszer és a módosított szabályok nagyobb transzparenciát és biztonságot nyújtanak a tulajdonosoknak és a közösségeknek. Érdemes a közös képviselőknek és intézőbizottsági tagoknak alaposan megismerniük a törvény vonatkozó rendelkezéseit, és szükség esetén szakértő ügyvéd segítségét igénybe venniük.

Fontos tudni, hogy a társasházaknak kötelező a számviteli törvény szerinti beszámolóikat is letétbe helyezni. Erre azonban várhatóan nem kell ügyvédi ellenjegyzést elhelyezni.

Ha további kérdése van a folyamattal kapcsolatban, kérjen konzultációt szakértő kollégáinktól!