Közös képviselői tisztség bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

Miért fontos a közös képviselők nyilvántartásba vétele?

Az új jogszabályok szerint, amelyek 2024. október 1-től hatályosak, a társasházi közös képviselők és intézőbizottsági elnökök nyilvántartásba vétele elengedhetetlen a tisztségviselők feladatainak ellátásához. Ha valaki nem jelentkezik be közös képviselőként az ingatlan-nyilvántartásba, a következő következményekkel számolhat:

• Ügyintézési akadályok
  Egyes hatósági vagy bírósági eljárások során elengedhetetlen a bejegyzett közös képviselő megléte. Nyilvántartás hiányában a társasház nem tud érvényes jognyilatkozatokat tenni, például szerződések kötése vagy jogviták rendezése során.
• Felelősségi kérdések
  A közös képviselőként eljáró személy felelősségre vonható lehet, ha elmulasztja a nyilvántartásba vételt, különösen, ha emiatt kárt okoz a társasházközösségnek: például ha a nyilvántartás hiánya akadályozza a hatósági ügyintézést vagy a közös költség behajtását.

Az intézőbizottság szerepe

Az intézőbizottságra ugyanúgy vonatkozik a bejelentési kötelezettség. A társasház közösségének ügyeit ugyanis vagy a közös képviselő, vagy az intézőbizottság bonyolítja. Az intézőbizottság elnökének jogállása megegyezik a közös képviselőével, a testület vezetőjét és legalább két tagját a tulajdonosok saját maguk közül választhatják.

Mennyibe kerül  közös képviselők bejelentése?

Az új Inytv.  88. § 5) bek 20. pont a) alpont szerint tárgyánál fogva díjmentes a közösség ügyintézését ellátó közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke adatainak bejegyzésére, törlésére, megváltozására, a közgyűlés által elfogadott számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtására és helyesbítésére irányuló eljárás. 

A közös képviselői nyilvántartásba vétel menete

Röviden ezzel a menetrenddel kell számolni:

1. Kérelem benyújtása

Az eljárás a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke által, a társasházközösség nevében megadott meghatalmazás alapján az ügyvéd által benyújtott kérelem formanyomtatvány kitöltésével indul.

Fontos tudni, hogy a Tht. 55/B. §-a tartalmazza azokat az adatoknak a körét, amelyek a közös képviselői tisztség bejegyzéséhez elengedhetetlenül szükségesek.

2. Alapdokumentum: közgyűlési jegyzőkönyv

A bejegyzés alapjául szolgáló okirat a közgyűlés jegyzőkönyve, amely tartalmazza:

• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke megválasztásáról szóló határozatot.
• A határozat szövegét és a szavazás eredményeit.

3. Jegyzőkönyv aláírása és hitelesítése

A jegyzőkönyvet az alábbi személyeknek kell aláírniuk:

• A közgyűlés levezető elnöke,
• A jegyzőkönyvvezető,
• Két, a közgyűlés által megválasztott hitelesítő tulajdonostárs.

Nagyon fontos, hogy az aláírók neve és tisztsége olvashatóan szerepeljen a dokumentumban.

4. Ügyvédi ellenjegyzés

A jegyzőkönyvet (vagy a kivonatát!) ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie. Ez a lépés nélkülözhetetlen a bejegyzéshez -akkor is ha az évekkel ezelőtt a közgyűlésen nem volt jelen ügyvéd.

Hogyan lehet a társasházban közös képviselőt választani?

Ha a társasház közös képviselő nélkül "működik", akkor először is szükség lehet a közös képviselő megválasztására. A közös képviselő megválasztása a társasházi közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Ez azt jelenti, hogy erről a kérdésről csak a tulajdonostársak közgyűlésén hozott határozattal lehet dönteni. A közgyűlésen való részvétel és szavazás a tulajdonosok tulajdoni hányada alapján történik.

Közgyűlés összehívása

A közgyűlést a következő okok miatt hívhatják össze:

• A jelenlegi közös képviselő megbízatása lejár, és új közös képviselőre van szükség.
• A közösség elégedetlen a jelenlegi közös képviselővel, és felmentéséről kíván dönteni.
• Egyéb indok, például a társasház szervezeti-működési szabályzatának rendelkezései alapján.

A közgyűlést írásban kell összehívni, amelyben meg kell határozni a napirendi pontokat, például a közös képviselő megválasztását.

A közgyűlés levezetése és döntéshozatal

A közgyűlés határozatképességéhez a tulajdonostársak által képviselt tulajdoni hányadnak el kell érnie a törvényben meghatározott minimumot (általában 50% + 1 szavazat). Ha a közgyűlés nem határozatképes, akkor azt későbbi időpontra újra össze kell hívni.

Szavazás menete

• A közös képviselő megválasztásáról egyszerű szótöbbséggel (50% + 1 szavazat) döntenek.
• A választáshoz előzetesen érdemes jelölteket javasolni, akik közül a közgyűlés dönt.
• A jelöltek közötti választás általában nyílt szavazással történik, de a közgyűlés dönthet a titkos szavazás mellett is.

Jegyzőkönyv készítése

A közgyűlésen elhangzottakról és a meghozott határozatokról jegyzőkönyvet kell készíteni, amely tartalmazza:

• A közös képviselő megválasztásáról hozott határozatot.
• A szavazás pontos eredményét.
• A jegyzőkönyv hitelesítőinek aláírását.

Érdemes a közgyűlésre ügyvédet hívni. Ha a jegyzőkönyvet ő szerkeszti, akkor az ellenjegyzésére is jogosult, ilyen módon a társasház megfelel a közös képviselő is nyilvántartásba vételével kapcsolatos alakisági elvásároknak.

Lakásszövetkezetre vonatkozik a kötelezettség?

A lakásszövetkezeteket nyilvántartja a cégbíróság, rájuk őket a földhivatalnál nem kell nyilvántartásba venni. A lakásszövetkezetet az igazgatóság elnöke vagy az – igazgatóság helyett megválasztott – ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag képviseli.

Összefoglalás

A közös képviselő feladatai és felelősségei összetettek, és a jogszabályok betartása kulcsfontosságú a társasházak működésének zavartalansága érdekében. Az új nyilvántartási rendszer és a módosított szabályok nagyobb transzparenciát és biztonságot nyújtanak a tulajdonosoknak és a közösségeknek. Érdemes a közös képviselőknek és intézőbizottsági tagoknak alaposan megismerniük a törvény vonatkozó rendelkezéseit, és szükség esetén szakértő ügyvéd segítségét igénybe venniük.

Ha további kérdése van a folyamattal kapcsolatban, forduljon hozzánk bizalommal!