Ingatlan adásvételi szerződés feltételei

Egy egyszerű adásvételi szerződés tartalmi elemei a következők

Az adásvételi szerződés tartalmának kialakítását a Polgári Törvénykönyv (Ptk.), az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.), valamint gyakran a finanszírozó bank elvárásai is befolyásolják. Törvényi előírás, hogy az ingatlan adásvételi szerződés csak írásban érvényes, ahhoz hogy az adásvételi szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas legyen, ezen felül ügyvédi ellenjegyzés, vagy közokiratba foglalás is szükséges. Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül is köthető, az előszerződések tipikusan ilyenek, de egy ilyen okirat alapján a vevő tulajdonjogát a földhivatal nem tudja bejegyezni.

Az adásvételi szerződés tartalmi elemei általában a következők:

1. Szerződő felek adatai 
2. Az ingatlan pontos megjelölése (település, helyrajzi szám)
3. A feleknek az ingatlanra vonatkozó adásvételi szándéka (jogváltozás jogcíme)
4. Vételár összege, megfizetésének módja és ütemezése
5. Kérik, hogy a vételár kiegyenlítéséig tartsa függőben a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének elintézését.
6. A fizetési határidő lejáratának jogkövetkezményei
7. Ingatlan terheinek feltüntetése (tulajdoni lap alapján)
8. A felek megállapodása a terhek rendezésére vonatkozóan
9. Az Eladónak a tulajdonjog átruházást engedő, feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata (bejegyzési engedély – ha a vételár megfizetése több részletben történik, ezt külön okirat is tartalmazhatja)
10. Az eladó kötelezettségvállalása arra nézve, hogy a vételár megfizetését megfelelően elismeri majd - amennyiben a vételárat a vevő banki hitelből finanszírozza
11. Az ingatlan energetikai tanúsítványának számát
12. Birtokbaadási feltételek
13. Eladó szavatosságvállalása
14. Illetékkel, illetve személyi jövedelemadóval kapcsolatos rendelkezések

Az ingatlan adásvételi szerződés tartalma és a XXV. PED

A fentieket bármelyik ügyvéd ingatlan adásvételi szerződés minta dokumentuma tartalmazza, de fontos tudni, hogy ennél kevesebb is elegendő ahhoz, hogy a felek között lakás adásvételi szerződés jöjjön létre: az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú PED alapján írásba foglalt adásvételi szerződésnek tekinthető minden okirat, ami meghatározza a feleket, az ingatlant, leírja, hogy adásvételben állapodtak meg és a vételárat. Nagyon vigyázzunk tehát a vételi szándéknyilatkozatokkal és azok elfogadásával, mert szakértő segítsége nélkül könnyen komplett adásvételi szerződéseket hozhatunk létre anélkül, hogy az megfelelő biztosítékokat tartalmazna. 

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei valójában a XXV. PED alapján a következők:

1. Felek meghatározása
2. Ingatlan meghatározása (akár címmel, vagy másként megfelelően megjelölve)
3. Vételár
4. Adásvételre utalás

Ne felejtsük el, hogy egy egyszerű adásvételi szerződés sem tud létrejönni anélkül, hogy a felek aláírnák. Ha nincs lehetőség arra, hogy a fél személyesen megjelenjen, akkor meghatalmazott is képviselheti.

Ingatlan adásvételi szerződés minta

Sokan keresnek rá a google-ben az "ingatlan adásvételi szerződés minta" kulcsszavakra és találnak különböző sablonokat, mintákat. Ezek a minták legtöbbször tartalmazzák is az alapvető szerződéses elemeket és így kiváló kiindulópontként szolgálhatnak, de nem szabad elfelejtenünk, hogy minden ingatlanügylet egyedi. A tulajdoni lap értelmezése, azaz a terhek azonosítása minden ingatlanügylet alapja. A terhek megnyugtató kezelése pedig elképzelhetetlen egy internetes minta segítségével. Ugyanúgy egy lakás adásvételi szerződés minta nem tudja figyelembe venni az olyan specifikus részleteket, mint a szavatosság, az eladó és a vevő között fennálló egyedi megállapodások, vagy a finanszírozási feltételek (gondoljunk csak a szigorú CSOK szabályokra). 

De tegyük fel, hogy egy teljesen tehermentes ingatlant szeretnénk készpénzzel megvásárolni - akkor is szükségünk lesz ügyvéd, vagy közjegyző segítségére, hiszen az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény előírja, hogy adásvétel jogcímén történő tulajdonjog átruházásra ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közokiratba foglalt szerződés alapján kerülhet sor. Ahogy fent is írtuk: ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül, vagy közjegyző nélkül nem lehetséges. Az ügyvédi ellenjegyzés nem csupán egy aláírás, azzal az ügyvéd többek között azt tanúsítja, hogy az adott szerződést ő szerkesztette. Egy vevő által hozott ingatlan adásvételi szerződés minta esetén ez nyilvánvalóan nem tud megvalósulni.

Bár egy lakás adásvételi szerződés minta hasznos lehet az első lépések megtételéhez, javasoljuk a jogi szakértők bevonását a szerződés kidolgozása során, hogy biztosan minden részlet a felek és a törvények igényeinek megfelelően legyen szabályozva.

Az adásvételi szerződés szerkesztésének központi kérdése: milyen ingatlant vennénk?

Az ember elsőre azt hinné, hogy erre a kérdésre igen könnyű felelni, de a való életben gyakran előfordul, hogy napokat is igénybe vehet, hogy az eladó által bemutatott ingatlant azonosítsuk. Amit az eladó, vagy az ingatlanközvetítő bemutat az lehet egy rendeltetési egység (pl. lakás) egy helyrajzi számon, de akár több ingatlanból is összeállhat, amit venni szeretnénk. Nézzük végig lakóingatlan fajtánként, hogy mire kell ügyelni:

Társasházi lakás vásárlása

Társasházi lakások esetén az alapító okirat alapján tisztázhatjuk, hogy melyek azok az épületrészek, kertrészek, gépkocsi beállók, amelyek kizárólagos használati joga a megvenni kívánt lakáshoz tartozik. Előfordul, hogy az eladónk hosszú évek óta használ egy folyosói beugrót, ami mégsem kerül a vevő tulajdonába. Ha nem találjuk a bemutatott tárolót, gépkocsi beállót az alapító okiratban, annak az lehet az oka, hogy ezek külön helyrajzi számmal rendelkező, önálló ingatlanok - ezekre nem elég csak utalni a szerződésben, hanem külön meg kell vennünk őket.

Ha a megvásárolni kívánt társasházi lakáshoz teremgarázs beálló is társul, vagy egyébként felmerül az elővásárlási jog kérdése, javasoljuk, hogy olvassa el az elővásárlási jogról szóló tájékoztatónkat.

Ikerház vásárlása

Ikerházak esetén az első kérdés, hogy társasházak-e? Ha nem, akkor banki finanszírozás nehezen képzelhető el a külön használatot igazoló ún. használati megállapodás nélkül. Ha az eladó ilyet nem tud bemutatni, akkor még az adásvétel előtt érdemes ezt megkötni az ikerház másik felének lakóival. Ritkán, de előfordul, hogy az ikerház felépítményként önálló ingatlant képez, az alapul fekvő telekingatlan azonban az ikerház másik felével együtt közös tulajdont képez. Ilyen esetben elővásárlási joggal terhelten juthatunk csak hozzá az ingatlan udvarához.

Családi házak vásárlása

Családi házak (vagy természetesen ikerházak) esetén is lehet jelentősége a garázsok elhelyezkedésének - például illeték szempontból. Családi házak esetén azonban különös jelentősége van annak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban azonosítsuk a telekhatárokat - ha ugyanis bármelyik szomszéd elbirtoklási helyzetben van, az a vevőre ugyanúgy kihatással lehet. Legalább ennyire fontos tisztázni, hogy van-e a szomszédoknak átjárási, azaz ún. szolgalmi joga.

Terhelt ingatlanok vásárlása

Bármelyik ingatlan terhelt, amelyet elővásárlási jog, jelzálogjog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vagy bármi hasonló érint. Amennyiben ilyen ingatlant vásárolnánk, elengedhetetlenül fontos, hogy a szerződés részletes feltételeket tartalmazzon arra vonatkozóan, hogy a vevő hogyan szerezheti meg az ingatlan tehermentes tulajdonjogát.

Az ingatlanok tehermentesítéséről ebben a cikkünkben talál további információkat!

Kitől is veszünk?

Fontos tisztázni, hogy a tulajdoni lap alapján ki jogosult az ingatlanra. Ha lakás célból vásárolunk, akkor értelemszerűen fontos, hogy az adott ingatlanra jogosult minden tulajdonossal szerződjünk és később ne kelljen a lakáshasználat feltételeiről vitatkoznunk! 

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli az ugyan nem akadálya az adásvételnek, de a lakáshasználatnak már igen. Ha ilyen ingatlant vennénk, akkor a haszonélvezeti jog előzetes törlése, vagy a haszonélvezővel való szerződéses elszámolás szükséges.

Ha az ingatlan tulajdonosa kiskorú, akkor az adásvételhez a törvényes képviselői és gyámhivatal beleegyezése is szükséges.

Ha az ingatlan tulajdonosa elhunyt, akkor az örökösöktől tudunk venni, de ameddig be nem jegyzik őket az ingatlan-nyilvántartásba, addig adásvételi szerződést ugyan kötetünk, de a tulajdonjogunk bejegyzésére nem lesz lehetőség. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról itt olvashat bővebben.

Ha érdekli, hogy kell-e engedély ahhoz, hogy külfölditől vásároljon ingatlan, olvassa el a külföldiek ingatlantulajdonával kapcsolatos engedélyezési eljárásról szóló bejegyzésünket!

Nem kizárt, hogy az ingatlan adásvételi szerződés meghatalmazással kerüljön megkötésre, vagyis, hogy a feleket ügyleti képviselő képviselje.

Ki is venne?

A CSOK szabályoktól elkezdve a családi pénzügyi megállapodásokig sok tényező játszhat szerepet abban, hogy kinek a nevére is kerül az adott ingatlant. 

Fontos, hogy az átlag feleség ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdont szerez akkor is, ha vevőként csak a férje szerepel az adásvételi szerződésben. A házastársak ingatlanvagyonával kapcsolatos kérdésekről itt olvashat bővebben.

Kiskorú vevők esetén szintén szükség lehet a törvényes képviselők és bizonyos esetekben a gyámhivatal hozzájárulására. Sokszor felmerül, hogy szülő, gyermek, esetleg testvér javára a vevő haszonélvezeti jogot alapítana.

Akárki is vásárolja meg a kinézett ingatlant, minél előbb ellenőrizzük az okmányai érvényességét, hiszen ezek nélkül nem fog tudni szerződni! Az okmányok és az ügyfélkapu megújításának feltételeiről, leggyorsabb és leghatékonyabb módozatairól, az elektronikus aláírásról itt írtunk hosszabban.

Az adásvétel részletesen

Ha a fentieket tisztáztuk, még közel sincs kész az adásvételi szerződésünk.

A vételár kiegyenlítése

A fizetési feltételek jelentik az ingatlan adásvétel feltételek legfontosabb elemét. Akkor áll az alku, ha a feleknek a vételár fizetés feltételeiben sikerül megegyezniük. Nem nehéz belátni, hogy készpénzes vásárlás esetén már feltételekben kell megegyeznünk, mintha egy bank finanszírozná a vevőt.

Fontos, hogy a foglalóra eltérő szabályok vonatkoznak, mint a vételár többi feltételeire, ahogy az is, hogy ha előleget fizetünk, a birtokbaadás időpontja eltér a szerződéskötésétől és ügyvédi letétre is szükségünk lehet.

A vételár megfizetésének legfontosabb aspektusairól itt olvashat.

Ha a vételár finanszírozásához babaváró hitelt venne igénybe, tekintse meg kapcsolódó cikkünket!

Banki követelmények

Abban az esetben, ha a vételár nem áll teljes egészében a rendelkezésünkre és családi segítséget sem tudunk igénybe venni a teljesítéshez, nagy valószínűséggel egy bank, vagy más pénzügyi intézmény segítségére lesz szükségünk. A magyarországi bankok mindegyike szigorú követelményeket támaszt a használt lakások adásvételi szerződéseivel szemben.

Ha bankkölcsön segítségével finanszírozza az ingatlan vételárát, olvassa el az erről szóló cikkünket!

Eladói tartozásmentesség igazolása

A legtöbbször a vevők az eladó közüzemi költségekkel (rezsi), közös költség fizetési kötelezettségekkel kapcsolatos igazolásait a birtokbaadáskor kérik bemutatni. Az e-ingatlanügyvédek.hu csapata ezzel a gyakorlattal nem ért egyet, ugyanis ha az eladó komoly tartozásokat halmozott fel, akkor a zökkenőmentes átírások érdekében a vevők érdekében áll, hogy az eladói tartozások a vételárból kerüljenek megfizetésre. Mi mindenképpen azt javasoljuk, hogy az adásvételi szerződés már tartalmazza az eladó tartozásokkal kapcsolatos státuszát, hogy a későbbiekben a vevő a lehető legegyszerűbben köthessen szerződést a közüzemi szolgáltatókkal.

A közüzemi költségekkel és társasházi közös költségekkel kapcsolatos kockázatokról ebben a bejegyzésben olvashat.

Birtokbaadás feltételei

Amint a vevő kifizette a vételárat, követelheti az ingatlan birtokbaadását. Ha az eladó valamiért nem tud, vagy nem akar kiköltözni az ingatlanból, az ugyanolyan probléma, mintha egy bérlő nem akarná elhagyni a bérleményt miután a bérbeadó felmondott neki. Érdemes az adásvételi szerződésben világosan rögzíteni, hogy az eladó meddig maradhat, ha a vételár egyszer megfizetésre került. A felek megegyezhetnek a lakás ún. visszabérlésében is. Visszabérlés esetén az eladó bérleti díj ellenében használhatja tovább az eladott ingatlanát.

Jó, ha az adásvételi szerződés tartalmazza, hogy a birtokbaadás jegyzőkönyv felvétele mellett történik. Ebben a felek nemcsak a közüzemi mérőórák állását, hanem a lakásban tapasztalt olyan körülményeket is rögzíthetik, amelyek a vevő későbbi szavatossági igényeit is megalapozhatják. 

A birtokbaadás részletszabályairól ebben a cikkünkben olvashat hosszabban.

Szavatosság

Ha az eladó szavatol valamit, az köznapi nyelven annyit tesz: kijelenti, hogy az ingatlan a szerződésben és a jogszabályokban rögzített elvárásoknak megfelel. Az eladói szavatosságra utalnak a "megtekintett állapotra" és a "per-, teher- és igénymentességre" utaló szerződéses rendelkezések. Az eladó által vállalt felelősség sokszor komplex kérdéseket vet fel, például mi történik, ha a vevő rejtett hibát talál az ingatlanon, vagy milyen lépéseket tehet, ha az ingatlan állapota nem felel meg a szerződésben foglaltaknak. Ha felújított lakást veszünk, akkor vajon elég-e a megtekintett állapotra utalnunk, vagy felkészületlenül ér minket, ha kiderül, hogy a fűtésrendszer felújítása korszerűtlen, a vadi új gipszkarton falak pedig vizesedést takarnak.

A szavatosságról bővebben ebben a bejegyzésünkben írtunk.

Energetikai tanúsítvány rendelkezésre áll-e?

2023. őszéig még kardinális kérdés, hogy az ingatlannal kapcsolatban 10 éven belül készített energetikai tanúsítvány a szerződéskötéskor rendelkezésre áll-e, hiszen ha nem, az akár a szerződés érvénytelenségét is felvetheti.

Az energetikai tanúsítvány jelentőségéről, a 2023. november 1-jét követő változásokról itt írtunk.

Elállás adásvételi szerződéstől, a szerződés megszüntetése

Az adásvételi szerződéstől való elállás nem mindig egyszerű folyamat és számos jogi következménnyel járhat. Az elállás jogossága függ az adásvételi szerződésben foglalt feltételektől, és ha ezeket a szabályokat nem tartjuk be, az komoly anyagi károkat okozhat mind az eladó, mind a vevő számára. Jogszerűtlen elállás esetén biztosak lehetünk benne, hogy a foglalót elvesztettük, vagy ha eladók vagyunk, akkor kétszeresen kell visszatérítenünk.

Az elállás adásvételi szerződéstől olyan esetekben lehetséges, ha a másik fél szegte meg a szerződést, például, ha az eladó nem gondoskodott az ingatlant terhelő jelzálog törléséről, vagy ha a vevő a szerződésben kikötött határidőt meghaladó késedelembe esett a vételár megfizetésével. 

Az adásvételi szerződéstől való elállás mindig egy összetett jogi helyzet, így különösen ajánlott szakértői segítséget igénybe venni, ahelyett, hogy az ember adásvételi szerződéstől való elállás minta után kutatna az interneten!

Az ingatlan adásvételi szerződés mellékletei

Az ingatlan adásvételi szerződés mellékletei az eladó és a vevő közötti megállapodás részei és nagyon fontos, hogy azonos alakszerűségi követelményeknek kell megfelelniük, mint magának a szerződésnek, tehát a feleknek alá kell írni és az ügyvédnek ellenjegyeznie kell ezeket is. A használt lakások adásvétele során az előzőek miatt ritka, hogy a felek mellékletet csatolnának a szerződéshez, de ha mégis ezt igényli az egyik fél, akkor a tipikus mellékletek a következők:

1. Ingatlan kiviteli tervei.
2. Energetikai tanúsítvány
3. Ingatlan értékbecslés
4. Ingatlan tulajdoni lapja

Az új ingatlan adásvételi szerződés mellékletei általában a megvásárolt lakás műszaki leírását, jótállással kapcsolatos iratokat takarnak.

Milyen kérdések merülnek fel a szerződéskötéskor?

Az ingatlan adásvétel feltételek témakörhöz szorosan kapcsolódik, hogy azt mekkora ügyvédi munkadíjért vállalják az ügyvédek, mennyit kell fizetni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésért és nem utolsó sorban: mennyit illetéket szab ki ránk az állam. Az adásvételi szerződésekhez kapcsolódó költségek kérdéseiről itt olvashat hosszabban.

Gyakran felmerül továbbá, hogy akár az eladó, akár a vevő nem tud megjelenni az adásvételi szerződés megkötésekor. Távollevő felek szerződéskötésének legbiztosabb módozatairól itt írtunk.

Lakás adásvételi szerződés buktatói

A lakás adásvételi szerződés nem csak a felek jogait és kötelezettségeit rögzíti, de a tranzakció sikerességét is nagyban befolyásolja. Ezekre figyeljünk, ha a buktatókat el akarjuk kerülni:

1. Hiányos, vagy pontatlan személyes adatokat írunk a szerződésbe.
2. Hibás ingatlanadatokat írunk a szerződésbe.
3. Megfeledkezünk a terhekről, vagy nem jól kezeljük azokat.
4. Túl rövid, vagy túl hosszú vételár fizetési határidőt biztosítunk.
5. Ingatlannal kapcsolatos közműtartozásokkal való elszámolásról nem rendelkezik a szerződés.
6. Az ingatlan méretének, állapotának hiányos, vagy téves rögzítése miatt a szavatossági rendelkezések nem megfelelőek.
7. Az adásvételi szerződés nem alkalmas jelzáloghitelezésre.
8. Nem rögzítettük, milyen feltételekkel lehetséges elállás adásvételi szerződéstől

Összegzés

Összességében látható, hogy az ingatlan adásvétel nem csupán egy egyszerű tranzakció, hanem egy összetett jogi folyamat, mely számos buktatót rejthet. A fenti információkkal remélhetőleg sikerült képet adnunk az ingatlan adásvétel feltételeiről, és felhívtuk a figyelmét a legfontosabb részletekre. Fontos, hogy egy tapasztalt ügyvéd segítsége nélkülözhetetlen az ilyen ügyletek során, hogy a szerződés minden szempontból megfeleljen a jogi követelményeknek és az érdekeinknek egyaránt. 

A jelen cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Ha további kérdése lenne, vagy konkrét ügyben szeretne tanácsot kapni, tekintse át díjszabásunkat és vegye fel velünk a kapcsolatot!