Távollevő felek szerződéskötése

Ingatlan adásvételi szerződés meghatalmazással, a legkézenfekvőbb megoldás

Gyakran előfordul, hogy az egyik fél külföldre költözött, vagy a munkája miatt hosszabb távon külföldön tartózkodik, esetleg betegség miatt az ország távolabbi pontján lábadozik. Ilyenkor leggyakrabban azt javasoljuk, hogy a távollevő fél adjon ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazást egy általa megbízhatónak ítélt személynek - ő az ügyleti meghatalmazott. 

Ha a távollevő fél az eladó, a legegyszerűbb, ha már akkor meghatalmazást ad egy belföldön, helyben tartózkodó családtagjának, vagy más megbízható személynek, amikor az eladási szándék megfogalmazódik benne. Leggyakrabban az eladók az itthoni tulajdonostársuknak, szüleiknek, gyermekeiknek, vagy a család jól bejáratott ügyvédjének adnak ügyleti meghatalmazást, amit azonban ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni, vagy közjegyző, külföldön konzul előtt közokiratba kell foglaltatni. 

Természetesen az is gyakran megesik, hogy a vevő, vagy legalábbis az egyik vevő nem tud megjelenni a szerződéskötéskor, az ingatlan adásvételi szerződés meghatalmazással ilyen esetben is megköthető. A praxisunk során előfordult, hogy az Egyesült Királyságból hazaköltöző családot meghatalmazással egyedül a férj képviselte, mivel a feleség az iskolaév végéig még külföldön maradt a gyerekekkel.

Az ügyleti meghatalmazott eljárása a meghatalmazást követően lényegében megegyezik a személyes szerződéskötés menetével, az ilyen eljárás tehát nem minősül távollevő felek szerződéskötésének.

Távellenjegyzés

A meghatalmazással történő aláírás azonban nem az egyetlen megoldás. Az elmúlt évek jelentős újítása volt az ún. távellenjegyzés, ami lényegében egy videóhívás segítségével segíti az ügyletkötést. Az ügyvéd által Magyarországon ellenjegyzett, viszont a felek által külföldön aláírt okirat megfelelőségéhez a korábbiakkal ellentétben már nem szükséges diplomáciai hitelesítés vagy felülhitelesítés, illetve Apostille tanúsítvány. Az ügyvéddel való személyes találkozásra egyáltalán nincs szükség, ha a felek azonosítása és az okiraton szereplő aláírás sajátjukként elismerése a Magyar Ügyvédi Kamara által auditált elektronikus hírközlő eszközön keresztül, pl. Skype-on, Microsoft Teams-en, vagy Google Meeten keresztül történik. A távellenjegyzést azonban csak olyan esetekben javasoljuk, amikor a felek meggyőződtek arról, hogy valóban az eladóval, illetve vevővel egyeztek meg a szerződés feltételeiben, nem pedig egy csalóval. Az utóbbi időben egyre többet olvashatunk arról, hogy a gépi tanulásról, illetve az ún. deepfake szofverekről, amelyek hamarosan már egy rövid kép és hangminta segítségével is imitálni tudják valós személyek hangját és képét, tehát csak idő kérdése, hogy Magyarországon is elkövessék az első mesterséges intelligencia csalását. Elég lehet egy rövid videót megosztani a facebookon, vagy egy tiktokos vírusvideóban szerepelni és máris kész a baj. 

Akár meghatalmazott jár el, akár távellenjegyzésre kerül sor, ha a vevő nem az eladóval, hanem egy csalóval szerződik, az ingatlan tulajdonjogát nem fogja megszerezni. Éppen ezért a meghatalmazott eljárását és távellenjegyzést is csak meghatározott biztonsági intézkedések mellett javasoljuk.

Bár ez az ügyvéd felelőssége, de ha távellenjegyzésre kerül sor, mindenképpen figyeljünk rá, hogy a videóhívás során az ügyvéd követelje meg, hogy minden fél mutassa be az iratai minden oldalát a kamerának és a kamera előtt is írja alá a megfelelő iratot. Amennyiben az ügyvéd ezeket nem követeli meg és ebből a felek bármelyikének kára származik, az ügyvédet a kialakult bírói gyakorlat alapján kárfelelősség terheli. 

Olyan esettel is találkoztunk, amikor a külföldi fél megjelent az aláíráson, de nem volt Magyarországon lakóhelye, de még tartózkodási helye sem, viszont a vevő által megbízott ügyvédre sem kívánta rábízni az ügyei vitelét. Ilyen esetben a külföldi személynek meg kell bíznia egy magyarországi személyt (tipikusan egy másik ügyvédet), aki a magyarországi kézbesítési meghatalmazottjaként jár el. A földhivatali eljárás során keletkező iratokat ilyen esetben a kézbesítési meghatalmazottnak kézbesítik. Ilyen módon az ügyvéddel nem szerződő fél biztos lehet benne, hogy a földhivatali eljárás minden lényeges eleméről értesül.

Távellenjegyzés menete

Az e-ingatlanügyvédek.hu csapata csak olyan esetekben vállal távellenjegyzést, ha az elektronikusan becsatlakozó fél az aláírandó dokumentumokat korábban aláírta és elpostázta az ügyvéd tagunk részére. Ha az ellenjegyezni kívánt iratok rendelkezésre állnak, indulhat is a távellenjegyzés!

A távellenjegyzés első lépése az ügyfél megfelelő beazonosítása, vagyis a távazonosítás. Miután az ügyvéd köszönti az elektronikus hírközlőn megjelent feleket, megkéri őket, hogy egyezzenek bele az elektronikus ügymenetbe. Ezután minden ügyfélnek fel kell mutatnia az okmányait úgy, hogy azok jól láthatóak és olvashatóak legyenek. Fontos, hogy nem csak az adatoknak, pl. név, születési hely idő, kell hogy jól olvashatóak legyenek, hanem pl. a személyi igazolványon lévő hologramnak is látszódnia kell. Az ügyfélnek fel is kell olvasnia az adatait. Érdemes jó minőségű kamera előtt, világos helyen ezt a műveletet elvégezni. Ha az ügyvéd nem tudja beazonosítani ügyfelét a távazonosítás sikertelen, és a folyamatot meg kell ismételni. Az azonosító ügyvédnek mindezen feladatai mellett rögzítenie is kell a folyamatot, és szükséges ideig, általában 8 évig, megőrizni azt.

Az azonosítást ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló ügyletek esetén mindig a Jogügyletek Biztonságát Erősítő Adatszolgáltatási Keretrendszeren belüli, ún. JÜB ellenőrzésre is.

Ha sikerült a távazonosítás, ugyanabban a videóhívásban sor kerülhet az ún. távelőttemezésre. Ennek során az ügyvéd felmutatja a részére elpostázott okiratokat és nyilatkoztatja az ügyfelet, hogy az ellenjegyzendő okiratot ő írta-e alá és ha igen, az megfelel-e  az ügyleti akaratának.

Ügyleti meghatalmazás távellenjegyzése?

Természetesen távollevő fél adhat olyan ügyleti meghatalmazást, amelyet az ügyvéd távellenjegyzéssel hitelesít. Amennyiben ügyleti meghatalmazás távellenjegyzésében lenne szüksége ügyvédi segítségre, kérje az e-ingatlanügyvédek.hu egyedi ajánlatát!

Változások 2024. október 1. napja után:

2024. október1. napján indul az E-ING, azaz az elektronikus ingatlan-nyilvántartás és vele együtt a távollevők közötti szerződéseket is újraszabályozó jogszabályi környezet: ettől kezdődően elengedhetetlen lesz, hogy személyesen minden fél megjelenjen egy ügyvéd, közjegyző, kormányhivatali ügyintéző, vagy konzuli tisztviselő előtt. 

Továbbra sem lesz szükséges minden félnek azonos ügyvéd, vagy más tisztviselő előtt megjelenni, de ügyfélkapura, e-személyire, vagy más elektronikus aláírási módra mindenképpen szükségünk lesz.

Biztonságos-e a távellenjegyzés?

A távellenjegyzés biztonsága gyakran felmerülő kérdés az ügyfelek körében, különösen azokban az esetekben, amikor az ingatlan adásvételi szerződések távollevők között kerülnek megkötésre. A válasz egyértelműen igen; a távellenjegyzés egy biztonságos folyamat, ha megfelelő jogi és technikai feltételek mellett történik.

Az ügyvédi kamarai előírások és a jogszabályi keretek szigorúan szabályozzák a távellenjegyzést. Ezeknek köszönhetően, a technikai megoldások, mint például az erős titkosítás és az ügyfél azonosításának többlépcsős folyamata, a távellenjegyzés során is garantálják az adatok biztonságát.

A távellenjegyzés során történő "távazonosítás" egy rigorózus eljárás, ami azt jelenti, hogy az ügyvédnek biztosnak kell lennie abban, hogy a szerződést aláíró személy valóban az, aki állítja magát. Az ügyfél azonosítása, általában videóhívás útján, további biztonsági réteget ad a folyamathoz.

Összességében tehát a távellenjegyzés egy megbízható és biztonságos módszer az ingatlan adásvételi szerződések és egyéb jogi dokumentumok ellenjegyzésére, amennyiben az előírt jogi és technikai protokollok betartásra kerülnek.

Tipikus problémák és a megoldás

Amikor eladó és vevő távol lévő helyeken tartózkodnak, az adásvételi folyamat egyszerűnek tűnő részletei is komplikálttá válhatnak. Íme néhány tipikus probléma és azok lehetséges megoldásai:

1. Távollevő felek esetén, ha az ügyvéd egyszer sem találkozik az eladóval, akkor nehéz megállapítani, hogy valóban egyetért-e az adásvételi szerződés feltételeivel. Ha az eladó távol van és későn szembesül azzal, hogy a vételár megfizetése napján haladéktalanul át kell adni az ingatlan kulcsait, különben százezres kötbért fizet, az érthetően vitához, rossz szájízhez vezet, ami elkerülhető lett volna, ha nyugodt körülmények között kap előzetes felvilágosítást az ügyvédtől az adásvételi szerződés részletes feltételeit illetően.

2. Az adásvételi szerződés megkötésekor szokás az első vételárrészt mint foglalót átadni az eladónak. Ha az egyik fél nem tud jelen lenni, különösen, ha a vevő távol van akkor nehéz lehet rendezni a fizetési feltételeket – természetesen a későbbi bizonyíthatóság kedvéért indokolt banki átutalással rendezni a vételár minden részletét, de a távollevő eladótól nehezebben elvárható, hogy az átutalást azonnal, írásban vissza is igazolja. Készpénzes foglaló átadása távollevő eladónak értelemszerűen lehetetlen. Ilyen igény esetén lehetőség van ügyvédi letétbe teljesíteni, ez azonban biztosan megemeli az ügyvédi munkadíjat.

3. Az adásvételi szerződés megkötésekor általában az ingatlan birtokba adásáról, vagyis tulajdonképpen a kulcsok átadásáról is meg kell egyezni. Ha nem bontandó ingatlant vásárolunk, akkor jogosan elvárható, hogy az ingatlant bútoroktól teljesen kiürített, kitakarított állapotban vegyük át. Míg a kulcsátadással az eladó könnyen megbízhat egy családtagot, az akár napokig tartó pakolásra már nehezebb bárkit rávenni. Ilyen esetben érdemes kötbért (lényegében vételárcsökkentést) kérni arra az esetre, ha a lakást mégsem sikerül kiüríteni.

Összegzés

Összefoglalva, a modern kor technológiai lehetőségei számos új módot kínálnak az adásvételi szerződések megkötésére, amikor a felek nem tudnak személyesen megjelenni. Az ügyleti meghatalmazás és a távellenjegyzés mind két hatékony eszköz lehet ebben a helyzetben. Azonban mindkét esetben fontos, hogy a felek tájékozottak legyenek a folyamatról, a jogi következményekről, és a szükséges biztonsági intézkedésekről.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, távellenjegyzésre, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!