Otthon Start zártkert vásárláshoz? 2026-tól lehetséges!

Zártkerti ingatlan hitel segítségével? Lehetséges!

Röviden: akkor lehetséges a zártkerti ingatlant bármilyen hitelből megvenni, ha a zártkert nem számít termőföldnek, lakóingatlanként szerepel a nyilvántartásban, és a bank fedezetként is elfogadja. Pótfedezettel természetesen sok minden megoldható, de a lakóingatlan státusz mindenképpen szükséges egy lakáshitelhez.

Ezekre kell tehát elsődlegesen figyelni - akár Otthon Starttal, akár más hitel konstrukcióval vásárolunk.

1. A zártkert legyen kivonva művelés alól

Ez az önkormányzatnál/ingatlanügyi hatóságnál futó egyszerűsített eljárás—ha helyben engedik.

2. Legyen rajta nyilvántartott, lakhatásra alkalmas lakóépület

A bank helyszíni szemlén nézi:

• a közműellátottságot (legalább villany + ivóvíz megoldás),
• a komfortfokozatot,
• a térképmásolattal való egyezést.

3. A bank fogadja el fedezetként

Ez minden pénzintézetnél más:

• van, amelyik egyáltalán nem hitelez külterületet,
• van, amelyik csak értékbecslés után dönt,
• gyakran 40–50% önerőt kérnek (belterületen ez gyakrabban 20% körüli).

Otthon Start bármilyen zártkerti ingatlanra?

A 2025-ös jogszabálymódosítás azért nem volt ilyen megengedő. Eszerint Otthon Start hitel Magyarország területén lévő 

• lakás,
• egylakásos lakóépület,
• tanya vagy birtokközpont 

építéséhez, vásárlásához használható fel. 2026. január 1. után leadott hitelkérelmek esetén akkor is, ha a fentiek külterületen, vagy zártkertben találhatóak. A kormányrendelet tehát nem kreált külön „zártkerti lakóingatlan” fogalmat. Jogilag ugyanazt tekinti lakóingatlannak külterületen is, mint belterületen. A zártkerti lakóingatlanokat tehát csak akkor lehet megvenni a  fix 3 %-os hitellel, ha az otthon a lakhatási igények kielégítésére alkalmas.

Fontos, hogy a zártkerti lakás a lakhatási igények kielégítésére alkalmas-e?

Igen. A kölcsön abban az esetben igényelhető, ha az otthon – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas. Az alkalmasság kapcsán kifejezetten a bank által megbízott szakértő ingatlan-értékbecslési szakvéleménye számít,  de ha a helyszíni szemle során a lakhatási igények kielégítésére alkalmatlannak találják a lakást, az igénylő a hitelintézet részére építésügyi műszaki szakértői szakvéleménnyel igazolhatja az otthon lakhatási igények kielégítésére való alkalmasságát.

Milyen a lakhatásra alkalmas ingatlan?

A FIX 3%-os hitel háttérjogszabályaként szolgáló CSOK Plusz rendelet alapján a következő szempontrendszer mentén kell vizsgálódni:

Lakótér és alaphelyiségek

• legalább egy 12 m²-nél nagyobb lakószoba,
• van konyha (főzőhelyiség), vagy ha nincs, akkor legalább 4 m²-es, önállóan szellőző főzőtér,
• fürdőhelyiség,
• WC.

👉 Tehát komfort nélküli ingatlanok kizárva.

Villamos energia

Legyen bekötve a villanyáram.

👉 Közműves villamos-energia kell, off-grid napelemes rendszer nem elég.

Fűtés

Bármilyen egyedi fűtési mód jó (kályha, kandalló, konvektor, hőszivattyú, gázkazán stb.).

Szennyvízelvezetés

Közműves csatorna kell, vagy HA NINCS A TELEPÜLÉSEN (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, akkor

• egyedi szennyvízkezelő, vagy
• tisztítómezővel ellátott oldómedence, vagy
• zárt szennyvíztároló.

👉 Derítőtelket és szippantós rendszert elfogadnak, de csak bizonyos területeken!

Ivóvíz

Közműves ivóvíz, vagy HA NINCS A TELEPÜLÉSEN (településrészen) közműves ivóvíz-szolgáltatás, akkor

• van a telken lévő ivóvíz-minőségű vizet adó kút.

👉 Ha van kút, de a víz nem minősül ivóvíznek → nem megfelelő.

Az ingatlan lakóházként szerepel a tulajdoni lapon

Zártkerti, külterületi ingatlan is csak akkor hitelezhető, ha a megnevezése a tulajdoni lap felső részén:

• „lakóház, udvar”, vagy
• tanya, birtokközpont
• esetleg olyan egyéb megnevezés, amely megfelel lakóingatlannak.

Ha a tulajdoni lapon “gazdasági épület”, “zártkerti művelés alól kivett terület”, “szőlő”, “gyümölcsös” stb. szerepel → NEM minősül lakóingatlannak.

Természetesen meg kell felelni az Otthon Start esetén ismert négyzetméterár feltételeknek is.

Mikor NEM lesz hitelezhető egy zártkerti ingatlan?

Minden bank esetről-esetre dönti el, hogy hajlandó-e finanszírozni egy ingatlan megvásárlását, megépítését, de általánosságban elmondható, hogy nem kap hitelt a vevő,

• ha nincs rajta lakóházként bejegyzett épület, vagy tanya
• Ha a művelési ág pl. szőlő, kert, gyümölcsös – és nincs rajta lakóingatlan
• Ha az ingatlan nem felel meg a lakhatási feltételeknek
• Építés esetén a helyi építési szabályzat nem enged lakóingatlan építését

A zártkerti hiteligénylésnél is szükséges-e ugyanaz a TB-jogviszony, önerő, első lakás-feltétel stb., mint eddig?

Igen, a zártkerti (külterületi) lakóházra felvehető Otthon Start hitelnél ugyanazok az alapfeltételek érvényesek, mint a „sima” belterületi lakóingatlanoknál. A 2026. január 1-től várható módosítás csak annyit tesz, hogy bővül az ingatlantípus , amire kérhető a hitel, a személyi feltételek nem lazulnak.

Építés csak beépíthető külterületi telekre lehetséges

Építés esetén a fix 3% kölcsön az alábbi esetekben igényelhető:

• véglegessé vált építési engedély birtokában új otthon építéséhez,
• egyszerű bejelentéssel épülő új otthon építéséhez.

Világos, hogy a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) és a helyi építési szabályzat rendelkezéseit be kell tartania annak is, aki nem belterületi ingatlanra szeretne építeni.

Felparcellázott külterületi ingatlant is lehet 2026-tól venni?

Igen, elméletileg ez is lehetséges lesz. Mi is sokat foglalkoztunk nyáron az ilyen újépítésű projektek kérdésével. Mivel sok beépítésre kijelölt terület még mindig nem került belterületbe vonásra, a módosítás megkönnyítheti az itt található ingatlanokkal kapcsolatos hitelfelvételt. Ezen projektek esetében is kérdés, hogy a bank mit gondol a lakások értékéről.

Már csak az új, társasházi építményi jogot kéne beemelni az otthon starttal hitelezhető konstrukciók rendszerébe.

Mi az a zártkert?

Az az ingatlan minősül zártkertnek, amelynek tulajdoni lapján "zártkert" szerepel megnevezésként. Fontos különbséget tenni

• a termőföldnek minősülő és a
• művelés alól kivett zártkertek között. 

A tulajdoni lapon "művelés alól kivett" minősítéssel rendelkező zártkertekre ugyanis nem vonatkoznak a termőföldre vonatkozó szabályok. A termőföldnek minősülő zártkertekre a Földforgalmi törvény előírásai érvényesek, ami szigorúbb szabályokat jelent az adásvétel és a beépítés terén. Az Otthon Start programban bejelentett 2026-os módosítások kapcsán a kivett zártkertek hitelezése kerül előtérbe.

Ki kell vonni, hogy hitelezhető legyen?

Elméletileg nem kizárt, hogy egy szántón található lakást hitelezzen a bank, de egyrészt ilyen kevés van, másrészt az ilyen lakóingatlanok hitelbiztosítéki értéke csekély, ha van egyáltalán. Ezek az ingatlanok inkább a gazdaságátadás keretében értelmezhetőek a hitelezési gyakorlatban. Ha valaki lakás céllal szeretne vásárolni, szinte biztosan ki kell vonni művelés alól a külterületi, vagy zártkerti ingatlant. Ez szerencsére 2025 nyarától egyszerűsített eljárásban is lehetséges, ha a helyi önkormányzat úgy dönt.

Érdekli, hogy melyik településeken érhető el az egyszerűsített kivonás? Kattintson ide!

Hogyan kell kivonni a zártkertet a művelés alól?

A zártkert művelés alóli kivonása azt jelenti, hogy az ingatlant a földhivatal "művelés alól kivett területként" jegyzi be, így az már nem minősül termőföldnek, hanem - ha a hely építési szabályok engedik - beépíthető területként kezelhetőek. Ez alapesetben egy bonyolultabb, hatósági engedélyezési folyamat, aminek a végén földvédelmi járulék is fizetendő, de 2026-től lehetőség van egyszerűsítetten átminősíttetni a termőföldeket, ha helyben ezt egy önkormányzati rendelet lehetővé teszi. Ha az eladósorba került ingatlan olyan településen található, ahol elérhető az egyszerűsített átminősítés, akkor egy hagyományos kérelmet kell csak beadni a földhivatalhoz.

Figyelem: a földhivatalok az E-ING back office bevezetése miatt lassabban járnak el a megszokottnál. Aki kivonásban gondolkodik, annak érdemes lehet sürgősségi eljárásban kérni azt.

Milyen indokkal utasítják el legtöbbször a zártkerti hitelt?

A bankok leggyakoribb kifogásai:

1. Termőföld minősítés
2. Hiányzó művelés alóli kivonás
3. Nincs rajta lakóház a térképmásolaton
4. Fel nem tüntetett melléképület
5. komfortfokozat nem elégséges
6. gyenge megközelítés, hiányos infrastruktúra

Tényleg beláthatatlan társadalmi következményekkel jár, ha az Otthon Start program kiterjed a külterületi ingatlanokra?

Ingatlanjoggal, lakás adásvételekkel foglalkozó ügyvédként én úgy gondolom, hogy inkább csak elméleti esélye van annak, hogy komoly társadalmi hatással jár a zártkerti besorolású lakásokat érintő módosítás. Attól még hogy elméletileg lehet hitelt felvenni egy külterületi pár szobás kis lakóépítményre, közel sem jelenti azt, hogy bank is ad rá hitelt. A hazai bankok nagyon szigorú szabályok mentén hiteleznek, 

• ha a lakás nem elég értékes, vagy
• vevő maga nem hitelképes, akkor 

nem fogják finanszírozni a zártkerti lakóingatlan adásvételét.

Ha ugyanis a bank azt látja, hogy csak egy kis esélye is van annak, hogy ha bedől a hitel és nem fogják tudni a (jelzálogjogukkal élve) továbbértékesíteni az ingatlant, akkor nem fognak rá hitelt adni. Az ingatlanpiacon hasonlóan nem várok nagy mozgást, a kisebb, vidéki családi házak ára talán csökkenhet az intézkedés hatására.

Én a magam részéről úgy látom, hogy a hitelezhető ingatlanok köre nem olyan széles, mint ahogyan a médiában az elmúlt napokban azt olvasni lehetett.

Ha a bank nem ad lakáshitelt – milyen megoldások vannak?

Először is érdemes figyelembe venni, hogy a bank nem véletlenül nem hitelez bizonyos ingatlanokat: ha a banknak nem éri meg, akkor könnyen lehet, hogy egy nehezebb élethelyzetben szinte lehetetlen lesz túladni az ingatlanon. Ezt mindenképpen érdemes figyelembe venni. A legtöbb ügyfél azonban az alábbiak segítségével szokott zártkertet venni:

A) Szabad felhasználású jelzáloghitel

Fedezet: egy másik, már meglévő lakás.
Előny: nagy összeg, hosszabb futamidő
Hátrány: magasabb kamat, mint a lakáshitel.

B) Személyi kölcsön

Akár 10–15 millió Ft-ig.
Gyors, egyszerű, de:

• max 8 év futamidő,
• magas havi törlesztő.

C) Babaváró + személyi kölcsön kombináció

Gyakori megoldás zártkerti vásárlásoknál.

Összegzés

2026. január 1-től külterületi és zártkerti lakóingatlanok is megvásárolhatóak a 3%-os fix otthon start lakáshitel segítségével. A konkrét hitelfelvétel persze mindig a bank bírálati politikájától függ. Nem szabad elfelejteni, hogy a hitel előminősítés a sikeres adásvétel alapja!

Ha szeretnél biztosra menni, töltsd ki a lenti űrlapot és beszéld meg az adásvétel otthon starttal való finanszírozhatóságát szakértő partnerünkkel!