Lakáshitel önerő nélkül?

Honnan lehet tudni az önerő szabályokat?

Az „önerő” szempontjából a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet két jogintézménnyel is korlátozza a lakossági jelzáloghitelezést:

1. HFM (hitelfedezeti mutató) – mennyit hitelezhet a bank az ingatlan értékéhez képest (ez az „önerő” jogi-matematikai alapja).
2. JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) – mennyi lehet a teljes havi törlesztésed a nettó igazolt jövedelmedhez képest.

A kettő együtt adja ki a gyakorlatban: „önerő nélkül” tipikusan nem megy, mert a HFM plafon általában nem engedi a 100%-os finanszírozást.

Alapszabály (forinthitel, jelzáloggal)

• Max. hitel: az ingatlan forgalmi értékének 80%-a
  → minimum önerő tipikusan 20%

Kedvezőbb szabály: 90%-os finanszírozás két tipikus esete

A rendelet megengedi, hogy forinthitelnél is 90% legyen a plafon, tehát akár 10% önerő is elég lehet, ha:

1. „első lakásos” helyzet (3. § (1a))
   • az ügyfél(ek) a kérelem benyújtásáig nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
   • csak olyan lakástulajdonuk volt, ami jogszabályon alapuló haszonélvezettel terhelt.
     (A bank ezt ingatlan-nyilvántartás alapján ellenőrzi.)
2. energetikailag hatékony lakás / energiahatékonysági felújítás (3. § (1c))
   • ha a hitelcél „energetikailag hatékony lakás” vásárlása/építése vagy energiamegtakarítási felújítás, akkor is 90% lehet a plafon.

Fontos gyakorlati különbség: a rendelet csak maximumot ad. A bank kockázati szabályai (település, ingatlantípus, állapot, jövedelem, életkor, stb.) miatt ettől szigorúbb önerőt is kérhetnek.

Mit jelent az „ingatlan forgalmi értéke”?

A rendelet az értékelésből indul ki (banki értékbecslés / hitelbiztosítéki értékelési elvekhez kötött fogalom). Magyarán:

• nem feltétlenül a vételár a mérvadó,
• hanem ami a banki értékbecslésben „forgalmi értékként” kijön.

Önerő szempontból ez kritikus: ha a becslés alacsonyabb a vételárnál, az önerő megnő (mert a plafon az értékbecslés százaléka).

Miért nem támogatott az „önerő nélküli” lakáshitel?

A Magyar Nemzeti Bank 2025 februárjában kiadott vezetői körlevele egyértelművé tette: kifejezetten kockázatos gyakorlat, ha a lakáshitelhez szükséges önerőt az ügyfél személyi hitelből pótolja.

Ennek oka nem csak technikai:

• a valódi önerő csökkenti a havi törlesztőt,
• bizonyítja a vevő elköteleződését,
• és megosztja a kockázatot az ügyfél és a bank között.

A felügyelet szerint az „önhitelből finanszírozott önerő” ellentétes a felelős hitelezés elvével, ezért a bankoknak ezt külön vizsgálniuk és korlátozniuk kell.

Mi ez a 90 napos szabály a személyi hitelnél?

A Magyar Nemzeti Bank előírása szerint ez az az időszak, amelyen belül a személyi hitel nagy valószínűséggel az önerő pótlását szolgálja, még akkor is, ha formálisan nem ezt mondja az ügyfél. Ha a személyi hitel 90 napon belüli, a bank köteles úgy tekinteni rá, mintha az önerő része lenne – és ez akár az egész lakáshitel elutasításához is vezethet.

90 napnál régebbi személyi hiteleket nem néznek ilyen szigorúan. A 90 nap tehát nem kiskapu, hanem ellenőrzési időszak.

Babaváró, munkáshitel = önerő?

Részben.

A jelenlegi gyakorlat szerint:

• babaváró hitel és
• munkáshitel

legfeljebb 75%-ban számítható be önerőként, de a bank a kockázatszámításnál ezek legalább 25%-át hitelként veszi figyelembe. Ez azt jelenti, hogy ezek nem „ingyen önerők”, hanem csak korlátozottan javítják a hitelképességet.

Hogy működik a pótfedezet?

A pótfedezet lakáshitelnél azt jelenti, hogy a bank nem csak a megvásárolni kívánt ingatlant, hanem egy másik ingatlant is bevon fedezetként a hitel mögé. Ez azt jelenti, hogy összesen két ingatlanra kerül a kölcsönt biztosító jelzálogjog. Erre akkor van szükség, ha az első ingatlan önmagában nem nyújt elég fedezetet a kívánt hitelösszeghez. A pótfedezetes lakáshitel továbbra is az egyik leghatékonyabb eszköz, ha önerő nélkül vagy minimális saját megtakarítással szeretnél ingatlant vásárolni.

Mikor van szükség pótfedezetre?

Leggyakrabban ezekben az esetekben:

• az ingatlan értéke alacsonyabb, mint a szükséges hitelbiztosítéki érték,
• kevés önerő áll rendelkezésre,
• az ingatlan banki szempontból kockázatosabb (pl. osztatlan közös tulajdon, alacsony forgalomképesség),
• nagyobb hitelösszeget szeretnél felvenni a szokásosnál.

Fontosabb elvárások:

• Magyarországi helyrajzi szám
• Rendezett tulajdonviszonyok, per-, teher és igénymentes
• Nincs rajta állami vagy önkormányzati elővásárlási jog
• Van érvényes használatbavételi engedélye
• Lakhatásra alkalmas, legalább komfortos
• Az értékbecslés alapján megfelelő fedezeti értékű
• Lakásbiztosítás köthető rá
• A tulajdonos(ok) hozzájárulnak a jelzálogjog bejegyzéséhez

Ki lehet a tulajdonos?

Az ingatlan nem csak az adósé lehet, hanem közeli hozzátartozóé vagy akár ismerősé is. A tulajdonos zálogkötelezettként vonható be a hitelbe: közjegyzői okiratban járul hozzá a jelzálogjog bejegyzéséhez, és az ingatlanával vállal felelősséget a kölcsönért.

Pótfedezetnél nem számít a tulaj vagy annak életkora, jövedelme.

Ha van pótfedezet a bank fizeti a foglalót/előleget is?

Nem. A pótfedezet csak arra jó, hogy a bank nagyobb hitelösszeget tudjon adni (mert több ingatlan értéke áll fedezetként). Ettől még a bank nem “fizeti ki” helyetted a foglalót/előleget. Azt is fontos tudni, hogy a foglaló nem mindig jár vissza, ha a vevő nem kap hitelt.

Kockázatok

• ⚠️ Nem csak „papíron” kockázat: ha a hitel nem fizethető, a pótfedezetként bevont ingatlan is végrehajtható.
• 🏠 Gyakori családi megoldás: szülők ingatlana kerül pótfedezetbe gyermek lakásvásárlásánál.
• 🔓 Kiváltható: később – például tőketörlesztés vagy értéknövekedés után – kérhető a pótfedezet felszabadítása.

Támogatott hiteleknél sincs „automatikus” 10% önerő

Bár a közbeszédben gyakran elhangzik a „10% önerő” az Otthon Start kapcsán, a banki üzletszabályzatok alapján:

• ez nem alanyi jog,
• életkorhoz, jövedelemhez, hitelképességhez kötött,
• és banki döntés kérdése, nem pusztán jogszabályé.

Összegzés

Nagyon ritkán találkozunk 0% önerő + 100% jelzáloghitel jelenséggel. 

A „lakáshitel önerő nélkül” jól hangzó ígéret, de jogi és banki értelemben félrevezető. Az MNB adósságfék-szabályai miatt a teljes vételárat fedező jelzáloghitel nem reális, legfeljebb külön megoldásokkal „látszik” így. A biztonságos döntéshez mindig érdemes a számok mögé nézni – még a szerződéskötés előtt.

Kérdése lenne? Adja meg adatait és partnereink válaszolnak Önnek!