Lakáshitel önerő nélkül?

Hitel önerő nélkül - honnan tudni a szabályokat?

Az „önerő” szempontjából a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet két jogintézménnyel is korlátozza a lakossági jelzáloghitelezést:

1. HFM (hitelfedezeti mutató) – mennyit hitelezhet a bank az ingatlan értékéhez képest (ez az „önerő” jogi-matematikai alapja).
2. JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) – mennyi lehet a teljes havi törlesztésed a nettó igazolt jövedelmedhez képest.

A kettő együtt adja ki a gyakorlatban: „önerő nélkül” tipikusan nem megy, mert a HFM plafon általában nem engedi a 100%-os finanszírozást.

Alapszabály (forinthitel, jelzáloggal)

• Max. hitel: az ingatlan forgalmi értékének 80%-a
  → minimum önerő tipikusan 20%

Kedvezőbb szabály: 90%-os finanszírozás két tipikus esete

A rendelet megengedi, hogy forinthitelnél is 90% legyen a plafon, tehát akár 10% önerő is elég lehet, ha:

1. „első lakásos” helyzet (3. § (1a))
   • az ügyfél(ek) a kérelem benyújtásáig nem rendelkeztek lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
   • csak olyan lakástulajdonuk volt, ami jogszabályon alapuló haszonélvezettel terhelt.
     (A bank ezt ingatlan-nyilvántartás alapján ellenőrzi.)
2. energetikailag hatékony lakás / energiahatékonysági felújítás (3. § (1c))
   • ha a hitelcél „energetikailag hatékony lakás” vásárlása/építése vagy energiamegtakarítási felújítás, akkor is 90% lehet a plafon.

Fontos gyakorlati különbség: a rendelet csak maximumot ad. A bank kockázati szabályai (település, ingatlantípus, állapot, jövedelem, életkor, stb.) miatt ettől szigorúbb önerőt is kérhetnek.

Mit jelent az „ingatlan forgalmi értéke”?

A rendelet az értékelésből indul ki (banki értékbecslés / hitelbiztosítéki értékelési elvekhez kötött fogalom). Magyarán:

• nem feltétlenül a vételár a mérvadó,
• hanem ami a banki értékbecslésben „forgalmi értékként” kijön.

Önerő szempontból ez kritikus: ha a becslés alacsonyabb a vételárnál, az önerő megnő (mert a plafon az értékbecslés százaléka).

Van lakásvásárlási hitel önerő nélkül?

A Magyar Nemzeti Bank 2025 februárjában kiadott vezetői körlevele egyértelművé tette: kifejezetten kockázatos gyakorlat, ha a lakáshitelhez szükséges önerőt az ügyfél személyi hitelből pótolja.

Ennek oka nem csak technikai:

• a valódi önerő csökkenti a havi törlesztőt,
• bizonyítja a vevő elköteleződését,
• és megosztja a kockázatot az ügyfél és a bank között.

A felügyelet szerint az „önhitelből finanszírozott önerő” ellentétes a felelős hitelezés elvével, ezért a bankoknak ezt külön vizsgálniuk és korlátozniuk kell.

Mi ez a 90 napos szabály a személyi hitelnél?

A Magyar Nemzeti Bank előírása szerint ez az az időszak, amelyen belül a személyi hitel nagy valószínűséggel az önerő pótlását szolgálja, még akkor is, ha formálisan nem ezt mondja az ügyfél. Ha a személyi hitel 90 napon belüli, a bank köteles úgy tekinteni rá, mintha az önerő része lenne – és ez akár az egész lakáshitel elutasításához is vezethet.

90 napnál régebbi személyi hiteleket nem néznek ilyen szigorúan. A 90 nap tehát nem kiskapu, hanem ellenőrzési időszak.

Babaváró, munkáshitel = önerő?

Részben.

A jelenlegi gyakorlat szerint:

• babaváró hitel és
• munkáshitel

legfeljebb 75%-ban számítható be önerőként, de a bank a kockázatszámításnál ezek legalább 25%-át hitelként veszi figyelembe. Ez azt jelenti, hogy ezek nem „ingyen önerők”, hanem csak korlátozottan javítják a hitelképességet.

Hogy működik a pótfedezet?

A pótfedezet lakáshitelnél azt jelenti, hogy a bank nem csak a megvásárolni kívánt ingatlant, hanem egy másik ingatlant is bevon fedezetként a hitel mögé. Ez azt jelenti, hogy összesen két ingatlanra kerül a kölcsönt biztosító jelzálogjog. Erre akkor van szükség, ha az első ingatlan önmagában nem nyújt elég fedezetet a kívánt hitelösszeghez. A pótfedezetes lakáshitel továbbra is az egyik leghatékonyabb eszköz, ha önerő nélkül vagy minimális saját megtakarítással szeretnél ingatlant vásárolni.

Pótfedezettel az adósságfék szabályok könnyen kikerülhetőek, de azért nem csak ez határozza meg a bankok hitelezési gyakorlatát. Sok esetben a bankok belső szabályai nem engedik, hogy 10% önerő alatt hitelt nyújtsanak.

Mikor van szükség pótfedezetre?

Leggyakrabban ezekben az esetekben:

• az ingatlan értéke alacsonyabb, mint a szükséges hitelbiztosítéki érték,
• kevés önerő áll rendelkezésre,
• az ingatlan banki szempontból kockázatosabb (pl. osztatlan közös tulajdon, alacsony forgalomképesség),
• nagyobb hitelösszeget szeretnél felvenni a szokásosnál.

Fontosabb elvárások:

• Magyarországi helyrajzi szám
• Rendezett tulajdonviszonyok, per-, teher és igénymentes
• Nincs rajta állami vagy önkormányzati elővásárlási jog
• Van érvényes használatbavételi engedélye
• Lakhatásra alkalmas, legalább komfortos
• Az értékbecslés alapján megfelelő fedezeti értékű
• Lakásbiztosítás köthető rá
• A tulajdonos(ok) hozzájárulnak a jelzálogjog bejegyzéséhez

Ki lehet a tulajdonos?

Az ingatlan nem csak az adósé lehet, hanem közeli hozzátartozóé vagy akár ismerősé is. A tulajdonos zálogkötelezettként vonható be a hitelbe: közjegyzői okiratban járul hozzá a jelzálogjog bejegyzéséhez, és az ingatlanával vállal felelősséget a kölcsönért.

Pótfedezetnél nem számít a tulaj vagy annak életkora, jövedelme.

Ha van pótfedezet a bank fizeti a foglalót/előleget is?

Nem. A pótfedezet csak arra jó, hogy a bank nagyobb hitelösszeget tudjon adni (mert több ingatlan értéke áll fedezetként). Ettől még a bank nem “fizeti ki” helyetted a foglalót/előleget. Azt is fontos tudni, hogy a foglaló nem mindig jár vissza, ha a vevő nem kap hitelt.

Kockázatok

• ⚠️ Nem csak „papíron” kockázat: ha a hitel nem fizethető, a pótfedezetként bevont ingatlan is végrehajtható.
• 🏠 Gyakori családi megoldás: szülők ingatlana kerül pótfedezetbe gyermek lakásvásárlásánál.
• 🔓 Kiváltható: később – például tőketörlesztés vagy értéknövekedés után – kérhető a pótfedezet felszabadítása.

Támogatott hiteleknél sincs „automatikus” 10% önerő

Bár a közbeszédben gyakran elhangzik a „10% önerő” az Otthon Start kapcsán, a banki üzletszabályzatok alapján:

• ez nem alanyi jog,
• életkorhoz, jövedelemhez, hitelképességhez kötött,
• és banki döntés kérdése, nem pusztán jogszabályé.

Összegzés

Nagyon ritkán találkozunk 0% önerő + 100% jelzáloghitel jelenséggel. 

A „lakáshitel önerő nélkül” jól hangzó ígéret, de jogi és banki értelemben félrevezető. Az MNB adósságfék-szabályai miatt a teljes vételárat fedező jelzáloghitel nem reális, legfeljebb külön megoldásokkal „látszik” így. A biztonságos döntéshez mindig érdemes a számok mögé nézni – még a szerződéskötés előtt.

Kérdése lenne? Adja meg adatait és partnereink válaszolnak Önnek!