Mennyi pénzt szokás adni előszerződésre foglaló, illetve előleg tekintetében?

Mit biztosít a foglaló előszerződés esetén?

Az előszerződés lényegében “csak” egy szerződéses ígéret arra, hogy a felek egy későbbi időpontban egymással (végleges) ingatlan adásvételi szerződést fognak kötni. Az ilyen kötelmeket előzetes jellegük ellenére ugyanúgy pénzátadással szokás biztosítani. Az átadott pénz általában foglaló, hiszen az kétszeres összegben jár vissza, ha az eladó felel azért, hogy a végszerződést végül nem lehet megkötni.

A foglaló ugyanis a Ptk 6:185. §-a értelmében a szerződés teljesítését biztosító úgynevezett mellékkötelem. A biztosíték jelleg akkor kerül előtérbe, ha a teljesítés meghiúsul. Előszerződés esetén az átadott pénzösszeg nem az ingatlannal kapcsolatos tulajdonszerzést, hanem azt biztosítja, hogy a felek később megkötik a végleges adásvételi szerződést (tehát a „végszerződés megkötését” illető szándékot erősíti meg).

A fő következmények röviden:

• ha megkötik a végleges szerződést, a foglaló beleszámít a vételárba;
• ha a végszerződés megkötése olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem felelős/mindkét fél felelős, a foglaló visszajár;
• ha a meghiúsulásért a vevő felelős, a foglalót elveszíti;
• ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen kell visszafizetnie.

Miért kell a foglaló mellé előleget is adni?

Teljesen érthető a vevők részéről, hogy nem szeretnének 10%-ot meghaladó összegű foglalót átadni egy olyan előszerződésre, hiszen az sem kizárt, hogy végül pont miattuk nem lehet szerződést kötni - gondoljunk csak arra, hogy ha a bank nem adna hitelt, akkor végül az egész összeg mehetne a levesbe. Emiatt szokás az “önerőt” megbontani és részben foglaló, részben előleg jogcímén átadni.

Mire kell figyelni az előszerződésnél?

Az előszerződést a végleges szerződésre előírt alakban kell megkötni (pl. ingatlan adásvételnél írásban). Tartalmilag pedig arra kell figyelni, hogy azonosíthatóak legyenek a felek, a szerződés tárgya, és – bár nincs minden részletre kiterjedő előírás – a lényeges feltételekben (pl. ingatlan esetén: eladó, vevő, ingatlan, vételár, adásvételi szándék) is meg kell állapodni. Az előszerződés akkor is érvényes, ha nem tartalmazza a végleges szerződés valamennyi részletét, de a szerződéskötéshez való kölcsönös kötelezettségvállalásnak egyértelműen ki kell tűnnie. 

Az előszerződés azért akkor véd igazán, ha egyértelmű határidőket, azaz fizetési ütemezést és ezek elmaradása esetére megfelelő jogkövetkezményeket (foglaló vagy előleg, hitel sorsa) tartalmaz. Természetesen rögzíteni kell a végleges szerződés megkötésének idejét és feltételeit, valamint az elállás következményeit és a szankciókat.

Mennyi pénzt adjunk át?

A foglaló és az előleg összegének meghatározása a felek kockázatvállalási hajlandóságától és a finanszírozási lehetőségektől függ. Ebben a körben a következőkre figyeljünk:

A kifizetés jogcímének rögzítése: Ha az adásvételi szerződésben nem szerepel kifejezetten a "foglaló" kifejezés, a bíróság automatikusan előlegnek fogja tekinteni a pénzt, így az mindenképpen visszajárna (elveszítve ezzel a biztosíték jellegét).

Hitelkockázat: Ha hitelből vásárolunk, érdemes beleírni a szerződésbe, hogy mi a foglaló sorsa, ha a vevő nem kap hitelt. 

Készpénz vs. Utalás: A biztonság és az utólagos igazolhatóság miatt az átutalás javasolt. 4,5 millió forintot meghaladó készpénzmozgás mellett az ügyvéd köteles fokozott ügyfélátvilágítást lefolytatni.

Lehet csak előleget adni előszerződésre?

Igen, a szerződéskötési folyamat során nem kizárt, hogy csak előleget adunk az előszerződés megkötésekor. Főleg akkor javasoljuk ezt a megoldást, ha a vevő hitel-előminősítésre vár, vagy például, ha az eladónak előbb az ingatlan jogi státuszát kell rendeznie.

Ilyenkor jellemzően a vételár 1–5 %-a, vagy kisebb fix összeg kerül átutalásra. Az előleg természetesen mindig visszajár, ha az ügylet meghiúsul. 

Érdekesség, hogy az is szabályos, ha valaki a vételár 100%-át kifizeti az előszerződés alapján.

Ingatlanközvetítőnek átadható foglaló/előleg?

Nem, mivel az ingatlanközvetítő nem jogosult foglalót/előleget “csak úgy” átvenni.

Az elméletileg nem kizárt, hogy ha az ingatlanközvetítő a megbízási szerződése alapján teljeskörű ügyleti meghatalmazást kap az eladótól, akkor a foglalót is jogosult átvenni, de általában erről szó sincs. Ha az ingatlanközvetítő nem tud meghatalmazást bemutatni, akkor felmerül, hogy az átvett pénzt (a jutalékkal fedezett) üzletszerű gazdasági tevékenysége keretében őrzi, azaz jogosulatlanul kezel letétet. Ha pedig a közvetítő a rábízott összeget nem adja át a megbízónak, vagy azt a megbízó utasítása nélkül saját célra fordítja, akkor más okból is felmerülhet a büntető- és polgári jogi felelőssége. 

Miért kockázatos vevőként az ingatlanközvetítőnek átadni a pénzt?

Az ingatlanközvetítő feladata rendszerint a felek összehozása és az értékesítés elősegítése. Attól, hogy ő mutatta meg az ingatlant vagy közreműködött az ajánlat megtételében, még nem válik automatikusan az eladó pénzátvételre jogosult képviselőjévé. Ennek ellenére köztudott, hogy sok olyan ingatlanközvetítő van, aki azért, hogy a vevő ajánlatát komolyan vegye, partnerként kezelje és továbbítsa az eladónak az ajánlatot, akár több millió forint letételéhez ragaszkodik. Mintegy ajánlati biztosítékként. Bár átvételi elismervény szokott készülni, de ettől még a vevő a szerződés megkötéséig terjedő időre vonatkozóan jelentős kockázatot vállal. 

Ha valami balul sül el, a vevőnek a közvetítőtől kell megpróbálnia visszaszerezni az átadott összeget. 

Ez nem mindig könnyű:

• Ha a közvetítő ellen végrehajtás, felszámolás vagy csőd indul, a vevő követelése csupán egy a hitelezők sorában, ami jelentősen megnehezíti a pénz visszaszerzését.
• Ha a közvetítő megtartja, elkölti vagy más ügyletre fordítja a pénzt, az eladóval szemben ettől még nem feltétlenül teljesül a vételár. A vevő akár kétszeres fizetési helyzetbe is kerülhet: egyszer a közvetítőnek, majd ismét az eladónak. 

Olyan bírósági ítéletet is olvashatunk - nem is egyet - ahol az ingatlanközvetítő személye és irodája hitelességi látszatot adott egy nem létező ügyletnek. A vevő könnyebben fizet, ha az ajánlatot egy ismert közvetítő, korábbi üzleti partner vagy ingatlaniroda közvetíti. Ettől azonban maga az ügylet nem biztos hogy valós vagy jogilag biztonságos. 

Ha mégis az ingatlanközvetítő vesz át pénzt, az okiratból egyértelműen ki kell derülnie, hogy kinek a képviseletében, milyen jogcímen, milyen összegben és milyen elszámolási kötelezettséggel jár el. Az eladó írásbeli felhatalmazása és az átvételi elismervény nélkül a vevő jelentős kockázatot vállal. 

Hogyan tudom igazolni, hogy miben állapodtunk meg, ha papír nélkül adtam foglaltót?

Először is "papír" nélkül nem lehet foglalót adni, hiszen ahhoz szerződést kell kötni. Általánosságban persze lehet szóban szerződni, de ingatlanok esetén az írásba foglalás érvényességi feltétel. A foglalónak nem minősülő összegek "jogalap nélküli gazdagodás" jogcímen visszajárnak annak, akitől származnak.

Sokan nem mernek titokban hangfelvételt készíteni pl. a készpénzátadásról, hiszen ez személyiségi jogot sért, másrészt a polgári perekben főszabály szerint nem megengedett a titokban készített telefonfelvételek bizonyítékként történő felhasználása. Vannak azonban kivételek! A Kúria a Pfv.VI.20.602/2023/13. számú ítéletében kimondta, hogy egy jogsértő módon készült hangfelvétel kivételesen felhasználható a perben, ha az a tényállás tisztázásához szükséges, más módon az adott tény nem bizonyítható, és a felhasználás nem okoz aránytalan jogsérelmet.
 

Szokás előszerződéskor ügyvédi letétbe fizetni?

Nem szokás ügyvédi letétbe teljesíteni, de van, akit megnyugtat. Szerencsére ez egy teljesen jogszerű konstrukció. A pénzletét leginkább azért ritka, mert drága és a legtöbb vevő igyekszik az adásvétel járulékos költségein spórolni.

Fontos: ingatlanos (közvetítő) letétet nem kezelhet, letétet CSAK ügyvéd kezelhet külön letéti megállapodással, és ennek lehet külön díja.

Mikor kéri a bank az ügyvédi letétet?

Államilag támogatott hitelek esetén jellemző, ha külföldi az eladó és nincs magyar bankszámlája: ilyenkor a bank tipikusan kéri az ügyvédi letétet.

Nem elég, ha az ingatlanközvetítő az orrunk alá dug egy papírt

Jól példázza a fenti tanulságot a Kúria Pfv.V.20.240/2025/8. számú ítélete. A felperes tulajdonában állt egy R. településen fekvő ingatlan, ahol nem lakott életvitelszerűen. A felperes megismerkedett egy K. G. nevű személlyel, aki rábeszélte, hogy bízzon meg egy ingatlanközvetítőt. K. G. több iratot íratott alá vele — ezek között, a felperes tudta nélkül, egy adásvételi szerződés is volt, amely az ingatlan eladásáról szólt. Ügyvéd ekkor nem volt jelen. Az okirat keltezése szerint ekkor jött létre az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között, 17 millió Ft vételárért. A felperes azonban sem a vevőt, sem az ügyvédet nem ismerte, és a vételárat sem kapta meg. A felperes el akarta adni az ingatlant, ekkor tudta meg az ingatlanközvetítőtől, hogy már nem az "ő nevén van" a tulajdonjog. Feljelentést tett a rendőrségen és pert indított az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására. A bíróság megállapította, hogy a szerződés valójában létre sem jött, mert az ellenjegyző ügyvéd nem volt jelen a felek aláírásánál, így a dokumentum nem minősült ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratnak.

A fenti esetben természetesen felmerül az ügyvéd fegyelmi és anyagi felelőssége is - mindenesetre óvakodjunk az olyan helyzetektől, ahol bárki "csak aláíratni" hoz nekünk egy papírt, amit majd ellenjegyzésre elvisz az ügyvédhez..

Összegzés

Előszerződéskor a felek gyakran a vételár mintegy 20%-át adják át foglaló és előleg formájában: a foglaló hagyományosan 10%, a vizsgált ügyvédi gyakorlatban azonban inkább átlagosan 8% körüli, míg a fennmaradó rész előleg. A pontos összeg a finanszírozástól és a felek kockázatvállalásától függ. A szerződésben egyértelműen rögzíteni kell a pénz jogcímét, a hitel meghiúsulásának következményeit, a fizetési határidőket és a végleges szerződés feltételeit. A foglalót vagy előleget célszerű közvetlenül az eladónak, illetve külön megállapodás alapján ügyvédi letétbe fizetni, nem pedig az ingatlanközvetítőnek. 

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Hívjon minket!