Mennyi pénzt szokás adni előszerződésre foglaló, illetve előleg tekintetében?

Mit biztosít a foglaló előszerződés esetén?

Előszerződésnél a foglaló nem a tulajdonszerzést, hanem azt biztosítja, hogy a felek később megkötik a végleges adásvételi szerződést (tehát a „végszerződés megkötését” illető szándékot erősíti meg).

A fő következmények röviden:

• ha megkötik a végleges szerződést, a foglaló beleszámít a vételárba;
• ha a végszerződés megkötése olyan okból hiúsul meg, amiért egyik fél sem felelős/mindkét fél felelős, a foglaló visszajár;
• ha a meghiúsulásért a vevő felelős , a foglalót elveszíti;
• ha az eladó felelős , a kapott foglalót kétszeresen kell visszafizetnie.

Mire figyelj az előszerződésnél?

Az előszerződés akkor véd igazán, ha egyértelmű határidőket, kifizetési szabályokat és jogkövetkezményeket tartalmaz. Rögzíteni kell a végleges szerződés megkötésének idejét és feltételeit, a vételár fizetésének ütemezését (foglaló vagy előleg, hitel sorsa), az esetleges tehermentesítés módját, a birtokbaadás és az ingatlan állapotának kérdését, valamint az elállás következményeit és a szankciókat.

A foglaló és az előleg közötti választás a felek kockázatvállalási hajlandóságától és a finanszírozási lehetőségektől függ. Ebben a körben a következőkre figyeljünk:

1. A kifizetés jogcímének rögzítése: Ha az adásvételi szerződésben nem szerepel kifejezetten a "foglaló" kifejezés, a bíróság automatikusan előlegnek fogja tekinteni a pénzt, így az mindenképpen visszajárna (elveszítve ezzel a biztosíték jellegét).
2. Hitelkockázat: Ha hitelből vásárolsz, érdemes belevenni a szerződésbe, hogy mi a foglaló sorsa, ha a vevő nem kap hitelt. Ha nem írjátok bele, és nem kapsz hitelt, a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, és elveszíted a foglalót.
3. Készpénz vs. Utalás: 2026-ban a biztonság és az igazolhatóság miatt az átutalás javasolt. Ha készpénzben adod át (pl. 4,5 millió Ft felett már óvatosan), mindenképpen kérj ügyvéd előtt aláírt átvételi elismervényt.

Lehet csak előleget adni előszerződésre?

Igen, bár ez egy óvatosabb, ritkább megoldás:

• Jellemzően 1–5 %, vagy kisebb fix összeg
• Mindig visszajár, ha az ügylet meghiúsul
• Tipikus akkor, ha még hitel, engedély vagy hatósági döntés várható

Érdekesség, hogy az is szabályos, ha valaki a vételár 100%-át kifizeti az előszerződés alapján.

Ingatlanközvetítőnek átadható foglaló/előleg?

Nem javasolt, mivel az ingatlanközvetítő nem jogosult foglalót/előleget “csak úgy” átvenni. Fontos tudni, hogy az eladót és nem az ingatlanközvetítőt illeti a pénz. Az ingatlanközvetítő nem minősül pénzforgalmi szolgáltatónak vagy ügyvédi letétkezelőnek, így nem vonatkoznak rá azok a szigorú szabályok és ellenőrzések, amelyek a jogi letétkezelést biztonságossá teszik.

Miért kockázatos az ingatlanközvetítőnek átadni a pénzt?

• Pénzvesztés veszélye: Ha a közvetítő ellen végrehajtás, felszámolás vagy csőd indul, a vevő követelése csupán egy a hitelezők sorában, ami jelentősen megnehezíti a pénz visszaszerzését.
• Likviditási problémák: Nincs garancia arra, hogy a közvetítő a jogszerűtlenül kezelt letétet nem forgatja meg ideiglenesen saját céljaira, ami likviditási problémát okozhat, ha az ügylet meghiúsul.
• Bizonytalanság: Ha a közvetítő és az eladó közötti szerződés időközben megszűnik, a közvetítőnél lévő pénz sorsa bizonytalanná válhat, ami újabb jogvitákat generálhat.
• Bizonyítási nehézségek: Ha nincs megfelelő írásos dokumentáció, a vevő nehezen tudja visszakövetelni a pénzt, ha az ügylet meghiúsul. Előfordulhat, hogy az eladó vitatja a közvetítőn keresztül átadott pénz átvételét. Jogvita esetén a bizonyítás a vevőre hárulhat.

Szokás előszerződéskor ügyvédi letétbe fizetni?

Nem szokás ügyvédi letétbe teljesíteni, de sokakat megnyugtat.

Fontos: ingatlanos (közvetítő) letétet nem kezelhet, letétet tipikusan ügyvéd kezelhet külön letéti megállapodással, és ennek lehet külön díja.

Mikor kéri a bank az ügyvédi letétet?

Államilag támogatott hitelek estén jellemző, ha külföldi az eladó és nincs magyar bankszámlája: ilyenkor a bank tipikusan kéri az ügyvédi letétet.

Mi az ügyvédi letét előnye?

• biztonságos: az összeg csak a szerződésben rögzített feltételek teljesülésekor kerül kiadásra
• vitamegelőző: kevesebb félreértés, kevesebb konfliktus
• átlátható: az ügyvéd pontosan szabályozza, mikor, kinek jár a pénz

Fontos: az ügyvéd nem „őriz pénzt szívességből”, hanem szigorú jogszabályi és etikai szabályok szerint kezeli a letétet.

Nem mindegy, hogyan írunk előszerződést

A Pfv.20.691/2023/8. számú kúriai ítélet egy olyan üggyel foglalkozik, ahol a felek előszerződést kötöttek, amíg a megvenni kívánt ingatlan telekmegosztása és belterületbe vonása folyamatban van. Arra is leszerződtek, hogy az eljárások költségein megosztoznak. Ez meg is történt, azonban a felek nem rögzítették az eladó bankszámlaszámát és azt sem, hogy mi lenne az új helyrajzi szám - bár a négyzetméter, tulajdoni hányad világos volt.

A Kúria kimondta, hogy a felek komoly szerződéskötési szándékkal írták alá, és az előszerződés tartalmazta a lényeges elemeket (tárgy, vételár, határidő). Ugyanakkor a későbbi telekalakítás és felparcellázás következtében nem azonosítható, hogy mely konkrét ingatlan felel meg a felperest megillető résznek. A bíróság nem pótolhatja ezt a hiányt, mert az meghaladná a Ptk. 6:73. § (1) bekezdésében foglalt hatáskört. Az előszerződés alapján a feleknek együttműködési kötelezettségük lett volna, hogy az újonnan létrejött ingatlanok közül meghatározzák a felperest megilletőt. Ezt nem tették meg, és ezt a bíróság nem pótolhatja ítélettel.

Nem elég, ha az ingatlanközvetítő az orrunk alá dug egy papírt

Jól példázza a fenti tanulságot a Kúria Pfv.V.20.240/2025/8. számú ítélete. A felperes tulajdonában állt egy R. településen fekvő ingatlan, ahol nem lakott életvitelszerűen. A felperes megismerkedett egy K. G. nevű személlyel, aki rábeszélte, hogy bízzon meg egy ingatlanközvetítőt. K. G. több iratot íratott alá vele — ezek között, a felperes tudta nélkül, egy adásvételi szerződés is volt, amely az ingatlan eladásáról szólt. Ügyvéd ekkor nem volt jelen. Az okirat keltezése szerint ekkor jött létre az adásvételi szerződés a felperes és az I. rendű alperes között, 17 millió Ft vételárért. A felperes azonban sem a vevőt, sem az ügyvédet nem ismerte, és a vételárat sem kapta meg. A felperes el akarta adni az ingatlant, ekkor tudta meg az ingatlanközvetítőtől, hogy már nem az "ő nevén van" a tulajdonjog. Feljelentést tett a rendőrségen és pert indított az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására. A bíróság megállapította, hogy a szerződés valójában létre sem jött, mert az ellenjegyző ügyvéd nem volt jelen a felek aláírásánál, így a dokumentum nem minősült ellenjegyzett teljes bizonyító erejű magánokiratnak.

A fenti esetben természetesen felmerül az ügyvéd fegyelmi és anyagi felelőssége is - mindenesetre óvakodjunk az olyan helyzetektől, ahol bárki "csak aláíratni" hoz nekünk egy papírt, amit majd ellenjegyzésre elvisz az ügyvédhez..

Összegzés

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Hívjon minket!