A foglaló vagy előleg jár vissza?

Mi a foglaló és előleg közötti különbség?

Az előleg mindenképpen a vételár első részlete, a foglaló azonban egy biztosíték az eladó kezében, ezért a foglaló csak akkor számít a vételárba, ha a szerződés teljesül. Mindkét fizetési kötelezettség szerződés megkötésekor esedékes.

Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős a foglaló visszajár. Ha az eladó felelős, kétszeres összegben kell visszafizetnie a foglalót, ha viszont a vevő hibájából esik kútba az ügylet, a foglaló nála marad.

Mi minősül előlegnek?

Az előleg más szóval az első vételárrész. Legtöbbször az adásvétel napján, vagy a következő banki napon fizetendő.

Az előleg tulajdonságai röviden:

• Az előleg a vételár egy részét képezi, amelyet a vevő a szerződéskötéskor fizet az eladónak.
• Az előleg a vételárba beszámít a szerződés teljesítésekor.
• Ha a szerződés meghiúsul, az előleg visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból hiúsult meg.
• Előleg szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem!

Mikor jár vissza a foglaló?

A foglaló jó esetben szintén a vételár részét képezi, mégsem azonos az előleggel. Na de mikor jár vissza? Amennyiben a szerződés teljesítése olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, akkor a foglalót vissza kell adni. Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul meg, akkor a foglaló egyszerese, ha az eladó miatt hiúsul meg a szerződés, úgy a foglaló kétszerese jár vissza a vevőnek. Akkor is a foglaló egyszerese jár vissza, ha egyik fél sem felelős a meghiúsulásért. 

A foglalóról röviden a következőket kell tudni:

• A foglalóként átadott pénz elsősorban egy biztosíték a szerződés teljesítésére, de ha minden rendben megy, a vételárba ugyanúgy beszámít mint az előleg.
• Ha a szerződés meghiúsul a visszafizetés attól függ, hogy kinek a hibájából nem teljesült az adásvétel.
• Foglaló csak szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem!

Ha a szerződés szövege alapján későbbi időpontban nem állapítható meg az, hogy az átadott összeget minek szánták, akkor az az összeg előlegnek minősül.

Mi a jobb a foglaló vagy előleg?

Attól függ, hogy mi a célunk és hogy mennyire tartunk tőle, hogy vissza kell fizetnünk a foglaló kétszeresét, vagy hogy elveszítjük azt!

Talán táblázatos formában könnyebben átláthatóak a két jogintézmény tulajdonságai:

Milyen következményei vannak, ha előleget adunk?

Ha előlegről beszélnek az ügyfeleim, akkor egyből tudom, hogy több részletben fognak fizetni. Ennek oka legtöbbször, hogy bankkölcsönből finanszírozzák a vételárat. A vételárral kapcsolatos részletfizetésnek több következménye is lehet. Egyrészt az eladóknak ilyenkor kifejezetten ellenjavalt az adásvételi szerződésben tulajdonjog bejegyzési engedélyt adni, hiszen akkor a vevőt semmi sem motiválná a vételár kiegyenlítésére, másrészt ilyenkor a kulcsátadás sem a szerződéskötéshez kapcsolódik.

Tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe

Ha a vevő előleget fizet, azaz részletekben teljesíti a vételárat, akkor ahogy fent is írtam, az eladó nem fogja megadni az adásvételi szerződésben a vevő részére a tulajdonjog bejegyzési engedélyt. 

Ilyenkor két úton lehet elindulni:

1. Az eladó becsületszavát adja, hogy ha a vevő kifizeti a teljes vételárat, akkor majd kiállít és ügyvéddel ellenjegyeztet egy ilyen bejegyzési engedélyt.
2. Az eladó ügyvédi letétbe helyezi a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.

Talán mondanom sem kell, hogy a vevőknek mit szoktam tanácsolni! Az ügyvédi letét egy biztonságos jogintézmény, amit a kamarai szabályozás igen komolyan vesz. Nem szoktam ellenkezni, ha az eladó a saját ügyvédjénél kívánja letétbe tenni az engedélyét.

Birtokbaadás későbbi időpontban

Ha előleget fizetünk, akkor a birtokbaadás időpontja biztosan eltér a szerződéskötésétől. Ebből következik, hogy az eladó a birtokbaadásig még lakni fogja a lakást - annak ellenére, hogy a vételár egy részével már rendelkezik.

Készpénzes vevőknek azt szoktam tanácsolni, hogy tegyék a vételár megfizetésének feltételévé, hogy az eladó igazolja: a lakás már kiürített és kitakarított állapotú, a közműtartozások, közös költség tartozások pedig rendezettek!

Ha a vevő bankkölcsön, vagy CSOK Plusz segítségével finanszíroz, akkor az utolsó vételárrész feltételeit a bank diktálja, ilyen vevőknek mindig azt javaslom, hogy kössék ki: amennyiben az eladó nem költözik ki időben, fizessen a késedelemmel érintett időre használati díjat!

Milyen következményei vannak, ha foglalót adunk?

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződéseket biztosító legfőbb mellékkötelem, ami a vevőt és az eladót is elkötelezi az adásvételi szerződés mellett. A foglaló jogkövetkezményeiről, fontosabb bírósági gyakorlatokról hosszan írtam ebben a bejegyzésben. 

A legfontosabb következménye foglaló alapján annak van, ha nem szerződéssel (vagy elfogadott vételi ajánlattal), hanem egy egyszerű átvételi elismervénnyel, vagy vételi szándéknyilatkozattal adunk foglalót. Ekkor ugyanis az átadott pénz egyáltalán nem viselkedik foglalóként, azzal az eladó mindenképpen tartozik a vevőnek - persze ha végül létrejön az adásvétel, akkor a vételárba így is beszámít a foglaló.

A foglalóhoz nem kell ügyvéd, de azért jó, ha tudjuk, hogy nem is árt!

Miért fontos a megfelelő fogalom használata az adásvételi szerződés megszövegezésekor?

Jelentős jogi és pénzügyi különbségeket hordoz magában ha előleg helyett foglalót adunk. A megkülönböztetésük nem csak szemantikai, hanem gyakorlati következményekkel is jár az ügylet folyamán és annak meghiúsulása esetén.

A Ptk. szerint ugyanis csak akkor lehet a másik félnek fizetett pénzt foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik, azaz lényegében, ha a szerződésben szerepel a "foglaló" kifejezés, jobb esetben legalább az, hogy az összeg a Ptk. 6:185. § szerint foglalónak minősül. Minden más esetben a szerződés alapján fizetett ellenérték előlegnek minősül!

Eladóknak azért fontos a szövegezés, mert ha az eladás után ingatlant vásárolnak, akkor egyáltalán nem mindegy, hogy megtarthatják-e az átadott pénzt, vagy azt vissza kell fizetni!

Éppen azért a legtöbb kollégával együtt én is hajlamos vagyok túlaggodalmaskodni ezt a kérdést és akár több bekezdésben is kitérni arra, hogy mikor mi történik a foglalóval, mikor-ki-meddig-melyik bankszámlára, kinek a költségén köteles átutalni azt.

Megoldás sürgős esetben: előszerződés

Ha gyorsan szeretnének a vevők foglalót adni, akkor tapasztalataim szerint jobban járnak, ha azt előszerződéssel teszik. A végleges adásvételi szerződés teljesítését követően, a foglaló összegét be kell számítani a vételárba. Előszerződéssel előleg átadására is lehetőség van, de ha a végszerződés megkötésére nem kerül sor, az minden esetben visszajár a vevőnek.

Sietős esetben, de egyébként is javaslom, hogy mind az előleget, mind a foglalót átutalással fizessék az felek - közvetlenül az eladónak. Átutalás esetén még sosem tapasztaltam, hogy utólag vita tárgyát képezte volna, hogy mennyi pénz is került az eladóhoz.

Összefoglalás

Miközben az előleg a vételár része és minden esetben visszajár, ha a szerződés meghiúsul, addig a foglaló csak bizonyos körülmények között jár vissza. Ezért fontos, hogy mind az eladók, mind a vevők tisztában legyenek ezzel a két fogalommal és a hozzájuk kapcsolódó jogi következményekkel.

Gyakran felmerül, hogy mi a jobb, a foglaló vagy előleg? Ha egy ügyfél nem 100% biztos benne, hogy a vételárat finanszírozni tudja, akkor azt szoktam tanácsolni, hogy ne kockáztassa az önerejét, adjon inkább csak előleget. 

Ha viszont az a célja, hogy "lefoglalja" az ingatlant, akkor jobb ha tudjuk: foglalót szokás adni és sok eladó el is várja.

A jelen cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!