A foglaló visszajár ha a bank nem ad hitelt?

Mennyi foglalót szokás adni?

Az e-ingatlanügyvédek.hu által használt, saját fejlesztésű szerződésíró szoftver, a Szerződés Asszisztens által rögzített több száz ügylet adatai alapján a foglaló mértéke átlagosan 7,9%, Budapesten kicsit magasabb (8–8,5%), vidéken valamivel alacsonyabb (6–7,8%). Tehát a 10%-os foglaló nem általános szabály, inkább felső érték – a felek a legtöbb esetben ennél valamivel kisebb összegben állapodnak meg, a vételi ajánlatba is kevesebbet szokás beleírni.

Egyértelmű, hogy ennek a pénznek a többszörösével kevés lakásvásárló tud számolni. Érthető tehát az igény, hogy szeretnének mindent megtenni az önerejük védelme érdekében.

Mi következik a foglaló jellemzőiből?

A foglalóként átadott pénz elsősorban biztosíték a szerződés teljesítésére. Ha a szerződés teljesül, a foglaló a vételárba beszámít. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A kulcskérdés tehát a meghiúsulás és a felelősség!

• Ha a vevő vállalta, hogy saját erőből vagy hitelből fizeti ki a vételárat, és végül nem kap hitelt, az a vevő kockázati körébe tartozik. Ilyenkor ő felel a meghiúsulásért, és elveszíti a foglalót.
• Ha viszont a szerződésben kikötik, hogy a teljesítés a hitelfelvétel sikeréhez kötött, és a hitelt azért nem kapja meg a vevő, mert az ingatlan bizonyos tulajdonságai miatt a hitelezés lehetetlen, akkor ebben az esetben a foglaló visszajárHAT. 

A kulcs a szerződés megszövegezésében rejlik.

A foglaló visszajár hitel elutasítása esetén?

Egyrészt szinte minden "hiteles" adásvételi szerződésben szerepel, hogy ha a lakáskölcsön mégsem, vagy mégsem a szerződésben megjelölt összegben kerülne folyósításra, akkor a vevő a megtakarításból, támogatásból, illetve a kölcsönből fizetendő vételárrész összegért önerőből köteles helyt állni. Ez nem erősíti a vevő foglalót illető igényeit, de vannak további érveim is:

Messziről indítok - elnézést az olvasóktól: a Ptk. alapján magánjogi szerződések körében érvényesül a diszpozitivitás. Ez a bonyolult kifejezés annyit, tesz, hogy a szerződést megkötő személyek szabadon eltérhetnek Ptk. felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályaitól - persze csak ha a Ptk. az eltérést nem tiltja. Lényegében a diszpozitivitás magyarul annyit tesz: kis túlzással szerződésben bármiben megállapodhatunk.

Ezek szerint beleírhatjuk a szerződésbe, hogy a foglaló visszajár a vevőnek, ha a bank visszautasítja a hitelkérelmét?

Sajnos nem. A Kúria 15/2024. jogegységi határozata álláspontom szerint alkalmazandó erre az esetre is: A szerződéses diszpozitivitást kimondó jogi norma kizárólag a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozik: jogintézményeket meghatározó normáktól, mint amilyenek a foglaló szabályai is a szerződő felek nem térhetnek el.

Hogyan kell megszövegezni a szerződést, hogy mégis visszakapjam az önerőmet?

A Ptk. 6:59. § (2) bekezdése azt is kimondja, hogy a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát. Vagyis nem kell feltétlenül foglalóval biztosítani az adásvételi szerződést. Meg lehet állapodni egy foglalóhoz kísértetiesen hasonlító ún. "sui generis", azaz egyedi biztosítékban is.

A Szerződés Asszisztens például ezzel a szöveggel generálja a hasonló szerződéseket:

A Felek megállapodnak, hogy a hasonló jellegű szerződések alanyai által széles körben ismert, rendszeresen alkalmazott szokásoktól és a Ptk. alapján a foglaló jogintézményére irányadó joggyakorlattól eltérően a Foglaló akkor is visszajár a Vevőnek, ha a kellő gondossággal igényelt hitelkérelme elutasításra került és ebből az okból kifolyólag a Vételárat határidőben nem képes megfizetni, ami a jelen Szerződés megszűnéséhez vezet. A Vevő a hitelkérelmét elutasító pénzügyi intézmény (bank) által kiállított, hitelt érdemlő és megfelelő tartalmú nyilatkozattal köteles az elutasítást igazolni. A Foglaló ebben a tekintetben a Felek egymás közötti jogviszonyára kialakított egyedi (sui generis) biztosíték.

Miért menne bele ebbe az eladó?

Az eladónak alapvetően nem áll érdekében, hogy a vevőnek megengedje a szerződésben, hogy a foglaló visszajár, ha a bank nem utal neki a hitelt. Egyrészt az adásvételi szerződéssel leköti az ingatlant, így elesik a szerződéskötés és a meghiúsulás közötti kb. 60 napos időszakban attól, hogy más vevőnek értékesítsen. Az ingatlanközvetítőnek járó súlyos %-okat pedig így is ki kell fizetni.

Sok esetben azonban az eladónak is érdekében áll az adott vevővel szerződni, pl. mert ő adta a legelőnyösebb ajánlatot és valószínűnek mutatkozik, hogy a bank finanszírozni fogja az ügyletet.

Az ilyen eladók kérni szokták, hogy kerüljön bele a szerződésbe, hogy a foglalót a felmerült költségei erejéig megtarthatja, illetve, hogy a foglaló csak akkor járjon vissza, ha a vevő igazolni tudja, hogy minden elvárható intézkedést megtett, például:

• előzetesen előminősítést kért,
• írásos banki visszajelzése volt arról, hogy hitelképes,
• és ennek ellenére rajt kívül álló, előre nem látható okból utasították el a hitelt.

Visszajár-e a foglaló, ha az eladó miatt nem kapott hitelt a vevő?

Az is előfordulhat, hogy az eladó hibája akadályozza meg a hitelfelvételt. Például:

• a térképmásolat nem egyezik a valósággal,
• engedély nélküli épületrész van az ingatlanon,
• vagy az ingatlan tehermentessége nem igazolható.

Ha a bank emiatt utasítja el a hitelt, és az a szerződéskötés után derül ki, akkor az eladói érdekkörben felmerült akadály miatt a foglalót vissza kell adni – sőt, akár kétszeresen is.

Mi a helyzet, ha az eladó egyenesen akadályozza a hitelfelvételt?

Ingatlanvásárlás során gyakori, hogy a vevő bankhitelt vesz igénybe a vételár kifizetéséhez. Az ilyen ügyletek sikeres lebonyolítása nem csak a vevőn, hanem az eladón is múlik. De mi történik akkor, ha az adásvétel meghiúsul – például azért, mert az eladó nem működött együtt a hitelügyintézésben? Vajon ebben az esetben a vevő elveszíti a foglalót?

A Kúria Pfv.21.812/2018/10. számú döntése világos választ ad erre a kérdésre.

A felek ingatlan-adásvételi szerződést kötöttek, melyben a vevő a vételár egy részét bankhitellel kívánta teljesíteni. A foglalót és az önerőt át is utalta. A hitel folyósításának feltétele volt az ingatlan tehermentessége, valamint az eladó által benyújtott, megfelelő tartalmú banki igazolások. Az eladó azonban:

• nem fizette be időben a végrehajtási jog törlési díját,
• nem adott a hitelbírálathoz megfelelő és időben megküldött igazolásokat.

A vevő emiatt nem tudta határidőben elindítani a hitelfelvételt. Az eladó az ügylet meghiúsulására hivatkozva elállt, és megtartotta a foglalót.

A Ptk. 6:62. § és 6:150. § alapján az eladót együttműködési kötelezettség terhelte, különösen a hitelügyintézéshez szükséges dokumentumok beszerzése és átadása terén. A Ptk. akkor is alkalmazandó, ha a szerződés kifejezetten nem hivatkozik rá. A Kúria kiemelte, hogy a közbenső késedelem kizárja a másik fél késedelmét. Ezért a vevő késedelme nem róható fel, mivel azt az eladó szerződésszegése okozta. A foglaló kétszeres összegben visszajár.

Mikor számít az ingatlan tehermentesítettnek?

Gyakran felmerül jelzálogjoggal terhelt ingatlanok esetén, hogy melyik naptól is számít tehermentesítettnek az ingatlan.

A tehermentesítés nem csupán a tartozás kifizetését jelenti, hanem dologi jogi értelemben az ingatlan-nyilvántartási teher törlését. Ahogy a Kúria a Pfv.VI.20.696/2018/5. sz. ítéletében kifejtette: a tehermentesítés nem önmagában a hiteltartozás visszafizetésével történik meg, hanem legalább az szükséges hozzá, hogy a törlés iránti kérelem az ingatlannyilvántartásban széljegyként feltüntetésre kerüljön.

A fent említett ügyben az eladó a foglalót végül kétszeres összegben fizette vissza, mivel nem tehermentesítette az ingatlant határidőre.

Mire kell figyelni, ha nem akarjuk elveszíteni a foglalót?

A foglaló legtöbbször akkor vész el, ha a vevő a hitelre alapoz, de az ingatlan nem felel meg a banki feltételeknek:

• Az olyan vevők, akik hitel előminősítésen estek át, jellemzően nem veszítik el a foglalót.
• Az ingatlannal kapcsolatos kockázatértékelés nélkül ne adjunk foglalót. A tulajdoni lap, a térképmásolat és az ingatlan műszaki állapota legyen rendben még a szerződéskötés előtt.
• Célszerű előzetes értékbecslést is kérni a banktól, hogy biztosan hitelképes legyen az ingatlan.
• Hiányos térképmásolat vagy rossz műszaki állapot a hitelkérelem elutasításához vezethet.
• Ha a bank elutasítja a kérelmet, 15 napon belül kérhető kormányhivatali felülvizsgálat – de ez csak a jogosultsági feltételekre vonatkozik, a hitelképességre nem.

Mik az Otthon Start valódi buktatói a foglaló szempontjából?

A legnagyobb buktató, hogy ha az értékbecslés alacsonyabb lesz, mint a vételár, több önerő kell, ezt pedig nem minden vevő tudja "kipótolni". A 227/2025. Korm. rendelet csak a program feltételeit rögzíti, de a bank saját kockázati szabályai alapján dönt, és az adásvételi szerződésben a „hitel elutasítása esetén foglaló visszajár” kikötés nincs automatikusan benne. 

Tanulságos eset

A cikk végén talán elfér egy foglalóval kapcsolatos bíróság ügy is. A Kúria Pfv.VI.22.177/2012/3 sz. döntése egy régi Ptk. alapján megítélendő ügy, amelynek kulcsa egy, a szerződésben rögzített bontó feltétel volt. Eszerint a szerződés meghiúsul akkor, ha a vevők nem tudják a szükséges bankhitelt megszerezni. A szerződésben kikötötték, hogy ha a vevők hitelkérelme az M. Bank által elutasításra kerül (sőt, más pénzintézettől sem tudnak olyan hitelt igényelni amelynek törlesztő részlete nem haladja meg a havi 100.000 forintot), akkor az eladó az addig kifizetett, foglalót is tartalmazó teljes összeget visszafizeti a vevőknek.

A bíróság ebben az ügyben azt vizsgálta:

• ténylegesen megtörtént-e a hitelkérelem elutasítása,
• a vevők mindent megtettek-e a hitel megszerzése érdekében,
• ez a körülmény nem volt-e nekik felróható.

Mivel a megvásárolni kívánt ingatlan értéke (így a hitelbiztosítéki érték) kevesebb volt, mint amire számítottak, sem az M. Bank, sem más hitelintézet nem finanszírozta az adásvételt. A Kúria úgy döntött, hogy ebben az esetben az előleg és a foglaló is visszajárt a vevőnek.

Összegzés

A foglaló mindig kockázatos, ha a vásárlás bankhitelhez kötött. A foglaló nem mindig vész el, ha nem jön össze a hitel – de legtöbbször mégis. A bírósági gyakorlat szerint nem az számít, hogy végül kapott-e a vevő hitelt, vagy ha nem, miért nem. A lényeg, hogy a vevő kötelezettsége a vételár megfizetése, és a finanszírozás módja kizárólag az ő kockázata. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő nem tud fizetni – még akkor sem, ha önhibáján kívül nem kapott hitelt – elbukhatja a foglalót. A jog nem azt vizsgálja, hogy a bank "igazságtalanul" döntött-e, vagy hogy a vevő mennyire volt jóhiszemű. Azt nézi: a vevő a szerződés szerint vállalta a fizetést – nem teljesített – felelős.

Az eladót is terheli ugyanakkor kötelezettség - főleg, ha jelzáloggal terhelt az eladó ingatlan: a puszta tartozás kifizetése vagy a banki igazolás e-mailben való megküldése nem elegendő. Az ingatlan akkor számít tehermentesnek, ha az ingatlannyilvántartásból a teher törlésre került, vagy legalább a törlés iránti kérelem széljegyként bejegyzésre került.