Otthon Start FIX 3% lakáshitel - miért a nettó alapterület számít?

Hogyan számoljuk az alapterületet a magyar építészetről alapján?

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény alapján

• bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület;
• nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.
• hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m

A nettó alapterület az a terület, amelyet a helyiségek ténylegesen elfoglalnak, a falak vastagsága nélkül. Ide tartozik minden olyan tér, amelyet a falak körbezárnak. Bruttó alapterület esetén a nettó alapterülethez hozzáadjuk a falak, válaszfalak vastagságát is. Ez a legnagyobb szám, mert mindent magába foglal – a külső és belső szerkezetek területét is.

Példa:

Ha egy téglalap alakú ház külső mérete 10 m × 8 m, akkor a bruttó alapterület = 80 m². Ebben benne van a falak vastagsága is. Ha a külső falak 40 cm vastagok, akkor a belső tér ennél kisebb lesz, de a bruttó alapterület számítása szempontjából ez nem számít. A belső tér ebben az esetben kb. 9,2 m × 7,2 m lesz, vagyis kb. 66 m². A hasznos alapterület pedig a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 m. Ez azért fontos, mert például a tetőtéri szobákban a ferde mennyezet miatt nem minden négyzetméter számít teljes értékűnek. Szerencsére a kupaktanács a nettó és nem a hasznos alapterület mellett tette le a voksot.

Hogyan számolnak a bankok négyzetmétert a 3%-os hitel esetén?

Vegyük a fenti példát, ahol a nettó alapterület 66 m², és tartozik hozzá egy 8 m²-es erkély:

Számítás:

• Nettó alapterület: 66 m²
• Erkély: 8 m² × 0,5 = 4 m²

Összes alapterület a hitel szempontjából:
66 + 4 = 70 m²

Ez lesz a bank által figyelembe vett alapterület, és ezen osztják el a vételárat a négyzetméterár meghatározásához.

Miért fontos ez az adásvételi szerződés megkötése előtt?

Az adásvételi szerződésben - új otthon esetén a számlában – a vételárat meg kell osztani a lakóépületre, a földrészletre és a melléképítményre jutó vételárhányadokra, sőt a bankok azt is előírják, hogy a lakás alapterületének négyzetméterárát bruttó összegben is fel kell tüntetni. Mivel a banki értékbecslés (hitelbiztosítéki érték meghatározás) alapja a négyzetméter-ár, amelyben a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet értelmében az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. 

Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (azaz négyzetméterre) vetítve kerül megállapításra. Tehát nem elég a vételárat beleírnunk a szerződésbe, a nettó alapterületet is el kell találnunk!

PRO TIPP

1. Ha másra nincs idő, próbáljuk meg magunk felmérni a területet, hiszen a tulajdoni lapon időről-időre hibás értékek szerepelnek.
2. Bizonyos bankoknál nem csak hitel előminősítés, de előzetes értékbecslés is elérhető!
3. Az energetikai tanúsítványt érdemes mielőbb elkészíttetni, hiszen az tartalmazza a hasznos alapterület, amiből visszafejthető a nettó alapterület!

Mit lehetett tudni eddig az alapterület kérdéséről?

A 2025. augusztus 1. kormany.hu-n közzétettek szerint a Kormányinfón dr. Gulyás Gergely a következőket mondta:

"Kitért arra, hogy az alapterület szabályozásánál a legmegengedőbb formát próbálták megcélozni: a jogszabály az alapterület fogalmat fogja rögzíteni arra figyelemmel, hogy az igénylő számára a legkedvezőbb lehetőséget kell alkalmazni."

A https://kormany.hu/startolj-ra oldalon közzétett GYIK 30. kérdés-válasz párosa így szól:

"Tekintettel arra, hogy a gyakorlat a négyzetméterár meghatáro­zása vonatkozásában széttartó, a jogalkotó szándéka – az épí­tési jogban definiált „bruttó alapterület”, „nettó alapterület” és „hasznos alapterület” fogalmak értelmezést nehezítő használata helyett – az egyszerű „alapterület” fogalom használatával annak megteremtése, hogy kétség esetén az igénylő számára a legked­vezőbb lehetőség kerüljön alkalmazásra. Jogértelmezési aggály felmerülése esetén tehát azt az értelmezést kell választani, amely ügyfél számára a legkedvezőbb."

Magának az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendeletnek is így szól az indokolása:

"A szerzett lakás ára legfeljebb bruttó 1,5 millió forint lehet az alapterületre bontva négyzetméterenként. Tekintettel arra, hogy a gyakorlat a négyzetméterár meghatározása vonatkozásában széttartó, a jogalkotó szándéka – az építési jogban definiált „bruttó alapterület”, „nettó alapterület” és „hasznos alapterület” fogalmak értelmezést nehezítő használata helyett – az egyszerű „alapterület” fogalom használatával annak megteremtése, hogy kétség esetén az igénylő számára a legkedvezőbb lehetőség kerüljön alkalmazásra. Jogértelmezési aggály felmerülése esetén tehát azt az értelmezést kell választani, amely az ügyfél számára a legkedvezőbb. A hitelprogram keretében szerzett lakás vételára legfeljebb 100 millió Ft, lakóépület vagy tanya vételára vagy bekerülési költsége legfeljebb 150 millió Ft lehet."

A fordulat: A bankok egységesen a nettó alapterületet nézik

2025. augusztus 29-én a Magyar Ügyvédi Kamara (MÜK) hírlevélben tájékoztatta tagjait egy minisztériumi állásfoglalásról, amely mindent felülír. A tájékoztatás szerint – a Magyar Bankszövetséggel kialakított közös álláspont alapján – a hitelintézetek egységesen a lakás, illetve lakóépület nettó alapterületét fogják figyelembe venni a négyzetméterár kiszámításánál.

A levél konkrétan javasolja az ügyvédeknek, hogy az adásvételi szerződésekben a magyar építészetről szóló törvény szerinti nettó alapterületet tüntessék fel, az erkély, loggia vagy terasz területének 50%-os beszámításával.

Ez a gyakorlat szöges ellentétben áll az eredetileg kommunikált „legkedvezőbb” elvvel, hiszen a nettó alapterület jellemzően kisebb, mint a bruttó, így ugyanazon vételár mellett a számított négyzetméterár magasabb lesz.

Számít-e, hogy mit mond a kormányrendelet indokolása?

A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § (5) bek. értelmében a jogszabály tervezetéhez a jogszabály előkészítője indokolást csatol, amelyben bemutatja azokat a jogszabály normatív tartalmával összefüggő társadalmi, gazdasági, szakmai okokat, amelyek a javasolt szabályozást szükségessé teszik, továbbá ismerteti a jogi szabályozás várható hatásait, és az álláspontját az indokolás közzétételéről. A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolásában a jogszabály előkészítője bemutathatja a szabályozással összefüggő azon részletes körülményeket, amelyek a szabályozás értelmezését segíthetik, továbbá ismertetheti a szabályozás előzményeit.

Azonban a 18. § (7) bek. értelmében a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás kötelező erővel nem rendelkezik. a  A jogszabály értelmezésekor ráadásul figyelmen kívül kell hagyni a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás jogszabályszöveggel ellentétes részét.

Javasolt lépések

Fontos, hogy minden érintett sürgősen számolja újra a négyzetméterárat a nettó alapterület alapján. Amennyiben a számítás alapján az ingatlan kicsúszik a keretből, érdemes megfontolni az adásvételi szerződés módosítását. Fontos, hogy a rendelet lehetőséget ad a vételár megosztására a lakóépület, a földrészlet és az esetleges melléképítmények között. 

Előzetes értékbecslés: Bár végső soron a banki értékbecslő megállapításai lesznek a döntőek, egy előzetes, független értékbecslés és egy pontos négyzetméter-felmérés segíthet elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket.

Összegzés

Hetek óta tartó bizonytalanság után váratlan fordulat állt be az Otthon Start program FIX 3%-os lakáshitelének egyik legfontosabb feltételében. Míg a kormány eredetileg az igénylők számára legkedvezőbb értelmezést ígérte a 1,5 millió forintos négyzetméterár-limit számításánál, egy friss minisztériumi állásfoglalás teljesen új helyzetet teremtett. Aki már szerződést kötött, jobban teszi, ha sürgősen felülvizsgálja azt.

Szeretne Otthon Start programmal hitelt igényelni? Töltse ki a lenti űrlapot és összekötjük Valkó Andrással, az e-ingatlanügyvédek.hu hitelszakértő partnerével!