Otthon Start alapterület számítás - miért a nettó a fontos?

Hogyan számoljuk az alapterületet a magyar építészetről alapján?

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény alapján

• bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület;
• nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.
• hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m

A nettó alapterület az a terület, amelyet a helyiségek ténylegesen elfoglalnak, a falak vastagsága nélkül. Ide tartozik minden olyan tér, amelyet a falak körbezárnak. Bruttó alapterület esetén a nettó alapterülethez hozzáadjuk a falak, válaszfalak vastagságát is. Ez a legnagyobb szám, mert mindent magába foglal – a külső és belső szerkezetek területét is.

Példa:

Ha egy téglalap alakú ház külső mérete 10 m × 8 m, akkor a bruttó alapterület = 80 m². Ebben benne van a falak vastagsága is. Ha a külső falak 40 cm vastagok, akkor a belső tér ennél kisebb lesz, de a bruttó alapterület számítása szempontjából ez nem számít. A belső tér ebben az esetben kb. 9,2 m × 7,2 m lesz, vagyis kb. 66 m². A hasznos alapterület pedig a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 1,90 m. Ez azért fontos, mert például a tetőtéri szobákban a ferde mennyezet miatt nem minden négyzetméter számít teljes értékűnek. Szerencsére a kupaktanács a nettó és nem a hasznos alapterület mellett tette le a voksot.

Miről szól az négyzetméter számítással kapcsolatban kiadott NMG levél?

A levelet a Nemzetgazdasági Minisztérium Lakáspolitika Fejlesztési Főosztályának vezetője írta alá, tehát 2025. augusztus 12-én kelt (de valamiért a MÜK által csak augusztus 29-én egy hírlevélben elrejtve közzétett) levelében ő tájékoztatta hivatalosan a Magyar Ügyvédi Kamara elnökét az egységes értelmezésről: eszerint az Otthon Start FIX 3% lakáshitel esetén a bankok egységesen a nettó alapterületet veszik figyelembe, méghozzá az erkély, loggia és terasz 50%-os beszámításával.

A levélben arra kérik a kamarát, hogy hívja fel az ügyvéd tagjai figyelmét arra:

• az adásvételi szerződésekben lehetőség szerint tüntessék fel a nettó alapterületet (a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 16. § 99. pontja szerinti fogalom alapján),
• ezzel biztosítva az egységes jogalkalmazást és a banki ügyintézés gördülékenységét.

Lényeg: bár a rendelet szövegében csak „alapterület” szerepel, a bankok és a minisztérium közös álláspontja szerint a nettó alapterület az irányadó a 1,5 millió Ft/m² négyzetméterár-limit számításánál.

Ezzel talán eggyel kevesebb buktatója lesz az Otthon Startnak.

Hogyan számolnak a bankok négyzetmétert a 3%-os hitel esetén?

Vegyük a fenti példát, ahol a nettó alapterület 66 m², és tartozik hozzá egy 8 m²-es erkély:

Számítás:

• Nettó alapterület: 66 m²
• Erkély: 8 m² × 0,5 = 4 m²

Összes alapterület a hitel szempontjából:
66 + 4 = 70 m²

Ez lesz a bank által figyelembe vett alapterület, és ezen osztják el a vételárat a négyzetméterár meghatározásához.

Otthon Start esetén az erkély hogy számít az alapterületben?

Az Otthon Start hitelprogram esetében az erkély területének 50%-a számít bele a bankok által figyelembe vett nettó alapterületbe. 

A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet eredetileg csak „alapterületet” említett, ami bizonytalanságot okozott. Egy 2025. augusztus 12-én kelt, de augusztus 29-én közzétett minisztériumi állásfoglalás azonban egyértelműsítette a helyzetet. A Magyar Bankszövetséggel kialakított közös álláspont alapján a bankok egységesen a nettó alapterületet veszik figyelembe a négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos vételárlimit számításánál.

A számítás módja

A hitel szempontjából releváns teljes alapterületet a következőképpen kell kiszámolni:

1. Nettó alapterület: A lakás belső, falak nélküli területe.
2. Erkély/terasz/loggia területének a fele: Ezen külső terek területének 50%-át kell hozzáadni a nettó alapterülethez.

Miért fontos ez az adásvételi szerződés megkötése előtt?

Az adásvételi szerződésben - új otthon esetén a számlában – a vételárat meg kell osztani a lakóépületre, a földrészletre és a melléképítményre jutó vételárhányadokra, sőt a bankok azt is előírják, hogy a lakás alapterületének négyzetméterárát bruttó összegben is fel kell tüntetni. Mivel a banki értékbecslés (hitelbiztosítéki érték meghatározás) alapja a négyzetméter-ár, amelyben a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet értelmében az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. 

Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (azaz négyzetméterre) vetítve kerül megállapításra. Tehát nem elég a vételárat beleírnunk a szerződésbe, a nettó alapterületet is el kell találnunk!

PRO TIPP

1. Ha másra nincs idő, próbáljuk meg magunk felmérni a területet, hiszen a tulajdoni lapon időről-időre hibás értékek szerepelnek.
2. Bizonyos bankoknál nem csak hitel előminősítés, de előzetes értékbecslés is elérhető!
3. Az energetikai tanúsítványt érdemes mielőbb elkészíttetni, hiszen az tartalmazza a hasznos alapterület, amiből visszafejthető a nettó alapterület!

Számít-e, hogy mit mond a kormányrendelet indokolása?

A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § (5) bek. értelmében a jogszabály tervezetéhez a jogszabály előkészítője indokolást csatol, amelyben bemutatja azokat a jogszabály normatív tartalmával összefüggő társadalmi, gazdasági, szakmai okokat, amelyek a javasolt szabályozást szükségessé teszik, továbbá ismerteti a jogi szabályozás várható hatásait, és az álláspontját az indokolás közzétételéről. A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolásában a jogszabály előkészítője bemutathatja a szabályozással összefüggő azon részletes körülményeket, amelyek a szabályozás értelmezését segíthetik, továbbá ismertetheti a szabályozás előzményeit.

Azonban a 18. § (7) bek. értelmében a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás kötelező erővel nem rendelkezik. a  A jogszabály értelmezésekor ráadásul figyelmen kívül kell hagyni a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás jogszabályszöveggel ellentétes részét.

Javasolt lépések

Fontos, hogy minden érintett sürgősen számolja újra a négyzetméterárat a nettó alapterület alapján. Amennyiben a számítás alapján az ingatlan kicsúszik a keretből, érdemes megfontolni az adásvételi szerződés módosítását. Fontos, hogy a rendelet lehetőséget ad a vételár megosztására a lakóépület, a földrészlet és az esetleges melléképítmények között. 

Előzetes értékbecslés: Bár végső soron a banki értékbecslő megállapításai lesznek a döntőek, egy előzetes, független értékbecslés és egy pontos négyzetméter-felmérés segíthet elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket.

Összegzés

Hetek óta tartó bizonytalanság után váratlan fordulat állt be az Otthon Start program FIX 3%-os lakáshitelének egyik legfontosabb feltételében. Míg a kormány eredetileg az igénylők számára legkedvezőbb értelmezést ígérte a 1,5 millió forintos négyzetméterár-limit számításánál, egy friss minisztériumi állásfoglalás teljesen új helyzetet teremtett. Aki már szerződést kötött, jobban teszi, ha sürgősen felülvizsgálja azt.

Tudta? A NAV új keresetkimutatása egyszerűsíti a hitelkérelmeket: online, NAV Ügyfélportálról (ÜPO) letölthető, és közvetlenül továbbítható a bankoknak.

Szeretne Otthon Start programmal hitelt igényelni? Töltse ki a lenti űrlapot és összekötjük Valkó Andrással, az e-ingatlanügyvédek.hu hitelszakértő partnerével!