Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog
ügyvéd

Dr. Szarvas Eleonóra Aliz

• 6 perc olvasás

Előfizetői tartalom

Veszélyes fa a szomszédban? Ezekben az esetekben köteles vagy kivágni!

Sajnos sok ingatlanjogi vita nem kerítések, hanem fák miatt indul. Beárnyékol a szomszéd fája, árnyékot vet a napelemre, ráhullik a lomb a veteményesre, benyúlik az ág a garázs fölé – és már kész is a konfliktus. Sokszor a szép szó, de a felszólítólevelek sem segítenek. Mikor kötelezhető a szomszéd arra, hogy kivágja a fát vagy eltávolítsa a növényzetet?

A kiindulópont az, hogy minden tulajdonosnak joga van az ingatlan használatához (Ptk. 5:22. §), ez mindenkivel szemben érvényesülő jog. Ez a jog azonban nem korlátlan, mert a szomszéd is ugyanilyen joggal rendelkezik. A Ptk. lényegében ki is mondja, hogy tilos a szomszédot szükségtelenül zavarni (Ptk. 5:23. §). A szükségtelen zavarás tilalmából következik, hogy a szomszédnak bizonyos "zavarásokat" el kell tűrni. A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény alapján az ingatlan tulajdonosa csak akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.

A Kúria PK 3. számú állásfoglalása is kapaszkodót ad ezekben az ügyekben: a növényzet akkor jogsértő, ha szükségtelenül zavarja a szomszédot. A bíróság minden esetben egyedileg mérlegel:

  • zavarja-e a birtoklást vagy a használatot (pl. árnyékolás, lehulló ágak),
  • okoz-e tényleges (aktuális) kárt,
  • fennáll-e a károsodás veszélye (pl. gyökérzet, veszélyes fa).

Érdekli a téma? Olvasson tovább!

Tartalomjegyzék

Fákra szükség van!

Mielőtt belekezdünk, engedjen meg az olvasó egy szolgálati közleményt: Budapesten a Főkertnél "rendelhetünk" faültetést.

A fák nemcsak díszítik a környezetünket, hanem valódi értéket teremtenek. Árnyékot adnak, hűtik az utcákat, javítják a levegő minőségét, élhetőbbé teszik a várost, és hosszú távon az ingatlanok környezetének minőségét is meghatározzák. 

A városi faültetés ugyanakkor szakmai kérdés. Nem mindegy, hová kerül a fa, milyen fafajt választanak, mekkora hely áll rendelkezésre a gyökérzetnek, mennyi fényt kap majd, és hogyan illeszkedik a környezetébe. Éppen ezért értékesek azok a kezdeményezések, amelyek nem alkalmi, átgondolatlan ültetésre ösztönöznek, hanem szakmai keretek között segítik a zöldfelületek megújítását.

Budapesten magánszemélyek és cégek is támogathatnak faültetést vagy erdősítést. A faültetés kijelölt fővárosi parkokban, tereken és fasorokban történhet, az adott helyszín adottságaihoz illő fafajjal. A fákat szakemberek szerzik be és ültetik el, a támogatók pedig az ültetésen jelen lehetnek, és jelképesen részt is vehetnek benne.

Egyáltalán milyen alapon lehet perelni a szomszédot a fája miatt?

A leggyakoribb hivatkozási alap a Ptk. 5:13. § (2) bek.

Eszerint:

(3) A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.

Továbbá a Ptk. 5:23. §-a is:

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.

Az sem elhanyagolható, hogy a TÉKA 50. § (3) bek. értelmében a telken a fákat úgy kell telepíteni, hogy gyökérzetükkel és ágrendszerükkel ne károsítsák a telek és a szomszédos telkek építményeit. Ennek érdekében a telepített fa épülettől és az ingatlan kerítésétől való távolsága – ide nem értve a közterületi határvonalon álló kerítést 

Fizessen elő tartalmainkra - ez a cikk ugyanis folytatódik, de csak előfizetőinknek érhető el.

A további tartalomból:

  • A „természetes zavarást” alapvetően tűrni kell
  • Nem elég a „jövőtől való félelem” – bizonyítani kell a valós veszélyt
  • A „kilátás hiánya” önmagában nem jogsértés
  • + 8 további fejezet

A „természetes zavarást” alapvetően tűrni kell

A tényállás tipikus:

  • tűlevelek hullanak
  • tobozok hullanak
  • gyanta ráeshet az autóra
  • takarítani kell (havi 1–2 óra)

Ez önmagában nem szükségtelen zavarás. A szomszédnak aktívan alkalmazkodnia kell bizonyos helyzetekhez (pl. parkoljon máshol).

Nem elég a „jövőtől való félelem” – bizonyítani kell a valós veszélyt

A Kúria Pfv.I.20.512/2016/6. sz. ítéletének alapjául szolgáló ügyben például a felperesek arra hivatkoztak, hogy:

  • a gyökérzet majd károsítani fogja az épület alapját,
  • a fa majd kárt fok okozni.

Az alperes fia 5-6 évvel a per kezdete előtt az alperes ingatlanán dugványról spirálfűzet ültetett a felperesek lakóháza falától 1,4 méterre. A fűzfa törzse az ítélet meghozatalakor 20-22 cm magasságban négy felé ágazott, a korona összesen öt erős vázágból állt, a fa eredeti magassága 7-9 méter volt. A probléma: ezek nem bizonyított, hanem feltételezett kockázatok voltak.

A perbeli fa végül maradhatott, mert a szakértő megállapította, hogy:

  • a gyökér nem nőtt bele az alapba,
  • a falon nincs sérülés,
  • a tető ép állapotú,
  • a veszély metszéssel kizárható.

A Kúria kimondta a következőket:

A szomszédjogi jogsértésből (birtokháborításból) eredő igények elbírálása során a növények kivágására való kötelezésre csak kivételes esetben kerülhet sor, a növényzet zavaró hatásából eredő érdeksérelem esetén is törekedni kell annak egyéb módon történő (csonkolás, kártérítés) elhárítására. 

A „kilátás hiánya” önmagában nem jogsértés

A Pfv.V.20.690/2024/8. sz. ítéletében a Kúria előtti fő kérdés a panorámavesztés volt, továbbá az, hogy ha akarná se lehetne konyhakertje. A felperes 1978-ban a telkére lakóházat épített, míg az alperes 2007 őszén szerezte meg a tulajdonjogot, nem sokkal később megtisztította a telkét, ekkor a szomszéd egy kis panorámához jutott, de 2008-ban a közös határvonaltól körülbelül 80 centiméterre ciprus sövényt ültetett, amelynek a magassága az ítélethozatalkor 9,35 és 7,7 méter közötti volt.

A legfontosabb tanulság: nem a jelenlegi zavarás a perdöntő, hanem az, hogy bizonyítható-e a változás. A bíróságoknak az ilyen esetekben az alperesi tulajdonszerzést megelőző állapotot kellett összevetniük a keresetlevél beadásakori állapottal. Fényképfelvételek szükségesek lehetnek, de ezek csak akkor érnek bármit, ha a fényképfelvétel készítésének időpontja is kétségtelenül igazolható. Ha nincs bizonyított korábbi állapot → nincs „romlás” → nincs jogsértés.

A tulajdonos jogosult a telkét rendezni – még ha ezzel a szomszéd „előnyös állapota” megszűnik is. Még az enyhébb beavatkozás (metszés) is csak akkor rendelhető el, ha a jogsértés bizonyított. 

Ahogy a másodfokú ítélet fogalmazott:

Az elhanyagolt terület alperesi rendbetétele után a felperes átmenetileg rendelkezhetett kilátással, ennek megszűnése azonban nem kérhető számon az alperesen. 

Beárnyékolja a szomszéd fája a napelemet - mit tehetünk?

Ez az egyik leggyakoribb új típusú szomszédjogi vita. A jogi megoldás azonban nem a napelemmel kezdődik, hanem a klasszikus szabállyal: csak a szükségtelen zavarás tilos. Bizonyítani kell, hogy az árnyékolás szükségtelen, jelentős kárt okoz, és más módon (pl. metszéssel) nem szüntethető meg.

A bírósági gyakorlat következetes:

  • a növényzet természetes árnyékolása általában tűrendő,
  • még akkor is, ha ez kényelmetlen vagy gazdasági hátrányt okoz.

A szomszéd fája átlóg? A kivágás csak végső megoldás!

Ez a legfontosabb gyakorlati tanulság a PK 3. sz. állásfoglalásnak. A bíróság csak kivételesen kötelez kivágásra. Erre akkor kerül sor, ha a probléma más módon nem kezelhető.

Tipikus alternatívák:

  • visszavágás (csonkolás),
  • áttelepítés,
  • kártérítés megfizetése.

A sorrend számít: először mindig a kevésbé súlyos beavatkozás jön.

ÚjÜgyvéd-ingatlanközvetítő

Családi házat ad el?

Tudta, hogy az e-ingatlanközvetítőknél csak a sikeres értékesítés után kell fizetnie? Jutalék: 3–3,5% + ÁFA - rejtett költségek, díjak nélkül!

Érdekel

Mit lehet kérni a bíróságtól?

A Ptk. 5:23. § önmagában nem fogalmaz meg konkrét kereseti kérelmet.

Alapvetően az alábbiakat lehet igényelni:

  • birtokvédelem (pl. metszés),
  • kártérítés,
  • károsodás megelőzése,
  • a kivágás csak végső megoldás.

A bíróság két lépésben dönt

A Kúria gyakorlata ezt nagyon tisztán szétválasztja:

1. Ténykérdés

Mi történt valójában? (pl. milyen magas a fa, mennyi árnyék van)

2. Jogkérdés

A zavarás szükségtelen volt-e? A bíróság mindkét fél érdekét összeveti. A zavarás ugyanis csak akkor jogellenes, ha meghaladja azt, amit egy átlagos embernek el kell tűrnie.

A bíróság figyelembe veszi továbbá

  • a környezet jellegét,
  • az ingatlan használatát,
  • a zavarás mértékét,
  • a zavarás időtartamát,
  • a felek magatartását.

Birtokvédelem átlógó faág esetén

A birtokper a birtokvédelem egyik formája, amely bírósági úton érvényesíthető. Nem minden szomszédvita vagy zavaró helyzet minősül birtokháborításnak, ezért nem minden esetben a birtokvédelem a megfelelő jogi út.

A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (ez a tilos önhatalom). Tilos önhatalom esetén a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti a bíróságtól.

Ki a telekhatáron álló fa?

A telekhatáron álló fa nem „az egyiké vagy a másiké” – hanem közös. A 2013. évi CLXXIV. törvény alapján:

  • a fa és annak termése fele-fele arányban illeti meg a szomszédokat,
  • a határvonalon álló növény közös használatú dolognak minősül,
  • ugyanúgy, mint a kerítés vagy a mezsgye.

Ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.

Nem csak a Ptk. számít

A szomszédjogi szabályok mellett más előírások is beleszólnak:

  • helyi önkormányzati rendeletek,
  • környezetvédelmi szabályok,
  • fakivágási engedélyezési kötelezettség.

Hiába döntene a bíróság kivágásról, ha a hatóság nem ad engedélyt.

Összegzés

Ha a fa olyan mértékben zavarja az ingatlan használatát, ami meghaladja a szokásos tűrési kötelezettséget, és a zavarás szükségtelen. Ezt a panaszosnak kell bizonyítania, a bíróság pedig az összes körülményt mérlegeli.

A Kúria gyakorlata alapján:

  • A növényzet nem tiltott, még ha zavaró is.
  • A kulcskérdés: szükségtelen zavarás vagy károkozás.
  • A kivágás utolsó eszköz, nem alapértelmezett megoldás.
  • A bíróság mindig érdekmérlegelést végez, nem automatikusan dönt.

Ezért minden ilyen ügy egyedi – és sokszor nem a jogi szabály, hanem az együttműködés hiánya viszi bíróság elé.

Kategóriák:

Tudnivalók tulajdonosoknak
Szarvas Eleonóra AlizSEA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szarvas Eleonóra Aliz

Dr. Szarvas Eleonóra Aliz, ügyvéd az e-ingatlanügyvédek.hu váci tagja. Szakterülete a helyi adók (építményadó, telekadó) és az ingatlanjog.
Szerzői profil

Kövesse oldalunkat a Google keresőben – így mindig elsők között látja a cikkeinket

Gyakran
ismételt kérdések

Igen, de csak kivételes esetben. A bíróság először mindig azt vizsgálja, hogy a zavarás enyhébb eszközzel (például metszéssel) megszüntethető-e.