Az ingatlan eladás költségei

Az ingatlaneladás költségei röviden

A Ptk. alapján az eladónak kell állnia az ingatlan birtokba adásával és annak ingatlan-nyilvántartásban való állapotának rendezésével járó költségeket. Ehhez képest a vevő viseli a lakás átvételével és annak ingatlan-nyilvántartásba történő tulajdonjog-változásának költségeit. 

A helyzet azonban mégsem ennyire egyszerű, hiszen a lakás eladása esetén az eladóknak számos további költséggel is számolniuk kell a terhermentesítésen és a birtokbaadáson túl:

1. Az ingatlan értékbecslés díja
2. Az ingatlan értékesítésre felkészítésének költségei (felújítás/home staging)
3. Ingatlanközvetítő jutaléka
4. Energetikai tanúsítvány elkészítésének költsége
5. Villamos felülvizsgálat díja
6. Tehermentesítés költségei (ideértve pl. haszonélvezővel való elszámolás)
7. Eladót képviselő ügyvéd munkadíja
8. A közös költség, közműtartozások rendezése
9. Kitakarítás, kiürítés költségei
10. Személyi jövedelemadó (eltérően kell számolni örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan esetén)
11. Családi házak esetén a tárgyévi helyi adó

Ingatlan értékbecslés díja

Nem szükségszerű, hogy egy eladó ilyen szolgáltatást vegyen igénybe, de ha az eladó megfelelő áron szeretné értékesíteni az ingatlanát, akkor az ingatlan eladás menetének első lépése egy értékbecslő felkérése. Az ingatlan értékbecslés ára olyan 35.000,- Ft-nál kezdődik, de az árképzés természetesen függ az ingatlan jellemzőitől, elhelyezkedésétől.

Néha találkozom olyan eladóval, aki büszke rá, hogy egy nap alatt teljesen egyedül eladta a lakását - ilyenkor gratulálni szoktam, holott a közgazdaságtan alaptörvényeiből azért arra lehet következtetni, hogy az eladás azért lehetett ilyen gyors, mert az eladó áron alul hirdette meg az ingatlanját.

Egy szakértői értékbecslés még mindig olcsóbb, mint milliókat veszíteni azzal, hogy hibásan tippeljük meg az ingatlanunk piaci értékét. 

Felújítás vagy home staging?

Van, aki abban hisz, hogy apróbb felújítási munkálatok, például egy festés, vagy egy felújított fürdőszoba annyit dob az ingatlan értékén, hogy bőven visszahozza az árát, mások inkább egy egyszerű home stagingre esküsznek.

Abban én is biztos vagyok, hogy egy rendezett, tiszta és ízlésesen berendezett otthon nemcsak vonzóbb a vevők számára, de kevesebb rejtett hibát is sugall. Mindenesetre az eladóknak mindenképpen bele kell kalkulálniuk az ilyen szépészeti beavatkozásokat a vételárat terhelő költségek közé.

Ingatlanközvetítő jutaléka - az eladott ingatlan vételárából fizetendő

Bár nem szükségszerű a megbízásuk, de az ingatlanközvetítők sokszor tűnnek megkerülhetetlen szereplőknek az ingatlanpiacon. Nem szabad megfeledkezni róla, hogy az ingatlanközvetítők elsősorban az ingatlan értékesítésében érdekeltek - az sokszor másodlagos szempont a számukra, hogy ez az eladónak igazán kedvező áron történjen! 

Gondoljon csak bele, Ön melyiket választaná?

• Ma biztosan keres egymillió forintot, vagy
• Holnapután lehet, hogy kereshetne egymillió-kétszázezret, de addigra az eladó mégis inkább az Ön kihagyásával adja el a lakást az unokatestvérének, akivel a facebookon pont szembejött, hogy a rokona hirdeti a lakását?

Az ingatlanközvetítői jutalék az ingatlan vételárának egy bizonyos százaléka szokott lenni, de ez függ az ingatlan típusától, elhelyezkedésétől, a vételár nagyságától és az eladó által között szerződés feltételeitől is.

Energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos költségek

Az energetikai tanúsítvány ára 2024-ben is az eladni kívánt lakás, ház lokációjától függ, illetve természetesen az alapterülettől is. Ennek ellenére fontos tudni, hogy az energetikai tanúsítvány elkészítéséért elkérhető díjat jogszabály maximalizálja.

2023 novemberében megváltoztak az energetikai tanúsítás szabályai, a tanúsítvány kódját sem kell pl. az adásvételi szerződésben szerepeltetni, de ettől még az eladáshoz szükség van az energetikusokra.

Tehermentesítési költségekkel is számolni kell

A tehermentesítés költségeinek felméréséhez először is egy tulajdoni lapra lesz szükségünk - hacsak nem tudjuk ezeket naprakészen fejből - mert innen derülnek ki a lakást terhelő jelzálogok, elidegenítési és terhelési tilalmak, elővásárlási jogok, vagy akár a végrehajtások is. 

A friss tulajdoni lap beszerzésének díja évente kétszer ügyfélkapun keresztül ingyenes, ezután minden egyes darab - 2024. július végétől - 4800 Ft-ba kerül.

Ezt követően a tehermentesítés költségei az adott terhek jellegétől függenek, de az biztos, hogy ha a földhivatali törlés megelőzi az adásvételt, akkor 10 600 Ft-os igazgatási szolgáltatási díjjal is számolni kell.

A lakáseladás ügyvédi költsége

Az eladóktól sokszor kapom meg a következő kérdést: az ingatlan eladás ügyvédi költségét ki fizeti? Ahogy fent is írtam: a Ptk. alapján a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a vevő költsége, tehát az adásvételi szerződés alapján a földhivatali bejegyzést kezdeményező ügyvédet a vevő fizeti. Egy ügyvédre tehát mindenképpen szükség van és őt hagyományosan a vevő bízza meg.

Igen, de az ügyvéd - mint minden más szolgáltató - leginkább annak az érdekeit képviseli, aki a megbízója. Közkeletű vélekedés, hogy az adásvételi szerződés ellenjegyzésekor az ügyvéd (csakúgy mint egy közjegyző) minden felet képvisel, de az ügyvéd az okiratszerkesztés során valójában úgy jár el, hogy az okirat  – a jogszabályok keretei között – a saját ügyfele érdekeinek megfelelő, továbbá joghatás kiváltására alkalmas legyen. Az ügyvéd nem közfeladatot lát el, nem közszolgáltatást biztosít, ezért eladóként nem is várhatjuk, hogy az ügyvéd minket is képviseljen. 

2017. óta egyébként az ügyvédi törvény is előírja, hogy erről az ügyvéd köteles az őt meg nem bízó felet (eladót) tájékoztatni - igaz, hogy erre jellemzően nem szokott sor kerülni.

Mégis fontos, hogy az eladó érdekei is érvényre jussanak, hiszen az adásvételi szerződéssel szemben minden eladónak legalább két elvárása szokott azért lenni: (1) egészen biztosan és ne túl hosszú határidővel jusson hozzá a vételárhoz a vevő tulajdonjogának bejegyzése előtt, (2) ne vállaljon több kellékszavatosságot a kelleténél. Nem árt továbbá, ha a vevő fizetési késedelme esetén elállhat a szerződéstől, méghozzá úgy, hogy a foglalót is megtarthassa. Ha magabiztosak vagyunk, hogy a fenti célt egyedül is el tudjuk érni a vevővel, illetve az ügyvédjével szemben, akkor az eladói tanácsadás ügyvédi díját megspórolhatjuk. 

Ha úgy érzi, hogy előnyére válna, ha egy adásvételi szerződésekben jártas szakember nézné át a szerződését, mielőtt azt aláírja, akkor tekintse meg eladói tanácsadási ajánlatunkat a következő linket!

A közös költség, közműtartozások rendezése

Ha hosszabb ideje fennáll közös költség, vagy közüzemi költség tartozás, akkor azok rendezésének költségét mindenképpen célszerű beleszámolni a vételárat terhelő költségekbe, de ha a lakás birtokbaadására hónap közben kerül sor, akkor az adásvételi szerződésben jó arra is kitérni, hogy az milyen arányban kit fog terhelni.

A tartozásmentesség igazolását a legtöbb vevő elvárja, tehát ezt nem érdemes félvállról venni.

Kitakarítás, kiürítés költségei

Manapság már sok olyan tudatos vevővel találkozom, aki a birtokbaadást nem puszta kulcsátadásnak tekinti, de nagy gondot fordít arra, hogy a birtokbavételhez a lehető legkevesebb költsége tapadjon - hiszen ahogy fent is írtam, a birtokbaadás költségei az eladót terhelik!

Érdemes tehát a vételárat eleve úgy meghatározni, hogy abba a komplett takarítás akár 200.000 Ft-os költségeit is beleszámoljuk, nem beszélve a soron kívüli lomtalanítás során felmerülő díjakról.

A lakáseladás után fizetendő adó

A lakáseladásból származó bevétel után adózni kell - feltéve, hogy az eladó a kérdéses ingatlant öt éven belül szerezte. A személyi jövedelemadóval kapcsolatos írásunkat és az szja adókalkulátort itt találja. Ha örökölt ingatlant adna el 5 éven belül, akkor mindenképpen javaslom, hogy olvassa el a vonatkozó blogposztunkat!

Kevésbé ismert az eladók között, de a megtartott foglaló után személyi jövedelemadó és szocho is fizetendő.

Helyi adók

A helyi (kerületi) önkormányzatok rendeletben határozzák meg az építményadó és a telekadó mértékét. A fizetési kötelezettség mindig arra hárul, aki a naptári év első napján az ingatlan tulajdonosa - ez igaz még akkor is, ha az év során tulajdonosváltás történik. Az adót évente kétszer, március 15-én és szeptember 15-én kell befizetni, és ezek a dátumok a tulajdonosváltás esetén is érvényesek. 2023-ban több önkormányzat emelte meg az építményadó mértékét vagy szűkítette a mentességre jogosultak körét.

Ha az eladó olyan ingatlant kíván év elején értékesíteni, ami után helyi adó fizetésére köteles, akkor érdemes ezt a vételárba belekalkulálni.

Összegzés

Az ingatlaneladás költségeit azért érdemes felmérni előre, mert a vételár helyes meghatározásához elengedhetetlen, hogy eladóként tudjuk, hogy milyen összeget kell majd ebből levonnunk, azaz hogy mennyink marad pl. egy másik lakás megvásárlására.

A posztban alaposan körbejártam a magyarországi ingatlanértékesítéshez kapcsolódó költségeket és adókat. Elemeztem az ingatlanközvetítők jutalékát, az értékbecslés díját, az ügyvédi tanácsadás jelentőségét, valamint az energetikai tanúsítvány költségeit. Kiemelten foglalkoztam az eladókat érintő személyi jövedelemadóval és helyi adókkal, és azt is megvilágítottam, hogy ezek milyen hatással lehetnek az ingatlan értékesítésére.

A jelen cikk bizonyos képeit Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!