Változások 2023. november 1-től: mikor nem kell energetikai tanúsítvány?

Miért fontos az energetikai tanúsítványok kiadását szabályozó rendelet?

Az energetikai tanúsítvány 2009 óta kötelező, bár eleinte csak új lakások esetén kellett elkészíteni. Az utóbbi években viszont - néhány kivétellel - már minden 50 m2-nél nagyobb önálló épület és alapterülettől függetlenül minden épületen belüli önálló rendeltetési egység (pl. lakás, üzlet) tekintetében kötelező volt energia-megtakarításra irányuló javaslatot is tartalmazó energetikai tanúsítványt készíteni - persze csak ha a tulajdonosa az adott ingatlant bérbeadni, vagy értékesíteni kívánta. 

Az energetikai tanúsítvány nemcsak lakások, de kereskedelmi, illetve hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épületek esetén is kötelező.

A múlt hónapig az energetikai tanúsítványokat szabályozó kormányrendelet 3. § (3) bek. értelmében minden bérleti, illetve adásvételi szerződésnek tartalmaznia kellett annak rögzítését, hogy a rendelet rendelkezései szerint kell-e tanúsítványt készíteni, a tanúsítvány azonosító kódját és a a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát az eladótól vagy a bérbeadótól átvette.

Energetikai tanúsítvány - új rendelet november 1-től

Az épületek esetében az energetikai jellemzők tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 2023. november 1-től már nem tartalmazza, hogy az ingatlan bérbeadása, illetve adásvétele érdekében kötött szerződésnek rendelkeznie kell az energetikai tanúsítvány szükségességéről, a HET azonosítóról, vagy a felek átvételi nyilatkozatáról. 

Természetesen továbbra is kötelező energetikai tanúsítványt készíteni, hiszen az ingatlan nyilvános felületeken hirdetése, vagyis reklámozása sem lehetséges az energetikai besorolás nélkül. Kérdés, hogy az eladó felelőssége, ha erre mégsem kerül sor, az ingatlanközvetítőé?

Továbbra is fontos az adásvételi szerződéskötés folyamatában a tanúsítvány, hiszem azt (akár másolatban) 

• a szerződés megkötésének napjáig be is kell mutatni a leendő vevőnek, vagy bérlőnek, de 
• átadni elég legkésőbb a birtokbaadás napjáig.

Az energetikai tanúsítvány érvényessége az új rendeletben

Az energetikai tanúsítvány érvényessége 2023 novemberétől 5 év, tehát azt a vevő egy későbbi értékesítés során újra felhasználhatja. A korábbi tanúsítványok még a változást követő 60. napig felhasználhatóak adásvétel, vagy bérbeadás esetén, 2024 januárjától viszont új tanúsítványt kell készíteni.

Befolyásolja-e a továbbiakban az adásvételi szerződés érvényességét a tanúsítás hiánya?

Mi történt eddig, ha az adásvételi szerződést készítő ügyvéd megfeledkezett a tanúsítványról és elmulasztotta a szerződésbe foglalni az energetikai tanúsítványra vonatkozó rendelkezéseket? 

A korábbi szabályozás alapján félő volt, hogy az ingatlanügyi hatóság nyilvánvaló érvénytelenség miatt elutasítja a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét amennyiben az adásvételi szerződés nem tartalmazta, hogy kell-e tanúsítvány, a tanúsítvány azonosító kódját és hogy a tanúsítvány átvétele megtörtént-e. A Ptk. 6:95. §-a szerint ugyanis semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, így például a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendeletbe ütközik, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 51. §-a alapján pedig a földhivatalnak el kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. 

A földhivataloknak ugyanakkor nem kellett az energetikai tanúsítással kapcsolatos szabályokat ellenőriznie, tehát ha az adásvételi szerződés csak annyit tartalmazott, hogy "nem szükséges a tanúsítás az ingatlan adottságaira tekintettel", akkor a tanúsítvány hiánya nem képezte a bejegyzés akadályát.

Megoldódott tehát a jogászokat hosszú évek óta foglalkoztató kérdés: érvénytelen-e az adásvételi szerződés, ha abból kimaradnak az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatos adatok? 2023. november 1-jétől egész biztosan nem.

Miért került sor a kormányrendelet módosítására?

A módosítások célja az azokat bevezető, 200/2023. (V.25.) Korm. rendelet végső előterjesztői indokolása értelmében egy olyan új energetikai tanúsítványi minta és profil meghatározása volt, amely a korábbiakhoz képest átláthatóbb, felhasználóbarátabb.

Fontos újítás, ami a vevők érdekeit szolgálja, hogy a tanúsítvány immár az egyes épülettechnikai rendszereknek (fűtés, légkondicionálás, szellőzés, világítás, használati melegvíz stb.), valamint az épületszerkezeti elemeknek az energiahatékonyságát is külön-külön értékeli, emellett részletes, időszakokra bontott felújítási és korszerűsítési javaslatot is rögzít az épület tulajdonosa számára.

Mikor nem kell gondoskodnunk energetikai tanúsítványról?

A rendelet az épületen belüli rendeltetési egységekre csak akkor terjed ki, ha az az épületben található olyan rész, szint vagy lakásegység, amelyet önálló használatra terveztek (vagy alakítottak át) és amelyben fűtenek, vagy hűtenek. Ebből következik, hogy ha a garázs, teremgarázs, tároló nem fűtött, akkor önmagában ezekre nem kell energetikai tanúsítványt készíteni.

A rendelet hatálya nem terjed ki pl. az évente 4 hónapnál rövidebb használatú, lakhatás és pihenés céljára használt épületre, azaz a nyaralókra, de a hitéleti célú épületek, illetve a felvonulási épületek, vagy fóliasátrak, de a műhelyek sem érintettek.

Nem szükséges az energetikai tanúsítás a használatba vételi engedélyt (bejelentést) megelőző tulajdon-átruházás esetén, vagy ha ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt.

Ki készíthet energetikai tanúsítványt és mennyiért?

Energetikai tanúsítói tevékenységet az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben és az építésügyi és építésüggyel összefüggő szakmagyakorlási tevékenységekről szóló kormányrendeletben meghatározott feltételekkel lehet folytatni. Ha nem akarunk hosszasan jogszabályokat értelmezni, akkor röviden: aki szerepel a Magyar Építész Kamara nyilvántartásában (jogosultsági csoport: tanúsítás; jogosultság: TÉ (energetikai tanúsítói jogosultság), vagy a Magyar Mérnöki Kamara névjegyzékében.

A tanúsító tevékenysége elvégzéséért díjra jogosult, amelyet a tanúsítás elkészítésére fordított idő alapján úgy kell megállapítani, hogy a tanúsítás díja megkezdett óránként legfeljebb 5500 forint. Ezen igényt - díjjegyzékkel - a szerződéskötéskor és a tanúsítás elkészítésekor, átadásakor érvényesíteni kell.

A tanúsító a tanúsítási tevékenység során köteles költségkímélő megoldásokat alkalmazni.

A változás az állami és az önkormányzati szférát, valamint a plázákat is érinti

Az épület közönség számára nyitva álló helyiségének jól látható helyére ki kell függeszteni a tanúsítvány összefoglaló lapjának tartalmi elemeit a tanúsítvánnyal rendelkező következő épületek esetén:

• 500 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület
• 500 m2-nél nagyobb hasznos alapterületű, közhasználatú, kereskedelmi, szolgáltató, közösségi szórakoztató vagy kulturális rendeltetésű épület.

A félreértések elkerülése érdekében a Korm. rendelet rögzíti, hogy hatósági rendeltetésű épület az olyan épület, amelyben a hasznos alapterület több mint 50%-át a központi államigazgatási szervekről, valamint a Kormány tagjai és az államtitkárok jogállásáról szóló törvény szerinti központi államigazgatási szerv, a kormányzati igazgatásról szóló törvény szerinti területi területi kormányzati igazgatási szerv, vagy a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló törvény szerinti helyi önkormányzati szerv igazgatási célú feladatai ellátására használja.

Összefoglalás

Az energetikai tanúsítás szabályai 2023. november 1-től megváltoztak Magyarországon. Az ingatlan adásvételi és bérleti szerződések nem kötelesek hivatkozni az energetikai tanúsítványra, viszont az új tanúsítványok érvényességi ideje 10 évről 5 évre csökkent.

Mostantól az ingatlanok hirdetésében is kötelező feltüntetni az energetikai besorolást. Az energetikai tanúsítvány 2009 óta kötelező, és az adott ingatlan bérbeadása vagy értékesítése esetén kell elkészíteni. A változások érintik az állami és önkormányzati épületeket, valamint bizonyos kereskedelmi épületeket is, ahol a tanúsítvány adatait ki kell függeszteni.

Amennyiben további információra lenne szüksége, netán ingatlan ügyvédet keres, mert lakás célú ingatlant vásárolna, vagy adna el, nézze meg a díjszabásunkat és keressen minket a lenit elérhetőségek bármelyikén!