Mikor nem jár az ingatlanközvetítői jutalék?

Mi jár az ingatlanközvetítői díj ellenében?

A Ptk. 6:288. §-a alapján a közvetítői szerződés alapján a közvetítő megbízója és harmadik személy között szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, a megbízó díj fizetésére köteles. Főszabály szerint a közvetítői szerződésre a megbízási szerződés szabályait kell megfelelően alkalmazni. A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy az ingatlanközvetítő a megbízás alapján az ingatlan értékesítését elősegítő szolgáltatásokat végez. Ennek keretében piaci elemzést készíthet, javaslatot tehet az irányárra, elkészítheti és kezelheti a hirdetéseket, fogadhatja és szűrheti az érdeklődőket, megszervezheti a megtekintéseket, valamint közreműködhet az eladó és a vevő közötti tárgyalásokban. E feladatok jellemzően gondossági kötelezettségek: a közvetítő nem az ingatlan biztos értékesítését vállalja, hanem azt, hogy az értékesítés érdekében az adott helyzetben elvárható szakmai gondossággal jár el.

Ingatlanközvetítői példával a gondossági kötelem azt jelenti, hogy a közvetítő főszabály szerint nem azt vállalja, hogy az ingatlant biztosan eladja, hanem azt, hogy az értékesítés érdekében az adott helyzetben elvárható szakmai gondossággal jár el. Ilyen ingatlanközvetítői szerződést azonban nem nagyon találunk, pedig ilyen esetben mindegy lenne, hogy ki adja el az ingatlant, ha a közvetítő bármilyen tevékenységet ellátott, általában jár neki a díja.

A tipikus ingatlanközvetítésre szóló szerződés sikerdíjas közvetítői szerződés. Ebben az esetben a közvetítő díja rendszerint csak akkor jár, ha a szerződésben meghatározott eredmény - leginkább az adásvételi szerződés megkötése - bekövetkezik. Ettől még a teljes jogviszony nem feltétlenül válik eredménykötelemmé: a közvetítő tevékenysége (hirdetés, stb.) gondossági jellegű maradhat, de a díjra való jogosultság már eredményhez kötötté válik.

Ha ez az eredmény bekövetkezik, akkor az ingatlanközvetítő jogosan számlázza ki a közvetítői díjat, ha nem, akkor viszont "hoppon marad".

Mikor jár az ingatlanközvetítői jutalék?

Az esetek 99%-ban nem akkor, amikor az ingatlanközvetítő fotókat készített, vagy hónapokig hirdetett, esetleg legalább 3 vevőjelöltnek bemutatta a lakást, hanem kifejezetten és csakis akkor, ha a közvetített adásvételi szerződés létrejött. A felek megállapodhatnak úgy is, hogy már a szerződés létrejötte önmagában megalapozza a jutalékot; ilyen esetben a jutalék a szerződéskötéskor esedékes.

A sikerdíjas jutalék azért olyan magas (1-3%, de van, hogy több), mert az ingatlanközvetítő nem lehet biztos benne, hogy a belefektetett energia, költség, idő végül megtérül-e. Ha az ingatlanos úgy dönt, hogy nem klasszikus megbízási díjért, hanem jutalékért dolgozik, akkor arra csak a feladat sikeres ellátása esetén tarthat igényt. A Kúria is kimondta (lásd: EBH 2005.1333), hogy a megbízási díjnak ilyen, sikerdíjas formában történő meghatározása esetében közömbös, hogy a megbízott a sikeres közvetítés érdekében milyen mennyiségű és milyen értékű munkát végez, jogosultságát a díjra az általa a szerződés hatálya alatt közvetített adásvételi szerződés megkötése alapozza meg.

Vannak olyan szerződések is, ahol az ingatlanközvetítő fenti kockázatát igyekeznek azzal csökkenteni, hogy sikertelen hirdetés, vagy a közvetítőt kikerülő értékesítés esetében pl. költségtérítés jár a közvetítőnek. Itt persze felmerül bennem, hogy ha a kockázat csökken, akkor mégis mi indokolja a 3% jutalékot siker esetén?

Ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírói gyakorlat

Az ingatlanközvetítésről szóló szerződések túlnyomó többségében általános szerződési feltételek alkalmazása mellett jönnek létre, tehát a Ptk. ÁSZF-fel kapcsolatos fogyasztóvédelmi szabályai is alkalmazandónak, így az ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírósági döntések száma majdhogynem végtelen. 

Az alábbiakban egy-egy érdekesebb eset kapcsán bemutatom, hogy mi az, ami a közvetítői gyakorlatba még belefér és mi az, ami már túlmegy ezen és tisztességtelennek minősül:

Ha az eladó elutasítja a szerződésben rögzített árú ajánlatot, fizetnie kell?

A Kúria Pfv.VI.21.254/2022/5. számú döntése egy olyan ügyben született, ahol az eladó (alperes) és egy ingatlanközvetítő cég (felperes) „prémium” megbízási szerződést kötött az eladó ingatlanára. A szerződés tartalmazta:

• határozott, 1 éves prémium időszak,
• ezután automatikusan határozatlan idejűvé alakul,
• kizárólagosság az első évben,
• 2,5% + áfa megbízási díj,
• ha a közvetítő olyan vevőt hoz, aki elfogadja az eladó által meghatározott árat, de az eladó elutasítja, a díj akkor is jár.

Az ingatlanra 2021-ben érkezett egy írásos vételi ajánlat, amely pontosan a szerződésben rögzített árat tartalmazta, sőt a vevő még plusz 10.000 eurót is ajánlott több vevő érdeklődése miatt. Az eladó megtagadta az ajánlat elfogadását, arra hivatkozva, hogy ő másnak akarja eladni”. 

A Kúria végül a közvetítőnek adott igazat. A szerződés szerint, ha:

• a közvetítő hoz egy vevőt,
• aki a megbízó által megadott árat elfogadja,
• és az eladó mégis elutasítja,

akkor a megbízási díj jár, mintha létrejött volna az adásvétel. Ez a felek eltérése volt a Ptk. hagyományos szabályaitól – de ilyen eltérés megengedett, és az eladó nem is támadta érvénytelenség miatt.

A Kúria szerint mindegy, hogy az eladó mással tárgyalt, volt egy „majdnem vevő”, érkezett-e foglaló, ki mutatta be a vevőt. A lényeg, hogy a közvetítő teljesítette a szerződésben vállalt feladatot, mert olyan ajánlatot hozott, ami megfelelt a szerződésben rögzített árnak.

Jár-e jutalék, ha az adásvételi szerződés létrejött, de később valamelyik fél eláll?

Igen, előfordulhat, hogy az ingatlanközvetítő jutaléka akkor is jár, ha az adásvételi szerződés megkötése után az ügylet végül meghiúsul. Nem ritka eset, hiszen az adásvételi szerződés megkötésekor pl. azt se tudhatjuk biztosan, hogy a bank végül finanszírozza-e a vevőt. Ilyenkor tipikusan a megtartott foglalóból szokták kifizetni az ingatlanost.

 A döntő kérdés az, hogy a közvetítői szerződés szerint mikor teljesített a közvetítő, és mikor vált esedékessé a díja. Ha a szerződés a jutalékot már az adásvételi szerződés aláírásához köti, a közvetítő arra hivatkozhat, hogy a feladatát teljesítette: az általa közvetített felek megkötötték a szerződést. Ilyenkor a jutalékot önmagában nem feltétlenül érinti, hogy később a vevő nem fizeti ki a teljes vételárat, valamelyik fél eláll, vagy az adásvétel más okból nem teljesül.

Ha azonban az eladó vitatja a jutalékkövetelést, a közvetítőnek kell bizonyítania:

• milyen szerződés alapján követeli a díjat;
• teljesítette-e a szerződésben vállalt feladatát;
• mikor vált esedékessé a jutalék;
• és hogyan számította ki a követelt összeget.

Az eladó számára az a kedvezőbb, ha a jutalék esedékessége nem pusztán a szerződés aláírásához, hanem az adásvétel tényleges teljesüléséhez kapcsolódik. A közvetítői szerződések jelentős része ugyanakkor már az adásvételi szerződés megkötésekor esedékessé teszi a díjat.

A jutalék nettó vagy bruttó összeg?

A szerződésben azt is ellenőrizni kell, hogy a feltüntetett jutalék tartalmazza-e az ÁFÁ-t. Ha a szerződés egyértelműen rögzíti, hogy a jutalék például „3% + ÁFA”, akkor a százalékos díjhoz hozzá kell adni az ÁFÁ-t. Ha viszont fogyasztóval kötött szerződésben csak egy százalék vagy összeg szerepel, és nincs feltüntetve, hogy az nettó díj, akkor a megjelölt összeget főszabály szerint bruttó díjként kell értelmezni. Az ÁFÁ-t ilyen esetben nem lehet utólag a fogyasztóra terhelni.

Nem biztos, hogy szerződést szeg, aki visszautasít egy ajánlatot

A Győri Ítélőtábla Pf.III.20.145/2025/5. számú ítélete alapján a közvetítő nem követelhet jutalékot olyan helyzetekben, amikor a díjigény tisztességtelen vagy érdemi teljesítés nélküli ÁSZF-kikötésen alapul. 

Nem jár jutalék például akkor, ha 

• az eladó jogos okból utasít vissza egy vételi ajánlatot,
• az eladónak az ajánlat nem felel meg a számára lényeges – de a szerződésben előre nem rögzített – feltételeknek,
• az ingatlanos csak egy formális ajánlatot hozott, amely nem vezetett ingatlan adásvételi szerződéshez.
• a közvetítő előre határozza meg az adásvételi szerződés fizetési vagy birtokbaadási feltételeit, és később erre hivatkozva minősítené „sikeresnek” a közvetítést. 

Mivel ezeket a kikötéseket a bíróság érvénytelennek nyilvánította, ilyen esetekben a jutalék érvényesítése sem lehetséges.

Az eladó miatt nem jött létre a közvetített vevővel az adásvételi szerződés, jár-e a közvetítői díj?

A Kúria Pfv.V.21.165/2021/10. számú ítélete alapján a közvetítői díj akkor is járhat, ha az adásvételi szerződés végül az eladó miatt nem jött létre, feltéve, hogy az eladó szerződésszegő vagy felróható magatartása akadályozta meg a szerződéskötést, és a közvetítői szerződés erre az esetre egyértelmű fizetési kötelezettséget ír elő. Azt azonban a Kúria tisztességtelennek minősítette, ha a fogyasztónak akkor is fizetnie kell, amikor az adásvétel neki fel nem róható okból marad el.

Ezért különbséget kell tenni:

• Ha a közvetítő bemutatta a szerződéskötésre kész vevőt, de az eladó például indokolatlanul visszalépett, magasabb árat kezdett követelni, vagy más módon meghiúsította az ügyletet, a díjfizetési kötelezettség fennállhat.
• Ha az adásvétel az eladón kívül álló okból maradt el – például a vevő nem kapott pozitív hitel előminősítést, jogi akadály derült ki, vagy a felek lényeges feltételekben nem tudtak megállapodni –, a teljes sikerdíj automatikus követelése tisztességtelen lehet.

Önmagában az, hogy a közvetítő talált egy érdeklődőt, még nem feltétlenül alapozza meg a díjat. Vizsgálni kell, hogy a vevő valóban kész és képes volt-e az eladó által elfogadott feltételekkel szerződést kötni.

Jár a jutalék, ha az eladó végül saját maga adja el az ingatlant?

Ügyvédi praxisunkban időről-időre felmerül, hogy a kizárólagos szerződések esetén jár-e az ingatlanközvetítőnek jutalék, ha az eladó végül saját maga, lényegében egyedül értékesíti az ingatlanját? 

A kialakult bírói gyakorlat alapján tisztességtelen és érvénytelen az olyan ingatlanközvetítésről szóló szerződési feltétel, aminek értelmében a sikerdíj (azaz a jutalék) akkor is teljes összegben megilleti a közvetítőt, ha az ingatlant nem az általa közvetített vevő vásárolja meg (EBH 2005/1333.) Ezt a gyakorlatot kívánták kikerülni sokan azzal, hogy a közvetítői szerződést az ingatlan értékesítése okán felmondó eladótól kötbért kértek - méghozzá pont a sikerdíjjal egyező mértékűt. A Pfv.V.20.156/2013/4. számú ítéletében a Kúria kimondta, hogy ez a gyakorlat is tisztességtelen.

Más a helyzet, ha a kizárólagosság annyit tesz: az eladó maga értékesíthet önállóan is, de más ingatlanközvetítőnek adott megbízás szerződésszegésnek minősül. Nem biztos, hogy tisztességtelen az sem, ha az eladó lemond arról a "jogáról", hogy maga hirdesse az ingatlant. Az ilyen szerződésszegés akár szankcionálható fizetési kötelezettséggel, hiszen ezek a fajta kizárólagos megbízások általában olcsóbbak is.

Van, amikor mégis jár: ha az eladó olyannak adta el a lakást, akit korábban az ingatlanközvetítő hozott!

Nem tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amely a közvetítői szerződés megszűnését követő 12 hónapos időtartamra a közvetítő tevékenységével okozati összefüggésben létrejött vételi/bérleti szerződés esetén a közvetítő díjigényre való jogosultságát köti ki. (lásd: Gfv.30309/2021/6 sz. döntés)

Attól még, hogy 12 hónapos időtartamra kiköthető tilalom, persze nem biztos, hogy a 24 hónap is tisztességesnek minősül, lásd a Szegedi Ítélőtábla - régi Ptk-n alapuló - Gf.II.30.165/2013/3. számú ítéletét, miszerint ha azonban a szerződés lezárása után hosszabb idő telik el, már nem biztos hogy fennáll oksági kapcsolat a megbízott közvetítő tevékenysége és az értékesítés között - akkor sem, ha a vevőt a szerződött közvetítő közvetítette. Ennek oka, hogy az eltelt idő alatt a szerződő felek körülményeiben, az érintett ingatlanban és a piaci viszonyokban olyan változások következhettek be, amelyek eltávolítják a szerződést a közvetítői tevékenységtől.

Kérhető-e költségtérítés arra az esetre, ha az eladó a közvetítő nélkül ad el?

A Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.127/2022/10. sz. döntése foglalkozik hasonló kérdéssel.

A blankettaszerződés lényegében ezt mondta: Ha az ingatlanközvetítői megbízásból végül nem lesz adásvételi szerződés, a fogyasztó akkor is köteles az ingatlan értékének meghatározott %-át megfizetni egyfajta, egyébként elengedett „többletszolgáltatásokért”.

A bíróság szerint az önmagában az nem tisztességtelen, hogy egy ingatlanközvetítő bizonyos elvégzett szolgáltatásokért díjat kér. A probléma az, hogy ha a szerződés egészét sikerdíjas konstrukcióként alakították ki, akkor eredménytelenség esetén ugyanannak a közvetítői munkáért más elnevezéssel mégis milyen jogcímen kérnek ellenértéket? A jutalék lényege, hogy azzal a közvetítő tudomásul veszi, hogy amennyiben a szerződés időtartama alatt megfelelő vevőt nem talál, díjazásra nem tarthat igényt, költségeit maga viseli. (Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.041/2018/6.)

A szerződés szerint a közvetítő díjazása főszabály szerint akkor járt, ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására sor került. A jutalékos rendszerben a közvetítő viseli annak üzleti kockázatát, hogy az eladás érdekében dolgozik, de az adásvétel végül nem jön létre. Emiatt nem lehet ugyanazért az előkészítő munkáért sikertelenség esetén egy második, eredménytől független díjat bevezetni.

Az ingatlan adatainak feltüntetése és nyilvános hirdetése ráadásul az ingatlanközvetítő alapfeladatának része, tehát ezek nem extra szolgáltatások.

Ezért minősítette az ítélőtábla a feltételt a Ptk. 6:104. § (1) bekezdés c) pontja alapján tisztességtelennek: a fogyasztót teljesítésre kötelezte olyan esetben is, amikor a vállalkozás a szerződés szerinti eredményes közvetítést nem teljesítette.

A bírói gyakorlat szerint az ingatlanközvetítő sikerdíjas szerződése eredménykötelemnek minősül: ha nem vezet eredményre, a közvetítő még költségei megtérítésére sem tarthat igényt. Ha azonban a felek kötbért, vagy költségtérítést a közvetítő megkerülésének esetére kötik ki, az – bizonyos korlátok között – akár érvényes is lehet.

Felmondhatatlan ingatlanközvetítésről szóló szerződés?

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat alapján az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, ha a közvetítés kizárólag egy darab ingatlanra irányul. Ebből következően a felmondás joga nem korlátozható és nem zárható ki, az ilyen megállapodás – a Ptk. 6:278. § (4) bekezdés alapján – semmis.

További kérdés: létrejött-e egyáltalán a megbízási szerződés?

Sokan azt gondolják, hogy ha nincs írásbeli megbízási szerződés, aminek az alján két tanú igazolja, hogy az okiratot a felek aláírták, akkor nem kell megfizetniük a jutalékot. A szerződés és az arról kiállított okirat azonban nem azonos egymással és (a józan észen túl) semmi sem tiltja, hogy az ingatlanközvetítő és az eladó szóban, esetleg ráutaló magatartással egyezzenek meg egymással. Ha tehát legalább ilyen módokon megállapodtak a felek, akkor az, hogy jár-e a közvetítői díj, lényegében egy bizonyítási kérdés.

A minap szembejött velem a következő, szintén ehhez a témához tartozó jogeset a Facebookon:

A kérdező ingatlantulajdonos, aki el akarja adni a lakását. Egy ingatlanközvetítő felhívta, hogy tudna vevőt a lakására. Így is volt, sőt meg is egyezett a vevőkkel az adásvételben. Az ingatlanos utólag 2% jutalékot követel, annak ellenére, hogy a posztoló nem kötött szerződést vele. A posztoló azt kérdezi, hogy ki kell-e fizetnie az ingatlanközvetítő jutalékát? A kommentekből kiderült, hogy nem is önmagában a jutalékot sajnálja, hanem a 2%-ot sokallja. Mit lehet tenni?

Nem könnyű a dolga a kollégáknak, nehéz csupán ennyi információ alapján válaszolni. Ahogy arra sokan felhívták a figyelmet: ha rendhagyó módon a vevő bízta meg a kereséssel az ingatlanközvetítőt, akkor már csak a természetes jogérzet is azt mondatja az emberrel, hogy további 2%-ra már ne tartson igényt az eladótól. 

Az ingatlanközvetítő azonban érvelhet azzal, hogy felfedte, hogy ő maga ingatlanközvetítő és egyértelműen ilyen minőségében mutatta be a vevőket az eladónak. Az ingatlanos így legalábbis alappal remélhette, hogy lesz közte és az eladó között egy, a piaci szokásoknak megfelelő megbízási szerződés, azon az alapon, hogy a vevő az általában elvárható gondosság mellett nem feltételezhette, hogy az ingatlanközvetítő ingyen hoz neki vevőt. A Ptk. 6:583. §-a értelmében  az ilyen típusú "képzelgés" alapján való eljárást megbízás nélküli ügyvitelnek nevezzük: aki valamely ügyben más helyett eljár anélkül, hogy arra megbízás alapján jogosult volna, az ügyet úgy köteles ellátni, amint azt annak érdeke és feltehető akarata megkívánja, akinek javára beavatkozott. Ha a megbízás nélküli ügyvivő beavatkozása helyénvaló volt, őt a megbízott jogai illetik (2 %-os sikerdíj feltehetően azért nem), ellenkező esetben a megbízás nélküli ügyvivő díjazást nem követelhet. 

De tegyük fel, hogy nem a vevő adott megbízást és a közvetítő is pontosan tudta, hogy az eladótól sem rendelkezik ilyennel: jár-e a közvetítői díj? A Ptk. 6:586. §-a értelmében ez ún. idegen ügy sajátként való ellátása: Ha valaki tudva, hogy nincs hozzá joga, idegen ügyet sajátjaként lát el, vele szemben a megbízás nélküli ügyvitelből eredő jogokat lehet érvényesíteni. Ha e jogokat érvényesítik, az eljáró személy költségeit a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint jogosult beszámítani. Ezekből a bonyolult jogszabályszövegekből azt lehet kihámozni, hogy aki idegen ügyet indokolatlanul látott el, az jutalékra nem tarthat igényt.

Kikötheti-e az ingatlanközvetítő, hogy minden egyeztetésen ott legyen?

Nem, a bírósági gyakorlat szerint az ingatlanközvetítő nem kötheti ki általánosan, hogy minden egyeztetésen és tárgyaláson ott legyen. A Győri Ítélőtábla Pf.20061/2024/5. számú ítélete szerint az erre vonatkozó általános szerződési feltétel tisztességtelen. Ennek oka, hogy:

• Sérti a megbízó magánautonómiáját: A tulajdonosnak joga van eldönteni, kivel, mikor és milyen körülmények között tárgyal az ingatlanáról.
• Indokolatlanul korlátozza a tulajdonosi jogokat: Aránytalan terhet ró a fogyasztóra, ha minden egyes megbeszéléshez a közvetítő jelenlétét kötelezővé teszik.
• Nem kellően körülhatárolt: Az általános jellegű előírás, miszerint "minden" tárgyaláson ott kell lennie a közvetítőnek, túl tág és homályos.

A bíróság álláspontja szerint az ilyen kikötés aránytalan és tisztességtelen, mivel indokolatlanul beavatkozik a fogyasztó és az ajánlattevő közötti tárgyalási szabadságba, és túlzottan korlátozza a megbízó jogait. Az ingatlanközvetítőnek elegendő garanciát kell nyújtania a díj jogalapjára és összegszerűségére vonatkozó jogai védelmére anélkül, hogy minden tárgyaláson kötelezően részt venne.

Kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás kapcsán kötbér kiköthető-e?

Alapvetően igen, de a kötbérkikötések tisztességtelensége kapcsán is sok ítélet született.

A Kúria Pfv.V.20.566/2022/4. számú ítélete alapján tisztességtelen feltételnek minősül, és ekként érvénytelen, ha az ingatlanos kötbért kér azért, mert az eladó, azaz az ügyfele a megbízás első 6 hónapján belül szünteti meg a közvetítői szerződést. A Győri Ítélőtábla Pf.20061/2024/5. sz. ítélete szerint túlzott mértékű kötbért ír elő az ingatlaniroda, ha a vevőnek az ingatlan hirdetési árának 2%-ának megfelelő, de legalább 500 000 forint összegű kötbért kell fizetnie (a megtekintési nyilatkozat alapján!) azért, mert az ingatlanközvetítő kihagyásával köt szerződést az eladóval.

Összegzés

Az ingatlanközvetítői díj ellenében a közvetítő elsősorban az ingatlan meghirdetését, vevőjelöltek keresését és kiközvetítését, az érdeklődők számára történő bemutatást, valamint az értékesítés előkészítésében való közreműködést végzi.  Nem jár ingatlanközvetítői jutalék, ha nem jött létre a közvetítő tevékenységével okozati összefüggésben adásvételi szerződés, a vevőt az eladó maga találta, vagy a díjigény tisztességtelen szerződési feltételen alapul. Járhat viszont jutalék, ha az eladó később a közvetítő által bemutatott vevőnek adja el az ingatlant.

Idén a fogyasztóvédelmi hatóság átfogóan ellenőrzi az ingatlanközvetítőket, nekik érdemes lehet megírni, ha valaki tisztességtelen eljárást tapasztal.

A mi cikkeink nagyrészt az ügyészek által indított közérdekű perekben született ítéleteket dolgozzák fel. Nekik is érdemes lehet elküldeni a tisztességtelennek vélt szerződéseket.

Az ügyészséghez tett bejelentés akkor lehet célravezető, ha egy előre megfogalmazott, több fogyasztót érintő ÁSZF-kikötés lehet tisztességtelen. Az ügyészség az egyedi jutalékkövetelést nem érvényesíti a fogyasztó helyett.

Szeretné, ha a lakását ügyvéd-ingatlanközvetítő értékesítené? Vegye fel velünk a kapcsolatot!