A bank kártérítési felelőssége a törlési engedély késedelmes kiadásáért

Mi az a törlési engedély?

A jelzálogjog az ingatlan tulajdoni lapján a III. részben, tehát teherként szerepel. Ha a biztosított követelést visszafizetik, a zálogjog alapja megszűnik, de a földhivatali törléshez ettől még szükség van a jogosult, jellemzően a bank törlési engedélyére.

Ezért a banki okirat nem puszta adminisztrációs formaság: nélküle a jelzálogjog továbbra is látszik a tulajdoni lapon, ami akadályozhatja az adásvétel teljesítését vagy a vevő banki finanszírozását.

Mikor esik késedelembe a bank?

A bank akkor esik késedelembe, ha a törlési engedély kiadásának feltételei már teljesültek, mégsem adja ki az okiratot az kellő időben (10 munkanap, vagy átlagosan 15-17 naptári nap) vagy az adós és a hitelező által megkötött szerződésben vállalt rövidebb határidőn belül.

Ehhez elsőként azt kell tisztázni, hogy valóban megszűnt-e minden biztosított tartozás. Nem elég azt mondani, hogy „a hitelt kifizettük”. Bizonyítani kell többek között:

• mikor érkezett meg a teljes végtörlesztéshez szükséges összeg a bankhoz;
• maradt-e fenn kamat, díj, költség vagy más biztosított követelés;
• a bank megkapott-e minden szükséges iratot;
• vállalt-e konkrét határidőt a törlési engedély kiadására;
• volt-e valós jogi vagy számviteli akadálya az okirat kiadásának.

Önmagában a késedelem sem elég azonban ahhoz, hogy a banknak fizetési kötelezettsége keletkezzen.

A kártérítéshez nem elég a késedelem!

A bank kártérítési felelősségéhez általában négy nagy kérdésre kell választ adni.

A legnehezebb kérdés rendszerint az okozati összefüggés. Ha az adásvétel más okból hiúsult meg, a vevő finanszírozása eleve bizonytalan volt, vagy az eladó maga is késedelmesen intézte a banki ügyeket, a bankkal szembeni kárigény könnyen elbukhat.

Megtéríthető-e az elvesztett foglaló?

Elvileg igen, de csak szigorú feltételekkel. Az elvesztett foglaló akkor követelhető nagyobb eséllyel a banktól, ha bizonyítható, hogy:

• az adásvételi szerződés valós és teljesíthető volt;
• a foglalót ténylegesen megfizették;
• a másik fél jogszerűen tarthatta meg, vagy az eladó jogszerűen volt köteles kétszeresen visszafizetni;
• az ügylet kizárólag vagy döntően a törlési engedély hiánya miatt hiúsult meg;
• a bank tudott vagy tudnia kellett arról, hogy a késedelem "foglalóvesztést" okozhat.

Ha a foglaló jogilag visszajárt volna, de az érintett fél önként lemondott róla, az már nem feltétlenül hárítható át a bankra. Ugyanez igaz akkor is, ha a szerződés nem a bank késedelme, hanem a felek saját mulasztása vagy a vevő meggondolása miatt dőlt meg.

Követelhető-e a teljes elmaradt vételár?

Nem. Ha egy adásvétel meghiúsul, az eladó továbbra is megtartja az ingatlant - ezért a teljes vételár nem tekinthető automatikusan kárnak. A bíróság inkább azt vizsgálhatja, hogy volt-e tényleges, nettó vagyoni veszteség.

Ilyen lehet például:

• ha az ingatlant később csak alacsonyabb áron sikerült eladni;
• ha a késedelem miatt bizonyított árkülönbözet keletkezett;
• ha az eladónak többletfinanszírozási költsége, fenntartási költsége vagy harmadik személy felé fizetendő késedelmi kamata merült fel;
• ha reálisan igazolható elmaradt haszon keletkezett.

Az elmaradt haszon bizonyítása különösen nehéz. Nem elég egy tervezett vételárra vagy egy „majdnem biztos” vevőre hivatkozni. Szükség van szerződésre, fizetési feltételekre, határidőkre, vevői nyilatkozatokra, banki igazolásokra és minden olyan iratra, amelyből látszik, hogy az ügylet valóban a bank mulasztása miatt hiúsult meg.

Mit mond a Kúria a bank felelősségéről? Egy konkrét eseti döntés tanulságai

A bank késedelméből fakadó kártérítési felelősség gyakorlati megítélésére kiváló mintát ad a Kúria Pfv.III.22.177/2016/5. számú határozata. Az ügyben az adós kedvezményes végtörlesztéssel rendezte devizaalapú jelzáloghitelét egy másik pénzintézettől felvett kölcsönből, a hitelező bank azonban a tartozás kiegyenlítése ellenére nem zárta le a hitelt, és megtagadta az ingatlan-nyilvántartási törlési engedély kiadását.

Az eladó emiatt nem tudta eladni a tehermentesíteni kívánt ingatlant a meglévő vevőjelöltnek, és a vételárból nem tudta előtörleszteni a kiváltó hitelét sem. Emiatt jelentős összegű, felesleges ügyleti kamatterhe keletkezett, amelynek megtérítését kártérítésként követelte a jogsértő banktól.

A legfelsőbb bírói fórum döntése három sarkalatos pontot rögzített, amely minden hasonló perben irányadó:

• A törlési engedély feltételhez kötésének tilalma: A Kúria kimondta, hogy a kölcsönszerződés a teljesítéssel megszűnik, ezért a jelzálogjog törléséhez szükséges engedély kiadását a bank semmiféle utólagos feltételhez – így különösen peres eljárás kimeneteléhez vagy további fizetési igényhez – nem kötheti. A törlés megtagadása a teljesítést követően egyértelműen szerződésszegés.
• Az elmaradt kamatmegtakarítás valós kár: A bíróság elismerte vagyoni kárként azt a kamatveszteséget, amelyet az adós azért szenvedett el a másik hitelénél, mert az elhúzódó tehermentesítés miatt elesett a tervezett előtörlesztéstől és annak kamatcsökkentő hatásától.
• A kárenyhítési kötelezettség határai: A bank azzal védekezett, hogy az ügyfél nem tett meg mindent a kár enyhítéséért (például nem ajánlott fel pótfedezetet a másik pénzintézetnek, vagy nem fogadta el a bank számára hátrányos egyezségi ajánlatát). A Kúria ezt elutasította: a károsulttól nem várható el aránytalan költségek viselése (pl. pótfedezetek felértékeltetése), sem pedig az, hogy a jogsértő fél megalapozatlan, hátrányos feltételeit elfogadja.

Az ítélet arra is rámutat, hogy az okozati összefüggés időben korlátozott: a bank csak addig felelt a felmerült kamatkár megtérítéséért, amíg az eladás ténylegesen a törlési engedély hiánya miatt hiúsult meg. Amint a jogerős ítélet elhárította a jogi akadályt, a vevő későbbi teljesítésképtelenségéből fakadó további csúszás már nem volt a bank terhére róható.

Összegzés

Ha a teljes tartozás megszűnésétől már több mint 10 munkanap telt el, célszerű írásban felszólítani a bankot, megjelölve a végtörlesztés és a tartozás megszűnésének dátumát. A szabály betartását az Fhtv. 27. § alapján a Magyar Nemzeti Bank ellenőrzi.